不動産クローズタイムライン:署名されたオファーから最終署名まで

受諾されたオファーから、鍵を新しい家に保持する旅は、閉鎖プロセスとして知られている手順の慎重に調整されたシーケンスを含みます。 ローカルの習慣、ローンの種類、および市場条件は、スケジュールをシフトすることができますが、通常、標準の不動産クローズは]30〜60日間[[]。 このガイドは、そのタイムラインの各フェーズを破壊し、バイヤー、売り手、およびその専門チームの責任を明確にし、不要な取引を転送することなく、実用的な洞察を提供します。

フェーズ1:財団 - レイティファイド契約による事前承認

提供前の金融準備

オファーが書かれているとき、タイムラインは始まりません。それは買い手の財政的な準備から始まります。 A 偽造前承認は、単純な事前資格よりも大幅に増加しています。 事前承認は、買い手のクレジットを引っ張る、収入と資産を検証し、特定の融資額に対する条件付きコミットメントを発行するレンダが必要です。 買い手が深刻な、そして、買い手が承認されたブローカーを承認しないために、少なくとも2つの取引を放棄する必要があり、それらが、少なくとも2つの取引を放棄する必要があり、その理由は、少なくとも2つの取引を無視する必要があります。

競争力のあるオファーを創造する

買い手がプロパティを識別したら、そのエージェントは]購入契約を書草案します。この法的拘束力のある文書は、購入価格、提案された終了日、収益の敷金額、およびすべての重要な]]を指す。 条件は、契約が拘束される状態であり、特定の条件が満たされていない場合は、買い手が法的出口戦略を放棄しなければならない条件です。

  • 調整の一貫性:[] 指定された時間枠内で抵当権を獲得できない場合、買い手が撤退することを可能にします。
  • [] 検査の一貫性:[ 購入者に、重要な問題が発見された場合、プロパティを専門的に検査し、修理を交渉または契約を中止する許可を認める。
  • 鑑定通貨:[ 合意された購入価格よりも低い家庭鑑定が、交渉や撤退を可能にする場合、買い手を保護します。

売り手は受諾、拒絶、またはカウンターオファーでオファーに応答します。この交渉フェーズは、数時間から数日間どこでも持続できます。両方の当事者が最終バージョンに署名したら、契約は]を認証]であり、公式のクローズタイムラインが始まります。批准の日付は、すべてのその後の期限の基準点です。

フェーズ2: エスクロー、デューデリジェンス、検査期間(日1～15)

開会のエスクローと預金の利益のお金

批准後すぐに、買い手は]を、最も古いお金を中立的なサードパーティのアカウントに、通常、タイトル会社またはエスクローエージェントによって保持されます。 この預金は、買い手の約束を実証し、通常1%から3%の買い手価格を提示します。 escrow役員は、ファイルを開き、ドキュメントコレクションと資金の分配のための中央コーディネーターとして機能します。 [FLT]は、売り手を識別し、任意のリストに表示します。 [FLT]

タイトル検索と予備レポート

タイトル検索は、所有権を譲渡し、財産に対する記録されたクレームを識別するために、売り手の法的権利を確認するために公開レコードを調べます。買い手およびその代理人は、すべてのエンクロージャーをリストする[予備タイトルレポート]を受け取ります。これは、未払いの財産税、売主に対する判断、未発表の死亡者、住宅所有者協会(HOA)の償却、および緩和された補助金が、国民の危険または政府の危険性を防止する可能性がある[FLT:]が、または関連する危険性を防止する可能性があることを説明しています。

検査期間: プロパティ条件に深いダイビング

検査のコントリビューション期間は、買い手にとって最も有効時間です。一般[[[]]]]ホーム検査]は、プロパティの構造的完全性、屋根、基礎、HVACシステム、配管、および電気コンポーネントをカバーしています。プロパティの年齢、場所、およびタイプに応じて、専門検査が保証される場合があります。

  • 条件付き/害虫検査:[ 特に木質破壊的な有機体が流行する温暖な気候で、多くの貸し手によって要求される。
  • 放射テスト:]] 既知のラドンポテンポテンシャルを持つ領域で推奨される; ラドンは肺癌の第2の有因です。
  • ] 下スコープ:[]] 防腐剤、亀裂、または木の根の侵入をチェックするためのメイン下水道線のカメラ検査。修復に数千万を要する。
  • 金型検査:]] プロパティに水害や可視金型の歴史がある場合に助言可能。
  • 乳液/暖炉検査:[ 乳液煙突で古い家にとって重要な。
  • 市政制度に関係しない農村特性の必須の、および無菌点検:[。

買い手のエージェントは、売り手に検査レポートを提示し、修理やクレジットを交渉します。これは、重要な瞬間です。契約が到達できない場合、買い手は検査のコンテンシを呼び起こし、収益性の高いお金の不当を払い去ることができます。 によって認定された検査員を促すことは、ホームインスペクタ(ASHI)は、徹底した倫理的な評価を保証します。 バイヤーは、最初の質問に出席する必要があります。

