不動産境界の重要性

不動産の境界を理解することは、不動産に関わる土地所有者、開発者、および誰にとっても不可欠です。 適切に確立された境界線は、紛争を防ぎ、プロパティの権利を保護し、法的コンプライアンスを確保するのに役立ちます。 プロパティ境界線は、個々のまたは組織によって保持される所有権の程度を定義し、別の土地の1つの小包を分離する法的ラインです。 明確で合法的に認められた境界線がなければ、競合は土地の使用、アクセス、および改善を上回ることができ、コストのかかる訴訟や損失のプロパティの損失につながる。

境界線は、地方の不動産税評価、ゾーニングの執行、およびタイトルの保険の記述の基本的な役割にも役立ちます。市町村は、土地使用規則および建築コードを適用するために正確な境界線の記録に依存しています。住宅所有者にとって、よく定義された境界線は、フェンス、小屋、パティオ、および庭が所有者の法的ロット内に配置され、強制的な除去や罰金を回避します。商業開発者にとって、新しい建設を計画するとき、詳細な境界は不可欠であり、隣人への交渉や緩和を容易にします。

[の法的原則は、さらに明確な境界の必要性を強調します。隣人があなたの土地の一部を公然と継続的に使用している場合(多くの場合、10〜20年、州法に応じて)、彼らは特定の条件の下で法的タイトルを取得することができます。定期的な境界検証は、そのような要求が財産の永続的な損失に関与するのを防ぐことができます。

個々の所有権を超えて、プロパティ境界は、秩序なコミュニティ開発を維持するのに役立ちます。 サブディビジョンプラットフォーム、住宅所有者協会の契約者、および自治体のマスタープランはすべて正確な境界レコードに依存します。 農村部では、境界線は、苗字の権利、木材の収穫、ミネラル抽出、さらには考古学的な保存に影響を及ぼす可能性があります。 都市センターでは、町家、マンション、および混合使用開発のための多くのラインを定義しています。

概要では、プロパティの境界は単なる管理的詳細ではありません。土地のテナント、平和な隣接関係、および合法的な不動産取引を保護するための基礎です。次のセクションでは、法律で境界を確立するために使用される主な方法と、それらが無争を維持するための最良の慣行を詳しく説明します。

法的に境界を確立するための方法

地方の法律や特定の状況に応じて、不動産の境界を合法的に確立する方法はいくつかあります。最も一般的な方法は、プロの土地調査、デド解釈、歴史的調査、および物理的なマーカーの検証が含まれます。各方法は、異なるレベルの法的重量を運び、最も堅牢なアプローチは、多くの場合、複数の証拠源を組み合わせます。

プロフェッショナルな土地調査

ライセンスされた土地の調査員は、施設の角点と線を数学的に決定し、マークするために境界調査を実行します。調査官は、RTK(リアルタイムの運動)機能を備えた総場所、GPS受信機、および今のドローンなどの精密機器を使用します。結果は、測量器がベアリング、距離、面積、およびあらゆる条件を示すマップである調査プラットフォームです。このプラットフォームは、法的に認められた記録になります。

不動産取引、建設ローン、およびサブディビジョン承認のために境界調査が必要となる。また、不動産所有者が疑わしい境界線の近くでフェンスや構造を構築したいと考えているときにも不可欠である。調査官は、古い調査官、および記録されたプラッツを含むパブリックレコードを調査し、元のプロパティコーナーを修復する。また、物理的な記念碑、鉄ピン、石マーカー、またはコンクリートポストを検索する。以前の調査官が設定した。

多くの管轄区域では、ライセンスされたサーベイターだけが境界線がどこにいるかについて法的に拘束力のある意見を発行することができます。 ライセンスなしで行われた調査や、国家の校正基準に従わないことは、裁判所で許容される可能性があります。 このため、プロパティ所有者は、土地が所在し、プロの責任保険を運ぶ州でライセンスされているサーベイラーを常に雇用する必要があります。

ディーズとタイトルレコード

プロパティ・デドスには、境界識別のための第一次的な基礎を形成する土地の法的説明が含まれています。2つの一般的なタイプの法的説明はとバインドと[]パブリック・ランド・サベイシステム(PLSS)[]です。メテスと説明は、方向(方向)と小数の境界線を追跡し、または小数の小数の小数(PLSS)、および小数の小数の小数(PLSS)を、または小数の小数の小数)に使用されます。

ディード・説明を読むには、注意深い解釈が必要です。欠落したベアリング、無差別の記念碑への言及、または隣接する説明と競合するなど、境界の不確実性をレンダリングできます。タイトル企業や弁護士は、エラーや未解決のギャップを負ったチェーン(過去のフィードのシーケンス)をレビューします。 A タイトル検索は、プロパティの法的説明が一致しているかどうか、または任意の境界が記録されたかどうかを明らかにすることができます。

一部のプロパティは、記録されたサブディビジョンプラットフォームで[ロットとブロックによって記述されます。 この方法で、プラットフォームマップ自体は境界の第一次証拠です。 各ロットは番号付けされ、その寸法は、プレート上に刻まれています。 プラットは郡のレコーダーでファイルされているため、それは、与えられた記述と同じ法的権限を運びます。 アンケート調査官は、単に地面にプラットの寸法を転帰します。

歴史の記録と証拠

現代のマーカーが欠落したり、競合したりすると、歴史的レコードは貴重なガイダンスを提供できます。 古いマップ、税金評価者小包、異なる十年からの空中写真、以前の調査用プラットフォームは境界元の場所を再構築するのに役立ちます。 農村や木地では、リッジライン、水路、岩山などの天然特性は、元の記念碑として使用されている可能性があります。

