ゾーニング法とプロパティ所有者の権利は、再開発またはリゾーンに

不動産所有者の所有権と再開発またはレゾンへのゾーニング法

ゾーニング法は、現代の土地利用規則の背骨であり、その特性がどのように使用できるか、構造が構築できるか、そしてどこに置くかを予測しています。プロパティ所有者にとって、これらの法律は、予測可能な権利の枠組みと、再開発計画が規制制限と衝突したときに潜在的な不満の源を表しています。民間の財産の権利と公的なゾーニング権の交差点を理解することは、土地を開発し、既存の建物を再建するか、または再開発する権利放棄する権利放棄の所有者に必要不可欠です。法的検証法定的な検証法規の所有者は、および公益的な所有権の所有者に適用される権利放棄を提示します。

造形法の基礎

ゾニングは、急速な都市化に対する応答として、初期の20世紀に起源し、家庭からの工場などの非互換な使用を分離する必要性。ランドマーク米国最高裁判所のケース ] エククリッドVの適用範囲。アンブラー・リアルティ ] (1926) 警察の電力の包括的なゾーニング地区の構成性を高め、政府は、政府が政府が政府の政府が安全基準を定めるように、自治体や行政の防衛策を規制し、一般市民の行動規範を定めるようにするために、自治体の要件を制限する。

ゾーニング法は静的ではありません。ローカルコードは、法律上の改正、包括的な計画の改訂、およびスポットのゾーニングチャレンジを通じて定期的に更新されます。プロパティ所有者は、アプリケーションがプロジェクトを支配したときに影響するルールを認識する必要があります。しかし、多くの管轄権は、建物の許可が発行されると、権利を留まっています。プライベート開発と公共の過視のバランスは繊細であり、ナビゲートは、法的知識と戦略的な計画の両方を必要とします。

ゾーニング地区と規制の理解

ゾーニングの分類は、管轄区域によって異なりますが、一般的に住宅、商業、産業、農業、および混合された使用地域を含みます。各カテゴリ内で、さらには、例えば、単世帯住宅(R-1)、多世帯住宅(R-3)、近接商業(C-1)、および一般産業(I-2)など、サブディリッスが存在します。各地区の規制は、次のとおりです。

許可された使用] - 右側のアクティビティ(例えば、R-1ゾーンの1家族の家)。
条件付き使用] - 追加レビュー(住宅ゾーンでのデイケアなど)の対象にのみ特別な許可を使用することができます。
民俗と寸法基準] - 最小ロットエリア、プロパティラインからのセットバック、建物の高さ、床面積比(FAR)、およびオープンスペースの要件。
デザインガイドライン - 審美的な制御、造園、看板、および駐車要件。

オーバーレイゾーンは、歴史的保存、フラッドプレーン管理、またはトランジット指向開発のために、ベース地区の上部に追加の制限を課しています。プロパティ所有者は、再開発を計画する前に、公式のゾーニングマップとコードを徹底的に見直しなければなりません。多くの自治体は、小包の分類をチェックするためにオンラインGISツールを提供しています。

プロパティ所有者の権利は、既存のゾーニング内でRedevelopに

再開発への最も簡単な方法は、既存のゾーニング分類内で動作することです。提案された使用が許されている限り、プロジェクトはすべての寸法と設計基準を満たしている限り、プロパティ所有者は、通常、開発する権利を有します。この権利は絶対的ではありませんが、ローカル政府は、サイトプランレビュー、設計レビューボード、または環境影響評価を通じて条件を課す可能性があります。さらに、非適合の使用 - 確立されたとき、法律で認められているが、現在は修正されたままに禁止されている使用することは、多くの場合、禁止されています。ただし、その期間は、放棄され、その期間は、制限が失われる可能性があります。

既に非公式な使用を持っているプロパティを再開発するとき、所有者は慎重にトレッドしなければなりません。非公式な使用を拡大することは、分散または過度のゾーニングへの変更を必要とする場合があります。既存の構造がその値の一定の割合を超えて損傷している場合、多くのコードは、現在の基準に従うために再構築を必要とします。再開発計画は、土地使用の弁護士またはプロのプランナーによって行われるゾーニングコンプライアンスレビューを常に含めるべきです。

別の鍵は、プロジェクトがコードと整列したら、建物の許可を申請する能力です。許可が拒否された場合、所有者は、ゾーニングの控訴(BZA)または同等の身体のボードにアピールすることができ、最終的には州の裁判所に訴えることができます。証拠の負担は、提案がコードの要件を満たしていることを実証するために申請者に帰属します。

再ゾーニングプロセス: プロパティの指定使用を変更

Rezoningは、ゾーニングマップやテキストを変更して、プロパティの分類を変更するための法定的な行動です。それは、特定のゾーン内の例外を取扱う、分散または特別な使用許可とは異なる。リゾーニングアプリケーションは通常、プロパティ所有者によって開始されますが、ローカルの法定機関による承認が必要です。多くの場合、市議会または郡委員会は、計画委員会からの勧告の後。

再ゾーニングプロセスのステップ

事前申込相談] – 多自治体は、可視性、包括的な計画の一貫性、および潜在的な問題について議論するために計画スタッフとの会議を奨励または要求します。
フォームアプリケーション提出] - プロパティ、既存および提案されたゾーニング、サイトプラン、および合理的およびコミュニティの利点を説明する物語の法的説明を含む。
Staffレビューとレポート[] - 計画スタッフが、包括的な計画、ゾーニングコード、環境制約、およびインフラストラクチャ容量に対する要求を分析します。
[]公告と聴覚[] - 州立法は、隣接する財産所有者、ローカル新聞で出版物、および計画委員会の前に少なくとも1つの公聴に通知する。コミュニティ入力は真剣に受け止めています。
委託の推奨事項 - 承認、拒否、または変更を推薦する手数料票。彼らの勧告は諮問的ですが、重量を運ぶ。
委任的身体の決定[ – 市議会または郡議会は、最終的な公聴会を保持し、再発条例に投票します。改正を追加することができますが、実質的な変更は再発を必要とする場合があります。
承認または拒否[ - 承認された場合、ゾーニングマップが更新されます。拒否された場合、所有者は再適用前の期間(6ヶ月〜1年)を待って、または裁判所の決定にチャレンジする可能性があります。

