新規建設のためのゾーニング基礎の理解

ゾーニング法は、土地が使用できる方法、構造が構築できるもの、そしてどこに置くことができるかを規定するローカル規則です。開発者、建築家、建築者にとって、これらの規則をナビゲートすることは、法律上の必要ではありません。ゾーニングの基礎の明確な把握は、費用的に再設計、法的戦い、およびプロジェクト遅延を防ぎます。この拡張されたチェックリストは、事前計画から、業界を実践的な経験から、実際の経験まで、新しい建設プロジェクトの各フェーズを歩くことができます。

ゾーニング地区と分類

土地の各小包は、住宅、商業、産業、農業などの特定の動物園地区に落ちます。各地区には、許可された使用、密度制限、および寸法基準の独自のセットがあります。サイトまたは計画を策定する前に、地元の計画部門の公式動物園マップから地区の分類を確認する必要があります。一部の自治体では、洪水、歴史的なエリア、または輸送の回廊下、および追加の建築条件の追加、および建築物の事前の事前調整などの特定の規則を追加したりすることができます。また、特定の土地の所有者は、特定の所有者が、特定の施設の承認を事前に確認することができます。

あなたが知る必要があるキーゾーニング条件

  • Setback:]] 建物とプロパティライン、パブリック・オブ・ウェイ、または他の構造の間の最小距離。 フロント、リア、サイド・セットバックはしばしば異なる。
  • Lot Coverage:]]は、不変な表面(建物、ドライブウェイ、パティオ)で覆われる可能性があるロットの割合です。 一部のコミュニティは、この計算でパバーまたは透過可能な舗装を含みます。
  • フロア面積比率(FAR):[]は、建物の総面積の比率をロットサイズに換算します。 1万平方フィートのFARは、20,000平方フィートのフロア面積を可能にし、複数のストーリーを横断します。
  • 高さ制限:]は、足や物語で測定される最大許容ビル高さです。 寄生虫、機械的装置、および屋根のデッキは、別々の制限に従う場合があります。
  • 密度:]住宅ゾーンのエーカー当たりの住居単位の数。 手頃な価格の住宅が含まれている場合は、ボーナスプログラムが時々余分なユニットを許可します。
  • 条件付き公聴後や条件の承認後のみ許可されている土地利用:。例には、住宅地や商業地区での保育の教会が含まれます。
  • 非公式な使用:[]]は、確立されたが、もはや現在のゾーニングに従わない使用。そのような使用は、通常「祖父」ですが、しきい値を超えて放棄または損傷した場合、失われる可能性があります。

なぜ Zoning コンプライアンス マットレス

ゾーニングルールを無視すると、ストップワークの注文、罰金、訴訟、または非準拠構造の解体につながることができます。 逆に、徹底したコンプライアンスは、投資を保護し、許可をスピードアップし、コミュニティとローカルの公式との信頼を築きます。 []]]]アメリカンプランニング協会]]は、ゾーニングコンプライアンスのための最良のプラクティスに関する広範なリソースを提供します。

事前計画段階

事前計画段階は、成功したプロジェクトの基盤を設定します。このステップをスキップすることは、新しい構造で最も一般的な間違いの1つです。設計にコミットする前に、関連するすべてのズーム情報を収集し理解する時間を取ります。 小さなエラーでさえ、例えば、setback次元を誤って、プロジェクトを1ヶ月間固定するメモをトリガーすることができます。

地方のゾーニング規則の研究

市街地や郡の計画部を個人やオンラインで訪問することから始まります。ほとんどの自治体は、デジタルゾーニングマップと検索可能な条例データベースを提供します。公式のゾーニングオーディナンスと任意の補足設計ガイドラインを要求します。定義、使用テーブル、要件のスケジュールに特別な注意を払う。オーディナンスが密接な場合は、土地使用の弁護士やゾーニングコンサルタントを解釈することを検討してください。経験豊富な開発者は、また、「ゾーニングコーチ」と関係を維持しています。あなたは地元のスタッフに何を依頼することができますが、あなたは、それを判断することができます。

自治区の識別

オフィシャル・ゾーニングマップを使用して、あなたの財産を見つけて、地区コード(R-1、C-2、M-1など)に注意しましょう。すべての適用基準を識別するための条例とコードを交差する環境。 ゾーニング地区は単一の自治体内で異なる場合がありますのでご注意ください。また、境界線特性は複数の地区に陥る場合があります。例えば、2つのゾーンをトラードするロットは、どのルールが適用されるかを確認するために、ゾーニングクリアランスレターを必要とする場合があります。さらに、一部の都市には、別のレビューがあります。あなたの建築条件は、建築条件を満たしているかのように、建築条件を満たしているかを調べることができます。

