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부동산 소유권 보유

부동산의 재산은 절대적이지 않습니다. 그들은 법, 계약 및 규정에 의해 정의 된 제목의 묶음입니다. 이 권리는 일반적으로 소유, 사용, 다른 사람을 제외하고, 재산을 전송하는 권리가 포함되어 있습니다. 그러나 상업적 재산 권리는 종종 편의성, 제한적 인 공동선, 법, 정부 규정에 의해 제한됩니다. 이러한 nuances의 명확한 파악은 어떤 거래 전에 필수적입니다.

소유권의 유형

  • Fee simple 절대 – 소유권의 가장 완전한 형태, zoning 및 다른 경찰의 힘에 전체 제어 주제를 부여.
  • Leasehold interest – 10개의 권리가 occupy에 있으며 임대에 있는 부동산을 이용하십시오. 10개의 토지를 소유하지 않으며 토지주에 대한 권한을 부여했습니다.
  • Condominium 또는 협력 소유권] - 다자간 상업 건물에 공통; 소유권은 공유 일반적인 영역으로 단위로 나뉩니다.
  • 공기권 및 대처권 - 표면의 위 또는 아래 공간에 대한 별도의 관심, 종종 판매 또는 개발을 위해 임대.

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Key Encumbrances 및 제한

재산권은 거의 unencumbered. 일반적인 encumbrances는 다음을 포함합니다:

  • Easements – 다른 사람에게 부여된 권리(예: 유틸리티 회사, 이웃 사로함) 재산의 일부를 사용.
  • Covenants, 조건 및 제한 (CC&Rs) – 사용에 대한 기록된 제한, 종종 계획 개발에서 발견.
  • Liens - 모기지 대출, 기계, 세금 당국과 같은 신용원에 의해 주장.
  • Zoning and land-use Regulation – 허용가능한 용도, 건물 높이, 설정 및 주차를 결정하는 공공 제한.

불균형이 발생하면 불균형의 위험이 적어지거나, 그 결과, 불균형의 위험이 적어지거나, 불균형의 위험이 적어지게 됩니다.

중요한 법적 단계는 당신의 관심을 보호

모든 상업 거래는 훈련 된 법률 절차를 따르야합니다. 아래 단계는 선택되지 않습니다. 그들은 귀하의 권리를 보호하기 위해 최소한의 요구 사항입니다.

1. 종합적인 결점

이탈은 구매자 (또는 더 적은)가 재산의 법적, 물리적, 재정적 상태를 검사하는 동안 투자 기간입니다. 주요 구성 요소는 다음과 같습니다.

  • Title examination – 현재 소유자의 법적 제목을 확인, 어떤 결점을 식별, 그리고 거부를 보장한다.
  • Survey review – 최근 ALTA 설문 조사를 통해 경계선, 환경, 그리고 용이성을 검증합니다.
  • Zoning Verified – 현재와 의도한 용도가 허용된다는 것을 확인 시정촌에서 zoning Letter를 취득.
  • Environmental assessment – CERCLA (Superfund)의 오염 위험을 식별하는 단계 I 환경 사이트 평가를 실시합니다.
  • Physical Inspection – 구조적 무결성, HVAC, 배관 및 지붕 상태를 평가하는 엔지니어를 고용.
  • Financial review – 임대용 Rolls, 운영 문서 및 소득 프로덕션 속성에 대한 세금 기록 검사.

불균형의 부종을 수행 할 실패는 부종의 부종을 일으킬 수 있습니다. 예를 들어 환경 테스트없이 전 건조 세척 사이트를 구입하면 연방 법에 따라 비용으로 정리 할 수 있습니다. [[FLT : 0]]EPA의 CERCLA 요약[FLT :1]] 부동산 소유자에게 대한 부담을 내릴 수 있습니다.

2. 명확한과 포괄적인 계약

잘 짜증진 구매 계약 또는 임대는 부동산 권리 보호의 코너스톤입니다. 중요한 항목은 다음과 같습니다.

  • 조건에 따라 precedent – 결심, 검사 및 결심의 승인에 대한 연속성.
  • 대표 및 보증 – 재산의 조건, 준수, 그리고 불확실한 결함의 부재에 대한 판매자의 성명.
  • Indemnification 규정 – 환경 오염 또는 전 임의 임의의 주장과 같은 특정 문제에 대한 위험을 할당합니다.
  • 분쟁 해결 – 중재, 중재, 또는 소송 장소 및 준거법.
  • 기본 및 재약 – breach와 유효한 재약(특정 성능, 손상, 종료)를 구성하는 것을 정의한다.

부동산의 매매 및 판매는 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산의 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산, 부동산, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산, 부동산, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산 매매, 부동산

3. 제목 보험

제목 보험은 제목 검색이 놓을 수 있다는 제목의 결함에서 발생하는 손실에 대해 보호, 위조 문서와 같은, 공개 기록에 대한 결함, 또는 오류. 두 가지 주요 유형이 있습니다:

  • Owner의 정책 – 부동산에서 구매자의 주식을 보호합니다.
  • Lender’s policy – 모기지 대출의 관심을 보호한다.

