造形マップの理解: 不動産バイヤーのためのビジュアルガイド

ゾーニングマップとは?

ゾーニングマップは、自治体のゾーニング条例のグラフィカルなコンポーネントです。これは、特定のゾーンに管轄する管轄区域(R-1)、商業(C-2)、産業(I-1)などに区切って、特定の使用と開発基準に準拠しています。このマップは、地方政府によって法律に採用され、規制のフルウェイトを運びます。それは、土地に付随する法的権利と制限を明らかにするので、プロパティ上の任意のデューデリジェンスのための出発点です。

ゾニングマップは、ダイナミックなドキュメントです。昨日の地図は今日の規則を反映していない可能性があるため、コミュニティが進化するにつれて更新されます。ローカルプランニング部門または公式GISポータルから、常に最新のバージョンを直接入手してください。

ズームマップの起源は、ニューヨークやロサンゼルスのような都市が非互換の土地利用を分離し、家から離れた工場を保管し、光と空気を節約するという求めたときに、初期の20世紀の都市改革の動きに遡ります。時間が経つにつれて、ズームは成長の管理、プロパティ値の保護、コミュニティ特性の形成のための洗練されたツールに進化しました。今日のズームマップは、デジタルデータ、インタラクティブ機能、および頻繁に更新が組み込まれており、住宅や環境の変化を事前に反映しています。

なぜあなたの投資のためのゾーニングマップのマター

ズームマップを評価する方法を知ることは、あなたの首都を保護し、あなたのオプションを明確にします。ここでは、ズームマップがプロパティについてあなたに伝えているものです。

許可された使用:[]]]は、家、ワークショップ、小売店、または複数の家族複合施設を建設することができますか? ゾーン指定は、正しい許可されているものを定義します。
開発基準:] 寸法要件は何ですか? 設定バック、ロットカバレッジ、高さ制限、およびフロア面積比率(FAR) あなたが構築できるすべての影響。
未来の周辺力学:[は、住宅地が商業や工業地帯に隣接していますか?地図は、交通、騒音、および財産値の潜在的な将来の変化を明らかにします。
[] リニューアルと拡張制限:[ 追加の計画や新しいガレージ? ゾーニングマップとそれに付随するテキストは、許されているものを決定します。

これらの詳細を識別することは、目標と一致しないプロパティを購入することを防ぎます。戦略的な投資と費用対効果の高い間違いの違いです。例えば、大ロットを想定した買い手は、重複を自動的に判断すると、R-1ゾーンが単一の家庭を許可し、計画された所得プロパティを過価格の単一の住居に変えるだけで、重複を自動的に発見することができます。Zoningマップは、資本をコミットする前に、目的、法的な明度を提供することで、そのようなシナリオを回避するのに役立ちます。

個々の取引を超えて、拡大マップはより広範な投資戦略に通知します。ズーム変更を追跡する投資家は、市場シフトの先を自分自身を配置、アップゾーニング、インフラ投資、または商業成長のために有利な地区を特定することができます。ズームマップを理解することは、トラブルを回避するだけでなく、隠されている価値を見つけることです。

ゾーニングマップの読み方:ステップバイステップガイド

市街地の動物園マップは、インタラクティブなGISポータルを介して頻繁に利用できる高度に洗練されたものとなっています。ここでは、任意のズームマップから必要な情報を体系的に抽出する方法です。

ステップ1:公式Zoningマップにアクセスする

常にローカルプランニング部門またはGISウェブサイトから公式マップを使用します。サードパーティの不動産サイトは、古い情報や単純化された情報を表示することがあります。あなたの街や郡の「GISパーセルビューア」または「ゾーニングマップ」を検索します。例えば、[]]NYC City Planning[]は、多くの都市が提供する良いモデルとして機能する強力なインタラクティブツールを提供します。一部の管轄区域は、オフラインでダウンロード可能なPDFマップも提供し、これらは頻繁に更新される可能性があります。

ステップ2:あなたの小包およびその色を捜して下さい

プロパティーアドレスまたは税務識別番号を入力します。マップは、特定の色で小包を強調します。その色が表しているものを理解するために凡例を参照してください。標準の慣例は次のとおりです。

