なぜ法的精密は、商業不動産のクローズでマット

商業不動産取引は、住宅取引よりも大幅に高い固定を含みます。 購入価格は、多くの場合、百万に実行され、プロパティは、複雑なゾーニングと環境規制の対象であり、当事者は頻繁に洗練された投資家、貸し手、テナントを含みます。 閉鎖プロセス - 所有権と資金の最終的な転送 - 交渉とデューデリジェンスの週または月の計算です。 単一の法的過視は、取引を解除したり、高価なポストクロージングをトリガーすることができます。 商用資産を支配する法的枠組みの下で、売り手は、売り手、売り手、および売り手を厳守るために、必要とされている資産を制限します。

この拡張ガイドは、成功した商業不動産の閉鎖を定義する法的文書、デューデリジェンス要件、資金調達構造、およびポスト閉鎖義務に深く掘り下げます。 あなたが初めての商用購入者であるか、またはベテランの投資家であるかにかかわらず、法的に時間、お金、およびストレスを節約できるものを期待するかどうか。

商業不動産閉鎖における重要な法的文書

商業用不動産のクローズパッケージは、住宅取引よりもはるかに広範囲です。各文書は特定の法的目的を果たし、慎重に相談者によって見直しなければなりません。以下は、最も重要な文書、その機能、および一般的な落札です。

購入契約

購入契約は、販売のすべての条件を定める基礎契約です。 商業取引では、これらの契約は交渉が激しく、住宅契約にはほとんど現れない条項を含みます。

  • []最も有効なお金の預金と手数料の規定:[] 通常1%から5%の購入価格、売り手が買い手がデフォルトで預金を維持できるときの明確な条件で。
  • [] 取引とデューデリジェンス期間:[]] 買主は、プロパティを調べ、リースを見直し、財務を検証するための固定ウィンドウ(30〜90日)を与えられています。 法的相談は、コンポジションが特定の状態であることを確認する必要があります。
  • [] 代理および保証:[[ 売り手は、財務諸表、リース、環境報告書、およびその他の開示が正確であることを保証します。 これらの保証の範囲は、買い手はポストクロージングを予約することができます。
  • ]補償条項:[これらの割り当ては、既知の未知の負債、既存の環境汚染やリース紛争などのリスクを割り当てます。

十分な引渡された購入契約は潜在的な問題を予測し、明確な救済を提供します。 バイヤーと売り手は、それぞれに署名する前に、契約を独立した法的相談見直しを持っている必要があります。 契約条項を深く見て、 ]を参照してください。 コルネルロースクールの商業不動産概要。

タイトルレポートとタイトル保険

タイトル会社または弁護士が行ったタイトル検索では、信託、償却、緩和、制限契約、および判断の逸脱のすべての記録された利益が明らかにされます。 結果のタイトルレポートは、明確なタイトルに対する例外をリストします。 一般的な問題は次のとおりです。

  • メカニックのライアンス:[ 未払いの契約者または財産に働いた請負業者によって提出。
  • ]Judgment Liens: 売主に対する訴訟から提起する。
  • 未発表のモーゲージ:[支払われていたが、正式にリリースされていない古いローン。
  • [] 資産を使用する第三者の [[] の権利(例えば、ユーティリティアクセス、共有ドライブウェイ)。

タイトル保険は、検索が見逃した欠陥に対して買い手(および貸し手)を保護します。 商用タイトルポリシーは、多くの場合、より高い値と複雑なリスクプロファイルのために住宅よりも高価です。 2つの主なタイプがあります。

  • Ownerのポリシー:[は、購入者に完全な購入価格をカバーし、プロパティへの投資を保護します。
  • レンダーのポリシー:[]]は、融資額の抵当金具を保護します。

バイヤーは、包括的な所有者の方針を主張し、慎重に例外のリストを見直しるべきです。一部のタイトル会社は、鍛造文書や所有権の当事者などのオフレコードリスクから保護する「拡張されたカバレッジ」の支持を提供しています。タイトル保険の詳細については、 American Land Title Associationを参照してください。

