부동산 폐기 및 공정 속도를 높이는 방법

2. 소유권 및 소유권 분쟁

판매자가 재산에 대한 명확한 소유권과 결점 또는 주장을 보장하기 위해 제목 검색이 수행됩니다. 자주 원인은 다음과 같습니다.

• 불금류: 계약자 결재, 무급수수수료, 또는 세금 결재는 제목 회사가 깨끗한 정책을 발급하기 전에 해결되어야 합니다.
• 공개 기록에 대한 투표: Misspelled name, incorrect 소포 설명, 또는 누락된 문서는 제목의 결함을 만들 수 있습니다.
• Heirship or Binary issues:] 이혼은 판매에 동의하지 않는 여러 당사자가 소유한 경우, 마감은 모든 서명까지 매각됩니다.
• Easements 또는 encroachments: 속성 라인을 교차하는 비방적 편익 또는 이웃의 울타리는 법적 해결책을 필요로 할 수 있습니다.

제목 작업은 종종 프로세스 초기 완료되지만, 문제는 마지막 분에 표면 할 수 있습니다. 계약 서명 후 제목 검색을 즉시 주문하면 놀라움의 위험을 줄일 수 있습니다.

3. 검사 및 승인 스케줄링 Logjams

검사 및 승인 모두는 재산을 방문하는 면허 전문가가 필요합니다. 바쁜 시장에서 캘린더가 신속하게 채울 수 있습니다. 지연은 다음과 같습니다.

• 검사기 사용가능성: 특히 피크 구매 시즌 중, 그것은 주 또는 홈 검사를 계획 할 수 있습니다.
• Appraisal 백로그: 관리 회사를 통해 Lenders 주문 승인, 로컬 appraisers가 과부하되는 경우, 보고서는 더 이상 걸립니다.
• Repair 협상: 검사 후, 중요한 문제가 발견되면 (고무 누출, 결함 전기, 형), 구매자는 수리 또는 가격 감소를 요청할 수 있습니다, 새로운 addenda 필요 및 아마도 다른 appraisal.
• 실패 검사: 기초 균열 또는 종료 전에 재약을 요구하는 재정적, 재정적을 위해 일시적으로 불능적 인 재산을 만들 수 있습니다.

지연을 방지하기 위해 계약이 서명되고 신속하게 요청을 복구 할 때 일정 검사를 실시합니다.

4. Appraisal 문제 그 위에 가기 번호

Appraiser가 신속하게 재산을 방문 할 수 있을 때, valuation 자체는 낮은 appraisal을 넘어 문제를 일으킬 수 있습니다. 예를 들어:

• Unusual comparable 판매: 속성이 독특하다면 (예: 농촌, 역사적인, 또는 상한), 애라이저는 더 긴 복잡한 보고서에 대한 좋은 이해를 찾을 수 있습니다.
• ] 대출 자격에 필요한 수리: FHA, VA, USDA 대출은 엄격한 속성 조건 기준을 가지고 있습니다. 식욕주의 메모 껍질을 벗김 페인트, 누락 손잡이, 또는 수술 HVAC, 대출은 폐기 전에 수정해야 할 수 있습니다.
• Reappraisal 수수료 및 지연: 첫 번째 승인이 낮은 구매자의 도전에 관해서, 또는 대출 주문이 두 번째 승인, 그 타임 라인에 일 추가.

5. 법적 및 변호사 조정 실패

변호사가 폐쇄를 처리하는 주 (예 : 뉴욕, 뉴저지, 조지아), 프로세스는 문서 준비를 여러 법률 회사를 포함합니다. 지연은 다음과 같이 발생합니다.

• Attorney Schedules 분쟁: 구매자와 판매자의 변호사를 위한 상호 이용 가능한 날짜를 찾아서 문서를 검토하고 서명할 수 있습니다.
• 문서 개정은 시간이 걸릴: 계약의 각 개정, 또는 결산은 법적 검토를 요구, 변호사는 마감일과 다른 클라이언트가 있을 수 있습니다.
• Escrow 지침은 늦은: Lenders는 제목 회사 또는 변호사에 대한 폐쇄 지침을 보내지만 어떤 세부 사항이 불완전하면 합의가 진행될 수 없습니다.

부동산을 늘릴 수 있는 입증된 전략

모든 변수를 제어 할 수 없지만 지연의 likelihood를 줄일 수 있습니다. 이 전략은 구매자, 판매자 또는 대리인인지 여부를 작동합니다.

1. 사전 승인, 그냥 사전 승인하지

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Pro tip:] 은 대출 약속 편지를 즉시 작성하는 것은 완료됩니다. 이것은 사전 승인과 금융이 고체인 모든 당사자에게 신호보다 더 강한 단계입니다.