フェーズ3:鑑定、融資処理、および引受(15〜35)

鑑定:レンダーの投資を保護する

点検は、プロパティの物理的状態に焦点を当てながら, []appraisalは、その市場価値に焦点を当てています. 貸し手は、プロパティが貸している金額が価値であることを確認するために鑑定を注文. 鑑定人は、最近の比較可能な販売を評価します (コンポーネント), 家の場所, 平方フィート, ロットサイズ, 全体的な条件. 鑑定は、 :LT:] 上昇価格が上昇する, または、その逆に値が、その逆に値が、その逆に値が、その逆に値が、. [FLT] または逆に, 取引する] または、その逆に, または、その逆に, または、その逆に, または、その逆に, または、その逆に, または、または、その逆に, または、その逆に, または、または、または、その逆に, または、または、その逆に, または、その逆に, または、その逆に, または, または, または, または, または, または

融資処理と引受:エンジンルーム

買い手のローンパッケージは、買い手が完全に[underwriting]に移動します。 アンダーライターは、買い手が提供したすべてのドキュメントを検証します。 ペイスタブ、W-2、税リターン、銀行明細、および信用履歴。 それらは、Fannie MaeのデスクトップライターアンダーまたはFreddie Macのローンプロスペクターなどの自動下書きシステムを介して融資を実行し、その後、[FLTLTL条件:2:LT:::承認が必要です[F]を:[FLTLT::::::[F]を承認]を:[:]:]を:[:]:]購入者:[:]:[:]:[:[:]:[:[:[:]:]:]:]:[:[:]:]:[:[:]:[:]:]:]:]:[:]:[:[:[:[:[:[:[:]:]:]:[:]:[:[:]:]:]:]:]:]:]:[:]

  • 銀行口座(資金源)における大きな預金の記述
  • 旧家主からの賃貸履歴の確認
  • 資金が資金を下金のためにギフトされたら、ギフトの贈与者の資金を提供する能力の証明を含むギフトレターの文書。
  • 十分なカバレッジで自家所有者の保険の証拠。
  • 買い手が閉鎖する前に、任意の優れた債務のためのペイオフ文字は、閉鎖するつもりです。
  • 満足感のある評価の証拠。

このフェーズを通して、コミュニケーションは不可欠です。 買い手は、大きな購入、ジョブの変更、または新しいクレジット申請を避けるべきです。財務プロファイルの変更は、再書き換えとクローズタイムラインの遅延を必要とする可能性があるためです。 ローン見積りは、ローン条件と推定コストを概説するので、プロセスで以前に提供されたことを慎重に検討する必要があります。 アンダーライターは、任意の時点で追加の文書を要求することができ、クイックレスポンスはボトルネックを防ぎます。

第4期: 会議の取り外し、閉鎖の開示および最終的な通貫(35～50日目)

取り消しのコンチオン: 返りのポイント

鑑定が契約価格上または上記に来ると、ローンは、下書きから閉じるために明確に受け取り、買い手は、正式に彼らの大陸に署名します。 []のContingency Removal]は重要なマイルストーンです。それは、条件付き合意から、不良品のない購入契約に転換します。 この時点で、買い手は、彼らが法的な状況なしで戻って、彼らが承認結果が完全に承認されるまで、承認されるべきではありません。

クローズディスクロージャー(CD):クリティカルレビュー文書

貸し手は、スケジュールされた終了日の少なくとも3営業日前に、買い手に[を開示を開示することに法的に要求されます。 これは、スキムに文書ではありません。 CDは、貸し手手数料、タイトル保険、録音手数料、プリペイド税、およびクローズに必要な正確な金額を含む、融資および購入に関連するすべての最終費用を商品化します。 買い手は、次の3つの条件をリセットします。 :]または[FLTFLT]は、次の手順を通知します。 [FLTF]は、または、または、次の手順を通知します。 [F]

最終通り: 最終チャンスを検証する

通常、閉じる24時間以内に実施されたfinal Walkthroughは、購入者の最後の機会で、プロパティの状態を検証することです。 2番目の検査ではなく、オファーが行われたときと同じ条件にある確認であり、合意された修理が完了し、リースバック契約が所定の場所にある場合を除き、家が空いていることを確認してください。 買い手は、すべてのアプライアンスと備品が残っていることを確認し、ゴミ箱を捨て、再確認しなければなりません。 買い手は、再確認が、再建されたときに、すべての資産が再建され、再建されたことを確認しなければなりません。

第5期:終日～署名、資金調達、記録(50～60日目)

サイン会式

最終日はいよいよ到着します。州法によっては、買い手や売り手がタイトル会社、エスクローオフィス、または弁護士のオフィスで会うことができます。文書の量は相当であり、以下を含みます。

  • 従順なノート:[]] 買い手は、金利、支払いスケジュール、および用語を含む住宅ローンを返済する約束をします。
  • [信託またはモーゲージの死亡:[]は、財産に対する融資を保護し、支払いが行なわれていない場合は、貸主に公害する権利を与えます。
  • 開示の終了: 費用と融資条件の最終的な承認。
  • []初期のエスクローム声明:[[詳細 不動産税と保険は、貸し手が保持されていることを予約します。
  • [ 占領の証明書:[]] 新規建設または主要な改修に必要な。

