Rezoning 이해: 높은 스테이크 랜드 사용 변화

부동산을 재조합하는 것은 가장 중요한 결정 중 하나입니다. 토지 소유자가 만들 수있는 가장 중요한 결정입니다. 그것은 당신이 건설 할 수있는 것을 거짓하는 법적 프레임 워크를 변경하고, 토지를 사용하는 방법, 주변 지역 사회가 영향을 미칠 수 있습니다. 혼합 된 ‐ 사용 개발을 건설하는 것을 목표로, 단일 ‐ 가족을 작은 상업 공간으로 변환하거나 주거용 주택에 대한 더 큰 트랙을 하위 divide, 지역 지식, 그리고 공공 공정과 관련된 공평을 고려할 것입니다.

이 확장 된 가이드는 최종 보청기 및 포스트 승인 단계에 대한 예비 연구 및 이해 관계자 참여부터 모든 단계를 통해 걸어 갑니다. 실제 팁, 일반적인 pitfalls를 발견 할 수있는 방법을 통해 bureaucratic maze를 신뢰로 탐색하는 데 도움이 될 수있는 외부 리소스를 피하십시오.

왜 매트를 복제

Zoning law은 도시와 교외 계획의 DNA입니다. 그들은 밀도를 결정, 건물 높이, 설정, 많은 적용, 허용 사용. 귀하의 재산의 현재 zoning 아니 더 이상 정렬 비전, rezoning 그것의 잠재력을 잠금 해제하는 유일한 법적 경로가된다. 성공적인 재조합은 극적으로 증가 재산 가치를, 투자를 유치, 지역 사회의 요구를 봉사 할 수 있습니다. 다른 한편으로, 가난한 응용 프로그램, 좋은 계획, 좋은 계획 할 수 있습니다.

이 카테고리의 모든 카테고리는 일반적으로 사용되는 재료의 종류입니다. 이 범주는 일반적으로 주거용 (R1, R‐2), 상업 (C‐1, C‐2), 산업 (I‐1, I‐2), 농업 (A) 및 혼합 ‐사용 (MU)와 같은 범주로 나뉩니다. 각 분류는 허용된 용도 및 개발 표준의 특정 세트를 운반합니다. Rezoning은 이러한 범주 중 하나에서 다른 유형으로 이동하여 예를 들어 농업에서 낮은 ‐denity 또는 주거용 또는 주거용 주택에 이르기까지.

단계 1: 연구 지역 조닝 조닝 조닝 및 종합 계획

모든 도시와 카운티는 독특한 조율 코드, 종종 계획 부서의 웹 사이트를 통해 온라인으로 사용할 수 있습니다. 시작점은 공식 조율 맵을 찾아 부동산의 현재 지정을 식별하는 것입니다. 그런 다음 사용 가능한 것을 이해하기 위해 조율 조율의 해당 섹션을 읽고 특별한 예외 또는 미래 개정을 필요로하는 것입니다.

관할권의 comprehensive plan(일반 계획 또는 마스터 플랜이라고도 함)를 검토합니다. 이 장거리 문서는 성장, 교통, 주택 및 토지 사용에 대한 커뮤니티의 비전을 설명합니다. 계획 수수료 및 선출 된 공식은 당신이 변화하는 상황 또는 명확한 공공 혜택을 보여줄 수없는 포괄적 인 계획을 결정할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 계획 설계가 낮은 경우, 주거용 공간에 대한 높은 광고가 높은 광고의 경우, 높은 광고가 높은 광고의 경우, 높은 광고가 높은 광고가의 경우, 높은 광고가 높은 광고가의 경우, 높은 광고가 높은 광고가 될 것입니다.

]이 단계에 대한 외부 자원:

특정 기준에 따라 계획 부서는 재조명 쟁점을 평가하는 데 사용됩니다. 일반적인 기준은 주변 용도, 인프라의 적절성 및 학교, 공원 및 비상 대응과 같은 공공 서비스에 영향을 포함합니다.

2단계: 원하는 Zoning 및 사용 비전을 정의

현지 규칙을 이해하면 필요한 분류를 정확히 파악합니다. "나는 커피 숍과 작은 사무실 공간을 허용하기 위해 C‐2 (간접)에 R‐1 (단독 주택)에서 C‐2 (간접 상업)로 변경하고 싶습니다." Vague 응용 프로그램은 종종 재출 또는 선명을위한 전송됩니다.

