재산 권리와 토지 사용에 대한 환경 규정의 영향

• Wetlands Protection: CWA는 습지가 많은 습지가 포함 된 "미국의 물"으로 드리프트 또는 필 자료를 배출 할 수 있도록 허용해야합니다. 허용을받을 수없는 부동산 소유자는 건물 주택 또는 주차장에서 금지 될 수 있으며 소포가 그렇지 않으면 개발 가능하면됩니다. "미국의 물"의 정의는 강렬한 소송의 원천이었으며, 여러 번 관할 구역에서 계량 할 수 있습니다. 의 영구적 인 결정은 상대적으로 적은 수의 위험이 있습니다. 의 영구적 인 경우, 이러한 오염 물질은 습지가 될 수 있습니다.
• [[consFLT:0]]종종종 서식: ESA는 실제로 죽거나 부상 야생 동물을 죽일 수 있는 서식지 수정을 포함하여, 나열된 종의 "take"를 금지합니다. 종래의 딱정벌레를 가진 주민들은 로깅, 농업, 또는 건물 도로에서 벌어질 수 있습니다. ESA는 공공 및 민간 토지에 적용되며, 그 집행은 대법원의 "Value"을 통해 금지할 수 있습니다. [Calue]의 대법원은 대법원의 금지를 통해 금지할 수 있습니다. [Calue]
• Coastal Zone Management: State Coastal Commissions는 종종 setback line, Building height limit, and erosion control requirements that reduce density and increase project cost. 이러한 규정은 해안 생태계를 보호하고 공공 접근을 유지하고 폭풍과 해적 상승으로부터의 재산 손상을 줄일 수 있도록 합니다. 캘리포니아에서는 해안위원회는 해안 지역 내에서 개발하는 광범위한 권위를 가지고 있으며, 그 결정은 수많은 도전 과제를 수행하고 있습니다.
• Zoning and growth controls: Local Governments use zoning to separate incompatible uses, limit density, and direct growth. Downzoning-reducing the allowable units per acre-can sharply reduce land value, 특히 고층 발전에 대 한 구입 하는 토지 소유자에 대 한. zoning is 일반적으로 경찰의 유효한 운동으로, 극단적으로 아래로 제거 하는 동안 모든 종족을 사용 하 여:].
• Superfund 책임: 종합 환경 응답, 보상, 그리고 책임법(CERCLA)은 현재와 오염된 재산의 과거 소유자에 엄격한 합작 및 ‐several 책임을 부과합니다. Cleanup 비용은 종종 토지의 가치를 초과하고, 경제적 부담으로 소유자를 떠나는 것은 불가능합니다. CERCLA 책임은 복부적이며, 소유자는 부동산에 인수되기 전에 오염에 대한 책임을 맡을 수 있습니다. 이 회사는 부동산의 부동산에 대한 부동산의 부동산을 주도하고 있습니다.
• Clean Air Act and leakstrict: Industrial Facility, including 제조 공장, 발전소, 정유소, CAA에 따라 배출 제한을 준수해야 합니다. 이러한 제한은 비용으로 오염 제어 장비, 제한 생산 수준, 또는 심지어 강제 시설 폐쇄를 필요로 할 수 있습니다. Significant Deterioration (PSD) 프로그램의 CAA의 예방은 대기 오염 물질과 준수를 얻기 위해 새로운 주요 소스를 필요로합니다. 산업 소유자는 산업 소유자를 위해 산업 소유자를 위해 산업 소유자를 위해 산업 소유자를 추가 할 수 있습니다.
• 연방 정부는 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부의 정부가 연방 정부의 정부가 연방 정부의 정부의 정부가 연방 정부의 정부의 정부가 연방 정부의 정부의 승인을 받아야하는 것을 결정하는 것을 결정하는 것을 결정하는 것을 결정하는 것을 의미한다.

환경 제약 아래 Land-Use 계획

Developers, farmers, and individual property owners must navigate a web of federal, state, and local permits. The environmental review process—often triggered by NEPA or state equivalents—adds time, cost, and uncertainty. A typical주거 하위디비젼은 습지 탈선, 서식지 조사, 폭풍 관리 계획, 교통 연구 및 공공 청문을 요구할 수 있습니다. 이 요구는 오버 헤드를 흡수 할 수있는 더 큰 규모의 프로젝트를 향해 개발자를 밀어, 그들은 어떤 개선을 만들기에서 작은 롯 소유자를 식별 할 수 있습니다.