売り手は[を]に署名し、所有権を買い手に譲渡し、のタイトルのaffidavit、未知の結束や財産に対する主張はありません。 両当事者は、州と連邦の法律で要求されるさまざまなaffidavitsと開示に署名します。 バイヤーは、写真IDを持っていて、彼らの認定または現金のチェックを持って、融資額に含まれていない金額を閉じる準備ができません。

資金調達とレコーディング:最終ステップ

すべての文書が署名されたら、それらは最終[]]の貸し手にスキャンされ、送られます。 貸し手は、融資資金をエスクローエージェントに配線します。 これは、銀行のプロトコル、誤ったルーティング番号、または不正防止対策によって遅延できるため、多くの場合、閉鎖した日の最も緊張した部分です。 資金が受け取ったら、エスクローエージェントは、取引の記録を解除する場合には、その記録を受領します。 ほとんどの人は、その記録をキャンセルし、または、記録された記録をキャンセルすることができます。

クローズタイムラインを破壊する共通の落札

慎重な計画であっても、不動産クローズタイムラインは障害物に遭遇することができます。これらのリスクを理解することは、買い手やエージェントが積極的に対処するのに役立ちます。

鑑定評価

低い鑑定は最も一般的な取引ブレーカの1つです。 鑑定された値が契約価格の下にあるとき、貸し手はより低い値に基づいてのみ貸与されます。 買い手は、この機能を)鑑定ギャップ条項[]を含むことができます。 彼らの申し出で、承認された値の上に特定の金額をカバーすることに同意します。 暑い市場では、これはより多くの競争をすることができますが、買い手は、販売者に、追加価格を保証したり、または更新された価格を逃したりすることができます。

条件とドキュメントの遅延を記述する

レンダーは、プロセスの後半に追加の文書を頻繁に要求します。 最近のボーナス、数か月前に作られた大きな預金、または資金の統一されたソースを示すペイスタブは、すべての半分のアンダーライティングをすることができます。 最良の防衛は、要求されたすべての文書を即座に提供し、融資役員への財務状況の変化を積極的に伝達することです。 バイヤーは、すべての財務文書を整理し、アクセス可能に保つべきであり、24時間以内に貸し手要求に応答します。 開始から応答し、再入力された貸し手が、彼らは、申請者に申請書を準備する必要があります。 バイヤーは、申請書の開始前に、必要な書類を準備する必要があります。

点検修理交渉

交渉は、検査結果を引き継ぐことができます。 売り手は重要な修理のために支払うことを拒むかもしれません、または買い手は、条件付き損傷、基礎亀裂、または古い電気システムなどの問題を離れて歩くかもしれません。 エージェントは、期待の管理と、閉鎖前に作業を要求するのではなく、閉鎖でクレジットを提供するなどの中間の地面を見つけることに重要な役割を果たしています。 売り手は、彼らがポイントを交渉する前に、事前にリストされた検査を取得することを検討する必要があります。 バイヤーは、構造上の問題や、または目的に応じて調整する必要があります。

タイトルの欠陥と法的問題

以前の所有者から古い結露、未許可の改装からのオープンな許可、または、その資産の使用を制限する緩和は、遅延または契約を殺すことができます。 タイトル会社は、一般的に、これらの問題を解決しますが、プロセスは時間がかかります。 批准後の予備的なタイトルレポートを注文し、不動産弁護士とそれをレビューすることは、最後の分のタイトルの驚きを避けるための最良の方法です。 バイヤーは、HOAの契約者、条件、および制限(R&R)などの制限を、または制限するかどうかをチェックする必要があります。

プロセス中にバイヤーの財務変化

ジョブを変更したバイヤー、新しい債務(車ローンや新しいクレジットカードなど)を取り、クローズ期間中に大きな購入をすることで、ローン承認を消失することができます。 貸し手は、多くの場合、閉鎖直前に再びクレジットを引き出すことができ、新しい債務は債務対所得比率を変更し、再引退をトリガーすることができます。 買い手は、閉鎖が完了するまで、重要な財政的な変更を回避する必要があります。 買い手が閉鎖前にジョブを変更する必要がある場合は、承認を決定する方法にすぐに彼らの貸借者と状況を議論する必要があります。

結論: 秘密のプロセスを閉じる

不動産の閉鎖の30〜60日タイムラインは、貸し手、検査官、役職、弁護士、代理店の調整されたチームを含む複合的、マルチステップの旅行です。成功は組織、明確なコミュニケーション、および各フェーズの徹底的な理解に依存しています。買い手は、財政的に安定して文書の要求に応答することは、パラマウントです。売り手にとって、明確なタイトルとコンプリートは、信頼できるパーティーを構築し、保持者を防止します。あなたは、あなたが最初に旅行するかどうかを準備し、すべてのガイドを準備することができます。[F]と、すべての契約を準備するすべてのステップを準備する]