ディード

売主から買い手へ所有権を合法的に譲渡する手段です。 商業取引では、最も一般的な取引タイプは次のとおりです。

  • [一般保証:]]]]は、その売主は、そのプロパティを所有する前に発生するすべての欠陥から自由であるという保証をします。 これは、最も強力な買い手の保護を提供します。
  • [特別保証:[]]]]) 売主は、所有期間に発生した欠陥に対してのみ保証します。多くの場合、防腐販売または企業販売者に使用されます。
  • 絶叫:[]]] 売り手が持っているどんな利益を譲渡し、保証なし。 危険性が高いため、腕の長さの商用取引でまれに使用されます。

ディードは適切に実行され、公証され、郡のレコーダーのオフィスで完璧な所有権を録音しなければなりません。 記録はまた、転送の公的な通知を提供し、その後の主張から保護します。

閉会のお知らせ

クローズステートメントは、エスクローエージェントまたはタイトル会社によって頻繁に準備され、すべての金融デビットとクレジットを商品化します。以下が含まれます。

  • 購入価格と入金額]
  • 提供:]] 資産税、保険料の申し立て、買い手と売り手の間でクローズ日付に基づいて賃貸。
  • 融資手数料:[]]] 出金ポイント、鑑定コスト、下書き手数料。
  • タイトルとエスクローチャージ:[ タイトル検索、保険料、公証料、録音料。
  • 3つのパートアジャスト:[] 法的手数料、プロパティ管理預金、リース保証金。

閉会声明の矛盾は、ポストクロージング紛争の一般的なソースです。 両当事者は、署名する前に、会計士または弁護士と並べてステートメントラインを見直しるべきです。

融資書類

金融は、商業買収にほとんど常に関与しています。主要な文書には、以下が含まれます。

  • 宣言ノート:] 借主の利益を返済する約束。
  • 信託またはモーゲージの出典:[]]は、プロパティにライエンを置くことによって、ノートを保護します。
  • []融資契約:]]] 契約者、デフォルト規定、および財務報告要件を含む詳細な条件。
  • 保証:[]]] 借用エンティティティが特殊目的車(SPV)である場合、プリンシパルから個人的に保証する。
  • []リースと家賃の割り当て:[]] テナントからの所得の流れを追加の担保として割り当てます。

商業ローンには、複雑な前払いの罰則、収量維持条項、および欠損要件があります。 融資文書の法的レビューは、資産のキャッシュフローを破棄できる不利な条件を回避することが重要です。

法的デューデリジェンスとリスクマネジメント

デューデリジェンスは、購入をコミットする前に、法的、物理的、または財政上の欠陥を明らかにするバイヤーの機会です。 法律は、閉鎖後の限られた保護を提供します。そのため、徹底した事前閉鎖調査は、買い手の最善の防衛です。

タイトル検索と保険

議論したように、タイトル検索は開始点です。しかし、商業デューデリジェンスはしばしばより深くなります。バイヤーは、契約期間の初期に[]の予備タイトルレポートを注文し、タイトル会社に閉鎖直前にそれを更新するように依頼する必要があります。 表示される新しいライアンまたはエンクロージャは、解決または解放されなければならない。 売り手が有効なライエンをクリアできない場合、買い手は契約を解除するか、または価格の減少を要求する権利を持つことができます。

タイトル保険は、安全なタイトルの代替ではありません。それは安全網です。バイヤーは、無記録的な機械的ライアンや有害所有権などの標準的な検索に見えない項目から保護する「拡張されたカバレッジ」ポリシーを考慮する必要があります。例えば、リースなしで何年も所有されているテナントは、地方の法律に基づく権利を主張する可能性があります。拡張ポリシーは、逸脱または決済の費用をカバーすることができます。

ゾーニングと土地利用規則

ゾーニング法は、プロパティが使用できる方法(小売、オフィス、産業、多家族など)を解明する前に、買い手はの現在の使用]と[]の意図された使用が許可されていることを確認しなければなりません。 これは、ローカルのゾーニングコード、任意のオーバーレイ地区、および計画されたユニット開発(PUD)制限を見直しを含みます。 一般的な問題は次のとおりです。

