ゾーニング法の理解: プロパティ所有者のための初心者のガイド

ゾーニング法とは?

ゾーニング法は、自治体を異なるゾーンや地区に分割する地方の規則です。各地区は、土地にどのような建物や活動が許可されているかについて特定の規則を割り当てています。例えば、住宅地は、商業地帯が小売店、オフィス、またはレストランを許可する可能性がある間、一世帯の住宅しか許可できないことがあります。これらの法律は、地方自治体によって制定されています。通常、市や郡議会は、建物許可、土地使用許可、および検査を通じて施行されます。

市街地が急速に成長し、互換性のない土地利用と相反するにつれて、街の初期20世紀に動物園が出現するというコンセプトは、一般的になってきました。最初の総合動物園は1916年にニューヨーク市によって採用されました。今日、米国内のほぼすべての地域で動物園のコードがいくつかあります。Zoningはコミュニティの包括的な計画を実装するための重要なツールです。開発、輸送、住宅、環境保護のための長期的な目標を概略しています。

なぜゾーニング法が重要なのか?

ゾーニング法は、複数の重要な目的を果たします。それらは、互換性のない使用を防ぐことによって、近所の性格を維持するのに役立ちます。例えば、静かな住宅地は、産業工場が持って来る騒音、交通、匂いから保護されています。ゾーニングは、建物が通りから戻ってきたことを確実にすることによって、公共の健康と安全を促進し、十分な駐車を持って、火災安全基準を満たします。さらに、ゾーニングは、近隣が一貫してゾーンアップされると、住宅所有者は、突然ドアや高層が現れないと確信することができます。

より広い視野から、ズームは秩序な成長を促し、スプロールを防ぐことを奨励します。トランジットの近くで高密度開発のための領域を設計し、オープンスペースや農業のための他の領域を残して、コミュニティは土地を効率的に使用し、インフラコストを削減することができます。ゾーニングはまた、歴史的な地区を保存し、環境に敏感な地域を保護し、包摂的なゾーニングポリシーを通じて手頃な価格の住宅を促進するために使用することができます。

ゾーニングの経済影響

ゾーニングは不動産市場に直接影響を与えます。より高い密度や商業使用を可能にするゾーンに土地は、一般的に低密度住宅の使用に制限される土地よりも価値があります。この価格の差は、不動産所有者が再ゾーニングまたは分散を求めるためのインセンティブを作成することができます。一方、過度に制限的なゾーニングは、住宅の供給を制限し、価格を駆動することができます。多くの首都圏で手頃な価格の危機に貢献します。ゾーニングの経済規模を理解することは、投資を通知したい所有者にとって重要な財産です。

ゾーニング法の主要コンポーネント

ゾーニング規則を効果的に動かすためには、プロパティ所有者は複数のコアコンポーネントを理解する必要があります。次の要素は、ほぼ常にゾーニングの条例の一部です。

[]ゾーン:[[]]] 区の区は、その土地が分かれている基本カテゴリです。一般的な地区には、住宅(R‐1、R‐2など)、商業(C‐1、C‐2)、産業(I‐1、I‐2)、農業(A)、および混合(MU)が含まれます。各地区には、特定のリスト()が記載されています。許可された使用:3:3]と、および頻繁に使用許可されています。
:] は、権利として許可されている建物のアクティビティや種類です。例えば、住宅地のほとんどの住宅地で、一戸建ての家庭が許可されています。A []] 条件付き使用 (または特別な例外)は、住宅地の日-ケアセンターなど、緩和が必要な影響があるため、公的な聴覚と承認が必要です。
[寸法基準:[]これらの規則は、構造物の物理的フットプリントを制御します。一般的な基準には、最小ロットサイズ、最小ロット幅、最大ビル高さ、前後のセットバック(建物がプロパティラインからなければならないどのくらいの割合)、および最大フロアエリア比(FAR)が含まれます。 FARは、ロットサイズに相対的な建物の合計面積を測定します。
建築規則:]]] 寸法基準を超えて、ゾーニングは、屋根のピッチ、材料、および窓の配置、特に歴史的または計画された地区などの建物の設計を、しばしば対処します。駐車要件と造園規則もここに落ちます。
アクセサリーと構造:[小屋、ガレージ、家オフィス、フェンス、標識に関する規則。多くのゾーニングコードは、アクセサリ構造のサイズと場所を制限します。
特別条件:]] 異なる土地の使用、嵐水管理、または手頃な価格の住宅セット-asides間のスクリーニング(ツリーや壁)などの要件。

