새로운 건설 주택을 구입 할 때 어떻게 닫는 방법

새로운 건설 닫기의 독특한 아나토마

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Builder-Specific 계약 및 컨팅 encies

빌더와 함께 구매 계약은 일반적으로 더 자세히 설명하고 더 많은 양의 무게를 달아 표준 재판매 계약보다. 그것은 가격과 디자인 선택뿐만 아니라 완료, 보증 및 분쟁 해결에 대한 빌더의 의무를 개요합니다. 지불은주의를 기울입니다.

올해 날짜 유연성 – 많은 빌더 계약은 페널티없이 지연을 허용, 때로는 30-60 일 원래 날짜를 초과. 그러나, 일부 계약은 "시간은 본질의"제목을 부과하면 당신은 완료 후 설정 창 내에서 닫을 준비가되어 있지 않는 경우. 주의력 majeure 절을 읽어보십시오. 날씨, 노동 타격, 또는 재료 부족이 마감일에 영향을 미치는 방법을 이해.
Contingency removal – 당신은 지연을 발생하더라도, 심지어 시간에 닫을 수 없는 경우 가장 돈을 잃을 수 있습니다. 일부 빌더는 특정 임계값을 초과하는 지연이 계속되는 경우 당신의 수익금을 보호하는 "deposit guarantee"를 제공합니다. 그러나 이것은 국가 및 빌더 정책에 따라 다릅니다.
Change order – 계약이 서명한 후 모든 수정은 가격과 타임라인에 영향을 미칠 수 있습니다. 변경 주문은 서면으로 작성해야 하며, 둘 다 당국에 서명해야 합니다. 언 승인된 동사 변화는 시행되지 않습니다. 따라서 항상 이메일이나 형식 문서로 모든 요청을 추적합니다.
Warranty terms – New homes come with a builder’s Warranty (작업을위한 1 년, 주요 시스템에 대한 두 가지, 구조적을위한 10), 하지만 적용 및 청구 프로세스는 널리 다릅니다. 일부 빌더는 중재를 필요로하는 타사 보증 프로그램을 사용하여 결함을 위해 sue에 대한 능력을 제한합니다. 계약 서명하기 전에 보증 문서를 검토, 폐지.

빌더 계약은 일반적으로 에스컬레이션 조항, 중재 합의 및 유대 재판의 waivers를 포함. 당신이 서명하기 전에 부동산 변호사가 계약을 검토해야합니다. 법적 검토에 지출하는 몇 백 달러는 나중에 비싸지 않습니다.

Step‐by‐Step Guide to Successful 새로운 건설 닫기

1. 마스터 사전 판매 타임 라인

닫힌 날짜는 점유의 증명서가 발행될 때까지 돌에서 놓지 않습니다. 당신의 건축업자와 긴밀하게 협력하십시오 그들의 계획을 이해하기 위하여. 일반적으로, 당신은 건축 완료 후에 30 45 일의 “닫는 창”가 있을 것입니다. 그 기간 도중, 당신은 마지막 대출 승인, 완전한 검사를 확보해야 하고, 닫히는 자체를 준비해야 합니다. 다음을 포함하는 체크리스트를 건설하십시오:

모기지 약속을 결정하십시오 (예를 들어 예상된 마감일의 앞에 일반적으로 45-60 일). 귀하의 대출 임원은 나머지 조건을 나열하는 조건 승인을 제공해야합니다. 가능한 한 일찍 이러한 조건을 만족시킵니다.
홈 Appraisal 주문 (새로운 건설을위한 대출자에 의해 요구). 새로운 건설 승인은 "비용 접근"을 사용하여 비교할 수있는 판매 외에도 가정이 구매 가격을 평가하지 못하면 가정이 악화 틈에 납득 할 수 있습니다. 식이 요법이 낮아지면 옵션에 따라 다음과 같이 이해하십시오. 빌더와 협상하여 첫 지불액을 늘리고, 승인이 필요합니다.
일정 및 폐관 5~7일 전에 최종 도보에 참석하십시오. 이것은 법정 방문이 아닙니다. 가정을 소유하기 전에 문제를 식별하는 마지막 기회입니다.
검토 및 서명 합의 성명 (Closing Disclosure) 적어도 3 일 전에 TRID 규칙에 따라 폐쇄. 세 ‐ 일 규칙은 오류 또는 예상치 못한 비용을 잡는 시간을 제공합니다.
소유권을 확인하십시오. 소유권을 침해하지 않고, 이완, 또는 소멸이 불가능합니다. 소유권 회사는 소유권 보험 정책을 발행할 것입니다. 그러나 예비 소유권 보고서를 검토해야합니다.