2. 주문 제목 작업 및 설문 조사 즉시

계약이 완전히 제목 회사에 연락 할 때까지 기다리지 마십시오. 제안이 허용되면 제목 검색을 승인하고 예비 보고서를 지불하십시오. 속성이 새로운 설문 조사를 필요로한다면 동시에 주문하십시오. 이 제목 회사가 예약 마감 전에 문제를 해결하기 위해 주를 제공합니다.

• 구매자:주문은 동일일을 배치할 수 있도록 제안에 있는 제목 회사 선호를 포함하도록 에이전트를 요청합니다.
• 판매인: 만약 당신이 이미 당신의 구입에서 최근 조사 또는 제목 정책을 가지고 있다면, 시간을 절약하기 위해 일찍 제공.

3. 경험있는, 책임있는 팀을 선택하십시오

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제너 또는 대출을 고용할 때, "당신의 평균 일-동반은 무엇입니까?" 그리고 "당신은 마지막 분 문제를 처리하는 방법?"

잘 의사 소통하고 내부 프로세스를 명확하게하는 팀은 조직 된 것보다 더 빠른 예상치 못한 문제를 탐색 할 것입니다.

4. 명확하게 및 자주

Silence는 매끄러운 결산의 적입니다. 모든 당사자와 공유 통신 허브 (그룹 텍스트, 이메일 체인 또는 전용 프로젝트 관리 도구)를 설정하십시오. 구매자, 판매자, 에이전트, 대출, 변호사 및 타이틀 회사. 그것을 사용하여 :

• 공유 마감일 및 서류 수령 확인.
• 문제 발생시 즉시 모든 것을 경고합니다.
• 일정 마감일과 시간 곧 대출자가 녹색 빛을 제공합니다.
• 종료 항목에 따라 (예 : "이제가 아직 도착하지 않은 경우?").

추가 문서 또는 서명 요청에 대한 신속한 응답은 타임 라인에서 일할 수 있습니다.

5. 사전에 모든 문서 준비

지난 분 종이 작업을 위해 스크램블을 피하십시오. 구매자를 위해,이 방법은 집 사냥을 시작하기 전에 다음을 수집하는 것을 의미합니다.

• 세금 환급과 W-2s의 2 년
• 최근 급여 스텁 (마지막 30 일)
• 모든 계정의 은행 성명 (마지막 2-3 개월)
• 사진 ID (드라이버의 라이센스 또는 여권)
• 큰 예금 또는 선물의 증거 (선물 편지에)

판매인을 위해, 모는:

• 소유권 보험 정책
• 재산세 영수증 및 HOA 문서
• 홈 보증 세부 사항 (전송시)
• 수리 기록 및 영수증은 어떤 최근의 업그레이드
• 집에서 행한 작업에 대한 모든 허가

이 문서는 프로세스 시작에 준비가되어 있으며 나중에 다시 요청을 제거합니다.

6. 사전 검사를 가진 Mitigate 검사 위험

판매자는 부동산 목록하기 전에 집 검사를 주문하여 과정을 극적으로 가속화 할 수 있습니다. 이미 지붕, HVAC, 배관 및 기초의 상태를 알고 있다면, 당신은 사전에 수리하거나 문제를 공개 할 수 있습니다. 이것은 전형적인 10- 14 일 검사 연속 기간을 피하고 놀라움 설사를 방지합니다. 구매자는 또한 검사 연속성을 면제 할 수 있기 때문에 사전 검사 혜택을 누릴 수 있습니다 (또는 그것을 단축).

7. E-Signatures 및 가상 결산을 위한 기술

Gone은 모든 폐쇄 문서가 젖은 잉크로 서명 한 경우 일입니다. 오늘날 대부분의 레더 및 제목 회사는 DocuSign 또는 Adobe Sign과 같은 플랫폼을 통해 전자 서명을 지원합니다. 이 문서는 서명하고 야간 배송보다 몇 분 안에 반환 할 수 있습니다. 예비 문서를 수용 할 수 있다면 대출 및 변호사에게 문의하십시오. 최종 폐쇄를 위해 일부 주에는 원격 온라인 표기법 (RON)을 허용하여 물리적으로 존재하지 않고 어디에서나 가까운 곳에서도 확인할 수 있습니다.

일반적인 Pitfalls 피하기위한 고급 팁

1. 관심율 조기 및 Properly를 잠금

이자율 잠금은 일반적으로 지난 30, 45 또는 60 일 동안 잠금을 해제하는 것입니다. 폐쇄가 잠금 기간을 넘어 지연되면 잠금을 확장하거나 더 높은 속도를 수용 할 수있는 수수료를 지불해야합니다. 현실적으로 예상 닫은 날짜와 일치하는 잠금 기간을 선택할 수있는 대출 기관과 함께 적어도 10 일의 버퍼를 추가 할 수 있습니다. 잠금이 만료되면, "플러그다운"옵션에 대해 물어 떨어졌다면, 떨어졌다면.