イエローまたはオレンジ:[]住宅ゾーン
]レッドまたはピンク:商業ゾーン
] プルまたはグレー:[] 工業用ゾーン
グリーン:[]]公園、レクリエーション、またはオープンスペース
ライトブラウンまたはベージュ:[]農業ゾーン

色は管轄区域によって変わるので、記憶だけに依存しません。凡例はあなたの鍵です。一部のGISポータルでは、そのゾーン指定と完全な条例テキストへのリンクを表示するために、小包をクリックすることができます。これは、学習に価値のある時間節約機能です。

ステップ3:ゾーン指定コードを特定する

色を超えて、マップは、英数字コード(R-1B、C-3、MX-1など)を表示します。このコードは、特定の規則のロック解除の鍵です。このコードは、次のステップで正確なルールを見つけるために使用されるので、それが表示されるように正確に書きます。サフィックスに注意を払う - R-1Aは、同じ自治体であっても、R-1Bよりも異なる密度の要件を持つかもしれません。

ステップ4:オーバーレイ地区をチェック

孵化したパターン、遅延ライン、または小包を交差する追加の色の境界を探してください。これらは、オーバーレイ地区を示しています。余分な制限を課すベースゾーンの上部にゾーン。一般的なオーバーレイには、フラッドプレーン、歴史的な地区、空港高さゾーン、および設計レビューエリアが含まれます。オーバーレイは、ベースゾーニングが有利に見える場合でも、構築できるものを大幅に変更することができます。例えば、洪水オーバーレイは、最初のフロアを上昇させ、建設を10ドルに追加する必要があります。

ステップ5: 対応するZoning条例のテキストを読みます

地図自体は、物語の半分だけです。ズームオーディナンステキストは、各コードの特定の使用、寸法、および駐車基準を定義します。ステップ3からコードを使用して、正確な要件を確認します。例えば、R-1ゾーンは、7,000平方フィートの最小ロットサイズ、25フィートのフロントセットバック、35フィートの最大高さを必要とする場合があります。このテキストは、正しい方法で許可されているものと、特別な許可を必要とするもの正確にあなたに指示します。多くの都市は、オンラインでのリソースをブックマークしたり、PDFファイルを簡単に検索したりすることができます。

あなたが知っている必要がありますキーゾーニング条件

ゾーニング・オーディナンスで用いられる用語を理解することで、テキストを解読しやすいようになります。

[Setback:]]]] 建物の最小距離は、プロパティライン(前後)から配置する必要があります。欠点は、構造とプロパティ境界の間のスペースを作成し、プライバシーと使用可能なヤード面積の両方に影響を与えます。
フロア面積比率(FAR):[) 建物の総面積の比率は、ロットの大きさまでです。 1万平方フィートのFARは、最大10,000平方フィートのビルスペースを1万平方フィート、それは、全体のロットをカバーする1つの物語または2つのストーリーであることができます。 FARは、密度と建物の質量を制御するための主要なツールです。
]Lot Coverage:]]]は、舗装のような建物や不浸透性面で覆われることができるロットの割合です。これは、嵐水流出と緑の空き容量に影響します。
密度:]]土地のエーカーごとに許容される住居単位の数。これは、複数の家族プロジェクトに不可欠です。 5エーカーあたり10単位の密度は、50単位の合計を可能にします。
By-Right対条件使用:] 条例基準を満たした場合、自動的に「By-right」が使用されます。「条件付き使用」 (住宅ゾーンでの保育のような) は、公的な聴力と特別許可を必要とします。条件付きの使用は、プロジェクトタイムラインに不確実性と遅延をもたらします。
非対応利用:[] 法的な使用が確立されたが、現在のゾーニングに従わない。これらはしばしば「グランドファザード」ですが、損傷後の増減や再建の制限に直面する可能性があります。
[]バッファとトランジション:[ 造園、壁、またはより集中的なゾーンがより集中的なゾーンを割り当てる増加したセットバックの要件。これらは、使用間の視覚的および騒音の影響を低減します。

一般的なゾーニングカテゴリの説明

ソースコードはローカリティによって異なりますが、ビルド環境を支配するような階層に最も従います。

住宅ゾーン(R-1、R-2、R-3)

