知的財産権に関する歴史的保存法の影響について

歴史保存と私的財産の紹介

歴史保存法は、過去に具体的なリンクを保護するために専念し、多くの国でコミュニティ計画の礎となっています。しかし、多くの場合、プロパティ所有者の基本的な権利に交差しています。建築遺産を維持するための公共の関心は広く認められていますが、指定に来る制限は、所有者が土地でできることに深く影響を及ぼすことができます。この記事では、歴史的保存とプロパティの権利間の多面的な関係を探求し、所有者、不動産、および地方自治体の訪問者、および政府の計画のための包括的な概要を提供しています。

歴史保存法とは?

歴史的または文化的に重要なと判断したリソースを識別し、保護し、管理するために設計された、歴史的保存法は、連邦、州、および地方の統計のコレクションです。それらは通常、個々の建物、構造、オブジェクト、サイト、または地域全体に適用される。コア目的は、破壊、無視、または互換性のない変化を通じて、不変な歴史的資産の損失を防ぐことです。これらの法律は、文化的儀式と民間開発のバランスをとる規制フレームワークを作成します。

保存規制レベル

プロパティの権利への影響を理解するには、まず規制の異なる層を把握する必要があります。プロパティ所有者は、同時に複数の政府レベルから制限に直面している可能性があります。

連邦法(米国):] 1966年の国家歴史保存法(NHPA)は、主要な連邦法です。それは、歴史的な場所の国家登録と106条の審査プロセスを確立しました。しかし、ナショナルレジスタ自体は、連邦の資金、ライセンス、または許可が関与しない限り、民間の財産所有者に直接制限はありません。キーはセクション106です。これは、連邦政府がその特性の作用を考慮に入れるのに連邦政府機関が必要です。
[ ステート・ロース:]] 多くの州には、独自の保存プログラムがあり、登録されています。州法は、州費のプロジェクトのために、追加のレビュー要件を課すことができます。例えば、カリフォルニアの環境品質法(CEQA)は、歴史的リソースに影響を与えるプロジェクトのレビューをしばしばトリガーします。
[ローカル条例:[]これは、プロパティの権利に対する最も重要な影響が起こる場所です。ローカル歴史的な地区の手数料または保存ボードは、指定された歴史的地区内の外部の変化、解体、および新しい建設を規制する権限を有し、または個別にランドマークされたプロパティ。これらの条例は通常、連邦または州のトリガーなしでプライベートアクションに直接適用するため、最も制限されています。

共通指定の種類

プロパティは、それぞれに異なる設計の下で落ちる可能性がありますユニークな意味を持つ。

[ ヒストリクの国登録:[ 主に名誉を授与します。リストは、個人所有者を制限しませんが、税制優遇措置または助成金のための有資格を有するプロパティを作ることができます。また、連邦関与が提示されるとセクション106レビューをトリガーします。
ローカル歴史地区またはランドマーク:[ これは、設計ガイドラインを強化する法的ゾーニングオーバーレイです。所有者は、通常、外部の変更(窓の交換、屋根の交換、またはいくつかの地域でのペイントの色を変更するなど)を、ローカル保存手数料から適切な状態の証明書なしですることはできません。
[] 歴史的保存条件:[] 所有所有者が保存組織に開発権を寄付または販売する、自主的、法的拘束力のある合意。これらの緩和は土地で実行し、永久に使用を制限します。

権利への影響: 詳細な検討

米国における財産権は、単に補償なしに、公共の目的のために私的財産の服用を禁止する第五改正に根ざしています。保存法は一般的に物理的な取ることを構成していませんが、それらは使用を制限する余りに遠くに行く場合は、規制として挑戦することができます。コアテンションは、公共の福祉(文化遺産を含む)を保護するために、国家の警察の電力と所有者が使用、開発、または財産の処分の権利の間にあります。

プロパティ所有者の共通の制限

プロパティがローカルの歴史的保存条例の対象となる場合、所有者は、そのプロパティの権利に直接影響を及ぼす特定の制限の範囲に直面しています。これらは単なる提案ではありません。彼らは執行可能な規則です。