再開発用途の戦略的検討

成功した再ゾーニングは、提案された変更が管轄区域の包括的な計画と一致していることを実証することに依存します。計画が将来の商業利用のための領域を設計する場合、住宅対商業再ゾーニングはより防御可能である。計画が低密度住宅の呼び出しをする場合、高密度のアパートメントに再ゾーニングは、多くの場合、強力な反対に直面している可能性があります。プロパティ所有者は、土地使用の弁護士とプロセスの計画コンサルタントを早めに行う必要があります。事前申請会議は、そのような会議が、近隣の支援やコミュニティの不利息を増加させるよりも、重要な問題を引き起こします。

バリエーションと条件付き使用許可

再ゾーニングは唯一のツールではありません。厳格な寸法基準から救済を求めるプロパティ所有者は、[variance]に適用されます。バリアンスは、厳格な執行が、プロパティのユニークな物理的特性(例えば、奇妙な形状、急勾配の勾配)のために不必要なハードシップを引き起こすときに、ゾーニングの控除のボードによって付与されます。申請者は、そのハードシップが自己作成されていないことを示す必要があります。その利点は、その特性が、その特性を変化させないと、その範囲で、その範囲を使用することができます(またはそれまで)。

A [条件付き使用許可](また、特別な例外または特別な使用許可と呼ばれる)は、特定の条件を満たす場合にのみ、ゾーニングコードの下で許可されている使用を可能にします。例には、住宅ゾーン、ベッドアンドブレイクファスト、または大規模な開発の教会が含まれます。品種とは異なり、条件付き使用許可は、ハードシップを示す必要はありません。申請者は、使用が条件の基準に定める基準を満たしているかどうかを証明しなければなりません(対物)、または対物的な判断は、または対物ではない。対物は、その基準は、その基準は、または対物が、または対物的または対物的または対物的である。

法的課題と制限

ゾーニング規制は、時々、憲法上の権利に侵害する可能性があります。フィフス・アメンデメントは、補償なしに、民間の財産を取ることを禁止します。規制は、土地(総取ること)のすべての経済的に有効活用の所有者を奪うとき、またはペーン中央の場合には、経済への影響、投資支援の干渉、および政府の行動が、政府の不断的な特性を制限する際の危険性を判断します。

その他の法的課題は、 デュープロセス クレーム (手順が不公平または任意だった場合) および [ 等しい保護クレーム (仮に、合理的な基準のないプロパティ所有者をターゲットとする) 。スポットゾーニング - 周辺の土地と矛盾する使用のための小さな小包を縮小する - 同じ条件が、直接、関連する不動産の所有者に影響を与えた場合は、問題が、またはその理由は、特定の要件を要求する: [FLT] または関連する理由は、特定の要件を要求する: [FLT] または、または、特定の目的は、特定の目的は、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または関連する条件が、または、または関連する条件が、または、または、または、または、または、または関連する条件を要求される場合、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または関連する条件を、または関連する条件を

自衛権を信じている財産所有者は、不当に制限されていることは、経験豊富な土地利用の弁護士に相談する必要があります。多くの場合、管理プロセスまたは交渉を通じて解決するが、訴訟は時々必要です。スタッフと公式のすべての相互作用を文書化し、期限に厳守し、記録のすべての異議を保存する必要があります。

コミュニティエンゲージメントと政治現実

土地利用の決定は、本質的に政治的です。選挙された公式は、開発者、既存の住民、ビジネスオーナー、そしてより広いコミュニティの利益をバランス良くしなければなりません。すべての技術的なコード要件を満たす再ゾーニングアプリケーションは、広範な反対論を生成する場合、依然として否定することができます。したがって、コミュニティの関与はオプションではありません。それは戦略的必要性です。プロパティ所有者は、アプリケーションをオープンする前に、隣人、住宅所有者の関連付け、および地方の市民グループと積極的にコミュニケーションをとる必要があります。

政治現実性はまた、有利なスタッフの推奨事項が選ばれた身体によって上回ることができることを意味します。地元の政治の風景を理解する - 計画委員会と評議会に座っています。彼らが表す構成要素、そして過去の土地使用の決定が行われたもの - アプローチを知らせることができます。いくつかの管轄区域には、特定の用途に成長管理方針、特定の使用上のモレイタ、またはナビゲーションする必要がある密度のキャップがあります。ローカルロビーリストや政府のコンサルタントを促すことは、大規模なプロジェクトのために適切であるかもしれません。最終的な決定や決定は、または決定的な決定をすることができます。

コンテンツ

ゾーニング・チャンス・法律事務所は、不動産所有者の再開発または再ゾーン・ランドへの能力に直接影響を及ぼす複雑でダイナミックな分野です。オーナーは、その財産を使用するための基本的な権利を有している一方で、これらの権利は、常に地方政府に委任された状態の警察の権限を被るものとします。成功した再開発は、既存のゾーニング・クラスの徹底的な理解、包括的な計画、および再開発、または条件付きの使用許可を要求します。 [FORLD] および [FORLDING] は、その土地の所有者が、特定の地域における調査を行ないます。 [FORLDRORDE] または、または、または、または、または、またはその地域の調査を行ないます。