조건 사용 허가 또는 ]계획 개발 지구은 전체적인 리조닝 대신 목표를 더 잘 맞출 수 있습니다. 일부 시정은 "오버레이 지구"를 제공하여 특정 용도를 변경하지 않고 특정 용도를 허용하는 것입니다. 원하는 사용이 현재 영역 밖에 떨어지면, 특수 면제는 더 빠르고 적은 콘텐츠가 될 수 있습니다. 이 경우, 전문 변호사 계획 또는 전문 변호사 계획의 초기 단계에 대한 자세한 내용은 문의하시기 바랍니다.

지원 Narrative 만들기

귀하의 재조명 응용 프로그램은 기술 준수뿐만 아니라 당신이 말하는 이야기에 판결 될 것입니다. 설명하는 달을 짓다 :

  • 왜 현재는 부동산이나 커뮤니티에 더 이상 제공되지 않습니다.] 예를 들어, 지역은 시골에서 교외로 이동할 수 있으며 기존의 제한 장애 감지 가능한 개발도 가능합니다.
  • 새로운 zoning이 종합적인 계획과 커뮤니티 목표와 일치하는 방법.참고 특정 정책 또는 목표 계획에서.
  • 공익: 작업 작성, 저렴한 주택, 환경 지속 가능성, 향상된 워크 성을, 또는 향상된 공공 편의 시설.

사이트 사진, 인구 통계 자료, 교통 연구 (필요한 경우) 및 이웃이나 비즈니스 협회의 지원 편지를 포함하는 서면 승인 문서. 또는 일반에 의해 요구되지 않는 경우에도 강한 narrative는 의사 결정 ‐ 제작자를 할 수 있습니다.

3 단계 : 종합적인 응용 패키지를 준비

Rezoning 응용 프로그램은 거의 단일 형태입니다. 다음 문서를 조립 할 것으로 예상 :

  • Property deed or title report 소유권을 보여주는 것.
  • 법적 설명 및 경계 조사.
  • 사이트 플랜 제안된 구조, 주차, 조경 및 설정 표시.
  • Vicinity map 주변 토지 사용 및 zoning을 나타내는.
  • Narrative Statement (위에 설명된 다만화).
  • 환경평가 또는 면제형(만간 관할권은 캘리포니아 환경품질법(CEQA)‐스타일 검토 또는 해당)을 요구합니다.
  • Traffic Impact study 를 rezoning 증가 밀도 또는 변경 트래픽 패턴이 크게 증가하면 됩니다.
  • Application fee – 수수료는 주로 상업 프로젝트에 수천의 작은 주거 변화에 대한 몇 백 달러에서 널리 다를 수 있습니다.

두 배 체크 계획 부를 가진 제출 필요조건. 몇몇 지방자는 전자 제출을 받아들입니다; 다른 사람은 다수 종이 세트를 요구합니다. 불완전한 신청은 당신을 주 요하는 돌려보내거나 지연됩니다.

전문가와 일

많은 부동산 소유자는 land‐use 변호사 또는 zoning 컨설턴트]을 고용하여 신청서를 준비하고 표현합니다. 엄격하게 요구되지 않은 경우, 전문 지원은 복잡하거나 논쟁적인 리조닝 요청을 위해 강력하게 권장됩니다. 변호사는 법적 예비적, 청각 절차 및 협상 전술을 이해합니다. 플래너 및 건축가는 종종 표면 검토 기간 동안 기술 사이트 디자인 문제를 해결할 수 있습니다.

비용 다를 수 있지만, 전형적인 리조닝 응용 프로그램 플러스 전문 수수료는 $ 5,000에서 $ 50,000 이상, 관할 구역 및 복잡성에 따라 다양 할 수 있습니다. 이 투자를 고려하십시오 : 호소 또는 재조합 된 응용 프로그램은 손실 시간과 기회에 훨씬 더 많은 비용을 절약 할 수 있습니다.

단계 4: 귀하의 응용 프로그램 제출 – Paperwork 및 타이밍

지역 계획 또는 zoning 부서에 대한 완벽한 응용 프로그램을 제출하십시오. 대부분의 부서는 형식적인 표지 또는 응용 프로그램 양식이 필요합니다.