이정표로 마스터 타임라인을 만들고, 당신의 빌더, 대출, 부동산 에이전트와 공유합니다. 공유 캘린더는 miscommunication을 감소시키고 모든 사람을 책임집니다.

2. 당신의 Financing를 조기에 확보하십시오

많은 빌더는 비율 구매 또는 폐쇄 비용 크레딧과 같은 인센티브를 제공하는 선호 대출을 가지고 있습니다. 이러한 매력적 일 수 있지만, 사용하도록 의무가 없습니다. 적어도 두 대출에서 대출 견적을 비교하고, 당신의 대출은 새로운 건설 식단을 이해하는 것을 보장 - 그들은 최근 판매보다 약간 복잡 할 수 있기 때문에 더 복잡 할 수 있습니다. 당신의 가정이 "파랑 방수"단계 ( 지붕이 켜지면)을 통과 한 후 속도를 잠금을 해제하면 60 ‐ 폐쇄율이 떨어지면 60 ‐ 폐쇄율이 떨어지지 않습니다.

빌더 선호하는 대출을 사용하는 경우, 인센티브의 서면 목록을 요청하고 모기지 조건이 경쟁력이 있다는 것을 확인하십시오. 일부 빌더는 대출을 사용하여 인센티브를 묶고 있지만, 저축은 잠재적으로 높은 관심을 얻거나 수수료에 대해 무게를 달아야합니다. 소비자 금융 보호국은 유용한 [homebuying checklist를 제공합니다.

다른 중요한 금융 고려 사항 : 새로운 신용 카드, 공동 서명 대출을 적용하는 작업을 변경하거나 건설 기간 동안 큰 현금 예금을 만들기. 대출은 닫기 전에 재정 상태를 다시 ‐verify 할 것입니다, 어떤 변경은 당신의 대출 승인을 탈 수 있습니다.

3. 긴 최종 도보 - 단

당신의 마지막 도보를 통해 당신의 마지막 기회는 당신이 가정을 소유하기 전에 문제를 잡기. 그것은 간단한 "의 주위에 보기" 아닙니다 당신의 계약, 당신의 선택 장 및 사진기 (또는 전화)의 사본을 가져옵니다. 를 사용하십시오새로운 가정을 위한 계약]를 검사하십시오. 검사:

모든 가전, 고정 장치 및 마감은 당신의 선택에 일치합니다. 모델 번호, 페인트 색상, 바닥재, 캐비닛 마감 및 싱크대 패턴을 확인하십시오. 빌더는 때때로 재료가 눈에 띄지 않고 대체합니다. 이것은 목표에 시간입니다.
페인트, 마루, 장, 또는 싱크대에 있는 눈에 보이는 결점 없음. 싱크대 솔기, 열린 서랍 및 장에 따라 당신의 손을 달고, 균열 또는 간격을 위한 도와 grout를 검열하십시오.
배관, 전기 및 HVAC 시스템은 올바르게 작동 (모든 수도꼭지, 모든 화장실, 모든 창을 열고, 모든 빛 스위치와 출구를 테스트). 출구 작업을 확인하기 위해 전화 충전기를 가져 가라. 시스템을 올바르게 반응하기 위해 에어 컨디셔너 및 히터를 실행하십시오.
등급 및 배수장치는 적절한 (물은 기초에서 흐를 필요가 있습니다). 석판 또는 지하실 벽 근처에 풀기를 확인하십시오.
창문과 문은 열고, 닫고, 밀봉합니다 제대로. 창틀의 주위에 공기 누출을 검사하고, 스크린을 제대로 설치하십시오.
모든 안전 기능이 현재임을 확인 : 연기 탐지기, 일산화탄소 검지기, 젖은 영역의 GFCI 콘센트, 계단에 손잡이.

