ゾーニング・ローヤと歴史保存:不動産所有者のための完全なガイド

歴史的所有権を所有することは、報酬投資であることができますが、それは法的責任の明確なセットが付属しています。 規制枠組みを2つ以上配置し、法律と歴史的保存の条例を挙げる - あなたがあなたの土地や建物で何ができるのかを調べる。 これらの規則を理解することは、コンプライアンスを維持し、あなたの財産の性格を予約し、財務上の利益を解除するための不可欠です。 このガイドは、これらの法律がどのように機能するか、それらが交差する場所、およびあなたが歴史的に変化をすることを検討する前に、あなたがする必要があるものを拡大し、最大限の戦略を踏み出すために、戦略を計画するなど、すべての重要な戦略を計画します。

ゾーニング法の理解

ゾーニング法は、自治体を地区に分割する地方の規則です。住宅、商業、産業、農業、または混合使用。各地区内の土地や構造がどのように使用できるかを指定します。これらは、ロットサイズ、建物の高さ、セッティングバック、密度、駐車要件、および許可される活動の種類(例えば、家から事業を運営する)を制御します。これらの規則は、通常、市または郡計画部によって確立され、建物の許可やコードの検査を通して強制されます。

主に、ゾニングの目的は、秩序な開発を推進し、プロパティ値を保護し、近隣の土地利用との互換性を確保することです。例えば、重い産業工場は、静かな住宅地の隣に許可されません。ゾーニングはまた、日光、換気、および緊急車両ルートへのアクセスを調整することにより、公共の健康と安全を保護します。

ゾーニング分類の種類

ゾーニングコードは詳細にすることができます。一般的な分類には、以下が含まれます。

  • 住宅(R)[ – 単世帯家、多世帯単位、時にはモバイルホーム。
  • []商業(C)[] - 小売店、オフィス、レストラン、ホテル。
  • 産業(M)[ - 倉庫、工場、および重工業。
  • 農業(A) – 農業、農作物、そしてオープンスペース。
  • ヒストル系オーバーレイ(HO)[ – 過度のズームの上に保存条件を追加する特別な地区。

プロパティ所有者は、任意の改装、サブディビジョン、または使用の変更の前に、ローカルのゾーニングマップと条例に相談する必要があります。ゾーニングは静的ではありません。それは、公聴会や市議会の投票によって変更することができますが、所有者は、アプリケーション時に効果の規則に従う必要があります。 ゾーニングの執行がしばしば苦情主導であることを念頭に置いて、計画スタッフと積極的に作業は、コストの停止-作業の注文を防ぐことができます。

ゾーニングのバリエーションと特別の許可

プロパティが特定のゾーニング要件に固有の条件(奇数形のロットのような)が従うことができないとき、所有者はのvarianceまたは特別使用許可[]]のために適用することができます。 プロセスは通常、控訴のゾーニングボードの前に公聴会を伴います。 地区の所有者は、不要なハードシップを実証することができ、その変動は、特に、保存が影響を受けることができない場合にのみ、その地区は認められます。

歴史的保存規則

歴史的保存法は、歴史的、建築、または文化的意義を持っている建物、構造、サイト、および地区を保護するように設計されています。これらの規則は、独自の基準と執行メカニズムのセットで、連邦、州、または地方レベルで制定される場合があります。

歴史ある指定のレベル

最もよくある指定は下記のものを含んでいます:

  • [ヒストリク・プレイスの国家登録 – ナショナル・パーク・サービスによって維持された連邦政府リスト。リストは、連邦税のインセンティブに対する認識と適格性を提供しますが、民間の財産所有者(連邦の資金や許可が関与していない)の制限を課さない。しかし、関与する州の歴史的保存オフィスが関与している場合は、州レベルのレビューをトリガーすることができます。
  • [ 国家登録と同様に、国家登録と同様に、州の機関によって運営されている。 州レベルの法律は、特に州の税クレジットまたは助成金が使用される場合、変化の厳しいレビューを課す可能性があります。
  • [ローカルヒストリク地方またはランドマーク - 最も制限的なカテゴリ。 ローカルの条例は、指定された領域内の外部の変化、解体要求、および新しい建設を見直し、権限を留保します。

ローカルランドマークとして個別にリストされている、または歴史的な地区内にあるプロパティは、作業を開始する前に、適切な[の認証](COA)を取得する必要があります。 このレビュープロセスは、変更が建物の歴史的特性とその周辺と互換性があることを保証します。 ローカル指定は、パブリックの右から見える場合は、内部変化に影響を及ぼす可能性があります。

