新興ドメインは最も強力で、最も論争的なものの1つです。政府は、困窮したものの、最も動揺するものです。米国憲法の第5改正に根ざし、連邦政府、州、地方自治体が公共利用のために私的財産を取ることを可能にします。所有者は、単に補償を受けることができます。 主に、道路、橋梁、学校などのインフラプロジェクトをサポートするために考案された、公害のあるドメインは、ユーティリティから都市の運営まで、すべての情報を、あなたの権利を保護することができます。 ドメインは、あなたの権利を保護する権利を侵害する権利を侵害する権利を負います。

ドメインがどのようなものなのか?

新興国は、公共目的のために私的財産を取るために、総勢政府の固有の力です。 米国では、この電力は、Fifth AmendmentのTakings Clauseで明示的に認められています。これは、国家の「非公開の目的のために取られる」という状態です。 公正な手段を認めている間、公正な資産は、公正な手段を認めなければならない。 公正な資産を受諾する権利放棄する権利は、公正な利益のために、公正な利益を享受する必要があります。

行政のコミュニティ 練習できる 分 ドメイン

欧州のドメインは連邦政府や州政府に限られません。多くの公共機関は、次のようなこの電力を保持しています。

  • 交通省(高速道路の拡大のために)
  • 市町村(公共公園、学校、または再開発)
  • 公共ユーティリティ(電力線、パイプライン、水道システム用)
  • 港湾当局および空港手数料
  • 鉄道会社(法律で認められた場合)

「公共利用」とは?

歴史的に、 “公共使用” プロパティは、公共によって直接使用されることを意味します — 新しい高速道路, 裁判所, または郵便局. しかしながら, 米国最高裁判所は、この定義を拡張しました Kelo v. New London[]] (2005), rulingは、プロジェクトがコミュニティに利益をもたらすために意図されている場合、経済発展は、公共の使用を構成することができます. その決定は、重要なバックラッシュをスパークしました, ドメインの定義と、非公開の定義の所有者の定義を制限する法律を通過するために多くの州をリード.

ドメインプロセスの仕組み

主に、主に、法的な管理の一連のステップを経って、私的財産を取得するプロセス。これらの段階を理解することで、財産所有者が効果的に準備し、交渉するのに役立ちます。

ステップ1: 予備計画と識別

正式な行動の前に、政府機関はプロジェクトに必要なプロパティを識別します。これは、実現可能性調査、環境レビュー、および公共の聴覚を含みます。プロパティ所有者は、鑑定士やエンジニアからの非公式通知または直接の問い合わせを受け取ることができます。

ステップ2: 正式通知

プロジェクトが承認されると、代理店は、プロパティを取得する意図の正式な通知を発行します。この文書は、プロジェクトの目的、プロパティの説明、および、著名なドメインの統計情報への参照を概説します。多くの状態では、通知には、鑑定に基づいて補償の申し出も含まれています。プロパティ所有者は、この通知を慎重に見直し、回答の期限に注意する必要があります。

ステップ3:鑑定とオファー

政府は、独立した鑑定士を雇い、財産の公正な市場価値を決定する。鑑定は、その資産の現在の使用、最高かつ最高の使用、比較可能な販売、およびあらゆる改善を検討しています。鑑定に基づいて、代理店は最初のオファーをします。このオファーは、多くの場合、交渉のための開始点です。プロパティ所有者は、政府の評価を検証するために独自の独立した鑑定を得るために強くお勧めします。

ステップ4:交渉

ネゴットは重要な段階です。 プロパティ所有者は、政府の承認者から支持する証拠を主張することができます。 交渉は、購入価格だけでなく、移転コスト、ビジネス損失、残りの財産への損害、およびその他の補償要素に対処することができます。 多くの場合、裁判所の関与なしにこの段階で解決します。

ステップ5:最終的なオファーと非難のファイリング

交渉が失敗すると、政府は最終的な書面によるオファーをします。所有者がそれを拒絶した場合、代理店は非難訴訟を提出します。この訴訟は、裁判所に裁判官に依頼し、取消しを承認し、補償を決定します。プロパティ所有者は、手続において擁護者になります。裁判所は、聴覚をスケジュールし、陪審員は(いくつかの管轄区域で)最終的な補償額を決定します。

ステップ6: 保有と支払い

裁判所が判断を発症した後、政府は、裁判所のレジストリに授与された補償を支払い、財産の所持を取ります。場合によっては、代理店は、裁判所と承認された金額を入金することによって、以前に所有されることがあります。プロパティの所有者は、補償決定を訴えることができますが、一般的には進行します。