사진과 서면 펀치 목록으로 모든 방어력을 문서. 빌더는 수리 또는 폐쇄 후, 수리를위한 타임 라인에 투입되어야하지만, 당신이 가정의 상태에 만족 할 때까지 산책을 통해 로그인하지 마십시오. 펀치 목록이 길면, 최종 도보 추적 전에 별도의 새로운 건설 검사를 수행하는 전문가 홈 검사기를 고용 고려해야합니다. 많은 검사관은 $ 400- $ 800 비용이 드는 새로운 건설 검사 패키지를 제공하고 당신이 놓을 수있는 문제를 보여줄 수 있습니다.

4. 당신의 결산 비용의 밑에

새로운 건설 폐쇄는 전형적인 비용으로 온다-로난 기원, 제목 보험, escrow 비용 플러스 빌더 ‐ 특정 수수료 당신은 예상할 수 없습니다. 일반적인 항목 포함:

Builder transfer 또는 deed Preparation fee – 때때로 수백 달러. 이들은 당신이 빌더의 선호한 대출 또는 타이틀 회사를 사용하는 경우, 특히 협상 될 수있다.
홈오버 협회(HOA) 송금 수수료 – 커뮤니티가 HOA를 가지고 있다면, 자본금의 기부 수수료, 송금 수수료, 연간 수익의 유가되는 부분.
Local 충격 요금 – 학교, 도로, 또는 공용품 개선에 대한 요금 도시 또는 카운티는 공석의 인증서의 시간에 청구. 이 위치가 널리 달라집니다; 쓰기에 대한 견적을 요청.
Property tax – 재판매보다 다르게 평가 될 수 있습니다. 새로운 건설 세금은 가정이 완료된 후 카운티 재조세까지 혼자 토지가 토지가 토지가 부담합니다. 이것은 세금 escrow 부족으로 인해 발생할 수 있습니다. 완료된 주택 가치를 반영하는 세금 견적을 요청하십시오.
Title Insurance Premiums – Builders는 때때로 소유자의 정책을 필요로하지만 선호하는 공급자가있을 수 있습니다. 제공 업체의 비율 비교; 제목 보험 비용은 다른 국가에서 통제되지만 다른 사람에서 협상됩니다.

"Closing Costs 예상 작업 시트"에 대한 빌더에게 적어도 두 주 전에 닫힙니다. 대출에서 대출 견적과 비교하십시오. 당신이 인식하지 않는 비용을 볼 경우, 각 선 항목에 대해 설명하는 빌더 또는 타이틀 회사를 묻습니다. 일반적인 수수료에 대한 자세한 내용은 ]FHFA의 새로운 건설 마감 비용 을 참조하십시오.

5. 공식적인 결산

닫히는 회의 ("정지"라고 함) 일반적으로 제목 회사 또는 변호사 사무실에서 발생합니다. 모기지 메모를 포함하여 문서의 스택에 서명하고 신뢰를 거부하고 공개합니다. 새로운 건설을 위해, 당신은 또한 서명 빌더 콰이어를 필요로하고 가정의 수용을 확인합니다. 확인 :

