不動産ラインの紛争解決のための法的プロセスを理解する

プロパティラインの争訟の基礎

境界の相違は、隣人の間で発生する最も一般的なおよび感情的に満たされた問題の1つです。フェンスは、隣人が多いことに数インチ建てられ、何年もの間使用されてきたドライブウェイが、別の土地に部分的に座っている、または幹が解散するツリーは、不解決的なラインがすぐに、法的戦いに友好的な関係を変換することができます。これらの競合を解決するための構造化された法的プロセスを理解し、これらの紛争の所有者に応じて、問題の解決方法や問題の解決方法の決定を下すために必要な権利を、または解決する権利を計画します。

プロパティラインは、亡くなったと広場で記録された法的説明によって定義されますが、それらの記述はしばしば、時代をシフトした境界について、古い記念碑、あいまいな言語、または仮定に依存しています。単一の欠損調査ピンまたは漠然とした参照を欠落させるので、落ちた長い「大きなオークツリー」は混乱の年を作成することができます。訴訟を避けるための最善の方法は、実際の質問として紛争を治療することです。どのようなものがあるか、または物理的な記録をし、何を実証することができますか?

紛争のルートを特定する

第一次および最も重要なステップは、境界争議を明確に定義することです。曖昧さは、しばしば、古い遺言、漠然とした法的説明、または欠落した調査マーカーから生じる。プロパティに関連するすべての文書を収集することから始まります。死亡した、前の調査、サブディビジョン・プラッツ、タイトル保険ポリシー、および記録された緩和またはコベント。土地の物理的なレイアウトでこれらのレコードを比較します。一般的な紛争は、次のとおりです。

小屋、塀、またはラインの上に造られる庭のような設備
与えられた説明と以前の調査の間の矛盾
古いデジで使われる「メットとバインド」言語の解釈の禁止
アクセス、ユーティリティ、または排水に使用される土地のストリップの切断所有権
数十年前に潜在した隣接するプロパティからクレームをオーバーラップ

この段階では、目的のままです。どのようなレコードが示されているか、明確な写真を持っているまで、あなたの隣接者を直面することを避けてください。不動産弁護士と相談して、早期に時間を節約し、間違いを防ぐことができます。アメリカンバー協会によると、多くの境界紛争は、非審的なアプローチではなく、不当な言葉で述べた記述から成り立ちます。 (ABA不動産リソース])。)。早期の法的レビューは、法的な法的な法的な法的な法的な法的なルールが規定されているかどうかを判断するかどうかを判断することができます。

ギャザリングの証拠

強力な証拠は、任意の境界クレームの基礎です。裁判所は、相手のメモリにではなく、目的のレコードに依存しています。次の項目を収集し、それらを気筒またはデジタルフォルダに整理します。

[] プロパティ調査とプラットフォーム。[]] 現在の、ライセンスされた調査は、証拠の1つの最も強力な部分です。何年もの間行われていない場合は、認定された土地の調査官から新しい調査を注文することを検討してください。調査官は、既存の記念碑を見つけ、現地の規則で許可されている場合、新しいものを設定することができます。
[] フィードとタイトル文書。[ 現在の境界が確立されたかを理解するためにタイトルのチェーンをトレースします。行に影響を与える可能性がある「方法の右」節、緩和、または制限を探します。また、近代的なマップに表示されない可能性のある事前ロットライン調整をチェックしてください。
[写真とビデオ。[]]]は、既存の境界マーカー、フェンス、木、および使用の任意の目に見える兆候の明確なイメージを取り除きます。刈り草、通路、または造園など - 境界の長期にわたる受け入れを示しています。日付スタンプとヤードスティックや測定テープのような参照オブジェクトが含まれています。郡評価サイトからの空写真は、土地使用の歴史的証拠を提供することができます。
[Witness文。[]] 隣人、前の所有者、またはプロパティ履歴を知っているアンケート者は、行が伝統的に認識された場所について、アフィダビットを提供することができます。数十年にわたって地域に住んでいたウィッネスは、多くの場合、文章に存在しなくなった古いフェンスや合意を思い出させます。
[]隣人との対応。[]] 手紙、メール、またはテキストメッセージのコピーを保持します。書面による通信は、問題の解決と良好な信仰を示す試みを示すことができます。フォローアップ書面なしで口頭協定を避けてください。

証拠ファイルが完了すると、裁判所で明確なケースを交渉または提示することが容易になります。専門家調査官の国家協会は、調査の読書と解釈に関するガイダンスを提供しています。 (NSPS調査リソース[]])。アンケートの日付に特定の注意を払ってください。古い調査は、新規に記録された緩和や有害クレームによるプロパティラインのシフトなどの最近の変更を反映していない可能性があります。

