폐일의 고품종 자연 이해

이 기사는 부동산 거래의 몇 달 동안의 노력이 될 것입니다. 구매자, 판매자, 부동산 에이전트, 대출, 제목 회사 및 변호사는 모든 거래에 대한 통합을 완료합니다. 그러나 거의 계획에도 불구하고, 지난 분 문제는 여전히 표면, 포진 또는 심지어 폐쇄를 탈지 할 수 있습니다. 작곡과 효율성과 이러한 놀라움을 탐색 할 수있는 능력은 스트레스가 많은 것을 분리합니다. 이 기사는 예측 가능한 통제를 보장 할 때 일반적 인 플레이를 제공합니다.

부동산 폐쇄 프로세스는 독립 단계의 폭포를 포함한다 : 최종 대출 승인, 제목 정리, 문서 실행, 자금 디버거, 및 기록. 이러한 중 하나에 hiccup은 밖으로 잔해 할 수 있습니다. 전형적인 압력 포인트를 이해하고 응답 프레임 워크를 준비 할 수 있습니다, 당신은 지연을 최소화하고 관련된 모든 당사자의 이익을 보호 할 수 있습니다.

일반적인 마지막 분은 Arrest가 닫힙니다.

각 거래는 독특하지만, 특정 문제는 종종 예정된 폐쇄 시간 전에 발생합니다. 이 인식은 급한 응답을위한 정신 도구 키트를 구축하는 데 도움이됩니다.

  • 목적 공석 또는 결산된 liens] – 심판, 세금 공석, 또는 마지막 시간에 발견된 편의 문제. 작은 걸출한 부채는 명확한 제목의 이동을 막을 수 있습니다.
  • 금융 승인 – 지난 분 고용 검증 문제, 속도 잠금 만료, 또는 합의 된 구매 가격 아래에서 오는 appraisal 값.
  • Missing or incorrect documentation – 공개, 만료된 신분증, 또는 누락된 HOA estoppel 인증서로부터 서명된 서명된 경우.
  • 검사 또는 감정적 인 놀라움 – 최종 도보를 통해 발견된 이전에 결함, 또는 대출자의 최소 요구 사항을 충족하지 못하는 감정적.
  • 곡곡곡곡이나 지연 – 비디오 표기법, 폐기사, 제목 사무실에서 전원 부족을 통해 연결할 수 없는 원격 판매자.
  • Funds transfer issues – 구매자의 계정에서 충분한 자금, 또는 사기 경고를 동결하는 은행 송금.
  • 정확한 종속성] – 아직 폐쇄되지 않은 구매자의 주택 판매 연속성, 체인 브레이를 생성.

이 시나리오의 각은 다른 전략을 요구하지만, 진정 통신의 원칙, 급속한 평가, 전문 협업은 일정하게 남아.

1 단계 : Calm을 유지하고 Proactively Communicate

문제는 종종 공황 또는 비난이 될 때 첫 번째 의도. 두 가지를 저항. 대신, 세 가지 깊은 호흡을 가지고 알아야 할 모든 사람들과 통신의 라인을 엽니 다. 열쇠는 에 투명하지 않고 알람. 예를 들어, 제목 lien이 발견되면 구매자의 에이전트, 판매자의 에이전트, 변호사는 동시에 모든 당사자가 솔루션을 통해 작업 시작할 수 있습니다.

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구매자와 판매자가 종종 감정적으로 투자되는 것을 기억하십시오. 문제가 일반적이고 계획이있는 것을 다시. [[FLT : 0]]] 콜롬은 논쟁적 인 [[FLT : 1]입니다. 당신이 프로젝트 신뢰를 계획하면 다른 당사자는 협력적이고 환자를 유지하는 가능성이 더 높습니다.

단계 2: 신속히 식별 및 솔루션 우선 순위

문제가 명확하게 그림이되면, 당신의 옵션을 신속하게 평가합니다. 모든 문제는 똑같이 중요합니다. 간단한 삼기 프레임 워크를 사용하십시오.