  • 재산 소유자의 이름 및 연락처 정보.
  • 현재와 제안된 zoning 지적.
  • 요청의 간단한 성명.
  • 모든 첨부 파일 목록.
  • 지불의 수수료.

타이밍 문제. 많은 관할권은 매월 또는 분기 계획위원회의 제출 마감일을 가지고 있습니다. 컷오프를 놓으면 다른 30 ~ 60 일 동안 기다릴 수 있습니다. 미래의 청력 계획 부서와 달력을 표시하십시오.

제출 후, 부서는 신청서가 완료되었는지 확인합니다. 그들은 ]“완료의 편지”] 몇 주 안에. 일단 허용되면, 공개 통지 및 청원 과정은 시작됩니다.

5 단계 : 커뮤니티와 참석 공공의 Hearings

Rezoning은 공공 프로세스입니다. 대부분의 관할권은 public notice] 특정 반경 내에서 부동산 소유자에게 (300 ~ 500 피트) 및 현지 신문의 출판을 요구합니다. 제안 된 변경을 나타내는 속성에 서명을 게시 할 수도 있습니다. 통지 기간은 신청서를 검토하고 지원 또는 반대를 구성하는 데 시간을 제공합니다.

사전 - 후속 아웃레치

이웃을 만나는 공청을 기다리지 마십시오. 부적합 참여는 야당을 중화하고 심지어 악영향을 악영향으로 전환 할 수 있습니다. 전략은 다음과 같습니다.

  • 호텔 내 집을 만나거나 집을 열어주십시오.
  • 배틀 플라이어를 분산하거나 제안과 그 혜택을 설명하는 사서함을 전송합니다.
  • 지역 사회 그룹, 주택 협회, 사업 개선 지구와 회의.
  • ]지지의 역자 주변 재산 소유자 및 기업에서.

야당 발생시, 존경을 듣습니다. 종종 문제는 밀도, 교통, 또는 미학에 대한 이해에 뿌리를두고 있습니다. 사실과 주소 – 교통 연구, 그림자 분석, 또는 렌더링 – 그리고 당신의 제안을 수정하는 것이 좋습니다 (예를 들어, 설정 백을 증가, 조경을 추가, 또는 운영 시간을 제한).

공상(s)

일반적으로 두 개의 청중을 통해 이동:

  • Planning Commission 청문: 계획위원회는 신청서를 검토하고, 공개 의견을 듣고, City Council 또는 County Board에 대한 권고를 합니다.
  • 도시위원회 또는 카운티위원회 청원: 선출된 몸은 최종 결정을 내립니다. 투표는 종종 두 번째 공청에 의해 전진됩니다.

청중에서 (또는 당신의 대표자)는 슬라이드 데크 또는 시각적 보조로 귀하의 케이스를 제시합니다. 교통, 환경 영향 및 지역 사회 혜택을 질문에 대한 답변을 준비하십시오. 프리젠 테이션 간결 (5 ‐ 10 분)을 유지하고 긍정적 인 결과를 집중하십시오. 공개 간증 후, 수수료 또는 의회는 응용 프로그램과 투표를 논의합니다.

성공적인 청취를 위한 팁:

  • 전문적으로 옷을 입고 일찍 도착합니다.
  • 응용 및 지원 자료의 추가 사본을 가져옵니다.
  • 자신의 시간을위한 커미션과 협의회 감사.
  • 도전하는 경우 평온한 유지; 당신의 narrative 및 자료에 의존.
  • 조건이 제안되면 (예를 들어, 추가적인 landscaping), 타협에 열려.

6 단계 : 결정, 조건 및 항소

최종 청력 후, 결정은 일반적으로 같은 저녁 또는 몇 일 이내에 렌더링됩니다. 결과는 다음과 같습니다.

  • 수료로 승인.
  • 조건] (예:, 밀도, 특정 설정, 교통 완화)로 승인.
  • 가봉을 썼다.
  • Continued (postponed) 추가 연구 또는 정보를 위해.

승인되면, 당신은 공식적인 해상도 또는 조율지도를 구부릴 수 있습니다. 당신은 그 문서를 사용하여 건물 허가, 하위디비전 또는 다른 허가를 신청할 수 있습니다. 당신이 특정 기간 (일반적으로 2 년) 내에서 추가 응용 프로그램을 제출하지 않는 경우 재조명 승인이 종종 만료된다는 것을 알고 있습니다.