대출의 정책은 일반적으로 금융에 의해 요구되지만, 소유자의 정책은 옵션이지만 매우 권장됩니다. 그것은 포함 된 제목 문제 발생시 법적 비용과 손실에 대해 다룹니다. 주의 깊게 예외를 읽으십시오. 추가 적용이 협상되지 않는 한 많은 정책은 알려진 편의성 또는 zoning 위반을 제외합니다.

4. 직업적인 조사 및 육체적인 검사

ALTA/NSPS 설문 조사(American Land Title Association/National Society of Professional Surveyors)는 개선, 경계, 용이성 및 환경적 특성에 대한 상세한지도를 제공합니다. 이 설문 조사는 대출 및 타이틀 보험에 의해 자주 요구됩니다. 라이센스 엔지니어가 구조적 문제, 코드 위반, 또는 ADA (장애 행위와 미국의) 비결을 식별할 수 있는 비결을 식별할 수 있습니다. ADA] 규정 준수[FLT]][FLT]]][FLT]]]][FLT]]]]][FLT]]]]][F]]]]]][F]]]]]]]]]][F]]]]]]]]]]][[[[[F]]]]]]]]]]]]]]][[[[[[[[[[[[[[[[[[[F]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]

상업 거래의 필수 법률 문서

주요 구매 계약에 따라, 몇몇 문서는 정의하고 재산 권리를 보호하는 것에 있는 피벗 역할을 합니다.

  • Deed – 제목을 전송하는 법률 악기. 일반적인 형태는 일반 보증 (강한 보호) 및 종료된 deeds (지속적인 교부금이 없는 모든 것을, 가지고 전송) 포함.
  • 재무 및 모기지/신뢰의 해소] – 부채의 증거와 재산의 대출의 보안 관심. 주의 해충 상환 기간; 모기지는 대출을 대출을 부여합니다.
  • 리스 계약 – 임대된 속성에 대한, 임대는 명확하게 임대, 기간, 갱신 옵션, 유지 보수 책임, 연산 개선 및 소멸 권리를 정의해야 합니다.
  • 목적의 약속과 정책 – 제목의 약속은 제목의 조건을 나열하여 정책을 발행해야 합니다. 정책 자체는 최종 보험 계약입니다.
  • Estoppel Certificate – 속성 판매 또는 정제에 사용되며, 이는 임대 및 모든 기본 조건을 확인한 10개의 대리인이 서명합니다.
  • 보조, 비분쟁, 그리고 정력 (SNDA) 계약 – 토지주의 대출을 보장하는 사건에 있는 열세를 보호하고, 임대는 이클로저를 생존합니다.

각 문서는 거래에 주의해야 합니다. 일반 양식은 종종 중요 한 보호를 오작동. 예를 들어, 기존의 10 년 개선을 영광시키기 위해 대출을 요구하지 않는 SNDA는 재산이 손을 변경 하는 경우 위험에 임의를 떠날 수 있습니다.

규정 준수

연방, 국가 및 지역 수준에 정부 규정은 부동산 사용에 상당한 제약을 부과합니다. Ignorance는 방어가 아닙니다; 비공개는 벌금, 부유물, 또는 재산의 금지에서 발생할 수 있습니다.

Zoning 및 토지 사용

Zoning ordinances divide municipalities into districts with specific permitted uses. Before purchasing, verify that both the current use and any planned future use are allowed. Conditional use permits or variances may be available but often require public hearings and can be costly and time-consuming. Also review overlay districts (e.g., historic preservation, floodplain) that add additional restrictions.

환경 규정

환경적 대응, 보상 및 책임법(CERCLA)은 소유자와 운영자가 결함에 관계없이 정리 비용을 책임집니다. “인도 토지 소유자” 방어를 위해 자격이 있어야 하며, 취득하기 전에 “모든 적절한 조회”(AAI)를 수행해야 합니다. 오염이 발견되면, 단계 II 조사(흙 및 접지 물 샘플링)이 필요합니다. 국가 환경은 엄격한 요구 사항을 부과할 수 있습니다.

건물 코드 및 ADA

상업적인 건물은 지역 건물 부호와 Disabilities Act (ADA)를 가진 미국에 따릅니다. ADA의 제목 III는 “공동 숙박” (예를들면, 소매점, 대중음식점, 사무실)를 읽을 수 있는 건축 장벽을 제거하는 요구합니다. Noncompliance는 법의 수호 및 사법 조사의 부에 지도할 수 있습니다. ADA 전환 계획은 당신의 결점의 부분이어야 합니다.

역사 보존 및 기타 오버레이

국가 역사 장소의 등록 또는 외부 변경에 역사적인 지역 얼굴 제한 내에서 나열된 속성. 세금 크레딧은 재활을 위해 사용할 수 있지만 국가 역사 보존 사무소에서 승인을 요구합니다. 항상 재개발 계획에 커밋하기 전에 역사적인 오버레이를 확인하십시오.

Stakeholder-Specific 법적 전략

다른 당사자는 독특한 위험과 기회를 직면. 아래는 각 주요 이해 관계자에 대한 맞춤 권장 사항입니다.