  • 닫기는 아직 미성년자 조정으로 오늘 일어날 수 있습니까?] 어쩌면 당신은 8시까지 철사 연장을 필요로 합니다. 그것은 자주 투영할 수 있습니다.
  • 문제는 새 문서나 서명이 필요합니까?] 모바일 표기 또는 원격 온라인 표기법(RON) 세션을 즉시 사용할 수 있습니다.
  • 계약의 조건에 영향을 줄 수 있습니까? 이렇게 하면 addendum 또는 amendment를 통해 당사자로부터 서면 승인을 받아야 합니다.
  • 거래 차단기가 있습니까? 드문 경우, 문제는 시간 내에 부적할 수 있습니다. 그러나 그 후, 부적당한 거래보다 더 나은 것입니다.

예를 들어, appraisal이 $ 10,000 낮에 제공되면, 당신은 여러 경로가 있습니다 : 가격을 renegotiate, 지원 comps와 값 (ROV)의 재조합을 요청, 구매자가 추가 현금을 가져, 또는 대출과 승인. 각 옵션에는 다른 타임 라인이 있습니다. 필요한 시간 내에 거래를 닫을 가능성이 가장 큰 것을 선택하십시오.

3 단계 : Deep Expertise와 함께 직업

모든 부동산은 부동산의 모든 문제를 혼자 해결할 수 없습니다. 부동산 팀은 부동산의 강점은 귀하가 전화 할 수있는 전문가의 네트워크에서 온다. 제목 문제 표면이되면, 제목 임원 또는 부동산 변호사는 해결책을 이끌해야합니다. 대출 문서가 누락되면, 대출 임원 또는 프로세서가 만료되어야합니다. 귀하의 역할은 모든 도메인에서 전문가가되기 위해 용이하고 협조 할 수 없습니다.

예를 들어, lien이 발견되면, 제목 회사는 아직 유료되지 않은지 조사 할 것입니다. 그들은 또한 판매자의 변호사와 함께 지불 편지를 주문하고 자금이 유선되도록 조정 할 수 있습니다. 많은 경우, 그들은 "gap"수입 또는 잔류 계약이 명확하게되어있는 동안 발생할 수 있도록 폐쇄 할 수 있습니다.

구매자의 신용 점수가 갑자기 사기 경고로 인해 하락하면, 대출은 급속한 점수를 요청하거나 새로운 신용 보고서를 당길 수 있습니다. 모기지 브로커는 원래 대출이 떨어질 경우 대체 금융을 찾을 수 있습니다. 이 전문가의 초기 반복, 더 빠른 솔루션.]

특정 문제를 처리하는 상세한 가이드

제목 Liens 및 Encumbrances

제목 검색은 초기 과정에서 수행되지만, 때로는 새로운 결점은 이전 소유자로부터 계산 한 계약자의 공허와 같은 것으로 나타났습니다. ]]

  • 판매자는 지불의 증거를 제공 하 고 신용 카드에서 백합을 요청. 많은 신용 카드는 즉각적인 팩스 또는 이메일 확인을 제공 할 수 있습니다.
  • lien이 작으면, 판매에서 진행을 고려하여 닫히십시오. 제목 회사는 추가 자금으로 escrow 할 수 있습니다.
  • 일부 국가에서 제목 회사는 "gap"의 승인이 해결 된 후 폐쇄 인 동안 lien을 보장 할 수 있습니다.
  • Worst-case: 포진은 포진이 형성될 때까지 24-48 시간으로 닫힙니다. 대부분의 레이더는 혹독한 과정을 시작하기 없이 약간의 지연을 허용합니다.

제목 보험 및 결재에 대한 자세한 내용은 ]Land Title Association의 제목의 설명 ]을 참조하십시오.

마지막 분에 탄화수화물을 금융

구매자의 대출은 많은 이유를 위해 실패 할 수 있습니다 : 빌러는 일자리를 변경, 큰 구매를했다, 또는 재산은 감사하지 않았다. 11 시간은이 발견 할 끔찍한 시간이지만, 발생합니다. [[FLT : 0]]]Action 단계 :[FLT :1]]

  • “조건적인 승인” 업데이트에 대한 대출을 요청하십시오. 때때로 문제는 전자적으로 제출할 수있는 누락 된 문서와 같습니다.
  • appraisal이 낮으면, ]Reconsideration of Value (ROV)를 요청하여 에이전트가 제공하는 비교할 수 있는 판매로 요청합니다. 몇몇 appraisers는 새로운 증거를 검토한 후에 조정될 것입니다.
  • 구매자가 더 낮은 승인으로 인해 더 많은 현금을 필요로한다면 가족이나 단기 대출을 401(k)에서받을 수 있는지 확인하십시오. 대출은 소스를 문서화해야합니다. 그러나 많은 경우에 동일한 일로 수행 할 수 있습니다.
  • 마지막 리조트로서 판매자가 가격 감소 또는 판매자가 갭을 브리지하는 두 번째 모기지에 동의하는 경우를 참조하십시오.