土地利用制限の確認

許可された条件、および禁止された使用のリストをあなたの地区で確認して下さい。例えば、住宅の地帯は単一家族の家を許可するかもしれませんが、特別な許可なしで複式アパートを禁止します。また密度の限界(エーカーごとの単位)、最低ロットのサイズおよび正面の条件を点検して下さい。あなたの意図された使用がリストされていない場合、あなたはテキスト修正か使用のvarianceを適用する必要があり。ある使用は、短期レンタルのような、頻繁に別の市町村のコードによって分類され、セクションはリストされていないか、調査のセクションを含まないことを点検します。

設定バック、高さ、およびバルク要件のレビュー

フロント、サイド、リアヤードの正確なセットバック距離を文書化します。 ポーチ、デッキ、または軒の例外に注意しましょう。 高さ制限を確認し、屋根のピークや平均標高に適用するかどうかを確認します。 FARやロットカバレッジなどのバルク規制は、ほぼ非常に重要です。最大ビルド可能な面積を決定します。 シンプルなサイトプランのスケッチは、ファジビリティを迅速に評価するのに役立ちます。 例えば、50×100ftのロットは20フィート、フロントに取り付けられたり、15〜75フィートのバックを埋め込むだけで、または15〜15〜15〜15〜15メートルのスペースを埋め込むことができます。

デザイン・企画段階

事前に計画したデータを手元に動かせば、設計に移すことができます。この段階は、建築家、エンジニア、ゾーニングスペシャリストと密接なコラボレーションをし、あらゆる図面がローカルコードに従うようにします。一つは、各規格とプロジェクトの提案されたコンプライアンスをリストする「ゾーニング・マトリックス」を作成することです。これは、あなたの投稿の物語の核となります。

ゾーニングコードによるデザインを一直線化

建物の計画に直接ズーム要件を組み込む。例えば、フロントのセットバックが20フィートである場合、建物はプロパティラインから少なくとも20フィートの封筒を配置します。高さが35フィートに制限されている場合、そのしきい値の下に滞在する屋根線を設計してください。明確にセットバック、多くのカバレッジの計算、およびフットプリントの構築を示すサイトプランを使用してください。多くの計画部門は、計画に提出される「ズームコンプライアンスチェックリスト」が必要です。彼らは、彼らがカウンターを計画する前に、サードパーティのチェックをキャッチコピーすることができます。

変種と特殊許可の確保

あなたのプロジェクトが1つ以上のゾーニング基準を満たしていない場合、あなたは分散のために適用することができます。 厳しい執行が実用的な難易度や不必要な苦労を引き起こすときに変化が付与されます。 堅実なことは、プロパティと自己作成されていないという特徴があることを実証するために準備してください。 一般的に、プロセスは、書面によるアプリケーションを提出し、料金を支払い、ゾーニングのアピールのボードの前に表示することを含みます。 U.S.S. 住宅と都市開発条件[FLT]FAT: 特定の土地の承認を承認するかどうかは、特定のガイドが特定の方法でのみ有効です。

駐車場・造園・その他サイトの整備計画

ゾーニング・オーディナンスは、使用タイプ(例えば、住居単位あたりの1つのスペース、または小売の1,000平方フィート)に基づいて最小の駐車スペースを操作することが多いです。また、自転車の駐車要件、ローディングゾーン、アクセス可能なスペースをチェックします。 着陸基準は、ツリーの数、スクリーニングバッファ、または緑のスペース比を指定することができます。 これらの要素を早期に統合して、追加の分散ニーズを引き起こす可能性がある最後の分再設計を回避します。 多くのコミュニティは現在、作業計画と作業計画の構成要素を把握し、作業計画を計画することを可能にします。

ゾーニング公式・ステークホルダーとのエンゲージメント

計画部門と事前申し込み会議をスケジュールします。予備のスケッチを持ち、潜在的な問題に対するフィードバックを求める。この非公式なレビューは、あなたが正式な図面に投資する前に懸念を明らかにすることができます。また、隣人やコミュニティグループに早期到達することを検討しています。懸念事項を解決すると、後で公の聴覚で反対を防ぐことができます。いくつかの管轄区域では、トラフィック、騒音、プライバシーを積極的に処理する方法を示すために「近隣のインパクトステートメント」を要求することができます。すべての会議を文書化し、あなたの論文をうまくサポートするために、適切な文書を作成するための適切な手順を実行してください。