住宅ゾーンは、密度とハウジングタイプによって分類されます。 R-1は、通常、個々のロットに一世帯の戸外住宅を設計しています。 R-2は、二重のような2世帯単位を可能にします。 R-3以上の許可の複数の家族のアパートとコンドミニアム、通常、高密度の許容と減少されたセットバック要件で。いくつかの都市では、R-4またはR-5ゾーンは、輸送回廊近くの中および高層住宅タワーを可能にします。これらのゾーンの違いは、特定の層だけを可能にする可能性があります。

商業地帯(C-1、C-2、C-3)

商業エリアは、近隣の小売店から地域ビジネスセンターまで幅広く展開しています。C-1は、コーヒーショップ、ドライクリーナー、小規模なオフィスなどの低価格な小売店やサービスを可能にします。C-2は、一般事業を許可しています。より大きな店舗、レストラン、オフィスなど。C-3は、通常、商業活動の高密度化と住宅利用が混在する戦略の一部として含まれています。商業施設を購入する場合、ゾーンが特定の用途を制限するかどうかを確認してください。一部の商業エリアは、ドライブスルー、屋外ストレージ、または夜間または夜間の営業時間を制限します。

工業地帯(I-1、I-2)

産業地帯は強度によって分けられます。I-1 (軽い産業)は倉庫化、研究開発およびアセンブリを可能にします。I-2 (heavy産業)は製造、処理し、そして他の使用をより高い騒音、交通、または排出と認めます。これらの地帯は頻繁に隣接した使用を保護するために緩衝か、性能の標準を要求します。産業特性を考慮するバイヤーのために、ゾーニングと重複する環境の規則を理解することは特に重要である、ある産業使用は州か連邦機関から付加的な許可を誘発する誘発します。

混合使用ゾーン(MU、MX)

混在するゾーンは、住宅、商業、および時々同じ建物や地区内の光産業用途を組み合わせます。これらは、都市のインフィルとトランジット指向の開発で共通しており、歩行性を促進し、車への信頼性を削減します。混在するゾーンには、公共のトランジットとアクティブストリートライフをサポートする開発を奨励するための密度ボーナスまたは駐車条件がしばしば含まれています。ただし、使用する特定のルールは、さまざまな組み合わせることができます。混合されたゾーンには、地上階層の小売が、より柔軟な配置を可能にする一方で、より柔軟な配置が必要となる場合があります。

Zoning のメリットプロパティ値と戦略

Savvyの買い手は、他の見落とす付加価値の機会を特定するために、地図をズームを使用して. その現在の使用よりも高密度のために分類されたプロパティは、市場がアパートや町家を要求する場合よりも速く感謝することができます. 逆に, 商業ゾーンに隣接する家は、値を抑制する騒音やトラフィックの問題に直面している可能性があります. これらのダイナミックを理解することは、あなたが適切な価格のリスクと知識の位置から交渉することができます.

[]土地銀行:]投資家は、将来の上昇またはインフラの改善を示す領域で土地を購入することが多い。この土地を保有して、市場が新しい密度をサポートしている場合は、ゾーニングの変更が高リターンをもたらすことができる。しかし、土地銀行はリスクを運ぶ - 再ゾーニングは、年を取るか、完全に失敗し、プロパティ税と保有期間の間にコストを継続する可能性があります。

[非準拠使用:[ 現在のゾーニングが採用される前に合法的に存在していたプロパティは、"祖父"であるかもしれません。この状態は、使用がユニークである場合、資産になることができますが、拡張または再構築が厳しく制限される可能性があるため、それはまた責任であり、保険は取得するのが困難です。バイヤーは、閉鎖前に地元の計画部門から書面で非適合状態を検証する必要があります。

集中圧力:[]] 商業ゾーンに囲まれた住宅島を示すゾーニングマップは、多くの場合、移行の近所を示しています。これは、上昇特性値、さらには高税金および潜在的な変位圧力を意味します。バイヤーは、地域全体の計画と変化の方向とペースを測る最近の開発承認を研究する必要があります。