テイクアウトの種類とその影響

永続ドメインは、プロパティ全体の完全な購入ではありません。異なる種類のテイクは、異なる方法で所有者に影響を与えます。

完全なテイクアウト

政府は、プロパティ全体を取得します。所有者は、完全な公正な市場価値の補償を受け、空室しなければなりません。これは、高速道路プロジェクトや新しい公共の建物で一般的です。

部分的なテイクアウト

物件の一部だけを取られるのは、ユーティリティの緩和や道路の拡大のための土地のストリップなどです。所有者は、取られた部分の価値と残りの土地(重度の損傷)に対する損害賠償を受け取ります。一般的な問題は、アクセスの損失、減衰、または使用を損なう。

イースメントまたは一時的なテイクアウト

政府は、特定の目的のためにプロパティを使用する権利を取得します(例えば、地下パイプラインの緩和)または限られた時間(例えば、建設ステージングエリア)。 補償は、使用の期間と影響に基づいています。 所有者はタイトルを保持しますが、将来の開発に制限を直面する可能性があります。

逆の非難

政府の行動は、正式なドメインの進行なしに服用する可能性があります。例えば、高速道路から新しいダムやノイズによって引き起こされる洪水。所有者は、政府が補償を払うために強制的に非難のために急増することができます。この領域は複雑で経験豊富な弁護士が必要です。

不動産所有者への影響

非難行動に直面して、ストレスと破壊的であることができます。結果は、販売価格を超えて遠くに伸びます。

感情的および心理的効果

家族を家に失う、土地の大事にされた部分、またはビジネスの場所はトラウマチックであることができます。多くの所有者は、不安、怒り、そして無力感を経験します。政府の申し出は、特に財産が世代のために家族にいたら、侮辱のように感じることができます。感情的な苦痛は通常補償されませんが、プロセスを理解することは不確実性を減らすことができます。

財務状況

「正当な補償」の所有者であっても、多くの場合、隠れたコストに直面しています。移動費、より高い交換財産コスト、取引手数料、および移転時の損失を失います。ビジネス所有者は、善意、顧客基盤、または在庫の損失に苦しむことがあります。政府は、特定の移転費をカバーするために必要ですが、ビジネス損失の補償はしばしば限られています。独立した鑑定と法的交渉はすべて、すべての被害を捕捉するために不可欠です。

コミュニティへの不参加

地域プロジェクトは、周辺地域の周辺地域における特性値の破壊、社会的ネットワークの破壊、および減退をすることができます。長期的建設、増加したトラフィック、またはゾーニングの変動は、何百人もの住民の生活の質に影響を与える可能性があります。公共の補聴器は、コミュニティ入力のための会場を提供しますが、最終的な決定はしばしば政府と休息します。

法的および行政的なバーデン

プロパティ所有者は、複雑な法的プロセスをナビゲートし、期限に応答し、聴衆に出席し、弁護士や鑑定士を雇う必要があります。これは、時間と費用がかかる場合があります。法的表現なしに、所有者は、評価されていないオファーや重要な補償コンポーネントを受け入れる危険性があります。

価値と正の報酬

主に、その資産の公正な市場価値として、その価値を取っている時に一般的に定義される「正当補償」です。ただし、公正な市場価値は常に単純ではありません。また、状態は、その資産の持つことができるルールが異なるのです。

標準評価方法

鑑定士は通常3つのアプローチを使用します。

  • ]販売比較アプローチ:]] 最近販売された類似のプロパティと比較してください。
  • 所得アプローチ:]]] 賃貸または商業的プロパティに使用されます。 値は、プロパティが生成する収入に基づいています。
  • Cost アプローチ:]] 置換コストマイナス減価償却を計算します。

鑑定士は、プロパティタイプと市場条件に基づいて最も適切な方法を選択します。

追加報酬要素

フェアマーケットのバリューを超えて、所有者は、次の権利を有する可能性があります。

  • ] 重度のダメージ:[]] 部分が残りの土地の価値を減らすとき。
  • ビジネス・グッドウィルの損失:[] 一部の州は、ビジネスのロケーションベースの無形値の損失を補償します。
  • 移転コスト:]]]の均一移転補助法は、政府が移動費を支払う必要があり、場合によっては、交換住宅の支払いを提供します。
  • Attorney and Expert Fees: いくつかの状態では、非難賞が政府の最終オファーを超えた場合、所有者は訴訟費用を回復することができます。

すべての補償可能な項目が要求されるように、エミントドメインを専門とする弁護士とすべての損失を文書化し、仕事をすることが重要である。

財産所有者としてのあなたの権利を保護する

重要なドメインアクションに直面した場合、積極的な手順は、結果に大きな違いをもたらす可能性があります。

通知を受け取ると直ちに行動

  • 注意を払って期限をメモする - 回答するために30〜90日しか経つことが多いです。
  • 弁護士に相談することなく、文書に署名しないでください。
  • 不動産文書の収集: 不動産が商業である場合、税金、調査、最近の鑑定、および任意の所得記録。
  • プロパティの状態と改善の文書を撮影し、文書化します。