[]外部の修正制御:[所有者は、任意の目に見える変更を行う前に、適切性の証明書を取得しなければなりません。これは、Windows、ドア、サイディング、フェンス、さらには署名を修復または置き換えることができます。審査プロセスは、時間消費と費用がかかることができ、手数料は構造や地区の歴史的特性と一致していない変更を拒否することができます。
[]解体制限:[歴史的財産の解体は、多くの場合、非常に制限または禁止されている。いくつかの管轄区域では、手数料が代替を求める間、または所有者は、保存が経済的に不可解であることを証明する必要があるかもしれません。この「無視による解体」規定は、所有者が決定を防ぐためにプロパティを維持するために所有者が必要である。
[]新構造と追加:[新しい構造を構築するか、または地区内の既存の歴史的建物に追加するには、高さ、増量、材料、およびセットバックに関する設計ガイドラインに従わなければなりません。これは、開発者が達成することができる密度または平方フィートを制限することができます。
内部制限:[]]。ほとんどの地方の条例は外部の変化に焦点を合わせている間、一部の指定のランドマークは、建物の歴史にパブリックまたは構造的に統合的に見える重要な内部スペースをコントロールする場合があります。

資産価値と使用に関する経済影響

歴史的指定の金融的影響は複雑で、多くの場合、逸脱します。不動産の権利への影響は、市場現実への法的制限を超えて拡張します。

[] プロパティ値の決定権:[] 最も一般的な問題は、開発の可能性を制限することです。高層マンションに再開発できるプロパティは、保存された2階建て構造としてはるかに少ない価値があるかもしれません。この損失は、「最高で最高の使用」値が重要である可能性があります。
コンプライアンスのコスト:[]] は、従来の代替よりも高価な専門材料と熟練労働者を必要とする歴史的プロパティを維持します。さらに、許可を取得し、レビュープロセスをナビゲートすると、プロジェクトコストに追加して、建築家や保存コンサルタントを雇う必要があります。
[税の受入と助成金:[正反対側、国家登録物件の所有者は、実質的なリハビリテーションのための連邦および州税のクレジットのために資格を得ることができます。多くの地方政府は、保存作業のための財産税の軽減、助成金、またはロー・インタレスト融資を提供します。いくつかの所有者のために、これらのインセンティブは、コンプライアンスコストを相殺することができます。
[ヒストリカルキャラクターのMarket Premium: 望ましい地区では、歴史的な地区は実際にはより高いプロパティ値を処理することができます。バイヤーは、保存が提供する美的、建築的完全性およびコミュニティの感覚のためにプレミアムを支払うことを喜んでいるかもしれません。研究は、混合結果を示していますが、多くの歴史的地区は安定したまたは承認された特性値を持っています。

法的課題:規制テイクとデュー・プロセス

保存法を不当に認めている財産所有者は、多くの場合、裁判所に回る彼らの土地の経済使用を奪います。第一次法的枠組みは、規制がに確立された分析をとっています。ペンセントラルトランスポートV。ニューヨーク市[(1978)。この場合、規制があまりにも遠くに進むときの評価のための標準を設定します。

[]ペーンセントラル]テストは3つの要因を考慮します:

] 主張の規制の経済影響。規制がすべての経済的に有益な使用(「total take」)の所有者を奪うならば、補償が必要です。
規則が異なる投資バック予想に干渉する範囲。保存規則の知識で購入されたプロパティは?
政府の行動の文字。それは物理的な侵入または単に経済生活の利益と負担を調整する公共プログラムですか?

実際には、ほとんどの保存規則は、すべての生存可能使用を拒否しないため、課題を生き生き生き生き生き生き生き残ります。しかし、所有者が合理的な経済リターンなしで残っている場合が成功することができます。例えば、[で、Lucas v。サウスカロライナ州沿岸協議会[(1992)、最高裁判所は、すべての経済的に有益な使用を拒否する規制が、制限がプロパティ法(ニュアンスのような)に固有のものではない場合を除き、一条あたりの排出であることを保持しました。

もう一つの共通の課題は、 [] デュープロセス[ と [ の2つの項目の保護]] に基づいている。所有者は、指定プロセスが任意であったと主張するかもしれません。その特性は、実際には歴史的意義基準を満たしていないか、または規制が不均等に適用されるわけではありません。成功した課題はまれですが、その権限を超えて行動するか、または独自の手順に従うのに失敗したときに発生することができます。

倫理的かつ実践的なバランス法

厳格な法域を超えて、倫理的な次元があります。保存法は、私的所有権が絶対的ではないことを認識しています。それは、公共の健康、安全、福祉を保護するために、州の警察の力に従います。今日、福祉は文化的および審美的な値を含みます。倫理的な質問は、社会が公共の利益の費用を負担するために個々の所有者を必要とするか、ということですか?

