ゾーニング・ローとエミテント・ドメインの紹介

高速道路の拡張、学校建設、トランジットライン、およびユーティリティのアップグレードなどの公共プロジェクトは、政府が民間の土地を取得するために必要がよくあります。このプロセスを支配する最も重要な法的枠組みの2つは、のゾーニング法と[]]です。両方が公共の善に役立ち、彼らはまた、プロパティの権利、公平性、およびコミュニティ計画に関する複雑な質問を上げます。これらのツールを理解しているプロパティ所有者は、より良い政府の利益を保護することができます。

ゾーニング法は、土地がどのように使用されるかを予測し、住宅地から重工業などの互換性のない活動を分離します。 一方、エミネントドメインは、政府が公的な目的のために行うとき、民間の財産を強制的に購入することができます。 一緒に、これらの法的メカニズムは、建設された環境を形成し、毎年何百万もの財産所有者に影響を与えます。 この記事では、各概念を深さで探求し、プロパティ所有者に利用可能な保護を検討し、実際の公共プロジェクトで2つの領域がどのように相互作用するかを説明しています。

ゾーニング法の理解

目的と権限

ゾーニング法は、土地利用を制御するための地方政府の第一次ツールです。 憲法上の警察の力の下で、自治体は、土地を地区に分割し、各地域で許可される活動の種類を記述する条例を制定することができます。 ゾーニングの標準的な目的は、公共の健康と安全を促進し、交通混雑を減らし、プロパティ値を保存し、注文された成長を保証するものを含みます。

ほとんどのゾーニングコードは、20世紀初頭に遡ります。米国最高裁判所は、]で包括的なゾーニングの構成性を増強しました。 Euclid vの適用範囲。 Ambler Realty Co.](1926)。その後、すべての状態は、ゾーニング規則を採用する局所を承認しています。典型的なゾーニング地区は次のとおりです。

  • 住宅:] シングルファミリーホーム、マルチファミリー住居、タウンハウス、アパートコンプレックス
  • []商業:[]]小売店、オフィス、レストラン、ホテル
  • 産業:[]]]製造工場、倉庫、物流センター
  • 農業:]農場、牧場、作物の産物
  • 混合 - 利用:[]]] 住宅、商業、および時々同じ建物内の産業を軽くします

バリエーション、条件付き使用、リゾーニング

ゾーニングコードは、あらゆる状況を予測できません。 プロパティ所有者は、ゾーニングオーディナンスの厳密な適用が、過度の困難を引き起こすときに[[[]variance]に適用されます。 変化は、セットバックライン、高さ制限、またはロットカバレッジなどの要件から逸脱する許可を付与します。 別カテゴリ、)条件付き使用地区許可(または、通常は、特別なチェックをすることができます)、または、一般的には、市販の場合には、市販のチェックを使用することができます。

プロパティ所有者がより根本的な変化を望んでいるとき、それらはのためのペディションをペセルの地区分類を変更することができます。 再ゾーニングは、自然の中で立法であり、局所統治体(市議会、郡委員会)は、それを付与または拒否する幅広い裁量を持っています。 しかし、最近の裁判所の決定は、再ゾーニング決定は、公衆衛生、安全、または福祉に対する合理的な関係を負う必要があります。

物件価値・開発にゾニングの影響

Zoningは、プロパティ値に直接影響を与えます。 商業用用途のために分類された小包は通常、住宅使用に限らず、他のすべてのものも同じです。 逆に、ダウンゾーニング - 利用の許容密度または強度を削減することができます - 値が減少し、法的主張を引き起こす可能性があります。 裁判所は、それがあまりにも遠くに行く場合は、規制を構成することができることを保持しています ]]ペインセントラルトランスポーションCo. v. New York :1978]

プロパティ所有者は、特に大規模な公共プロジェクトが計画されているとき、その領域でゾーニング変更提案を監視する必要があります。 新しいゾーニング設計は、エミントドメイン補償のためのベースライン評価を変更することにより、政府の買収戦略を容易にすることができます。

分岐ドメインの電力

ドメインがどのようなものなのか?