구매하기

구매자는 재산의 역사를 완전히 알고 없이 자본을 투자하기 때문에 거래에서 가장 위험합니다. 주요 전략:

  • 체결 계약에 서명하기 전에 결정; 재산 복잡성에 따라 30-60 일의 상승 기간을 사용.
  • 일반 보증에 주장은 제목 결함에 대한 판매자의 가장 강한 보증을 얻기 위해 결정.
  • ALTA Form 2006-03(이하, ALTA Form 2006-03)를 통한 소유자의 소유권 보험 정책을 취득했습니다.
  • 부동산 변호사는 모든 서류를 검토하고 대출, 타이틀 회사 및 설문 조사와 협조 할 수 있습니다.
  • Brownfield 속성에 대한 환경 책임 보험을 고려하십시오.

판매인

판매자는 게시물 폐쇄 책임을 최소화하면서 가격을 극대화하고 싶습니다. 전략은 다음과 같습니다.

  • 사기 주장을 피하기 위해 알려진 결함의 전체 공개를 제공합니다. 많은 국가는 상업적 속성에 대한 판매자의 공개 성명이 필요합니다.
  • 주의적인 언어와 함께 "as-is"항목을 협상; 법원이 불응명 할 수 있음을 담요 불평을 피하십시오.
  • 제한적 책임 회사(LLC)을 통해 부동산을 이전 고려하여 향후 청구서에서 개인 책임을 제한합니다.
  • 임대 조건을 확인하기 위해 10세에서 estoppel 인증서를 취득하고 폐기 후 분쟁을 피합니다.
  • 재산을 폐기하고 표준 보험을 유지 할 때까지 유지하십시오.

투자자 및 대출

투자자 및 대출은 장기적인 가치 보전 및 위험 완화에 중점을 둡니다.

  • I ESA를 요구하고, 보증되면, 단계 II. Lenders는 종종 자신의 환경 정책을 가지고 있습니다.
  • 사기, 불임, 그리고 대출 계약의 환경 오염에 대한 비강 학대에 주장.
  • 마스터리스 구조로 단일 법인의 여러 속성을 제어합니다.
  • 후기 지상 임대 주의: 그들은 장기 (50 년)이며 복잡한 갱신, 임대 조정 및 조례 규정을 포함.
  • zoning 및 building codes와 지속적인 준수를 모니터링; 10ant의 사용으로 변경은 속성의 값에 영향을 미치는 위반을 유발할 수 있습니다.

10대

상업적인 tenants는 수시로 튼튼한 보호, 특히 장기 임대료에서 필요로 합니다:

  • 우선 퇴거 또는 첫 번째 제안의 권리가 토지주가 판매하기로 결정한 경우 부동산을 구입합니다.
  • 임대는 대출 기관에서 SNDA를 포함해 이클로저에 대한 보호를 보장합니다.
  • 임대한 건물과 전용 이용권(예:쇼핑센터 만의 커피 숍)의 특정 설명을 제공합니다.
  • 토지주가 재개발을 할 계획이라면 10항을 보상하는 철자 절을 포함.
  • 토지주 보험은 대체 비용에 대한 10 년의 개선을 다룹니다.

법률 상담의 역할

상업 부동산은 전문적 실습 지역입니다. 경험있는 부동산 변호사는 문서의 초안뿐만 아니라 숨겨진 위험과 협상을 식별하는 데뿐만 아니라 가치를 제공합니다. 전형적인 서비스는 다음과 같습니다 :

  • 구매 계약, 임대 및 대출 문서 검토 및 초안.
  • 제목 및 설문 조사 문제의 결정 및 관리.
  • 지역, 국가 및 연방 규정 준수에 대한 조언.
  • 협상, 중재, 소송을 통해 분쟁 해결.
  • 자산 보호 및 세금 효율을 위한 Structuring 소유권 entities (e.g., LLCs, Partnerships, REITs).

또한 풍부한 투자자들은 복잡한 거래에서 법적 상담 혜택을 누릴 수 있습니다. ]미국 변호사 협회의 부동산, 신뢰 및 부동산 법]은 자격을 갖춘 변호사를 찾는 리소스를 제공합니다.

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부동산 거래에 대한 부동산 소유권은 부동산 거래에 대한 자세한 내용을 담고 있습니다. 부동산 거래는 부동산 거래에 대한 전략적, 법적으로 통보된 접근법을 필요로 합니다. 초기 소유권 검색에서 최종 서명을 거부하는 모든 단계는 해당 권리의 명확 이해에 의해 안내되어야 합니다. 이러한 의무, 정확한 계약, 소유권 보험 및 규제 준수는 옵션 룩스가 아닙니다. 그들은 금융 손실 및 소송에 대한 필수 보호입니다. 부동산 거래에 대한 자격을 갖춘 법률 자문을 통해 부동산 거래에 대한 구체적인 책임은 부동산 거래에 대한 특정 자산을 얻고 부동산 거래에 대한 특정 자산을 확보할 수 있습니다.