投資資産の閉鎖コストについて知っておくべきこと

プリペイドアイテムと予約

• 前払い税:]]] 納税の終端から納税の割合。 千ドルの可能性があります。
• プリペイド・ホームオーナーズ保険:[ 初年度のプレミアムは、閉鎖時に支払われます。 コストは、プロパティの種類とカバレッジによって異なります。
• 前払いの住宅ローン保険(該当する場合):[]]]) 一部の貸し手は、20%未満の投資融資のためのPMIを必要とします。 締め切りにプレミアムが行われる場合があります。
• エスクローの口座の資金調達:[] レンダーは、閉鎖時にエスクローの税金と保険の2〜6ヶ月を必要とする場合があります。
• 現金予約:]は、閉鎖コストではなく、文書化する必要があります。 通常、液体アカウントで保持されたPITIの支払いの6〜12ヶ月。

コストを閉じる影響要因

最終的な背が高いことは、いくつかの重要な変数に依存します。 それらを理解することは、投資家が資金を予測し、融資オファーを比較するのに役立ちます。

• ローンタイプ:]]慣習的、ポートフォリオ、またはハードマネーローンには異なる手数料構造があります。 政府の支援ローン(FHA、VA)は投資のためにはほとんど利用できません。
• プロパティタイプ:[]] 複数の家族および商業的特性は、より広範な鑑定、環境評価、および法的レビューを必要とします。
• 適切な場所:[]] 転送税、記録手数料、および保険料は州、郡、さらに都市によって異なる場合があります。 例えば、カリフォルニアの平均で約1%の購入価格の閉鎖コスト、ニューヨークでは4%を超えることができます。
• ]ユニット数:]1〜4ユニットの住宅投資には、標準料金スケジュールがあります。 5 +ユニットまたは商業施設は、多くの場合、より高いコストで商業融資を含みます。
• インターレストレート戦略:[]]] ペイイング割引ポイントは、前払いのコストが増加するが、月払いの減少。両方のオプションのネットプレゼント値を比較します。
• レンダーポリシー:]] 一部の貸し手は、フラットな「origination」チャージに手数料を束ねます。 他の人はアイテムをアイテム化します。 よくLoan Estimateをお読みください。

典型的なコスト範囲

平均して、投資物件の閉鎖コストは、購入価格の[]2%から5%に実行されます。例:

• $200,000 プロパティ: $ 4,000– $ 10,000
• $400,000 プロパティ: [] $8,000-$20,000
• $600,000 プロパティ: $ 12,000-$30,000
• $ 1,000,000 プロパティ: $ 20,000-$50,000

これらの範囲には、貸し手手数料とサードパーティの料金の両方が含まれます。 高転送税領域または複雑な商業ローンを持つプロパティは、6%を超えることがあります。 常にあなたの貸し手から詳細な融資見積もりを取得して、プロパティ固有の番号を取得してください。

閉鎖コストを管理し、削減するための戦略

一部の費用は固定されていますが、投資家はいくつかの戦術を使用して、閉じるために必要な合計現金を下げることができます。

ローンの見積もりを比較する

ローンの見積もりを少なくとも3つの貸し手からリクエストしてください。 金利だけでなく、総オリジン料金、ポイント、およびサードパーティの手数料を比較します。 オンライン貸し手、クレジットユニオン、および地方のコミュニティ銀行は、多くの場合、投資特性の競争的な条件を提供します。

交渉販売者の必要性

多くの市場では、売り手は買い手の閉鎖コスト(「売り手の譲歩」)の一部を支払うことに同意することができます。 投資特性のために、貸し手限は通常、購入価格の3%までです。 これは、あなたの逆境を減らすことができます。 オファープロセスでこの初期に交渉してください。

閉じる時間

月末の閉室により、前払いの利息が減ります。また、下限の税制で月間閉鎖することで、納税額の支払いが軽減されます。季節的なタイミングを考慮してください。納税額は一定の月間よりも高くなります。

ノー・クロージング・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コスト・コストダウン

貸し手が借り手がより高い金利の交換に最後のコストを支払い、融資を提供しています。 短期(2〜5年)のプロパティを保持し、前払いの現金を最小限にしたい場合にこれは有益です。 休憩を伴う分析で、より高いレートの長期コストを計算します。

右ローンプログラムを選択

現地銀行からのポートフォリオローンは、従来の融資よりも低いオリジネーション手数料を持つ場合があります。 より高価な一方で、ハードマネーローンは、より高速に直流する可能性が高まります。 予想される保有期間の合計コストを評価します。

バンドリングサービス

一部の貸し手、タイトル会社、およびエスクローエージェントは、アフィリエイトを使用する場合に割引を提供します。 潜在的な利益の競合を認識してくださいが、束縛された価格設定は、サードパーティの手数料で10%〜20%節約できます。 常に独立したプロバイダーと比較してください。

不要な検査を避けてください。

最近のレポートを持つ新しいプロパティに対して、オプションの検査(例えば、無菌、よく、ラドン)をスキップすることができます。ただし、デューデリジェンスは重要であり、小さな節約は後で大きな修理費用につながる可能性があります。プロパティ年齢とローカル条件に基づいてリスクを量ります。

閉鎖コストの税制への影響

閉鎖費用は異なる税制上の治療を持ち、それらを理解することは、投資のアフター税率のリターンを向上させることができます。 閉鎖時に支払われたすべての手数料の詳細な記録を保管してください。

• [] 購入年で控除:[ 金利を下げるポイント(投資物件のIRSテストを満たしている場合)、前払い財産税(調達済株式)、および住宅ローン保険料(フェーズアウトに差し込む)。 IRS出版527を参照してください。
• [: 資本化および非推奨:[]ほとんどの閉鎖コスト - タイトル保険、記録手数料、鑑定料、法的手数料、財産のコストベースに移転税を加算。住宅賃貸物件の場合、あなたは27.5年以上の基準を非推奨します。商用、39年以上(ストレートライン)。これは、レンタル所得を相殺することができる年間控を生成します。
• 融資期間に反発:[ローンの出典手数料は、ローンの寿命を延ばす必要があります。 30年分の場合は、毎年料金の1/30を差し引くことになります。
• [] 控除または非推奨:[[ 融資(クレジットレポートや鑑定手数料など)に固有のサービスのための手数料は、単に融資コストの一部であり、償却されます。 常に税務専門家に相談するか、またはIRS税トピック704を参照してください)あなたの特定の状況についてを参照してください。

対象となる費用を増大させることで、毎年、納税所得を削減し、不動産投資家の強力な長期税戦略です。

最終工程と権利

連邦法は、申請書およびの3営業日以内に、融資の開示]]を]]をにするために貸し手を要求します。 少なくとも3営業日前に開示を閉鎖します。 これらの文書は、すべての費用を商品化し、初期見積りから任意の変更を表示し、APRと総融資額を含みます。 投資家として、あなたは次の権利を持っています。

また、一部の管轄区域は、【】】のmunicipalの影響料]、 ]]の歴史的保存料、または]]]の有益住宅の追加料金]。 オファーを行う前に、不動産代理店またはタイトル会社に問い合わせてください。