Zoning and Financing:[ローンを引受するときに、レンダーはゾーニングを評価します。借り手のビジネスプランに一致する許可された使用のあるプロパティは、分散または条件付き使用許可を必要とするものよりも資金を調達しやすいです。バイヤーは、プロパティのゾーニングが有利な融資条件を確保するために、意図した使用をサポートする方法を説明するために準備する必要があります。

再ゾーニングプロセスとそのリスク

プロパティの現在のゾーニングがあなたの意図した使用に合わない場合, リゾーニングはオプションであるかもしれません, しかし、それは長いです, 不確実性, そして、公共プロセス. これは、計画部門にアプリケーションを提出することを含みます, コミュニティのアウトリーチ会議をホスティング, スタッフレビューを受けます, そして、計画委員会と市議会や郡委員会による投票に直面しています. プロセスは、6から18ヶ月以上かかることができます, 承認の保証なし.

再ゾーニングアプリケーションは、コミュニティの包括的な計画と変更が整列し、近隣のプロパティに害を及ぼすことはありません強力な正当化を必要とします。これらの規則をナビゲートする上でのより多くのリソースについては、 American Planning Association[]]]は、広範な教育資料と政策ガイダンスを提供しています。さらに、多くのローカルプランニング部門は、バイヤーが正式なプロセスにコミットする前に、再ゾーニングの可能性を非公式に議論することができる事前アプリケーション会議を提供します。

再ゾーニングに伴うリスク:

Community Opposition:] 特に密度を増加させるか、または互換性のない使用の知覚を導入する場合、変更に対してネバーが整理される。
Cost:]]] 交通研究や環境レビューのためのアプリケーション手数料、コンサルタント手数料、および法的表現は数千ドルに実行できます。
遅延:]])。承認しても、タイムラインはプロジェクトの財政的な予測を解除し、資金を失墜させる可能性があります。
条件付き承認:[]])計画板は、建物の収益性を低下させるが、プロパティの収益性を低下させる、高さを減少させる、または設計制限を付与することができます。

バイヤーはこれらのリスクを慎重に秤量し、既に意図した使用を許可するゾーニングのプロパティがより安全な投資であるかもしれないかどうかを検討する必要があります。

ゾーニング・環境規制

ゾーニングマップは、開発コストに直接影響を及ぼす方法において、環境規制に抵触することが多いです。洪水地帯、湿原、急な斜面、および生息地の保全エリアは、ゾーニングマップのオーバーレイ地区として表示されているか、または別々の状態および連邦機関によって規制される可能性があります。指定されたフラッドプレーンにあるプロパティは、例えば、構造や洪水の保険の高度化を必要とするかもしれません。新しい建設や改修に重要な費用を加える。

湿原およびストリームバッファは、別の一般的なオーバーレイです。これらの領域は、使用可能なロット領域に影響を及ぼし、エンジニアの軍隊のような代理店から許可を必要とする特定の距離内の建物を制限する場合があります。バイヤーは、水の近くまたは低層領域で資産を検討している場合には、デューデリジェンスプロセスでこれらの規則を早期に研究する必要があります。 ]FEMAフラッドマップサービスセンターは、ローカルゾーニングデータとオーバーレイする公式の洪水マップに無料でアクセスを提供します。

環境サイト評価(フェーズII)は、商業および産業特性の基準であるが、大規模なロットや既知の汚染リスクのある地域でも住宅購入者も考慮すべきである。ゾーニング単独では、環境責任からあなたを守ることはない。

造形研究のデジタルツール

現代の技術は、これまで以上にアクセス可能な研究をゾーニングしました。ほとんどの自治体は現在、ユーザーがアドレスで検索したり、小包の境界を表示したり、単一のクリックで条例のテキストにアクセスしたりできるように、GISベースのインタラクティブなゾーニングマップを提供しています。これらのツールは、紙のマップや印刷されたコードの本に対する広大な改善ですが、彼らはまだ注意深い解釈を必要としています。

オンラインのズームマップで見るためのいくつかの便利な機能は次のとおりです。

レイヤコントロール:[]]]洪水地帯、歴史的な地区、および将来の土地使用のようなオーバーレイをオン/オフする能力。
[] パレット識別:[]]]] パーセルをクリックすると、そのゾーンコード、ロット寸法、および多くの場合、完全なオーディナンスへのリンクが表示されます。
測定ツール:]測定距離、ロットエリア、および設定バックの順守をマップに直接測定します。
階層データ:[]] 一部のポータルでは、以前のバージョンのズームマップを表示して、時間とともに変化を追跡することができます。