訴訟なしの決議を調査

ほとんどのプロパティ・ライン・紛争は、裁判に行かない必要はありません。裁判所は、隣人に対し、問題の解決を促し、特定の種類の境界訴訟が進むことができる前に、多くの州は、仲介で良好な試みを必要としています。各ステップは数千ドルを保存し、関係を維持することができるので、これらのオプションを順番に探索してください。

交渉

落ち着きのある対面の会話から始めましょう。あなたの調査と写真を持ってください。あなたがラインがどこにいるかを信じ、あなたの隣人に自分のレコードを尋ねる理由を説明してください。不正確な言語を避けてください。多くの場合、両方の当事者は、混乱が亡くなったと一致しなかった古い塀から生じることを発見しました。どちらの側面が新しいアンケートの費用を共有することに同意したときに、交渉は最善を尽くします。緊張せずに直接話すことができない場合は、あなたの証拠を確かめるために、あなたの証拠を確かめるためにあなたの証拠を確かめてください。

メディエーション

直接話が盗まれた場合、中立的な仲介者である–多くの場合、退職された裁判官、不動産弁護士、または紛争解決で訓練されたプロの仲介者。仲介者は紛争を決定しませんが、双方の側面が伝達し、脳の解決に役立ちます。調停は、より早く、裁判所よりも速く、そしてより少ない高価です。多くの郡裁判所は、低コストの仲介プログラムを提供し、一部の州では、静かなタイトルアクションを提出する前に仲介を必要とします。仲介期間中、当事者は、証拠なしで提示することができます、そのような決定的な調査や、そのような多くの提案、そのような多くの専門家は、このようなソリューションを容易に提案することができます。

仲裁

仲裁は、ニュートラル仲裁人が証拠を聞き、結合決定を下すより正式な代替手段です. プロセスは、ミニトライアルに似ていますが、より合理化. 仲裁条項は、時々、プロパティ契約や住宅所有者の関連付けルールに表示. 仲裁仲裁は、すぐに問題を解決することができますが, それは裁判所の判断よりも魅力的に困難であるかもしれません. 両当事者が仲裁に同意した場合, 決定は通常、判断として記録することができる最終的な注文になります. しかしながら, 仲裁は、通常、仲裁は、仲裁は、仲裁が仲裁が裁判官と裁判官の間で有利息をすることができます.

ロットライン調整

隣人の両方が現在の使用に合わせて境界(数フィートによって)を移動することに同意した場合、ロットライン調整は郡と記録することができます。これは、ローカル計画部門からタイトルチェック、アンケート更新、および承認を必要とする法的プロパティ転送です。多くの場合、訴訟よりも安く、問題が解決します。ロットライン調整は、プロパティ税の再評価をトリガーしたり、ローカルゾーニングオーダナンスへのコンプライアンスを必要とすることに注意してください。あなたの弁護士は、あなたが署名した所有者を提出し、署名されたマップを提示することにより、あなたの要件をガイドすることができます。

重要:[]]]]境界を変更する任意の合意は、両方の当事者によって署名され、郡のレコーダーのオフィスで記録されなければならない。土地が関与したときに、経口協定は、ほとんど強制可能です。ハンズレイク取引でさえ、プロパティの将来の転送や、ヒース間の不一致を生き残るために文書化されなければならない。

フォームル法的行動の準備

情報法が失敗すると、訴訟を提出する必要があります。法的行動の種類は、あなたが求める事実と救済によって異なります。以下は、境界紛争のための最も一般的な法的救済です。

タイトルの静粛行為

これは最も一般的な境界訴訟です。裁判所は、紛争の主張を「終了」するよう求め、紛争のストリップを所有している宣言します。原告は、決定されたおよび支持する証拠に基づいて法的所有権を証明しなければなりません。調査はほぼ常に必要です。裁判所は、財産のタイトル履歴の一部となる判断を発行します。静かなタイトル行動は、例えば、紛争や古いアンケートのマーカーが紛争を犯したときに適切です。法律所有者は、すべての所有者に潜在的な権利放棄された場合でも、すべての所有者が禁止されています。

Trespass または Encroachment のアクション

隣人が、小屋、塀、またはあなたの土地で、あなたの土地で、あなたは、途方もなく、または中毒を求めるために訴えることができます。裁判所は、失われた使用や財産価値を損なうために、構造と賞の損傷の除去を注文することができます。いくつかの状態では、あなたは、その場合、あなたは、その影響が「実質的かつ有利」であることを示しなければなりません。しかし、裁判所は、あなたが、特に、あなたが「あなたが反省する」と判断した場合、あなたは、あなたが「あなたが未成年者を傷つける」と判断した場合、その場合、あなたは、その反対に、あなたが「あなたが受け止めるべきではないことを検討する必要があります。