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규정 준수의 비용

홈 빌더의 국립 협회 (National Association of Home Builders)의 2020 연구는 새로운 싱글 가족 주택의 최종 가격의 약 25 %의 규제 비용 계정을 추정했습니다. 환경, 습지 및 종 장애물은 캘리포니아, 플로리다 및 태평양 북서부의 특정 지역에서 중요한 구성 요소입니다. 농업 토지의 경우 영양 관리 계획, 버퍼 스트립 규칙 및 농약 제한 준수는 이미 얇은 마진으로 잘라 수 있습니다.

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환경 영향 성명의 역할

NEPA는 환경에 영향을 미치는 주요 행동에 대한 환경 영향 성명 (EIS)을 준비하기 위해 연방 대행사를 요구합니다. EIS 프로세스는 대체, 공개 코멘트 및 대행사 검토의 분석, 계산을 포함합니다. 결과 문서는 수천 페이지에 실행하고 완료하는 데 수 있습니다. NEPA는 환경적 선호하는 대안을 선택하는 대행사가 필요하지 않지만, 공정은 의사 결정 제조업체 및 공개가 제안 된 행동의 가능성이 있음을 보장합니다.

캘리포니아 CEQA와 같은 국가 수준의 동등은 비슷한 요구 사항을 부과하고 도전적인 개발 프로젝트에 강력한 도구가되었습니다. CEQA 소송은 캘리포니아에서 일반적이며, 몇 년 동안 구현을 지연시키는 초기 환경 검토를 자주 얼굴 소송을 생존하는 프로젝트입니다. CEQA 소송의 전단적 볼륨은 개혁을 위해 호출 할 수 있지만, 통계의 경향 요구 사항은 크게 불완전합니다.

균형 잡힌: 환경과 재산을 재구성하는 도구

정책 제작자 및 실무자는 환경 보호를 유지하면서 분쟁을 줄이기위한 여러 전략을 개발했습니다. 이 도구는 재산 권리와 환경 품질이 악화되지 않으며 창조적 인 솔루션은 두 목표를 모두 봉사 할 수 있다는 것을 인식합니다.

보존 및 토지 신뢰

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개발권(TDR)의 전송

TDR 프로그램은 지정된 성장 구역에 소유자에게 그들의 개발 잠재력을 판매 할 수 보존 구역에 착륙 할 수 있습니다. 수신 영역은 영구적으로 개방되는 동안 추가 밀도를 얻습니다. 성공적인 프로그램은 Montgomery County, Maryland (farmland 보전) 및 뉴저지 Pinelands와 같은 장소에 있습니다. TDRs는 시장의 보상을 제공함으로써 재산 권리를 존중합니다.

TDR 프로그램의 효과는 개발권에 대한 강력한 시장의 존재에 따라 달라집니다. 밀도가 약한 지역에서 TDR 크레딧의 가격은 판매자를 유치하기 위해 너무 낮을 수 있습니다. 특히 강력한 시장에서 TDR 프로그램은 보존에 중요한 수익을 창출 할 수 있습니다. Montgomery County의 TDR 프로그램은 1980 년대에 설립 된 이래 50,000 에이커를 유지했으며 국가에서 가장 성공적인 프로그램 중 하나입니다.

Mitigation 금융

깨끗한 물 행위에 따라, 습지에 영향을 미치는 개발자는 복원, 강화 또는 다른 곳에서 습지 보존에 의해 계산되어야한다. 부재 은행은 대개, 신용이 구매 될 수있는 사전 예약 사이트입니다. 이 시장 기반 시스템은 습지 기능의 ‐net ‐ loss를 달성하는 동안 진행할 수 있습니다. EPA는 은행이 운영하는 방법에 대한 안내을 제공합니다.

Mitigation Banking은 프로젝트 별 완화에 대한 몇 가지 이점을 가지고 있습니다. 은행은 일반적으로 생태적 성공을 촉진하는 전문가가 설계되고 관리됩니다. 그들은 또한 규모의 경제성을 창출하고 개별 프로젝트에 대한 완화 비용을 줄입니다. 완화 은행 시장은 1995 년 연방 지침을 발행 한 엔지니어의 EPA 및 육군 Corps가 연방 지침을 발행 한 이후 실질적으로 성장했으며 현재 전국의 승인 된 완화 은행의 수백이 있습니다.

Exactions 및 충격 요금

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일반적으로 구조화, 정확한 및 충격 비용 펀드 공공 인프라는 confiscating 속성없이. 그러나, 지방은 정확하고 프로젝트의 영향 사이에 연결을 신중하게 문서화해야합니다. Nollan 및 ]Dolan] 표준은 일반적으로 적용 가능한 법률에 비해 중독 결정에만 적용되지만, 그러나 두 개의 연습 사이의 선행은 두 가지 연습 할 수 있습니다.