결제 및 마감 비용에 대한 인증된 확인 또는 와이어 펀드를 가져옵니다 (정확한 금액 24 시간 전에 확인). 와이어 사기는 심각한 위험입니다; 당신이 알고있는 번호로 전화에 의해 배선 지침을 확인, 이메일에 의해 제공되지 않습니다.
견적의 변경 사항에 대한 최종 결제 내역을 검토하십시오. Loan 예상으로 선 항목 비교; 10 % 이상의 비용으로 모든 증가는 서면으로 설명해야합니다.
보증 청구 또는 HOA 등록과 같은 모든 포스트 폐쇄 책임에 대해 문의하십시오. 빌더의 보증 부서, HOA 보드 및 재산 관리 회사에 대한 연락처 정보를 얻으십시오.
빌드러가 필요한 모든 허가를 제출하고 점령 증명서가 발행 된 것을 확인해야합니다. 유효한 CO없이, 집은 법적으로 습관 할 수 없으며 대출을 자금을 자금을 자금을 수 없습니다.

등록 후, 모든 문서의 사본을 포함하는 닫힌 패키지를 받게됩니다, 거부, 귀하의 제목 보험 정책. 보안 위치에 이러한 유지; 당신은 세금 기록, 보증 청구 및 가정의 미래 판매에 대 한 그들을 필요로 할 것입니다.

일반적인 Pitfalls 및 Them을 방지하는 방법

건설 완료

계약일을 넘어 결산을 지연하면, 재약에 대한 계약서를 검토하십시오. 일부 계약은 지연이 특정 기간 (90 일)을 초과하는 경우 수익의 전체 환불을 취소하고받을 권리가 부여됩니다. 다른 사람들은 "당사"각 날에 보상을 청구 할 수 있습니다. 마감일을 놓습니다. 운동하기 전에 귀하의 권리를 이해하십시오.

마지막 분 Loan 문제

확고한 판단은, 당신의 비율 자물쇠가 만료될지도 모릅니다. 많은 건축업자는 지연이 그들의 결함인 경우에 당신의 비율 자물쇠를 확장할 것입니다, 그러나 쓰기에서 그 얻는. 당신이 연장을 위해 지불해야 하는 경우에, 비용은 일반적으로 대출 총계의 0.5%에 0.25%입니다. 당신의 재정적인 상황 변화 (신용 점수 복각, 일 변화)가, 당신은 financing를 잃을 수 있었습니다. 새로운 신용을 위해 적용하거나 건축 도중 큰 구입을 만들기 위하여 피하십시오. 닫히기 전에 새로운 신용 카드 조회 30 일은 당신의 비율에 영향을 미칠 수 있습니다.

다른 일반적인 문제: 감정적인 간격. 계약 가격보다 적은 가정 appraises 경우, 대출은 승인 된 값보다 더 많은 대출하지 않습니다. 당신은 가격을 낮추기 위해 빌더와 협상 할 수 있습니다, 주머니의 차이를 지불, 또는 추가 comparable 판매와 함께 appraisal 도전. 당신의 계약에 대한 감사의 간격에 대한 지속적인은 명확한 경로 전달을 제공합니다.

Incomplete 펀치 목록 항목

Builders는 종종 워크스루리스트에 모든 항목이 고정되기 전에 닫히는 것을 느낀다. 부족이 심각하지 않은 경우 (비 기능 HVAC 시스템, 누출 지붕), 당신은 빌더가 30 일 동안 수리를 완료 할 수있는 서면 계약으로 닫을 수 있습니다. 계약이 서명하고 가능한 경우 알려지지 마십시오. [[FLT : 0]HUD 새로운 홈 보증 안내[FLT : 1]은 닫은 후 건설 의무에 추가적인 상황에 대한 추가적인 상황을 제공합니다.

모든 방어력을 완전히 문서화합니다. 타임 스탬프를 사용하여 명확한 사진을 찍고, 각 문제를 작성하고, 수리에 대한 빌더와 함께 모든 통신의 로그를 유지합니다. 빌더가 동의한 ‐ 푼 작업을 완료하지 않으면 법적 구제가있을 수 있지만, 청구를 지원하기 위해 증거가 필요합니다.