  • []非対応使用:[]) もともと1つの使用のために分類されたが、長い間別のために使用されていた。 このような使用は祖父母であるかもしれませんが、彼らは、プロパティが空いているか、または改装されている場合は、失われたことができます。
  • 駐車条件:]]]商業施設は、最小駐車場を提供する必要があります。 買い手がテナントミックスを変更したい場合は、駐車場は不十分になる可能性があります。
  • 表記制限:[]]] 多くの自治体は、署名のサイズ、高さ、照明を制限します。 これは小売テナントの可視性に影響を与えることができます。
  • ] 設定バックと高さ制限:[] 拡張計画は、セットバック要件によって歪められることがあります。

バイヤーは、不動産の許容使用を変更できる任意の保留中のゾーニング変更または包括的な計画更新をチェックする必要があります。 ゾーニングコンプライアンスを確認する都市計画部門からの手紙は、デューデリジェンスの間に必須要件です。

環境アセスメント

包括的な環境対応、補償、および責任法(CERCLA)のような法律下での環境責任は、汚染をクリーンアップするために責任を負うことができます。 これを避けるために、商用買い手は、ほぼ常にを委託するをFase I 環境サイトアセスメント(ESA))。 フェーズI ESAには、以下のものがあります。

  • 歴史記録レビュー(空中写真、火災保険マップ、市役所)
  • 汚染の徴候のための場所の点検(汚れた土、ドラム、地下の貯蔵タンク)
  • 現行のオーナーと過去のオーナーとのインタビュー
  • 規制レコードのデータベース検索

フェーズIが認識環境条件(REC)を識別する場合、買い手は第II ESAを土壌と地下水サンプリングを含む必要があります。 重症に応じて、買い手は価格の減少を交渉し、販売者再仲介を要求したり、徒歩を離れる場合があります。 一部の貸し手は、融資条件として環境保険を必要とします。

リースとテナントのEstoppelレビュー

所得生産のプロパティについては、リースは最も価値のある資産です。 買い手の法的チームは、各リースを見直し、次のことを確実にしなければなりません。

  • 家賃の金額、エスカレーション、有効期限は家賃ロールにマッチします
  • セキュリティーのデポジットは適切に保持されます
  • テナント改善の義務は十分に資金を供給されます
  • 未承認の変更やデフォルトはありません
  • リースには、異常終了の権利やオプションが展開/購入に含まれていません。

買い手は、各主要なテナントから[テナントのestoppel証明書[]を要求します。 これらは、リース条件、家賃支払い、およびデフォルトがないことを確認するテナントからのスワッスステートメントです。 テナントが署名を拒否した場合、買い手は赤いフラグとしてそれを見なければならない。

プロパティの状態と物理的検査

主に技術が進んでいる一方で、建物の検査は法的影響を受けています。 クローズ後の欠陥は、売り手が意図的に隠さない限り、買い手の責任になります。 A ] 適切な状態評価(PCA)])は、認定エンジニアが構造的問題、屋根漏れ、HVAC年齢、ADAのコンプライアンスの問題を明らかにすることができます。 レポートには、交渉で使用できる欠陥のあるメンテナンスのためのコスト見積が含まれます。

最終工程における法的留意点

最後のプロセス自体は、正しい順序で起こる必要がある一連の法的手順です。 これらの機械式を理解することは、最後の分遅れのリスクを減少させます。

商業閉鎖におけるエスクローの役割

Escrowは、買い手が資金を入金し、売主が亡くなった文書やその他の文書を入金する中立的なサードパーティのアレンジです。 escrowエージェントは、契約のすべての条件が満たされるまで、すべてを保持しています。 商業取引では、escrow命令はしばしば詳細であり、以下が含まれます。

  • ファンディング条件:]]) 買い手ローンは承認されなければならないし、貸し手はコミットメントレターを発行しなければなりません。
  • Document Delivery:]] 売り手は、すべての運用契約、財務諸表、レンタルロール、税務申告、およびサービス契約を配信しなければなりません。
  • []エストペルとSNDAの完了:[サブソーダ、非ディストリビューション、およびアトートメント協定(SNDA)は、プロパティが閉鎖されている場合、テナントを保護します。 レンダーは、多くの場合、アンカーテナントからSNDAを必要とします。