主違い:ゾーニング対保存

ゾーニングと保存の両方が土地の使用を規制している間、彼らは異なる操作:

  • []スコープ:]] ゾーンまたは地区全体にゾーニングが適用されます。保存は、歴史的構造や地域に特に適用されます。
  • Focus:]] Zoning制御使用、密度、座ること。 保存は建築的特徴、材料、および歴史的完全性を制御します。
  • 施行:]] Zoningは、計画または建設部門によって強制されます。 保存は、歴史的な保存ボードまたは手数料によって強制されます。
  • []柔軟性:]] Zoning variancesと特別な使用許可が一般的です。 保存の決定は設計ガイドラインに基づいており、経済の堅調な規定が存在するにもかかわらず、交渉が少ない場合があります。

ゾーニングと保存法の相互作用

多くの都市では、ゾーニング法と歴史的保存規則がタンデムで動作しています。歴史的な地区に位置するプロパティは、住宅対商業などの用途のための基礎的なゾーニングの対象となります。しかし、保存オーバーレイは、歴史的特性と競合する可能性のある変更のための追加のレビューを追加します。

例えば、動物園のコードがダウンタウンの商業地区で最大4つのストアのオフィスビルを可能にする場合、同じエリアは歴史的な地区であり、保存手数料は近代的なガラスカーテンウォールを模倣する新しい建物を否定する可能性があります。 彼らは、隣接する19世紀構造の高さ、増量、および材料を尊重する設計を必要とするかもしれません。 同様に、歴史的な家をアパートに変える(ゾーニングによって許可されている使用)が、窓の交換、ドアの交換、または変更の建築の承認を必要とするかもしれません。

プロパティ所有者は、両方のルールを同時にナビゲートする必要があります。 許可は、建物部門(構造的作業のために)および保存手数料(審美的な変更のために)から必要であるかもしれません。 それは長くかかることができ、プロジェクトのコストとタイムラインに影響を与える要件を課す可能性があるため、計画プロセスで初期に保存レビューを開始することが不可欠です。

ゾーニングと保存のコンフリクトをナビゲート

ゾーニング要件が保存基準と競合したときに、しばしば合意を解除します。 一般的な例は次のとおりです。

  • [ 最小値とオープンスペースの保存:[ ゾーニングは特定の駐車場を必要とするが、歴史的なヤードを舗装すると、景観の設定が破壊されます。 ソリューションには、共有駐車場、オフサイトの駐車場、または駐車要件からの変動が含まれます。
  • [] 設定要件と歴史的な建物の配置:[]] 多くの歴史的建物は、現代のゾーニングよりも通りに近い位置にあります。 あなたは火の後に再構築している場合、保存手数料は、現在の設定バックと競合する可能性がある元のフットプリントに主張するかもしれません。 このような場合には、ゾーニングの分散は、多くの場合、プロパティの歴史的状況によってサポートされています。
  • ]商業歴史的建造物の署名規則:[ Zoningは、大きな照合標識を許すかもしれませんが、保存ガイドラインは、しばしば、署名サイズ、材料、照明を制限して、歴史的特性を維持することができます。 妥協のデザインは通常交渉することができます。