申請・承認プロセス

設計が完了すると、正式な承認のために提出する時間です。このプロセスは、局所によって変わりますが、一般的に同様の順序に従います。完全性レビューは最初のゲートであることに注意してください:署名を欠落させるか、または誤ったスケールの図面は、別の月のために図面ボードに戻って送信することができます。

提出材料の準備

包括的なアプリケーションパッケージを組み立てます。典型的な要件には、特定のスケールでサイトプラン、建物の高度化、フロアプラン、多くのカバレッジ図、造園計画、およびプロジェクトが各ゾーニング規格にどのように従うかを説明する書面による物語が含まれます。一部の自治体には、トラフィックの影響に関する調査や環境評価が必要です。計画部門のチェックリストをチェックして、文書を欠落させることを回避します。多くのプランナーは、プロジェクトが左上のすべてのゾーニング基準をリストする「コンプライアンステーブル」を高く評価し、あなたのレビューを徹底的に検証するだけでなく、あなたのレビューを検証します。

申請と手数料の提出

必要な料金(多くの場合、プロジェクトサイズまたは値に基づいて)と一緒に完全なパッケージを提出してください。 提出期限に注意を払う - 便利なボードは毎月会い、事前に2〜4週間材料を必要とします。 提出後、申請番号とレビューのためのタイムラインを受け取ります。 割り当てられたプランナーの連絡先情報を求め、レビューサイクルに2週間フォローアップ会議をスケジュールします。 積極的なチェックインは、早期に質問を解決し、最後の分の驚きを防ぐことができます。

公共の補聴器とコミュニティのエンゲージメント

プロジェクトの条件付き使用許可、分散、または再ゾーニングを必要とする場合、パブリック・ヒアリングがスケジュールされます。通知は、隣接するプロパティ・オーナーに送られ、ローカル・新聞で公開されます。プロジェクトのメリットを明らかに説明し、どのようにゾーニングの要件を満たしているかを提示するプレゼンテーションを用意してください。 近くのチームに、トラフィック、騒音、美学、およびプロパティ・バリューに関する質問に答える準備が整います。 New Urbanismの会議は、コミュニティ・チームに効果的な参加する際のアドバイスを提供します。 コミュニティ・チームへの参加を聞き、または参加することも可能です。

最終造形承認取得

聴覚後、ボードは承認、条件の承認、または要求の拒否に投票します。承認された場合、あなたは書面による決定を受け、場合によっては、条件付き使用許可または保証書が発行されます。記録のコピーを保管し、あなたの建物の許可を守るために移動してください。承認には、多くの場合、有効期間が含まれているため、その時間枠内で構築または拡張を要求します。いくつかの決定には、日没条項も含まれます。建設が12ヶ月以内に開始しない場合、承認が承認された場合には、マークが月間確認されます。あなたのプロジェクトマネージャーは、あなたのプロジェクトマネージャーにチェックしてください。

ポスト承認の承諾

承認の手紙が到着したときにZoningコンプライアンスは終わりません。 監視を継続すると、建設が承認された計画と変更が適切に承認されることを確認します。 多くの開発者はこのフェーズを過小評価し、高価な作業や執行行動につながります。

モニタリング構造

建設中、定期的に承認されたサイトプランに対する実際のビルド作業を比較します。 建物の場所(setbacks)、高さ、および多くのカバレッジへの特別な注意を払ってください。 予期しない状態が偏差を強制する場合、計画部門に作業を中止し、変更または新しいバリアンスが必要かどうかを判断するために連絡してください。 文書はすべて書き込み中の変更。 たとえば、フットイングが計画よりもプロパティラインに近い6インチを注ぐ場合は、グレードを上回る前にマイナーな修正承認が必要になる可能性があります。 ドービネーションが少ないことを想定していないと、小規模な調査が無視されます。

シュケジューリング検査

ほとんどの管轄区域は、主要なマイルストーンでゾーニング検査を必要とします: 発掘/設立後、荒いフラミング後、および完了時に。これらの検査を積極的にスケジュールします。 パスへの失敗は、進む前に修正され、再検査されなければなりません。 検査官は、そのセバック、高さ、使用が従順であることを確認します。 承認された計画を常に保存してください。 一部のエリアには、床の上昇確認や、親密な検査の前に必ず確認する必要があります。