悪質なポーズ

時々、隣人は、反対の所持を通じて紛争地の所有権を主張するかもしれません。これは、人々が土地を開放的に占有したり、継続的に、敵対的に占有したり、法的な期間(多くの場合5〜20年、州に応じて)のために独占的に占有する権利を手に入れることを可能にします。あなたが悪所の所持主張に直面した場合、あなたは使用が敵対的ではないことを証明しなければなりません(すなわち、許された)、またはあなたが許可を与えたことを証明しなければなりません。悪意のある文書は、あなたがそれらを許可したと、あなたの所有者が許可を提示する必要があり、あなたは、あなたは、あなたの所有者が残されたものでなければなりません。

[]Complaint.を塗ります] プロパティが配置されている優れた裁判所(または地方裁判所)に提出された不満が始まります。あなたは「隣人への苦情を予約」しなければなりません。隣人には、応答する日のセット番号があります。発見は、両側の交換証拠、逸脱証人、および現在の専門家のレポートで行われます。試験後にほとんどの境界例は、発見が、その前に、各証拠の強さと弱点が明らかになったときに発生します。

調査と専門家の証人のピボタルの役割

裁判所は、専門家の調査なしで境界紛争を解決することができません。調査官は、ケースを決定しませんが、否定的な言語、歴史的記録、記念碑、および物理的な証拠に基づいて、最も可能性が高い境界場所に関する専門家の意見を提供します。あなたの弁護士は、調査を使用して、判断または陪審のためのマップと図を作成することができます。適切に準備された調査は、セットバック違反、ユーティリティの緩和、または適切な方法の問題などの根本的な問題も明らかにすることができます。

調査に関する重要なポイント:

認可された土地の調査者が準備した認証されたアンケートは、証拠として承認される。いくつかの状態では、訴訟のために委託された調査は、特定の基準(例えば、財産が商業的である場合のALTA/NSPS規格)を満たしなければならない。
両当事者は、別の調査官を雇うことができます。裁判所は、2つの調査が議論を解除する場合、中立的な「コート専門家」の調査官を任命するかもしれません。これは、死亡が矛盾しているときや記念碑が乱れているときに一般的です。
正式な調査は、境界に影響を与えるセットバック違反、緩和、または右方向の問題を発見する可能性があります。例えば、近隣のガレージは、必要なセットバック内で構築される可能性があるため、ガレージがあなたの土地に物理的に侵入していない場合でも、レバレッジを付与します。
調査のためのコストは、プロパティサイズ、地形、および研究の複雑さに基づいて広く異なります。典型的な住宅ロット調査では、500ドルから2,000ドルの間で支払うべき期待。より大きなまたはより複雑な小包は、より高価な訴訟を防ぐ場合、この投資はしばしば回収されます。

アンケート調査に加えて、他の専門家は、汚染された土地、タイトルの審査官を追跡するために価値を評価するために不動産鑑定士、および排水または基礎問題が関与している場合、土壌条件を分析するエンジニアを証言することができます。専門家の費用は通常、訴訟費用の一部ですが、彼らは決定的であることができます。アメリカンランドタイトル協会は、タイトルと問題に関するリソースを提供します。 () ) 結論書式と説明の理由は、それらが、それらが理解するのに役立ちます。

トライアルまたは補聴器のプロセス

調停と発見が決済につながりない場合、ケースは試行に進みます。境界争議のために、問題が技術的で、多くの場合、デドや調査を解釈することを含むため、ベンチトライアル(裁判官単独、陪審員なし)が一般的です。試験には以下が含まれます。

[]各側面から文言を開くと、境界の理論を上回って、彼らが提示する証拠を要約する。
調査、遺言、写真、専門家の証言を含む証拠の提示[]]。原告は最初に行き、防衛者に従う。
各当事者の専門家と証人のクロス・エクスカミネーション。熟練した弁護士は、相手の調査や証言で矛盾を強調しようとします。
委任者がクライアントの主張境界をサポートしている理由を要約する引数[を閉鎖する。
]Judgment] - 審査員は正しい境界線を宣言する書面による決定を発行します。判断には、侵入を除去するための注文、緩和を付与するか、土地の失われた使用のために損傷を払うこともできます。