NAR의 가이드에 ]아라이즈 문제은 사전 구속 전략을 제공합니다.

문서 및 서명 Snafus

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항상 필요한 서류를 확인하고 닫기 전에 각 48 시간을 확인합니다. 철저한 목록을 위해 ]Consumer Financial Protection Bureau의 닫힌 문서 가이드]를 참조합니다.

검사 놀라움 동안 최종 산책로

최종 도보 추적은 재산 상태를 확인하는 의미이지만 때로는 구매자는 새로운 문제를 발견합니다 : 누출에서 깨진 로, 물 손상, 또는 뒤에 궤적. 이것은 수리 또는 신용에 대한 요구가 시작되기 때문입니다. ]]]

  • 사진과 문서를 가져 오기. 판매인의 에이전트에 즉시 보내.
  • 아이템이 미성년자 (예 : 더러운 카펫) 인 경우, 소량의 신용 또는 편리한 사람의 수수료가 지연되지 않습니다.
  • 문제가 중요합니다 (예 : 겨울에는 난방이 없습니다), 수리가 완료 된 후 escrow에서 개최 된 자금과 협상. 판매자는 제목 회사의 계정에 돈을 입금 할 수 있으며 구매자는 수리를 진행 할 수 있습니다.
  • 판매자가 응답하지 않으면 구매자의 대리인은 브로커를 관리하거나 법적 구제 (예 : 특정 성능)를 고려해야 할 수 있습니다.

미래 결산에 대한 예방 조치

마지막으로 몇 분의 놀라움을 제거 할 수 있지만, 유능한 접근은 빈도와 심각성을 감소시킵니다. 모든 거래에서 이러한 모범 사례를 구현하십시오.

  • ]주문 제목 검색 및 설문 조사 초기 – 닫기 전에 2 주까지 기다리지 마십시오. 이전 제목 문제가 발견되면 더 많은 시간이 진정으로 해결됩니다.
  • 48-72시간 전에 검토하는 모든 서류를 제출] – 구매자와 판매자 모두 검토하고 가능한 모든 것을 선보아야 합니다. 이 마감 테이블 전에 오류를 잡아.
  • ] 진행되는 커뮤니케이션 스케줄 – 주일적으로 레더, 타이틀 회사와 검사하고, 다른 에이전트는 모두 일치합니다. 공유된 체크리스트(예: Google Sheets)를 사용하여 이정표를 추적합니다.
  • 스케줄 검사 및 승인은 폐관 전에 30 일 이상 - 이것은 수리, renegotiations, 또는 식욕을 위해 시간을 제공합니다.
  • 일반적인 문제 – 예를 들어, 가장 가까운 모바일 비주얼 서비스를 알고, escrow holdback 템플릿 준비를 가지고, 긴급 수리를 할 수있는 신뢰할 수있는 계약자의 목록을 유지.
  • 금융 변경을 방지하기 위해 긴급 구매자] - 새로운 신용 카드, 작업 변경 없음, 또는 대출 승인과 닫힘 사이에 큰 구매. 미리 알림 이메일 보내기 1 주 전에.
  • 닫기 일 타임 라인 체크리스트 - "Verify wire fund가 제목 회사에서 수신"및 "확인 판매자가 모든 문서를 서명"하고 닫은 시간 전에 2 시간 이내에 확인.

Realtors의 국가 협회는 ]클로즈 체크리스트 (PDF)를 게시하여 팀에 맞게 조정할 수 있습니다.

