プロパティ開発者は、ローカル規則の複雑なWebに直面しています。いくつかの領域は、ゾーニングコンプライアンスとして多くの潜在的なロードブロックとして存在しています。ゾーニング法は、それが構築することができるものを決定し、そして、完成したプロジェクトが使用できる方法。ゾーニングの間違いは、コストの遅れ、再設計、または直立したプロジェクトキャンセルにつながる可能性があります。開発者は、コンセプトから完了までスムーズに進めることを目指し、ゾーニングコンプライアンスの深い理解はオプションではありません。それは基礎的な要件です。このガイドは、ガイドが効果的に分析可能な戦略を提供し、ガイドを拡張します。

ゾーニングコンプライアンスとは?

その中核では、ゾーニングコンプライアンスは、提案された開発が地方自治体または郡政府によって設定されたすべての土地使用規則を満たしていることを意味します。これらの規制は、許可された土地の使用、建築寸法、密度、およびサイト特性に関する特定の規則を持つ地域に管轄する地域に管轄する。ゾーニングの目的は、順調な成長を促進することであり、互換性のない使用(学校に隣接する重工業など)を分離し、プロパティ値を保護し、公共衛生と安全を保護することです。

ゾーニングコードは通常、幅広い要素に対応します。

  • 許可された使用:]]]ゾーンで許可される活動の種類(例えば、単世帯住宅、多家族、小売、オフィス、産業)。
  • 高さとバルクをビルドする:[]最大ビル高、床面積比(FAR)、およびボリューム。
  • Setbacks:]]] 建物からプロパティ行までの最小距離。
  • ]Lot の適用範囲:]]] 不浸透の表面で覆われることができるロットの割合。
  • 駐車条件:]]最小または最大駐車スペース数。
  • 密度:]]1エーカーあたりの住居単位の最大数。
  • ] 美学とデザイン基準:[ いくつかの地域で材料、表記、造園、建築様式の制限。

これらのコンポーネントを理解することは、アプリケーション時に効果が生み出すコードに合致しなければならないため、重要なことです。コードは1つの管轄区域から別の地域に大きく変化する一方で、基礎的な原則は一貫しています。 形状の都市をゾーニングする方法のより広い概要については、 ]American Planning Associationは、計画とゾーニングのベストプラクティスに関する広範なリソースを提供します。

キーゾーニングファクタープロパティ開発者は、アドレスを必要があります

成功した開発者は、後続的にゾーニングを処理しません。 代わりに、彼らはプロジェクト計画のすべての段階にコンプライアンスを統合します。 以下は、注意を要求する重要な要因です。

ゾーニング地区と土地利用カテゴリー

任意のプロジェクトの最初のステップは、プロパティのゾーニング設計を検証しています。 自治体は、R-1(単一家族住宅)、C-2(一般商業)、M-1(軽工業)、またはPUD(計画されたユニット開発)などの地区に土地を分割します。 各地区は、許可された使用と寸法基準のユニークなセットを持っています。 1つの地域で「右」できる開発は、条件付き使用許可または別の再ゾーニングを要求することができます。 開発者は、正規の部門を計画するかどうかを判断する必要があります。

建物の高さ、段取り、床面積比率

利用が許される場合でも、建物の物理的な足跡は特定の寸法制限に従う必要があります。高さ制限は、例えば、住宅街で最大35フィートの面積が、商業廊下で75フィートの面積で変化します。 欠点は、建物とプロパティラインの間の十分な間隔を確保し、ロットの建設可能量に影響します。 床面積比(FAR)は、床面積をロットサイズに制御し、構造のバルクを制限します。 これらの結果を見渡すと、Variiansは、設計されていないか、または設計されていないか、または設計が高価な要件を満たすことができます。

許可と承認

ゾーニングコンプライアンスは、ワンタイムチェックではありません。初期のゾーニングクリアランス、ビルの許可、占有許可、および、署名、ドライブウェイ、または環境への影響のための特別な承認など、複数の許可ステージを含みます。 多くの管轄区域は、サイトの計画レビュー、プロジェクトのレイアウトの詳細な検査、造園、排水、およびトラフィックの影響を必要とします。 開発者は、特に標準のゾーニングコードから逸脱するプロジェクトのための予算の時間とリソースが必要です。 ULTS(UHF) および[F] UD[F] の建設:[F] および [F] UD[F] および [F] の拡張] ガイド] [F] ガイド] [F] ガイド] [F] ガイド] [F] ガイド] [F] [F] [F] [F] ガイド] [F] ガイド] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F [F [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F] [F [F