ZillowやRedfinなどのサードパーティの不動産ウェブサイトは、時々ゾーニング情報を表示していますが、このデータは、古いか、不完全であるかもしれません。常に公式の市町村のソースに対して検証します。市場レベルの研究のために、 Zillow Research]ポータルは、あなたのゾーニング分析を補完することができる住宅の傾向に関するデータ主導の洞察を提供します。

ゾーニングマップを読んでいるときの一般的な落札

経験豊富なバイヤーも、ゾーニングデータを解釈する際に間違いを犯します。これらの一般的なエラーを監視します。

[]すべてのR-1ゾーンが同じであると仮定します:[[]1つの都市のR-1ゾーンは10,000平方フィートのロットを必要とするかもしれませんが、別の場合には5,000平方フィートのロットが必要です。常に特定のローカルの条例をお読みください。
] オーバーレイ地区を無視する:[ 洪水平野オーバーレイは、高度化要件による建物コストを大幅に増加させることができます。歴史的な地区のオーバーレイは、既存の構造を再構築または解体する能力を制限することができます。
Verbal Information:[のリアルタイムで、不動産業者や売り手が不正確または不完全なゾーニング情報を提供する場合があります。常に公式のマップと条例のテキストからすべてを確認します。
[]]マップが変更しないと仮定:[[ Zoningマップは、生活文書です。包括的な計画または将来の土地使用マップをチェックして、近所のキャラクターを変更できる可能性のある再ゾーニングを予測します。
[] 既存の構造が法的であると仮定します:[[]]) ちょうどそれは適切な許可で構築されたか、現在のゾーニングに合致するという意味ではないので、. タイトル検索と街のズーム検証文字は、重要な安全対策です.
[]Covenantsとのゾーニングを併用する:[ Zoningは公法ですが、民間のコベンダー、住宅所有者の関連付けルール、および拒否された制限は、ゾーニングマップに表示されていない追加の制限を課すことができます。プロパティは、二重のためにゾーン化されるが、HOA規則によって禁止されています。
駐車場の要件を調べる:[]]]]多くのオーディナンスは、住居単位または商業空間の平方フィートごとに最小の駐車スペースを指定します。密な都市部では、駐車要件は、開発の実現可能性に関する大きな制約になることができます。

実用的なバイヤーのチェックリスト

このチェックリストを使用して、そのゾーニングマップを使用して、任意のプロパティを評価することができます。

地方政府GISのウェブサイトから公式のゾーニングマップを引っ張ります。
プロパティのベースゾーンコードを識別します(例、R-1、C-2)。
制限(フルート、歴史的、デザイン)を加える、任意の上敷地区をチェックしてください。
ベースゾーンの条例文を読みます:許可された使用、設定バック、FAR、高さ制限、および駐車条件を確認してください。
追加の制限やレビュープロセスのオーバーレイ地区のテキストを読んでください。
街が未来の土地利用が地域に変化するかどうかを総合計画で確認する。
プロパティは法的に多くのレコードであり、既存の構造が適合または法的に非適合であることを確認します。
応募する個人契約者、HOA規則、または規定の制限を調査する。
何も不明な場合、またはあなたの意図した使用が許可を必要とする場合は、市プランナーまたは土地使用の弁護士に相談してください。
デポジットを保護するために、ゾーニングレビューにあなたの申し出を従事させます。

ゾーニングマップのマスターは、不動産市場で強力な利点を提供します。他の人が混乱を見て、自信を持ってリスクをナビゲートする機会を見ることができます。この重要な文書を体系的に分析することにより、あなたはあなたの投資を保護し、あなたの長期的な目標であなたの購入を一直線に並べます。ゾーニングマップを読むために学習した時間は、あなたが進むすべての特性決定に投資です。

理解を深めるために、 American Planning Association]は、より詳細な情報を得たバイヤーと投資家になるのに役立つ、ゾーニングガイド、モデルの条例、およびベストプラクティスの包括的なライブラリを提供しています。