歴史的リソースが有限で、不変であるという強い保存の主張の支持者。建物が解体されると、歴史的記録は永久に失われます。彼らは、歴史的な地区に買いを購入するプロパティ所有者が、保存が維持する近所のキャラクターからの制限と利益の通知を持っていることを理解している。所有者が公的な功績の未払いのカストディアンになることを余儀なくされるべきではないと主張する。彼らは、公共の建物を望むならば、それは所有者が、それが減少する権利を認めなければならないと主張する。

ケーススタディ:現実世界的緊張

特定の紛争を調べることにより、これらの法律が地面にどのように再生されるかを説明します。

ケーススタディ1:ペンセントラルケース

ランドマーク ペンセントラルトランスポート株式会社 v. ニューヨーク州 ケースは、準州の例です。ペンセントラルは、1967年にニューヨーク市に登録されたランドセントラルターミナルを所有しています。同社は、ターミナルの上の55階建てのオフィスタワーを構築して、航空の権利を最大限に活用したいと考えていました。ランドマークスプザーブパーザベーションは、提案を拒否しました。ペンセントラルセントラル sued、またはペンドデンシャルが、その資産を保有していないことを主張しました。既存の法律は、この権利を放棄した。

ケーススタディ2:シカゴ・ランドマーク・争訟 - セント・ボニファス教会

近年、シカゴのセント・ボニファス教会は、地元の保存と開発のためのフラッシュポイントとなりました。 1902年オーストリアの教会はシカゴのランドマークに指定されました。調整が終了した後、開発者は教会を解体し、住宅の塔を建てるつもりで不動産を購入しました。シカゴ・シティ・カウンシルは、ランドマークの指定を支持し、解体を防ぎました。開発者は、無条件な服用を主張する。連邦裁判所は、最終的には、その所有者が、その所有者が、その所有者が、その所有者が、その所有者が、その所有者が、その所有者が、あるいは、その所有者が、その目的を認めたことを期待することはできません。

事例3:「ネグレットによる解体」デトロイトの問題

ネグレクトによる解体は、所有者が意図的に彼らの歴史的特性が唯一の選択肢になるように厳しく悪化させることを可能にするとき起こります。デトロイトの歴史的な地区は、例えばスタークを提供します。地元の歴史的レジスタに記載されている多くの特性は、経済の困難による不満に落ちました。市の保存手数料は、保守注文を実施し、時事に崩壊または危険な条件につながることに苦労しました。応答では、一部の都市は、規制が困難な状況を防止するために、所有者が危険に陥ったことを防止するために、規制を要求しています。

ケーススタディ4:最高裁判所の最近のスタンス - ]オースティンv. Reaganナショナル広告の市

歴史的保存についてだけではありませんが、 2022 の最高裁判所のケースオースティン v. Reagan ナショナル広告]]は審美的かつ歴史的規則に触れました。ケースは、歴史的な保存理由のためにオンプレミスの兆候とは異なるオフプレミスの兆候を処理した都市の条例に対処します。裁判所は、コンテンツニュートラルとしての都市の区別を緩和し、規制を立たせる。この信号は、歴史的権利放棄されたものとして、その権利放棄されたものであっても、その目的は、その目的に応じて、その目的に応じて、その限りではありません。

保有者としての保存法の整備

歴史的所有権を購入したり、検討している人のために、有能な手順は、財産権への影響を管理することができます。

[] 指定された指定の理解:[] は、プロパティが国立登録、ローカル登録、または歴史的な地区の一部に個別にリストされているかどうかを決定します。規制レベルは非常に異なります。ローカル保存の規定は、最も制限されています。所有者は、特定の設計ガイドラインと管轄区域の委託手順を見直しるべきです。

[]保存委員会で早期に開始:[]]外部を変更できる計画を立てる前に、保存スタッフまたは手数料を非公式に満たします。多くの管轄区域は、設計コンセプトを議論するための事前申請会議を提供します。早期のエンゲージメントは時間とお金を節約し、適切な証明書の拒否を回避することができます。