裁判プロセスは、証拠の複雑さに応じて、数時間から数日間にどこでも服用することができます。控訴は可能ですが、裁判所は裁判官の事実の発見に大きな影響を与えるので、まれです。控訴は、証拠の不適切な入学や詐欺の解釈などの法律のエラーに焦点を当てます。

ポスト・ソリューション・ステップ

裁判所の命令または署名された決済契約がある場合、次の行動を決定し、将来の紛争を防止します。

郡のレコーダーのオフィスで判断または合意を録音します。これは、正しい境界の通知に将来のバイヤーとタイトル会社を置く。記録はまた、将来の所有者に対して判断が強制されることができることを保証します。
[] パーマを恒久的に設定するために、シーロンピン、コンクリートのモニュメント、または承認されたステークを雇う。マーカーを撮影し、記録されたアンケートのコピーを保持する。マーカーは、簡単に削除または妨害されていない方法でインストールする必要があります。

境界が変更された場合、あなたのdeedを更新してください。ロットライン調整または裁判所で注文された再定義は、新しい法的説明を必要とします。あなたの弁護士は、署名され、締約国と記録されたことによって公証されなければならない是正された準備をすることができます。変更が小さい場合は、いくつかのカウントは、境界の明確化の単純なaffidavitを可能にします。

[ 決議紛争について、あなたのタイトル保険会社[を通知します。いくつかのポリシーは、境界訴訟費用をカバーし、タイトルレコードを更新すると、財産を販売するときに将来の問題を防ぐことができます。あなたのタイトルファイルのすべての文書のコピーを保管してください。

[] 可能な場合は、破損した関係を修復します[]]。簡単な会話や正しい行に沿って共有フェンスを再構築すると、隣接する善意を回復できます。友人であっても、コード関係は、メンテナンスやライン近くの新しい改善に対する将来の紛争のリスクを減少させます。

法的な勝利の後にも、境界を維持しなければなりません。時間をかけて、マーカーは紛失したり、乱雑にしたり、ランスケープで覆われたりすることができます。定期的にマーカーをチェックし、アンケート文書をアクセスできるようにします。将来に刻印に気付いた場合は、長持ちするクレームになる前にそれらを対処します。

境界争訟に関する一般的な誤解

プロパティ所有者は、多くの場合、費用対効果の高い間違いにつながる可能性がある境界法に関する誤った信念を保持します。下落を避けるために、次のことを理解してください。

[「フェンスは境界線です。」[必ずしもそうではありません。フェンスは、知覚境界の証拠ですが、それは法的線に一致しないかもしれません。裁判所は、調査を検討し、優れた証拠として死亡した。

[「私は数年後の有害所有権を主張することができます。」[]]] 逆の所持は、状態によって異なる特定の法定期間のオープン、非特異、敵、および連続使用を必要とします。従順な使用(例えば、私はそれを必要とするまで私の土地を使用することができます)カウントしません。また、一部の州は、要求された期間を短縮したり、要求を録音するために追加の要件を増加させました。

[「私は弁護士を必要としません。私は自分自身を解決することができます。[]]」。いくつかの紛争は直接交渉によって解決する一方で、不動産弁護士は、あなたが見逃す可能性のある法的問題を特定することができます。イーメント、ゾーニング制限、または無許可土地を販売するための抵当禁止。弁護士の費用は、多くの場合、間違った決定のコストよりも少ないです。

[「私の隣の古い調査は、未処理で使用されていない」[]) 古い調査はまだ関連しているかもしれませんが、特に元の記念碑や歴史的境界を示す場合。しかし、土地の使用、近隣開発、近代的な測定技術の変化を考慮しているため、現在の調査はより信頼性が高いです。

コンテンツ

プロパティラインの紛争はストレスが伴いますが、法的プロセスは、解決への明確な道を提供します。問題の早期発見、徹底した証拠の収集、交渉または仲介の試み、および必要なときにのみ裁判所に回すことによって、プロパティ所有者は、不必要な紛争なしで権利を保護することができます。キーは、方法的に行動することです。専門家の調査に基づいて、経験豊富な不動産弁護士に相談し、隣人とのコミュニケーションのオープンラインを維持します。上記の手順を理解すると、プロセスをナビゲートし、法的結果を達成するための手順を実行します。

更に読むには、アメリカン・バー協会の]不動産、信託および不動産法セクション]は、境界紛争に関するガイドを提供し、 [ノロ法的百科事典[]]]は、隣接する紛争に関する実用的なアドバイスを提供します。追加の州固有のガイダンスは、あなたのバーの関連付けや地方の調査社会を通じて見つけることができます。