バリエーションとリゾーニング

プロジェクトが1つ以上のゾーニング要件を満たすことができないとき、開発者は、実用的な難易度やユニークな特性に基づいて特定のルールのワリエーンを適用するかもしれません。 並列は、通常、厳格な執行が不要なハードシップを引き起こし、分散が公益に害を及ぼすことができない場合にのみ付与されます。 一方、リゾーニングは、プロパティの関与ゾーンを完全に変更し、公共の聴覚を必要とするプロセスと、多くの場合、政治的サポートが頻繁に行われます。 どちらのオプションもリスクを運ぶ:彼らは、単に法的なガイドが必要になる前に、これらのコミュニティを調査する必要があります。

環境および上敷の地帯

基本的なゾーニング地区を超えて、多くのコミュニティは、フラッドプレーン、湿原、歴史的な地区、またはトランジット指向の開発のための追加の規制を上敷います。 これらのオーバーレイゾーンは、余分な設計基準、緩衝要件、または開発制限を意味します。 例えば、商業用の使用のためのプロパティは、高度の床レベルと限界の不浸透面を有望なオーバーレイの中にも嘘を埋める可能性があります。 オーバーレイゾーンを早期に認識する失敗すると、プロジェクトの可能性が低下する可能性があります。

駐車場・アクセス基準

駐車場の要件は、ゾーニングの落とし穴の一般的なソースです。最小駐車場比(例えば、小売の1,000平方フィートの4スペース)は、開発者が駐車場に重要な土地を捧げ、建設可能な面積を減らし、コストを増加させることを可能にします。逆に、いくつかの進行都市は現在、輸送の使用を奨励するために、最大駐車制限を強制します。開発者は、駐車カウント、階段の寸法、通路の幅、およびアクセス可能性要件(ADA)を検証する必要があります。ドライブウェイ配置と曲線は、特に下落しています。

密度および単位の組合せ

住宅プロジェクトでは、密度のキャップは、エーカーごとの住居単位の数を決定します。 混合使用ゾーンでは、手頃な価格のユニットやユニットサイズの範囲(スタジオ対3ベッドルーム)の一定の割合のための要件もあります。 密度のボーナス - 公益的なスペースや手頃な価格の住宅などの利益のための交換の余分単位がます一般的です。 これらのインセンティブを理解することは、収益性の高いプロジェクトを収益性の高いものに変えることができます。

ゾーニング・コンプライアンスの達成に向けたステップバイステップガイド

体系的なアプローチにより、驚きを減らし、承認のための防御可能なケースを構築します。次の手順では、プロパティ開発者のためのベストプラクティスフレームワークについて説明します。

1. 包括的なゾーニングチェックを実施

公式サイトから、公式のゾーニングマップとズームオーディメントを収集し始めます。多くの自治体がインタラクティブなGISマップをオンラインで提供し、パリをクリックしてゾーン、オーバーレイ、およびキーの基準を見ることができます。 文書はすべて:許可された使用、高さ制限、設定バック、FAR、駐車比率、および特別な地区規定。 プロパティのタイトルレポートとクロスリファレンスでこれを使用して、追加の制限を課す可能性があります。

2. ローカルプランニングの文部を早期にエンゲージ

現地計画部門と事前申し込み会議をスケジュールします。サイトプランと質問のリストを持参してください。これらの会議は非公式ですが、有意です。スタッフは潜在的な問題にフラグを立て、代替アプローチを提案し、承認タイムラインを説明します。プランナーと共同関係を築くと、プロセス全体を滑らかにすることができます。多くの開発者は、複雑なコード言語を解釈するために、この段階で土地使用の弁護士やゾーニングコンサルタントを雇います。

3. サイト利用規約上のデューデリジェンスを実行

サイトの訪問と隣接する使用、道路幅、ユーティリティの可用性、および地理的評価。 Zoning 順守は、コードが言うものだけでなく、物理的なサイトがルールと相互作用する方法についてのみです。例えば、勾配のロットは、追加の傾斜制限をトリガーするか、または setback 計算に影響を与える可能性があります。湿原、絶滅危惧種生息地、または汚染された土壌などの環境上の懸念を特定し、これは、米国軍団や環境部門の州などの機関から別の許可を必要とする可能性があります。

4. コンプライアンス・マトリックスおよび設計の反復を準備して下さい

プロジェクトの目的のコンプライアンスに沿って、すべてのゾーニング要件をリストするドキュメントを作成します。このマトリックスは、建築家やエンジニアが規則に整列するのを助けます。初期設計が要件に違反した場合、設計の代替案を探索し、建物の高さを削減し、セットバックを増加させ、またはユニットミックスを調整します。各設計決定のための合理的を文書化します。よく準備されたコンプライアンスマトリックスは、計画レビューと公開聴覚の間に説得力のあるツールになります。