永続的なドメインは、連邦政府、州政府、地方政府の固有の権限で、公共利用のために私的財産を所持し、その補償を正当に受け止めた。この電力は]]で認められている。 ]]は、米国憲法に定める。 条件:「非公開使用のために、ただの補償なしで、非公開なプロパティを取らなければならない」。 すべての状態は、同様の規定を含む。

英国公法で発足した概念は、道路や要塞などの重要なプロジェクトのために、その土地を取ることができる唯一の公共事業だけでなく、経済発展、気軽地域の再開発、そして公共の利益(例えば、仕事の創出、税務ベースの成長)時に、民間の開発者に財産の移転を含むために展開されています。

公共利用条件

「公共利用」の要件は、エミントドメインの最初の主要なチェックです。 ほとんどのアメリカの歴史のために、裁判所は公的な使用を細心の注意を払って解釈しました。道路、学校、または郵便局は、明らかに公益者に役立ちます。 ランドマークケースKelo v. New London(2005)は、その解釈を劇的に広範化しました。 そこで、都市は、民間の家庭を取ったり、経済活性化のために、民間の開発者に転送したりすることができます。 公共施設を計画に終える」

Kelo]以来、多くの州は経済発展のための新興ドメインを制限する統計や憲法改正を制定しています。 不動産所有者は、公共と民間の利益のバランスが広く変化するので、自分の州の法律に精通する必要があります。

報酬だけ

単なる補償の要件は、プロパティ所有者全体を作ることを目的としています。 通常、補償はの公平な市場価値に基づいている - 喜んで買い手の価格がオープン市場で喜んで売り手を支払います。 鑑定は、比較可能な売上高、所得の可能性、そして土地の最高かつ最高の使用を調べます。 しかし、常に補償は、すべての損失をカバーしていません。 家族のビジネスの善意、移動費、および主観的な値が完全に補償されていない場合、家族が完全に調整されることはありません。

プロパティ所有者は、補償額の陪審裁判の権利を有し、政府の評価に挑戦するために、独自の鑑定人を雇うことができます。 一部の管轄区域では、資産の一部のみが取られた場合、資産の残土地の価値の減少を補償する、重度の損傷が利用可能です。

制限と保護

公共利用や補償の余地に、他の財産所有者の保護の対象があります。

  • 通知と聴覚:]]]政府は、その意図の所有者に財産を取得し、オブジェクトに機会を提供するように通知しなければなりません。
  • ] 信仰の交渉:[ ほとんどの州は、非難訴訟を訴える前に交渉された購入を試みる非難の権限を必要とします。
  • チャレンジへの権利:[]]所有者は、公共使用の欠如、不適切な手順、または不十分な補償などの地面に裁判所を服用することに挑戦することができます。
  • 移転支援:]連邦および一部の州の法律は、連邦プロジェクト(Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policy Act of 1970)によって変位する住民や企業に、移動費と諮問サービスを提供します。

ゾーニングとエミントドメイン間のインタープレイ

ゾーニングとエミペントドメインは、多くの場合、練習中に重複します。 パブリックプロジェクトは、ゾーニングの変更を引き起こす可能性があり、ゾーニング制限は、非難されたプロパティの評価に影響を及ぼす可能性があります。 プロパティ所有者は、これらの2つの領域が効果的な防衛をマウントするために相互作用する方法を理解する必要があります。

非難のBlight

政府が公共プロジェクトを発表したとき、シリドーの新しい高速道路 - プロパティ値が低下する可能性があります。潜在的な買い手は購入に反するようになり、プロパティ所有者はメンテナンスを延期する可能性があります。この現象は、()]の非難blightまたは]])として知られ、所有者は、所有者が「Bearer」を取ったときに、値が低下する可能性があるため、低補償につながる可能性があります。

逆の非難

土地のすべての経済使用を破壊するゾーニング規制などの政府の行動が、正式な取組を含むが、効果的にプロパティの権利を排除する場合には、所有者は、逆の非難を請求をもたらすかもしれません。 不動産所有者は、プロパティが正式に非難されたかどうかだけ補償を回復するために訴えています。 の最高裁判所の決定]ルーカスv. サウスカロライナ州協議会は、その法的規制を解除しない限り、すべての法的規制を解除します。

逆の非難のケースは複雑で、多くの場合、規制の影響と評価の両方で専門家の証言が必要です。 買収コストを下げる際にターゲットに表示された厳しいゾーニング制限に直面しているプロパティ所有者は、土地使用訴訟で経験された弁護士に相談する必要があります。

政府によるゾーニングの戦略的利用

一部の政府は、非難を開始する前に、プロパティ値を低下させるために、ゾーニングの変更を使用して非難されています。 例えば、市は商業からオープンスペースまたは開発の権利を制限する小包を下落する可能性があります。これにより、市場価値と必要な補償を下げます。 このような戦術は、デュープロセスの違反や、プレテクチュアルな服用として挑戦されるかもしれませんが、法的負担は、悪い信仰を証明するために、プロパティ所有者に落ちる。 裁判所は、一般的に、その欠陥が、その欠陥が、欠陥が欠陥や欠陥がないか、欠陥がないか、その欠陥が判明するかどうかを判断するかどうかを判断するかどうかを判断します。