ドキュメントの維持

プロジェクトのファイルはすべて許可、承認、検査レポート、計画部門との対応、およびビルドドローイングで保管してください。このドキュメントは、後で発生する質問、プロパティ販売、拒否、または将来のリフォームの場合に非常に貴重です。また、隣接するファイルが苦情を犯すかどうかを保護します。すべてのファイルをデジタル化し、チームにアクセスできるクラウドフォルダに保存します。計画スタッフとのすべての会話のログ:日付、時間、名前、および議論の要約。この紛争では、このログを提示し、あなたのチームにアクセスできるかどうかを確認できます。

非コンプライアンスの問題への対応

検査官または隣接者がゾーニング違反を識別する場合、すぐに行動します。原因を決定します。: ドラフトエラー、契約者の間違い、または意図的な変化。 ゾーニングの専門家と協力して、是正計画を策定します。 場合によっては、あなたは、遡及的変動を適用することができるかもしれません。 遅延は、罰金と法的行動をエスケーラブルすることができます。 あなたが自己資本条件を訴える場合は、多くの局所的な補正プログラムが、あなたの要件を満たす必要があります。 たとえば、プロジェクトが、公式に問題が発生したときに、プロジェクトが実行されるように、または、あなたは、公式に問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、または、問題が発生したときに、問題が発生したときに、または、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、問題が発生したときに、または、問題が発生したときに、または、問題が発生したときに、または、または、

一般的な落札とテムを避ける方法

経験豊富なビルダーも、ストラットブルにすることができます。 これらの落とし穴に注意して、重要な時間とお金を節約することができます。

環境・歴史的規制の見晴らし

Zoningは、土地使用規則の1つの層だけです。 洪水の危険地帯、湿原、急な斜面、または歴史的な地区などの追加のオーバーレイをチェックしてください。 これらは、独自のセットバック、高さ、およびスーパーシードベースゾーニングの制限を課すことが多いです。 []]環境保護庁の湿地ページは、連邦および州の規制層を特定するための良い出発点です。 歴史的建造物は、あなたが望むか、特定の建築物が、または建築物が完全に維持できるかどうかを把握することができます。

コミュニティの反対を根絶する

あらゆるゾーニング要件を満たすプロジェクトは、コミュニティの抵抗によってまだ退去することができます。 早期に懸念に対処する アウトリーチ会議、変更されたデザイン、またはバッファリング、照明の低下、またはトラフィックの落ち着きなどの緩和措置。 ローカルの経験を持つ広報の専門家を促すことは、投資の価値があります。 多くの都市では、近接の協会は、法的ではなく、公的な反対と選択した公式を生成する能力を介して、非公式のvetoパワーを持っています。 毎月の開催を聴く前に良い計画を立ててください。 あなたの近所を聴衆の計画に調整する機会を聴くために、あなたの近所を聴くためにあなたの近道の計画を聴くためにあなたの近道の計画を聴くために。

許可証期限を無視する

造形承認、分散、および建物の許可は通常、一定期間(約6〜12か月)以内に建設が始まりない場合、または作業が長時間停止した場合に期限が切れます。 これらの期限と請求の延長を、それらが崩壊する前に書面で追跡します。 承認の期限が切れると、アプリケーションプロセス全体を再起動し、新しい手数料と、おそらく新しい規則が暫定的に採用されている。 一部の管轄区域によっては、聴衆なしで単一の6ヶ月の延長を許可します。 他の人は完全な投票が必要です。 ドーザーは、30日前に、各部門を通知します。

ラインとニーズをミッシング

一般的なエラーは、税務評価者マップに示されているプロパティ境界がズーム目的のために正確であることを仮定しています。 プラットマップと記録された調査は、多くの場合、矛盾を明らかにします。 設計が開始される前に、ALTA / NSPS調査を常に委託します。 また、ユーティリティの緩和、排水、およびアクセスの緩和をチェックして、構築可能な領域を削減することができます。 緩和は、セットバック削減を許可するかもしれませんが、構造が緩和自体に関与していない場合のみ。 同様に、規制は、固定コードよりも、固定される可能性があります。

追加のリソースと次のステップ

ゾーニングコンプライアンスは、明確なフェーズに分割されたとき、詳細で管理可能なプロセスです。 さらなる読書のために、次の権限源を参照してください。

このチェックリストを完成した後、次のステップは、土地使用の弁護士、専門技術者、または地元のゾーニングで経験した建築家、および調査員を組み立てることです。 このガイドへの適切な準備と遵守により、あなたの新しい建設プロジェクトは、コンセプトから完了までスムーズに進めることができます。

最終思考:]] ゾーニングコンプライアンスはハードルではありません。それは、プロパティ値、コミュニティキャラクター、およびあなた自身の投資を保護するフレームワークです。 賢くそれを使用してください。