経験豊富な保存建築家と土地利用の弁護士は、両方のルールを満たす代替案を提示することによって、これらの紛争をブローカーに助けることができます。

不動産所有者が知っておくべきこと

太字の色の歴史的な家をペイントする前に、dormerを追加したり、劣化した納屋を解明したり、これらの重要な手順を実行します。

  • []あなたの財産のステータスを特定します。[ローカル計画部門または保存オフィスで、あなたの財産が歴史的登録にリストされているか、指定された歴史的地区にあるかどうかを確認します。多くの都市は、オーバーレイゾーンでオンラインマップを提供します。
  • [デザインガイドラインをお読みください。[]]ほとんどの地方の歴史的な地区は、許容材料、ウィンドウスタイル、屋根の形態、塗料の色、および風景の特徴を概説する基準を公表しています。これらは、保存手数料のウェブサイトで入手可能です。
  • 早めに公式に相談してください。[ 計画スタッフと保存手数料(またはその管理者)で事前申込会議をスケジュールします。 彼らは承認される可能性があり、どのような文書が必要であるかをあなたに伝えることができます。
  • []すべての必要な許可を保ちます。[) たとえ、シディングや屋根の交換のような定期的なメンテナンスでさえ、プロパティがローカルに指定された場合、COAを必要とするかもしれません。 そうしないと、ストップワークの注文、罰金、および未承認の作業を削除するための要件を生じる可能性があります。
  • [スペシャリストとの作業。[]] 建築設計者、請負業者、および歴史的な特性の経験を持つ保存コンサルタントは、ゾーニングと保存の要件の両方をナビゲートする方法を知っています。 彼らはまた、あなたが供給期間 - 適切な材料(例えば、ビニールの代わりに木製の窓)を助けることができます。
  • [ 割当とハードシップの手順を理解します。[[]]] ゾーニングや保存規則が特に重大の場合、分散、特別許可、または経済のハードシップの証明書を適用する場合があります。 プロセスは公開され、聴覚を必要とするかもしれませんが、コンプライアンスが財政的に不可能である場合、厳しい基準から救済を提供することができます。

共通の課題とテーマを克服する方法

プロパティ所有者は、これらの困難に直面していることが多い:

  • 解体遅延:]] 多くのローカル保存オーディナンスは、歴史的な構造上の解体モレイタリウム(例えば、90〜180日)を課します。 これは、代替策を探求するコミュニティ時間を与えますが、それはあなたの再開発計画を立てることができます。 適応再使用オプションを探求する遅延を使用して、または手数料で妥協を交渉する。
  • コストを増加:[] カスタムウッドウィンドウ、ライムモルタル、歴史的な屋根材を使用して、現代の選択肢よりもコストがかかります。 しかし、認証を維持するための長期的価値は、多くの場合、これらの費用を相殺し、税クレジットが役立つことができます。 また、多くの近代的な材料はより短い寿命を持っていることを考慮し、歴史的な材料は30〜30年間以上費用効果が大きいかもしれません。
  • []混合された使用ゾーンの不確実性:[]]歴史的な地区に商業ビルを所有している場合は、保存レビューは、署名、屋外座席、またはゾーニングによって許可されているウィンドウディスプレイを制限することができます。 ルールのセットを尊重し、代替ソリューションを提示するために準備される初期設計コンセプトを開発します。

コンプライアンスのメリット

ゾーニングと保存法を準拠して、罰則を回避するだけでなく、具体的な利点も提供しています。

金融インセンティブ

連邦政府、州、地方政府は、歴史的建造物のリハビリテーションのための税制、助成金、および低利害融資を提供します。連邦20%の歴史的リハビリテーション税制(国立公園サービスおよびIRSによって管理される)は、最も寛大なの一つであり、資格のあるリハビリテーション費の一部をカバーしています。多くの州は、マッチングクレジットを提供します。ローカルプログラムは、重要なリハビリテーション後の固定期間のための施設税制措置を提供することができます。 [FLT] [F] [FAT]: [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] 税制] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F]

プロパティ値

歴史的地区のプロパティは、多くの場合、非記述的な近所よりも速く感謝しています。 バイヤーと借り手は、歴史的な家が提供する場所のユニークな特性、職人技、センスに描画されます。 歴史的地区の住宅が、比較不可能な非歴史的住宅と比較して、プレミアムのために販売されていることを発見した歴史保存のための国家の信頼による研究。 歴史保存のための国民の信頼:XNUMX]この研究は、この研究のケースと研究を公表します。

保存の専門知識

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

コミュニティとレガシー

歴史ある財産を保全することで、コミュニティの文化的遺産に貢献します。観光客や地元の人々に宝物が贈る視覚的キャラクターが維持されます。多くの所有者にとって、歴史の厳守であることの誇りは、それ自体に報われています。

資源の拡大とさらなる読書

情報やコンプライアンスを維持するために、これらの権威あるソースを参照してください。

コンテンツ

ゾーニング法と歴史的保存規則の交差点をナビゲートするには、地域当局とのコラボレーションのための勤勉、忍耐、そして意欲が必要です。あなたの財産の指定を理解し、該当するガイドラインを勉強し、ハンマーをスイングする前に、必要なすべての承認を保証することによって開始します。プロセスは、典型的な改装よりも遅く、より費用がかかる場合がありますが、報酬は、最終的なインセンティブ、強化されたプロパティ値、および歴史のピースを予約する満足度を把握することで、あなたのコミュニティの計画を継続して、重要な要素を計画する価値があります。