不動産の閉鎖のプロセスを理解する

3. 家の点検および修理

オファーが受け入れられた後、買い手は、ホーム検査をスケジュールします(ほとんどの契約で数日以内)。 検査は、屋根、基礎、HVAC、配管、電気、およびその他のシステムに関するあらゆる材料の問題を明らかにします。 購入契約に応じて、買い手は修理、クレジット、または購入価格の減少を要求することができます。 交渉は、閉鎖前によくラップされます。 主要な問題が表面の場合、買い手は、買い手は、または再訪することができます(検査を通過する)、および修理をチェックアウト時に確認します。

4. 鑑定

レンダーは、プロパティが合意された金額の価値があることを確認するために鑑定を必要とします。鑑定士は、プロパティを訪問し、最近の販売と比較し、レポートを発行します。鑑定値が販売価格よりも低い場合、買い手は、償還、ダウンペイメントの増加、またはウォークオフする必要があるかもしれません。鑑定人は、自分の鑑定士を選ぶことができません。強力な売り手では、取引契約は、金融アプリの取引が、その目的を維持するために、彼らの独自の鑑定士を選ぶことができません。

5. ファイナル・ウォーク・スルー

通常、閉じる前に24〜48時間、買い手は、オファーが行われたときと同じ条件に残っていることを確認するために、プロパティを検査します。 合意された修理が完了していることを確認してください。システム作業(食器洗い機、トイレの洗い出し、HVACをテスト)、および無許可のアイテムが削除されていない(例えば、伝えるべきであろう電化製品)。 これは、署名する前に問題に対処する最後のチャンスです。 損傷や欠落したアイテムを発見した場合、あなたのエージェントは、遅延やクレジットを要求することができますまたはステップをスキップします。

6. 決算説明会資料の作成

クローズ ミーティングまで続く日では、クローズ エージェントは、必要な書類を組み立てます。主な文書には以下が含まれます。

• ディード - 売主から買い手に所有権を転送する法的機器。 通常、保証された(明確なタイトル)または免責された(販売に限らず)。
• [ 決済ステートメント(開示)[ - あらゆる費用、クレジット、および資金の調達を商品化します。 金融購入の場合、これはクローズディスクロージャーです。 現金取引の場合、決済ステートメント(HUD-1 いくつかの領域)と呼ばれる同様の文書。
• 宣言ノート] - 住宅ローンを利益に返済する約束を示す買い手の場合。 これは、結合契約です。 あなたの重要な紙でそれを維持します。
• Trust[の住宅や死亡 – 財産に対する預言者記法を保護します。 いくつかの状態では、これは、債権の控除と呼ばれ、融資が支払われるまでタイトルを保持する信託を命名します。
• Affidavits and Disclosures – 有償の売り手のaffidavit、または有価証券ベースの塗料開示の買い手の承認などのさまざまな状態必須ステートメント(1978)前に建てられた家のために)。
• []の販売のビル - 個人的なプロパティには(アプリリアンス、ウィンドウトリートメント、または家具)が含まれています。 アイテムとその転送をリストします。

上記の3営業日以上前に、開示を開示します。この時間は、ローン・エシミテーションとそれを比較し、変更した手数料について質問をします。 3日間のルールは、ほとんどの住宅ローンのための連邦法です。 開示が遅れた場合、閉鎖日は延期する必要があります。

7. 閉会会議(調整)

終日、すべての関係者(またはその代表者)が集まります。多くの場合、リモートオンラインの公正化(RON)はより一般的になり、ほとんどの州で合法的になっています。 ここにステップバイステップが起こることは次のとおりです。

• :]]署名:あなたは、信頼、約束のメモ、およびその他の多くの形態(一部の30〜50ページ)の逸脱、抵触、または信頼の逸脱、および委任状に署名します。 escrow命令および修理addendaに特別な注意を払う。
• 送金:]] 買い手は、決済と閉鎖コストをキャッシュイヤーのチェックまたはワイヤに引きます。 貸し手は、閉鎖エージェントに融資額をワイヤーで縛ります。 多くの管轄区域では、記録が確認されるまで、エスクローで資金が保持されます。 前日までに正確な金額を確認 - 変更は、調達調整のために発生することができます。
• []販売店の義務:[]]]売り手は、亡くなったと任意のaffidavits(有償が財産に存在しない声明など)に署名します。売り手は、キー、ガレージオープナー、ゲートリモート、メールボックスキー、付随マニュアル、および保証情報も提供しています。
• :]]の記録的な郡のオフィスと死亡したと死亡したファイルをコピーします。これは、転送の公式と公共を作るものです。 多くの郡では、電子記録はこの瞬間を生成しますが、いくつかのはまだ物理的な配信を必要とし、一日または2回を取ることができます。
• キーとポーズ:[ レコードが確認されると、買い手はキーを受け取ります。(家賃の返金契約がない限り、売り手は短期間滞在することができます)。