プロパティ所有者は、議題、スタッフレポート、および公聴のトランスクリプトの会議を含む、そのプロパティに関連するすべてのゾーニング行動を文書化する必要があります。 ゾーニング変更が、保留中の公共プロジェクトに疑わしいコインの場合、課題のための地面を提供する可能性があります。

パブリックプロジェクトにおけるお客様の財産権を保護する

早期・未定の行動

知識は防衛の最初の行です。 不動産所有者は、地方政府の発表を監視し、委託会議を計画し、提案された買収の通知を公表する必要があります。 のようなオンラインリソース ]]および輸送ウェブサイトの州の部門は、多くの場合、今後のプロジェクトをリストします。 早期の意識は、所有者が公共の聴覚に参加し、コメントを提出し、隣人と石炭を形成することができます。

交渉および法的代理

政府が不動産を取得に興味を表明したら、所有者は、エミントドメインを専門とする弁護士を従事する必要があります。 多くの人が無料の初期相談を提供します。 良い弁護士は、より高い購入価格、安全な移転の利点を交渉し、必要に応じて公共の使用の決定にチャレンジすることができます。 所有者は、独立した法的アドバイスなしで政府の申し出を放棄または受諾してはいけません。

鑑定は重要なことです。所有者は、ローカル市場条件を理解し、非難されたプロパティで経験する認定鑑定者を雇うべきです。 []鑑定基金]]は、鑑定人が従わなければならない基準(USPAP)を提供します。 第二鑑定は、政府の評価でエラーを明らかにすることができます。

移転および事業損失

住宅テナントや中小企業の所有者は、均一移転法に基づく特定の権利を有します。これらには、移転コストの払い戻し、交換住宅の支払い、およびアドバイザリーサービスが含まれます。ビジネスは、失われた有形個人的な財産、機器の移動費、および場合によっては、再建費を請求することができます。すべての費用の詳細な記録を維持し、可能な限り事前に支払いを要求することが重要です。

移転特典の定評のある説明については、米国運輸省の移転支援ページを参照してください。

訴訟・控訴

交渉が失敗した場合、政府は州または連邦裁判所で非難の請願書を提出します。 不動産所有者は、公的な使用の欠如、誠実に交渉する失敗、または手続き上のエラーなどの防衛を主張することができます。 最も一般的な試用問題は、陪審によって決定された補償の量です。 控訴は、法律の質問に関する高い裁判所に取ることができます。

支払い後であっても、政府がプロジェクトを放棄するか、または後で関連のない個人的な目的のためにプロパティを使用するならば、所有者は追加の補償を求める権利を有します。 一部の州では、パブリックプロジェクトが指定された期間(例えば、5年)以内に放棄されている場合、所有者は元の補償価格で財産を補充することができます。

バランスをとり上げる: 公共の必要性とプライベートな権利

ゾーニング法とエミペントドメインのツイン柱は、プロパティ法の根本的な緊張を反映しています。社会は、効率的な輸送、安全なインフラ、および活気のあるコミュニティを必要とし、これらすべてが、調整された土地の使用と機会に強制的な転送を必要とする。しかし、プロパティの所有権は、アメリカの自由の礎であり、公共プロジェクトの負担がかなり共有されるという憲法要求は、少数に不当に配置されていない。

政府の俳優が手続きのセキュリティ対策を尊重し、透明な計画に従事し、公正な補償を支払います。公共プロジェクトは、プロパティの権利を侵害することなく進めることができます。自分自身を教育し、熟練した弁護士を求める不動産所有者は、自分の声が聞こえ、その利益が保護されていることを確実に、自信を持ってプロセスをナビゲートすることができます。

コンテンツ

ゾーニング法とエミントドメインは、公共開発のための重要なツールですが、彼らはプロパティ所有者のための重要な結果をもたらします。ゾーニングは、公共目的が明確であるとき、エミントドメインが強制的な買収を許可しながら、地域福祉を促進するために土地の使用を調整します。これらの2つの領域がどのように相互作用するかを理解し、通知、公正な補償、および司法的レビューの権利を知っています。彼らは所有するもののために立ち上がるプロパティ所有者。

公共プロジェクトは、人口増加とインフラニーズに対応するため、堅牢なプロパティの権利保護の重要性が増加するだけです。 あなたが住宅所有者、中小企業の事業者、または商業投資家であるかどうかにかかわらず、ゾーニングの変更と重要なドメイン手順について通知を維持することは、あなたの最も貴重な資産を保護するための最良の方法です。