Denial의 Appealing

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일반적인 도전과 How to Overcome Them

Rezoning은 거의 직선입니다. 여기에 자주 장애물과 전략이 그들에게 주소 :

  • Neighborhood Yak:] 표기된 대로, 초기 참여 및 유연성은 저항을 줄일 수 있습니다. 반대가 남아 있다면, 공익에 초점을 맞추고 긍정적인 영향의 실제 증거를 제시하십시오.
  • 종합적인 계획과의 일관성: Rezoning과 함께 “계획 개정”을 참조하거나, 계획 자체가 나타낸 것으로 예상한다. 이것은 무거운 리프트이지만 전문가의 증언으로 가능합니다.
  • 환경문제:] 환경적 검토를 일찍 실시한다. 환경적 영향보고서(EIR)는 주요 변경에 필요한 수 있다. 예산은 따라 달라진다.
  • 충분한 인프라: 기획부와 함께 작업하여 용량 개선(road widening, sewer upgrades)를 식별하고 그 개선을 지불하거나 협상 할 준비가 되어 있습니다.
  • 법적 과제: 이웃 또는 시민 그룹은 소송을 제기할 수 있습니다. 이 과정에서 토지 이용 변호사를 통해 소송에 납득할 수 있는 방안 오류를 피할 수 있습니다.

대안 경로: 완전하게 Rezoning Isn’t Necessary

모든 토지 이용 변경은 전체 재조정을 요구합니다. 더 빠른 내용과 더 적은 내용이 될 수있는 이러한 대체 메커니즘을 고려하십시오.

  • 조건 사용 허가 (CUP):은 특정 조건 하에서 허용되지 않는 특정 사용 허용하지만 특정 조건 하에서 호환되지 않는 특정 사용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용 허용. CUPs 일반적으로 rezoning보다 빠른 처리.
  • Variance: 특정 조깅 요구 사항 (예를들면, 설정 또는 높이)에서 면제. 채식은 전체 사용을 변경하지 않는 hardship에 대한 것입니다.
  • Planned Unit Development (PUD): 공공 편의 시설 교환에 혼합된 용도 및 사용자 정의 설계 표준을 허용하는 대형 프로젝트에 유연한 조율 도구.
  • Zoning Text Amendment: 지도보다 zoning ordinance의 단어를 변경합니다. 이것은 일반적으로 더 넓은 정책 행동이며, 속성 별이 아닙니다.

이 옵션은 재조명 애플리케이션에 커밋하기 전에 컨설턴트와 토론합니다.

포스트 가속 단계 : 건설에 Rezoning에서

재조명이 공식되면 여전히 할 일이 있습니다. 다음 단계는 종종 다음과 같습니다.

  • 사이트 플랜 승인 – 상세 건축 레이아웃 및 디자인 검토.
  • 건축 허가 – 구조, 전기, 배관 및 기계 허가.
  • Grading 또는 환경 허가 사이트가 지구를 이동하거나 민감한 서식지를 필요로 하는 경우.
  • 존 변경] 카운티 레코더의 사무실과 일치합니다.
  • 업데이트 제목 문서모든 대출 또는 보험을 통지합니다.

전환 중에 계획 부서와 접촉하십시오. 그들은 종종 건설에 재조명하기 위해 체크리스트를 제공 할 수 있습니다.

최종 사고: Patience 및 준비는 떨어져 지불합니다

Rezoning은 마라톤이 아니라 스프린트가 아닙니다. 이 과정은 관할권, 논쟁 수준 및 워크로드에 따라 3 개월에서 2 년까지 어디에서든지 걸릴 수 있습니다. 성공의 열쇠는 철저한 연구, 독창성, 유능한 커뮤니티 참여 및 당신이 신뢰하는 직업적인 팀입니다.

지역 계획 부서가 좋은 개발을보고 싶은 전문가에 의해 직원을 갖게됩니다. 파트너로서 접근, 조언하지. 초기 관계를 구축, 사전 승인 회의에 대한 요청, 그리고 피드백에 열려. 공동 접근은 종종 더 부드러운 승인과 더 탄력적인 프로젝트 결과에 리드.

더 읽기를 위해 APA의 토지 이용 및 Zoning page와 현지 정부의 계획 부서를 상담하십시오. 올바른 전략을 통해 보상 토지 이용 성공으로 복잡한 재조정을 할 수 있습니다.