2. 월경을 닫기 전에 주택 소유자 보험을 검증

많은 구매자는 대출을 자금을하기 전에 주택 소유자 보험의 증거가 필요한다는 것을 잊지. 보험을 위한 상점 일찍이를 제공하고 적어도 10 일 전에 대출자에게 바인더를 제공합니다. 재산이 독특한 특징이 있다면 (평평평한 지붕 또는 이전 배선과 같은), 일부 보험은 시간을 추가하는 검사를 필요로 할 수 있습니다.

3. CFPB TRID “Cooling” 기간을 일으키는 원인이 될 수 있는 무슨 이해

TILA-RESPA 통합 공개 (TRID) 규칙은 폐쇄 공개 (CD)가 닫기 전에 적어도 3 영업일 이내에 구매자에게 전달되어야한다. 중요한 변경이 발생하면 (예 : 새로운 대출 견적, APR의 변경 또는 대출 제품에 대한 변경), 새로운 공개는 트리거되고, 3 일 시계를 다시 시작합니다. CD가 발행 된 후 대출 조건으로 변경하십시오. 공동 구매자 또는 최종 지불을 추가하거나 지연시키는 것과 같은 작은 변화가 발생할 수 있으므로 조기에 지연을 조정할 수 있습니다.

4. 재산을 통해 하루 또는 두 닫기 전에

최근의 발트로는 표준이지만 많은 구매자는 폐쇄의 아침에 일정합니다. walkthrough가 문제가 있음을 밝혀줍니다 (예 : 판매자는 숙박해야 할 가전 제품을 제거하거나 집은 청소되지 않습니다), 협상을 위해 폐관 할 필요가 있습니다. 마감일을 밀어하지 않고 직접 에이전트 룸에 대한 폐쇄 시간을 제공하기 위해 적어도 24 시간을 산책 할 수 있습니다.

5. 구매자의 대출 폭포가 되기 위해 B를 자금을 계획하십시오.

경쟁 시장에서, 일부 구매자는 거래가 실패하면 취소되는 연속성을 포함합니다. 그러나 판매자 인 경우 구매자의 금융 강도를 일찍 묶어서 지연을 줄일 수 있습니다. 제안을 받아들이기 전에 신용 보고서로 사전 승인 증명을 요청하십시오. 구매자는 다리 대출 또는 가족 선물과 같은 백업 계획을 가지고 고려하여 주요 대출이 눈에 띄는 경우, 백업 계획을 고려합니다.

지연이 불가할 때 : 당신의 차가운 유지하는 방법

가장 좋은 준비와 함께, 일부 지연은 단순히 비폭적인 경우, 갑작스런 자연 재해에 영향을 미치는, 대출 처리 지연, 또는 중요한 파티의 가족의 죽음을 지연 은행 합병. 지연이 발생하면,이 단계를 수행:

• 즉시 사용할 수 있습니다: 당신이 알고 있기 때문에 모든 것을 말해. 만 그것을 더 악화.
• 글쓰기에 대한 개정된 시간: 새 예상 마감일을 위한 lender 또는 title company에 문의하십시오.
• Negotiate extensions 현명하게: 판매자인 경우, 지연된 폐쇄에 대한 일당 수수료에 부과될 수 있습니다 (클래스 "시간은 본질의"항목). 구매자를 위해, 판매자는 계약이 만료되기보다는 연장에 동의하도록 요청합니다.
• Keep 감정을 확인: 대부분의 지연은 관리 그라츠로 인해, 나쁜 믿음이 아닙니다. 진정으로 전문적인 문제를 빨리 해결하는 데 도움이됩니다.

최종 사고: 속도와 특정은 Achievable

부동산 폐쇄는 복잡하지만, 지연의 광대한 대다수는 예측할 수 있고 예방할 수 있습니다. 일반적인 pitfalls를 이해함으로써, 문제, 제목 문제, 검사 병목 및 통신 고장을 파악하여 프로세스 이동을 유지하는 데 능동적 인 단계를 취할 수 있습니다. 초기 시작, 팀의 현명하게 선택하고, 각 마감일의 상단에 머물십시오. 위의 전략을 통해, 당신은 크게 일반적인 45 ~ 60 일 닫힌 사이클을 줄일 수 있습니다, 종종 30 일 또는 심지어 잘 비교된 거래를 위해.

주택을 구입하는 경우, 주택을 살거나, 임대 부동산에 투자하거나, 매끄럽고, 적시에 닫는 것은 당신에게 마음의 평화를 제공하고 돈을 절약합니다. 이러한 팁을 구현하고, 당신은 자신과 끝 라인을 교차하는 방법에 잘 될 것입니다.