ゾーニングマップの理解

ゾーニングマップは、管轄区域内のゾーニング地区のグラフィック表現です。通常、色分けされ、各色は異なるゾーンタイプを表しています。プロパティ所有者は、ローカルプランニング部門のウェブサイトまたはオフィスから公式のゾーニングマップを得ることができます。ゾーニング境界は、再ゾーニングアクションによって変更することができますので、ほとんどの現在のマップを使用することが重要です。プロパティのゾーニング設計は、どの規制が適用されるかを決定します。そのため、正しい地区がどのプロジェクトでも最初のステップであるかを検証します。

ゾーニング地区の種類

コミュニティが独自の分類システムを作成する一方で、ほとんどのゾーニングコードには、次の幅広いカテゴリが含まれます。これらを理解することは、特定の小包で使用できるズームマップを読み、使用を予測するのに役立ちます。

住宅地区

これらのゾーンは、住宅用に設計されています。それらは、低密度のシングルファミリー(R‐1)から高密度のマルチファミリー(R‐5またはRM)の範囲です。各地区は、エーカー(密度)あたりの住居単位の最大数を指定します。一部の住宅地区では、二重、町家、または条件付きの使用によるアパートの建物を許可しています。多くの郊外エリアには、計画されたユニット開発(PUD)オーバーレイがあり、マスタープラン内で柔軟な設計を可能にする。

商業地区

商業エリアは、小規模な近隣店(C-1、近接商業)から地域ショッピングセンター(C‐2、C‐3)まで、ビジネスに対応しています。オフィスパーク、ホテル、レストランは通常、商業用動物園が必要です。一部の商業地区では、小売(混入)と組み合わせて、軽工業や倉庫を許容しています。駐車場の要件は通常、商業エリアで高くなっています。

産業地区

産業ゾーンは、製造、倉庫、流通、および重工業用途のために予約されています。それらは、通常、高速道路、鉄道、または港の近くに位置し、住宅地への影響を最小限に抑えます。排出量基準などの環境規制は、これらの地区のゾーニングコードに組み込まれる可能性があります。軽工業(I‐1)と重工業(I‐2)の違いを理解することは、ワークショップや工場を運営する予定の不動産バイヤーにとって重要です。

農業・オープンスペース地区

これらのゾーンは、農耕、牧場、自然保護区を保護します。それらはしばしば非常に低い密度(20または40エーカーごとに1つの住居)を可能にし、非農業の商業用途を禁止します。一部のコミュニティには、非農場の開発を禁止する排他的な農業地帯があります。オープンスペース地区は、公園、保全緩和、または公共レクリエーションに使用できます。

混合-使用および上敷の地帯

混合 - 利用地区(MU)は、住宅、商業、および時々同じ建物またはロット内の光産業の使用のブレンドを可能にします。オーバーレイゾーンは、ベース地区の上部に余分な規制を追加します。一般的なオーバーレイは、歴史的な保存、フラッドプレーン管理、空港騒音の互換性、および設計レビューを含みます。オーバーレイゾーンには、外観、造園、または表記のための厳しい基準があります。

ゾーニング法の探し方と理解方法

ゾーニング情報へのアクセスは、オンラインでのゾーニングコードとマップを置く多くの自治体がより容易になりました。典型的な手順は次のとおりです。

[ プロパティの小包番号またはアドレスを特定します。[[]]これは、あなたの財産税明細書または郡民評価士のウェブサイト上で見つけることができます。
公式のズームマップを探します。[]] 多くの計画部門はインタラクティブなウェブマップを持っています。プロパティのゾーンを見るためにアドレスを入力してください。
[]ゾーニングの条例テキストを読み込みます。[[]]は、各ゾーンの許可された使用、寸法基準、および手順を定義します。一部の都市では、検索可能なPDFまたはオンラインコードプラットフォーム(例えば、MunicodeまたはeCode360)を提供します。
[]オーバーレイゾーンと特別な規則をチェックします。[]])。例えば、プロパティがフラッドプレーンにある場合、追加の建物の制限が適用されます。
企画部に問い合わせてください。] スタッフは、通訳、変更の終了、または必要な許可について質問をすることができます。また、その申請プロセスを解説することもできます。