Builder Walk-Through 압력

Builders는 최종 도보를 통해 당신을 돌릴 수 있습니다, downplaying 문제 또는 쓰기에 아무것도 넣어하지 않고 나중에 수정. 그들을 서둘러하지 마십시오. 당신이 필요로 한만큼 시간이 많이 걸립니다. 가능하다면, 제 3 자 - 친구, 가족 구성원 또는 부동산 에이전트 - 호 집중하고 목표를 유지할 수 있습니다. 두 번째 세트의 눈은 종종 놓습니다.

빌드어가 펀치 목록 아이템을 완료하기 전에 닫히는 경우, holdback을 협상하십시오. Holdback은 구매 가격 (일반적으로 1.5%에서 2 배의 예상 비용)의 일부가 작업이 완료 될 때까지 escrow에 배치됩니다. 이것은 적시 완료를 보장하기 위해 레버리지를 제공합니다.

포스트 ‐의견

Homeowner 협회 전환

새로운 가정이 HOA와 함께 커뮤니티에 있다면, 빌더는 주택의 특정 비율까지 이사회를 제어합니다. 주택 소유자 제어로 전환 할 때 배운 것을 배우고 일찍 참여하십시오. HOA 회의를 참석하고 주관 서류를 검토하여 인해 건설 지침 및 일반 지역 유지 보수에 관한 귀하의 권리를 이해하고 의무를 이해하십시오.

보증 관리

귀하의 빌더의 보증은 귀중한 자산입니다. 마감 후 즉시 등록하고 각 적용 기간 동안 만료 날짜를 참고하십시오. 당신이 발견 할 때, 당신이 나중에 수리 할 계획이라면 즉시 서면에 결함을 신고하십시오. 많은 보증은 청구가 적용 기간 내에 만들어지고 지연은 귀하의 권리를 취소 할 수 있습니다. ]국립 주택 빌더 협회는 전형적인 보증 커버에 대한 리소스를 제공합니다.

첫 해 동안, 그들은 발생으로 문제의 살아있는 펀치 목록을 유지. 설정 균열, 문 정렬, 및 HVAC 성능 시즌 변경으로 확인. 모든 보증 청구를 제출 한 1 년 기념일의 폐쇄 전에, 많은 보증은 12 개월 이내에 솜씨에 대한 주장이 필요합니다.

세금 징계

새로운 건설은 잠재적 인 세금 이점을 제공합니다. 모기지에서 지불 한 공제 포인트를 공제 할 수 있으며, 닫는 부동산 세액은 첫 번째 공제에 영향을 미칠 수 있습니다. 귀하의 비용의 일부로 공제 될 수있는 지역 영향 수수료 또는 특별 평가를 처리하는 방법에 대한 세금 전문가를 상담하십시오.

부드러운 새로운 건설 닫기를위한 최종 팁

준비 및 통신은 성공적인 폐쇄의 쌍둥이 기둥입니다. 모든 문서와 함께 전용 바인더 (디지털 또는 물리적) 유지 : 계약, 변경 주문, 검사 보고서, 빌더와 이메일, 및 레더 대응. 새로운 건설을 알고있는 신뢰할 수있는 제 3 자 경험의 홈 검사기 또는 부동산 에이전트와 함께 마지막 산책을 유지.

당신의 빌더는이 거래에 비즈니스 파트너입니다. 공동 관계를 일찍 구축하지만, 귀하의 권리를 옹호하는 것을 망설이지 마십시오. 문제가 끈적한 경우, 새로운 건설을 전문 부동산 변호사를 상담하십시오. 법적 조언에 대한 작은 투자는 향후 수리 또는 분쟁에서 수천을 절약 할 수 있습니다.

마지막으로, 깊은 숨을 가져다. 새로운 건설 주택에 폐쇄는 명확한 도로 맵과 각 단계에주의를 기울여, 당신은 자신감과 새로운 가정으로 걸어갈 수 있습니다, 모든 세부 사항이 처리 된 것을 알고. 열쇠는 당신의 손에, 그리고 당신이 기초에서 마무리로 상승을 볼 가정은 마침내 당신의.