5. 公共の聴覚とコミュニティのアウトリーチをナビゲート

多くのゾーニング承認、特に分散または再ゾーニングのために、計画委員会や控除ボードの前に1つ以上の公共の補聴器が必要です。 積極的なコミュニティのエンゲージメントは、これらの補聴器をはるかにスムーズにすることができます。 ホスト非公式な近接会議、あなたの計画を提示し、懸念を聞き、合理的な場所を調整します。 強力なコミュニティサポートを持つプロジェクトは、承認を得る可能性がはるかに高いです。 提示するとき、開発が近所を強化する方法に焦点を当てる - 改善された設計、経済上の利点、または公共施設。

6. 完全なアプリケーションを提出し、コメントに応答

不完全なアプリケーションを避ける———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

7. 最終的なゾーニングの整理および建物の許可を得て下さい

すべてのゾーニング要件が満たされると、地方の権限は、ゾーニングクリアランスやコンプライアンスレターを発行します。これは、建物許可のための前提条件です。建設後、最終検査は、建設されたプロジェクトが承認された計画に一致することを確認します。建設中の承認されたゾーニング基準から任意の偏差は、ストップワークオーダーをトリガーすることができますので、請負者は、承認された図面を正確に従うために訓練されなければなりません。

一般的なゾーニングの滝とテーマを避ける方法

経験豊富な開発者も、マイナーなが、大きな結果をもたらす問題に立ち向かうことができます。

  • []祖父が使用していると、有効のままである:[]]。一定期間(約6〜12ヶ月)を中止すると、プロパティの事前の非適合使用が失われる可能性があります。 計画が続行する前に、既存の使用状況を確認します。
  • []デザインレビューガイドラインを無視する:[いくつかの自治体は、ゾーニングの条例を超えて審美的なコードを強化する別の設計レビューボードを持っています。 これらのガイドラインは、ウィンドウの比率からレンガ色まですべてを予測することができます。 あなたの最初のチェックリストにデザインレビューを含める。
  • []駐車場の要件の下:[駐車場のカウントは、驚くほど高いスペースにつながることができる総面積に基づいて計算されます。 逆に、一部の都市は、輸送を促進するために駐車場を厳しく制限します。 常に、共有駐車場または輸送に近接するための任意のクレジットを確認します。
  • [] 管理遅延のアカウントに失敗:[] ゾーニングレビュー時間は広く異なります。 直立したプロジェクトを直進するための60〜90日を最小限に抑えるための計画、および6〜12ヶ月のプロジェクトが分散または再編成を必要とする。 あなたの財務予期にこれらの適宜をファクター。
  • [] 記号のルールを調べる:[] 看板は、ほとんどのゾーンで大きく調整されます。 高さ、サイズ、照明、さらにはメッセージコンテンツが制限されることがあります。 プロジェクトの著名な表記(例えば、小売テナントの場合)に依存している場合は、コンプライアンスを早期に確認します。

変化やリゾーニングを調べるとき

変種と再ゾーニングは、最後のリゾートのツールですが、時にはそれらは唯一のパスです。 品種は、ロット(不規則な形状、急勾配の斜面、または小型など)のユニークな物理的特徴が厳格なコンプライアンスの実践的になります。 申請者は、堅実なものではなく、その分散が近所の重要な特性を変更しないことを証明しなければなりません。 対照的に、それは、一般的に、その構成が低域で禁止されているという正当な行為です。

どちらのプロセスも、強力な法的表現と十分に準備されたケースを必要とします。開発者は、サイトの写真、アンケート、トラフィック調査、経済影響分析、コミュニティサポートの文字をサポートしている証拠を集めるべきです。複数の公共の聴覚や相手によるアピールの可能性を期待してください。時間とお金のコストは重要であり、したがって、プロジェクトの価値を否定する危険性に富むことができます。 ]プランニングと法部門は、アメリカの計画および手順に関するリソースを提供しています。

造形コンプライアンスにおける技術のロール

現代のツールは、開発者がゾーニング分析を合理化し、エラーを減らすことができます。 地理情報システム(GIS)を使用すると、小包マップ上に地区、フラッドプレーンズ、およびユーティリティインフラストラクチャをオーバーレイすることができます。 ] Accela]または[]]ビューポイント]のような企業からオンラインゾーニングプラットフォームを割り当てることができます。 一部の企業は、自動コンプライアンスソフトウェアを使用して、設計を検証し、それを検証することは、技術が改善することができません。

コンテンツ

ゾーニングコンプライアンスは、厳格にクリアされるべき真剣ではありません。それは成功したプロパティ開発の不可欠な部分です。 ローカルコードを理解し、計画当局を早期に関与し、そして、その要求の順守を念頭に置いて設計する開発者は、絶え間なくゾーニングを扱う人々を優先します。 このガイドで概説されている重要な要因を習得することにより、ゾーニング地区と寸法基準から、さまざまな分野、公共の聴覚、および技術、そして、そして専門家が必要とするさまざまな分野を横断する、そして、そのコミュニティを促進し、価値を持続的に向上することができます。