기술 도구는 Last-Minute 문제의 원활한

현대 기술은 시간이 짧은 때 생과자 일 수 있습니다. 이 공구를 가진 당신의 팀을 Equip:

탄력성 폐막 팀 구축

계획의 양은 장소에서 올바른 사람들을 갖는 대체합니다. 닫은 팀을 조립할 때, 다음을 찾으십시오:

  • 퀵턴어라운드에 알려진 타이틀 회사 또는 변호사는 러쉬 필링과 같은 일 녹음에 대해 알려줍니다.
  • 지난 분 동안의 변화가 처리할 수 있는 사내 공정 팀과 함께 대출.
  • 어려운 폐쇄 경험이있는 부동산 에이전트는 쉽게 쥐지 않습니다.
  • 24/7 모바일 약속을 제공하는 비공식 서비스.

당신이 필요로하기 전에 이러한 관계를 촉진합니다. 부드러운 폐쇄 후 감사 메모를 보내면 파트너에게 비즈니스를 나타냅니다. 위기가 표시되면이 전문가가 전화를 우선 순위 할 것입니다.

법률 및 윤리적 고려

최근 몇 분의 문제는 때때로 윤리 경계에 대한 밀어 할 수 있습니다. 항상 모든 당사자와 함께 정직하면서 고객의 가장 좋은 관심을 갖게됩니다. 예를 들어 구매자가 통지하지 않은 결함을 발견하면 폐쇄를 지연시키는 경우에도 공개해야합니다. 자료를 나타내는 것은 소송 및 라이센스 재발로 이어질 수 있습니다.

또한 계약 마감일의 인식이 될 수 있습니다. 만약 당신이 우편 요금에 동의하는 경우, 두 당사자에 의해 서명 된 서면 확장을 얻을. 구두 계약은 위험. 대부분의 표준 구매 계약은 "시간 본질의"절표, 심지어 연장없이 일 지연 위반 될 수 있습니다. unilateral 결정을하기 전에 계약 언어를 상담.

이 문제는 소송에서 끝납니다 (예 : 수입 돈에 대한 분쟁), 독립적 인 법률 상담을 추구하는 고객을 조언. 부동산 에이전트는 법적 조언을 제공 할 수 없습니다, 그래서 자격이 된 변호사를 참조.

Real-World 사례 연구

케이스 1: Midnight Lien

2 시간 전에 닫히는, 제목 회사는 판매자에 $ 5,000 IRS 세금 잔액을 발견했습니다. 판매자는 최근 채무를 지불했지만 IRS는 출시를 발행하지 않았습니다. IRS의 자동화 된 페이 오프 라인이라는 제목의 임원은 확인 번호를 얻었습니다. 그녀는 "gap" 보증을 발행하고, 마감 절차 및 공식 출시가 3 일 후에 도착했습니다. [[FLT : 0]]Key takeaway:[FLT :] 제목은 가장 신뢰할 수있는 도구가 없습니다.

케이스 2: Appraisal 간격

구매자의 승인은 계약 가격 1 일 전에 15,000에 도착했습니다. 구매자는 5 %를 얻었다. 대리인은 신속하게 3 개의 최근 비교 판매 - 2 개의 앱레이저가 놓쳤다. 그리고 ROV를 제출했습니다. 이 승인자는 $ 10,000에 의해 가치 상승을 조정했으며 판매자는 $ 5,000 감소로 합의했습니다. 마감은 시간에 일어났습니다. [[FLT : 0]Key takeaway :[[FLT :]]]) 어려운 응용 프로그램을 가지고 있지 않은 경우 저명한 응용 프로그램을 수락하지 마십시오.

케이스 3: 미칭 Signer

판매자의 노인 어머니는 국가에서 살았고 재산의 공동 소유자였습니다. 그녀는 폐쇄 일 오후 4시에서 발견 된 판매자의 친애가 아닌 판매자가 서명했습니다. 폐쇄 된 대리인은 Zoom을 통해 원격 식별 세션을 배치했습니다. 주목할만한 문서는 30 분 내에 타이틀 회사에 이메일을 보내졌습니다. Key takeaway: 원격 온라인 표기는 지난 몇 분 동안 지속되는 게임 서명입니다.

결론: 성공으로 스트레스를 터닝

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이 가이드를 손수레를 유지하고, 더 나은, 당신의 팀과 공유 그래서 모든 마감일은 당신이 신뢰로 직면 할 수 있습니다.