最終日が条件を満たしていない場合は、特定のパフォーマンスを終了または要求する権利を持つことができます。 法的相談は、すべての大陸を密接に追跡する必要があります。

書類の審査・署名

終日、締約国および弁護士は署名セッションに参加します(多くの場合、現代の慣行における電子公正によって行われます)。各文書は、特に、正確で、特に死亡したおよび融資文書のために審査する必要があります。一般的な間違いは次のとおりです。

  • スペルミスや、ビジネスの組織名が不正確である
  • 間違った小包数または法的説明
  • 必要な署名の省略(企業役員、保証人など)
  • 受取人記の利息率または支払額の相乗効果

署名し、公証されたら、文書は記録のための郡のレコーダーに送られます。記録はライアンスの優先順位を確立し、所有権の世界の通知を与えます。

資金調達と資金供給

買い手は、融資資金をエスクローにワイヤーで縛り、買い手は残りの株式をワイヤーで縛ります。 Escrowは、資金を次のものに引き渡します。

  • []売り手[]]] (ネットは、既存の融資とコストを払って続行します)
  • 第三者] (寛容、タイトル会社、録音料、税金)

同時に、死亡した書類やその他の書類が記録されます。記録が確認された時点でトランザクションが完成し、すべての資金がエスクローを残していると見なされます。

法的責任を後押し

完了後、いくつかの法的義務は残っています。これらを無視すると、権利または予期しない責任の損失につながることができます。

記録とタイトルの確認

買い手は、きちんと記録されていることを確認し、タイトル会社は最終的なタイトルポリシーを発行する。記録された遺言は、プロパティの永続的なレコードに保管されるべきである。買い手がエンティティティ(LLC、企業、パートナーシップ)を使用している場合は、タイトルのチェーンを確立するために、いくつかの管轄区域の組織文書を記録する賢明である。

リースとテナント管理の前提

法律の操作によって、買い手は閉鎖時に新しい家主になります。すべての保証金は、州法に従って転送または保持されなければなりません。買い手の法的チームは、所有者の変更を通知し、支払い指示を提示するために、承認書をテナントに送信する必要があります。売り手が任意の保証金を保持している場合は、買い手はそれらの資金を得る必要があります。

資産税・保険のコンプライアンス

買い手はすぐに不動産税法の郡評価者事務所に財産を登録する必要があります。 一部の管轄区域は、一定の時間内に提出される所有権ステートメントの変更を必要とします。 さらに、買い手は貸し手の条件を満たす不動産保険を取得する必要があります。 方針は、所有会社の名前にあり、借主は損失の支払いとして提示する必要があります。

コーポレート・レギュレータ・コンプライアンスの統括

年間報告書を提出し、フランチャイズの税金を支払い、登録エージェントを維持しなければならない単一の目的の企業によって多くの商業的特性が保持されます。そうする失敗は、将来の再確認や販売を複雑にする管理の解散をもたらすことができます。さらに、この特性は、ローカルビジネスライセンス、レンタルコントロール規則、または環境許可のための要求を報告する場合があります。弁護士は、すべてのコンプライアンスの期限が満たされていることを確認するために、ポストクロージングチェックリストをお勧めします。

コンテンツ

商業不動産のクローズは、文書、デューデリジェンス、およびコンプライアンスに細心の注意を払って要求する高い株式法プロセスです。購入契約とタイトル保険から評価とテナントのエチケットをゾーニングし、各ステップは、不動産の価値とバイヤーの責任に影響を与えることができる法的結果をもたらします。経験豊富な商業不動産弁護士、タイトルエージェント、および環境コンサルタントを関与することは、必要な投資ではありません。このガイドでは、このガイドが従事している法的側面を理解し、売り手は、その費用を削減し、売り手は保証できません。

商業不動産法および取引のベストプラクティスに関する詳細は、 [American Bar Association’s Section of Real Property, Trust and Estate Law をご覧ください。また、]CCIM Institute] からリソースを探索したり、商用投資分析や法的配慮に関する教育資料を提供しています。