法律で不慣れな方のために、土地利用法を専門とする「]」の「専門プランナー」(米国公認プランナー協会より認定)または「」の不動産弁護士」に相談するのが便利です。これらの専門家は、土地利用法を専門とする提案されたプロジェクトを見直し、建設許可または建設にお金を使う前に潜在的なコンプライアンスの問題を特定することができます。

ゾーニング法の変更またはチャレンジ

時には、プロパティの現在のゾーニングは所有者の想定を許さない。そのような場合、それぞれ独自のプロセスとコストで、いくつかの法的手段があります。

ゾーニングのバリエーション

分散とは、特定の寸法から逸脱するか、または、法令に違反するような特定の条件で、その特性のユニークな物理的な状況から基準を使用する要求です。例えば、奇形にされた形状のロット、急勾配の斜面、またはコンプライアンスを防止する既存の構造など。申請者は、ゾーニングコードの厳密な適用が不要な困難を引き起こすことを実証しなければなりません。変化は通常、ゾーニングの控訴(BZA)または同様の量子の体によって聞こえます。ボードは、面積の分散(例えば、下落)を付与することができます。または、多くの居住者(下落)は、または複数の居住者を使用することができます。

再編

建物の地下のゾーニング地区が変更されます。これは、市議会または公の聴覚と計画委員会からの推薦後に郡委員会によって承認される必要があるという正当な行動です。再ゾーニングアプリケーションは、提案された使用の詳細な説明、それが包括的な計画にどのように適合するかの分析、多くの場合、交通調査、環境レビュー、およびサイト計画によって承認される必要があります。隣人は通知され、反対は上昇することができます。成功した再ゾーニングは、通常、それが不適切なコミュニティが変更されるか、または不適切なコミュニティが、その利点を決定する必要があります。

条件付き使用許可

特別な承認(条件付き使用)のみで使用を許可する場合、所有者は許可申請しなければなりません。このプロセスは、計画手数料またはBZAが提案のインパクトを評価し、それらを緩和するための条件を設定した公共の聴覚を含みます(例えば、操作の時間、造園、トラフィックコントロール)。分散とは異なり、条件付き使用許可はゾーニングを変更しません。特定の小包の使用の許可を付与します。

ゾーニングの意思決定を鑑賞する

分散、再ゾーニング、または許可が拒否された場合、プロパティ所有者は、控訴または裁判所のボードを多くの場合、より高い権限にアピールすることができます。一般的に、決定が仲裁的であったかどうか、懲罰的、または証拠によって支持されていないかに焦点を当てるための場。法的表現は、強く訴求のために助言されます。

ゾーニングとプロパティ値

Zoningは、プロパティ値に大きな影響を与える可能性があり、正式かつ負の両方です。肯定的な側面では、一貫したゾーニングは、地域を破壊的な使用から保護し、安定した価格や評価をサポートする品質基準を維持しています。例えば、単一の家族の住居のためにゾーンされたエリア内の家は、予測不可能な使用面積よりも価値が向上する傾向があります。負の側には、住宅地の近くで産業使用のために分類されたプロパティは、コンパスが低域に制限されるため、最も高い価値が低下する可能性があるためです。

開発のために土地を売る所有者は、多くの場合、価値のロックを解除するために、より高い密度や商業カテゴリに反する試みを販売しようとしています。しかし、再ゾーニングは、推測され、何年もかかることができます。投資家は、再ゾーニングの努力が成功し、それがどのように多くの価値を加えることができるかを測るために、レポートと市場動向をローカル]を調べるべきである。