会議全体は通常、簡単な取引のために1〜2時間かかります。 エスクロー州(カリフォルニアとほとんどの西洋の州のような)では、閉鎖は同じ部屋のすべての当事者なしでエスクローを介して行われます。 文書は別々に署名され、資金はエスクロー役員によってクリアされます。 プロセスは似ていますが、買い手と売り手は決して会うことはできません。

閉鎖コストの理解

閉鎖コストは、取引を完了するために買い手と売り手の両方が支払われる手数料です。 買い手は通常、購入価格の2%から5%を支払い、売り手はしばしば不動産手数料と手数料を支払います。 一般的なアイテムは次のとおりです。

• ローンのオリテーション手数料 - 抵当処理のためのレンダー料金。通常、融資額の0.5%〜1%。
• ディスカウントポイント - 金利を下げるオプションのプリペイド利息。 各ポイントは、融資額の1%を等しい。
• 鑑定と検査手数料 - 第三者のベンダーに支払われます。 通常、各$ 300〜$ 600。
• タイトル検索とタイトル保険 – 所有権を保護します。 タイトル保険料は地域によって異なりますが、購入価格に応じて$ 600から$ 2,000以上の範囲で使用できます。
• ] 記録手数料] – 政府は、死亡した死亡した死亡率と死亡率を記録する。 通常、文書ごとに$ 100未満。
• [プリペイドアイテム] - 不動産税、住宅所有者保険、および閉館日に発生した住宅ローン利息。 また、将来の税金と保険の支払いのためのエスクロー口座に資金を払う必要がある場合があります。
• Attorney Fee] - 弁護士が通常、フラットな料金または1時間料金を請求する場合。 弁護士の州では、これは1,000〜$3,000です。
• 不動産コミッション - 一般的に、買い手と売り手のエージェントの間で5〜6%分割し、売り手が閉鎖で支払った。 これは最大の売り手コストです。
• 転送税 - プロパティ転送上の州と地方税。 Vary 広く。 一部の州は、販売価格の割合を請求します。

詳細な故障については、【】Consumer Financial Protection Bureauのクローズディスクロージャーは優れたリソースです。

ポスト閉鎖ステップ:署名した後、何がハッペン

最後のテーブルで署名すると、プロセスが完全に終了しているわけではありません。次のポストクロージングタスクは不可欠です。

• [] Deed[]の記録 - 閉鎖エージェントは、郡のレコーダーで亡くなりました。 これは、管轄区域に応じて数日から数週間かかることがあります。 記録されたら、買い手の所有権は公開記録の問題です。 多くの場合、郡のオンラインデータベースをステータス確認することができます。
• [] 債務分配 - 閉鎖エージェントは、売主の既存の抵当金、不動産業者の手数料、税金を払って、売り手の純利益を送る。 これは、通常、記録後1営業日以内に発生します。
• レンダー・ディスバリスメント - 金融購入の場合、貸し手は、販売者に支払い、閉鎖エージェントに融資金額を送信します。 場合によっては、貸し手は閉鎖前の日に資金を資金を供給しますが、録画までリリースを許可しません。
• ]新しい融資のセットアップ - 貸し手は、買い手の抵当アカウントを設定し、最初の支払いは閉鎖後30〜45日後に行われます。 正しい金額と期限のために慎重にあなたの抵当声明を確認してください。
• [] 税・保険のエスクロー[ - 含まれた場合、貸し手は、あなたのエスクローアカウントから財産税および保険の支払いを管理します。 年額のエスクローアカウントの声明が、有給および予約条件を示すことになります。
• []タイトルポリシーの受領 – 週以内に、買い手は最終タイトル保険ポリシー(所有者のポリシーと貸し手のポリシー)と、与えられた記録されたコピーを受け取ります。 これらを安全な場所に保管してください。
• アドレス変更] – ユーティリティ(電気、水、ガス、インターネット)、郵便サービス、保険、および新しいアドレスの他のサービスを修正します。 また、新しい郡や州に移動する場合、運転免許証と車両登録を更新します。