[Document Economic Hardship:]]] 保存要件が不当な財務負担を課す場合、ほとんどの地方の法律は「ハードシップ」の規定を持っています。所有者は、規制が財産に合理的な経済リターンを否定する可能性がある場合に、分散または例外を申請することができます。これは、財務記録、鑑定、代替使用が探求されている証拠を示す必要があります。

[ 税金の集中力と消去:[]] 目標が財産を保存し、再使用することである場合、連邦および州の歴史的リハビリテーション税クレジットに見て下さい。税制を減らしながら、財産を永久に保護したい所有者のために、認定された組織への保存緩和を寄付することは、慈善的な控除を提供できます。

:週刊リーガルカウンセラー:]]] 重要な制限に直面した場合、土地利用や財産権で経験する弁護士に相談してください。主張やデュースプロセスの課題が有効であるか、および委託のヒアリングまたは裁判所の手続で所有者を表すことができます。

歴史保存と財産権の未来

保存と財産権の緊張は消えることは異なりません。いくつかの傾向は、その進化を形作ります。

[] 地域統制: が、保存に関する連邦の行動が望まれるように、地方政府はますます強い条例を採用しています。これは、プロパティの権利の影響が主に都市または郡レベルで決定されることを意味します。

[] 株式および創意に関する事項:[] 保存は、不動産の価値を上げ、歴史的な地区での手頃な価格の住宅開発を制限することにより、統合に貢献することに批判されています。一部の都市は、長期滞在者を不満することなく、保存法を適用する方法を考案しています。これは、密度を除去することなく保存を必要とする包括的なゾーニングポリシーに含まれています。

[]気候変動と適応再利用:[]] 環境運動は、既存の建物を再利用することで、新しい構造と比較して炭素排出量を削減します。一部の都市は、破壊構造を困難にするために「再利用の構築」の条例を促進しています。、非歴史的建造物でさえ、環境上の理由で、プロパティの権利制限の範囲を拡大することができます。

技術と文書:]]は、最終的に物理的な保存の必要性を減らすことができる3Dスキャンとデジタル文書の進歩。建物がデジタルでアーカイブされることができれば、物理的な構造を保持する公共の関心が軽減され、潜在的な制限的な法律の場合を弱めると主張する。しかし、ほとんどの保存者は、まだ本物の建築布の価値を評価する。

解釈コートシフト:[ 現在の最高裁判所は、プロパティの権利の保護がより優れている傾向を示しました。例えばのように、Cedar Pointナースリーv. Hassid[ (2021)は、物理的な取ることの定義を拡大しました。これは、保存規則に問題が強化される可能性がありますが、 ペインセントラル[FLT]:[FLT]は、レギュレータレギュレータを監視します。 [FLT:]:] チェックは、通常、チェックします。

コンテンツ

歴史的保存法は、文化遺産と財産所有権の私的権利を維持することに、公共の利益を2つの重要な値の間の慎重なバランスをとる行為を表しています。これらの法律は、実質の制約を課すことができる間、—変更を制限し、解体を防ぎ、時には開発の可能性を減らすために—それらはまた、近接安定性、審美的な継続、および金融インセンティブなどの利点を提供します。法的枠組みは、例えば[PE]のように固定され、一般的に、すべての有効な運動規則が有効である[FLT]を強制的に使用しない[F]

不動産所有者にとって、キーは、情報を提供し、積極的に、そして地元のコミッションに従事することに喜んでいることです。特定の制限と救済のための利用可能な道を理解すること、例えば、ハードシップの約束や税のインセンティブ、などの救済のために、貯留を機会に負担から変えることができます。ポリシーメーカーにとって、課題は、個々の土地所有者を隠すことのない歴史的リソースを保護する法律を製作することです。両側に正当な権利を認識することにより、コミュニティは、過去の利益を尊重する責任を果たすことができます。

For further reading, explore the National Park Service's guidance on National Register of Historic Places, the Advisory Council on Historic Preservation's Section 106 overview, and the legal analysis of takings law from Cornell's Legal Information Institute on regulatory takings. These resources provide deeper insights into the legal and practical dimensions of historic preservation and property rights.