プロパティ所有者のための一般的なゾーニングの問題

よい意思を持つ場合でも、プロパティ所有者はしばしばゾーニングの落とし穴に遭遇します。それらに注意して時間とお金を節約することができます。

非整形用途:[] 確立されたが、現在のゾーニングに従わない使用は、非整形使用(または「グランドファザード」使用)と呼ばれます。例えば、角の食料品店は、ゾーニングコードを優先する住宅の近所で。一定期間(6ヶ月〜1年)の使用が中止されている場合は、その非公式の状態を失い、再開することはできません。
[Setback違反:[]]フェンス、小屋、またはプロパティラインに閉じる余りが一般的です。これらの違反は、ストップ-ワークの注文、罰金、または強制的な除去をもたらすことができます。建設を開始する前に、常に必要なセットバックを確認します。
[ホーム占領制限:[] 多くの住宅ゾーンは、住宅使用に「事件」がある場合にのみ、住宅使用許可を認める多くの住宅地を許可します。例えば、外部の従業員、署名なし、限られたクライアント訪問。条件付き使用許可のない大規模なワークショップまたは保育を操作すると、引用につながることができます。
表記規則:]] ゾーニングコードは、多くの場合、標識の大きさ、位置、照明、タイプを制限します。商業ゾーンは、住宅ゾーンよりもより多くの表記を可能にします。住宅所有者協会(HOAs)は、より厳しいルールを課す可能性があります。
[短期レンタル:[]]Airbnbのようなプラットフォームは、ゾーニングと競合を作成しました。多くの自治体は、所有者がサイトに住んでいる場合を除き、住宅ゾーンでの短期レンタルを制限または禁止しています。プロパティ所有者は、現在の規則と終了の条例をチェックする必要があります。

ゾーニング・環境規制

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土地を購入する前にゾーニングを研究する手順

土地購入を検討している場合は、ゾーニングのデューデリジェンスが不可欠です。あなたが意図して使用できないプロパティを購入することを避けるために、これらの手順に従ってください。

現在のズーム指定を決定します。[]]は、ローカルのズームマップを使用して、計画部で確認します。
[]は、そのゾーンの許可された使用を読み込みます。[は、意図した使用がリストに表示されますか? リストされていない場合、それは通常禁止されています。
[寸法要件を確認します。[]]] 建物計画でロットサイズ、セットバック、高さ制限値を比較します。必要なサイドのセットバックが分散なしで構築できないため、あまり狭すぎるロットです。
[]インベスティゲートのオーバーレイゾーンと将来の土地利用計画。[])包括的な計画は、将来の再ゾーニングやインフラの変更を信号することができます、現在のゾーニングと異なる将来の土地利用の指定を示すかもしれません。
[隣人や近辺の関連付けに話します。[]彼らは、プロパティに影響を与える可能性がある永続的な開発や条例について知っているかもしれません。
プロフェッショナル。[]]] 土地利用の弁護士またはプランナーは、必要な承認を得る可能性、プロパティの履歴、潜在的な非適合性、および可能性を調べることができます。

都市計画における造形の役割

ゾニングは単なる制限のセットではありません。コミュニティ開発のための積極的なツールです。現代の計画は、フォームベースのコードを強調し、使用を分離するだけでなく、構築された環境の物理的特性に焦点を当てています。フォームベースのコードは、建物の配置、ストリートデザイン、および公共スペースを調整して、散歩可能で混合された - 利用近所を作成します。多くの都市は、車両依存性を減らすためにゾーニングを使用して、オープンスペースを節約し、開発を促進する「スマート成長」原則を採用しています。これらのプロジェクトは、多くの場合、これらのプロジェクトを承認するプロジェクトを適切に調整します。

コンテンツ

ゾーニング法の理解は、不動産を所有または所有する人のためにオプションではありません。これらの地方の規則は、あなたがそれを使用できる方法に構築することができるものから、プロパティの使用のすべての側面を形作ります。ゾーニング地区の基本を学び、使用を許可、寸法基準、および変更のプロセスを学ぶことにより、プロパティ所有者は、通知された決定を下すことができ、コストの間違いを避け、投資の価値を最大限に高めることができます。最善の慣行は、ゾーニング研究を不可欠の初期段階として扱うことです。ただし、ガイドやガイドのガイドは、ガイドを頼りにしたり、適切な方法でガイドをしたりすることができます。