経験豊かなエミネント・ドメイン・弁護士を雇う

独立したドメインは、法律の専門分野です。 知識の取れた弁護士は、政府の申し出を評価し、追加の被害を特定し、あなたの代わりに交渉し、必要に応じて裁判所であなたを表明することができます。 多くの弁護士は、大陸の手数料や法定の手数料に基づいて働いています。つまり、政府の初期オファーよりも多くを回復した場合にのみ支払うことになります。

独立した鑑定を取得する

政府の鑑定は、あなたの財産の最高値を反映していないかもしれません。 開発の可能性、ユニークな位置優位性、または重度の損傷などの見落とされた要因を識別できる独立した鑑定士。 鑑定のコストは、多くの場合、補償の一部として回復されます。

パブリック・ヒアリングに参加し、プロジェクトに携わる

多くの州は政府が非難行動を提出することができる前に、公の聴覚を必要とする。出席は、あなたが声の懸念をあなたに与え、プロジェクトの必需性について質問し、プロセスを監視します。また、交渉に有益であることができるあなたの関与を実証します。

戦略的交渉

不動産の価値と法的権利を理解したら、あなたは強さの立場から交渉することができます。それをベッティングせずに最初のオファーを受け入れないでください。政府は交渉することを期待しています。証拠によって支持される現実的なカウンターファーは、初期提案よりもはるかに上回っている決済につながることができます。政府がバッジを拒否した場合、あなたの弁護士は裁判に行く知恵に助言することができます。

移転権について

変位している場合, あなたは、割り当てる支援を受ける権利があります. これは、移動費払い戻しを含むことができます, レンタル援助, または交換住宅の支払い. 均一移転支援法で自分自身を愛用します (連邦) そして、任意の状態レベルのプログラム. これらの利点は、プロパティの補償とは別であり、交渉対象ではありません - 彼らは、資格があります.

テイクティングをチャレンジ: ドメインを中断できますか?

プロパティ所有者は、完全に服用をブロックできるかどうかを尋ねる場合があります。 答えは、まれに、政府の権威に挑戦するための限られた地面があります。

公共利用の欠如

プロジェクトが正当な公共の目的のために役立っていない場合、あなたは取ることに挑戦することができます。これは最も一般的な法的引数です。例えば、政府が明確な公共の利益なしに民間開発者にそれを転送するために、プロパティを単独で取っているならば、裁判所は介入するかもしれません。 []]Kelo - タイプのケースは、現在多くの州で制限されています。あなたの弁護士は、適用される州法を調べることができます。

悪い信仰または手続き上のエラー

政府が適切な手順に従うことに失敗した場合 — 公の聴覚をスキップする、十分な通知を提供しない、または環境の法律違反 - 非難は遅延または無効化される可能性があります。 同様に、政府が悪い信仰で行動する場合(例えば、低価格を強制する非難を脅かす)、裁判所は行動を拒否する可能性があります。

過剰なテイクアウト

政府は、プロジェクトに必要な範囲を合理的に受けることはできません。必要に応じて、より大きな小包を求める場合は、服用範囲を競争することができます。部分的な服用では、これは特に関連しています。

逆の非難

政府の行動が正式な進行なしにあなたの財産を既に損傷している場合, あなたは、逆の非難のために訴えることができます. これは、政府が損害活動を停止するか、補償を支払うために強制します.

最近の傾向と緩和的なアップデート

Kelo]の決定以来、著名なドメイン法は著しく進化しました。 多くの州は、厳格な「公共使用」定義を制定し、わずかなまたは明確な公共の利益がない限り、経済発展のために土地を非難する力を制限しています。 一部の州には、政府の証拠のより高い基準が必要です。 さらに、連邦政府は、より著名なドメインを制限するために法制を継承していません。 不動産所有者は、現在の法律上の州に法的な法律を理解するために、地方の法律上の法律上の法律上の法律で理解する必要があります。

重要なドメインは、合法的な力ですが、不動産所有者にとって無事な経験である必要はありません。適切な知識、強力な鑑定、および熟練した法的表現により、公平な補償を保証し、あなたの利益を保護することができます。計画的な買収の通知を受けた場合は、迅速に行動します。あなたの家、土地、またはビジネスは、政府の第一次オファーよりも価値があるかもしれません。そして、あなたはただ何かのために戦う権利を持っています。

詳細は、]Justia Eminent Domain Guide、]])、Cornell Legal Information Instituteの概観、または[]]連邦ハイウェイ管理の Uniform Act page]を参照してください。 これらの外部ソースは、権限のある法的背景とプロパティの権利の更新を提供します。