経験豊富な調査員は、土地がもともと分裂した歴史を調べることによって境界の競合を解決することができます。例えば、フェンスが1800年代に建てられた場合、境界線と見なされたものに沿って、その場所は、それが完全に近代的な測定に一致しない場合でも、証拠として使用されるかもしれません。裁判所は時々の教義を適用します。これは、隣接する問題と一致して長い物理的な職業に重量を与える。

しかし、歴史的証拠は調査を自動上書きしません。 調査官は、境界の修復と国家法によって確立された証拠の階層の原則を適用しなければなりません。 通常、元の記念碑(政府の調査コーナーなど)は、亡くなった距離に優先権をとり、死亡はフェンスや職業上の優先権を取ります。 専門調査なしで歴史的マップにのみ頼っているプロパティ所有者は、明らかに法的根拠を失う可能性がある。

物理的なマーカー - フェンス、壁、記念碑

フェンス、ヘッジ、または石の壁などの物理的なマーカーは、境界の一般的な非公式指標です。 彼らは視覚ガイドとして機能し、多くの場合、隣人がラインが合意した場所を反映している一方で、彼らは法的に権威的ではありません。 多くの場合、フェンスは、真の境界線の内側または外側にいくつかのフィートを建てられています。 時間が経つにつれて、木が成長し、マーカーシフト、および決定は、法律ではなく利便性に基づいて行われます。

フェンスが何年もの間同じ場所に立っていた場合、両方の隣人は境界としてそれを扱う場合、それは合意[]の境界線になります]またはの教義によって、それは]の相互、明確、そして多くの場合、真の線に関する不確実性に基づいているかもしれません。 または、または、または、FLTFLTを強制的に調整するために、または、FLTの規定]の規定が規定されたルールを規定するかどうかを規定する。 [FLT]と規定する。 [FLT]と規定]

プロの調査官は、調査が完了すると、境界角で、プラスチック製のキャップ付きの鉄棒を典型的な鉄の記念碑を設定しました。 プロパティ所有者は、これらの記念碑を妨害から保護する必要があります。 承認なしでアンケート記念碑を取消したり変更したりすることは、州の法律に違反し、将来の紛争やタイトルの問題を作成することができます。

法的検討とベストプラクティス

境界が合法的に認められていることを確認するために、土地所有者は、確立された慣行のセットに従うべきです。これらには、ライセンスされた調査員の採用、正確な説明の見直し、物理的な変更を行う前に必要な許可を得て、紛争を処理する方法を知っていることが含まれます。次のサブセクションでは、最も重要な法的側面を詳しく説明します。

ライセンス調査員の採用

ライセンスされたプロフェッショナルな土地調査士(PLS)のみが、法的基準を満たす調査を行うことができます。ライセンスされた調査員は、州のライセンスボードによって設定された教育、経験、および検査要件を完了しました。アンケート調査官を雇う場合は、ライセンスおよび賠償責任保険の証明を尋ねてください。例えば、境界調査、地理調査、またはサブディビジョンレイアウトのスコープを指定する書面による契約を入手してください。

調査官は、一般的に郡の土地の記録に記録することができるプラットフォームを提供します。 プラットフォームの記録は、将来の課題を悪化させることができるパブリックレコードを作成します。 境界線の近くでフェンスや構造を構築しようとすると、調査官が一時的または永続的なマーカーをコーナーにセットすることを要求します。 いくつかの調査官はまた、ステークアウトサービスを提供し、簡単に識別するためのラインに沿ってレースフラグを配置します。

法的説明の見直しと記録

プロパティを購入すると、ディードの法的説明は、サーベイラの調査結果と一致する必要があります。 ディードがエラー(例えば、間違ったベアリングまたは説明の省略された部分)を持っている場合は、 ] の修正合意]] または のタイトルスーツを引用した裁判所のアクション ] を通してそれを修正する必要があります。 どちらの手順は、プロの法的援助を必要とします。 一度、新しい記録されたか、新しい記録されたか、または再提出する必要があります。

多くの場合、調査プラットフォームは、与えられたものに対して「Exhibit A」として独立して記録されることがあります。 与えられたものと、その両方を記録すると、将来の買い手、タイトルの保険会社、および隣人が境界の明確な通知を持っていることを確実にします。 珍しい形状や競合を持つ特性については、 [境界線合意] 両方の所有者が署名し、記録された別のオプションです。 そのような合意は、弁護士によって準備され、調査に基づいて行われます。

身体の変化に対する許可を得る

フェンス、壁、またはプロパティラインの近くの構造を構築する前に、ローカルのゾーニングオーディナンスとビルドコードを確認します。 多くの自治体は、特定の高さ(多くの場合、6フィートのサイド/リアヤードと3〜4フィートのフロントヤード)上のフェンスのための建物許可を必要とします。 一部のコミュニティは、境界線から最小限の距離をセットバックも必要です。 あなたの意図した改善がセットバック要件を満たしているかどうかを調査します。

たとえば、新しいフェンスを追加したり、既存のマーカーを削除することにより、共有境界を変更しようとすると、特にアンケートがまだ最終されていない場合は、あなたの隣人を記述して、書面による同意を得る。 一方的な行動は、境界の入学として解釈したり、裁判所で終わる紛争を作成することができます。 いくつかの管轄区域では、調査なしで構築されたフェンスは、後であなたの隣人土地に陥った場合、あなたの証拠になる可能性があります。

境界争訟の取扱い

境界上の争訟は一般的であり、感情的に排水することができます。最初のステップは、常に隣人と通信しています。多くの意見は、古いマーカーや古い言語について誤解しています。あなたが問題を非発症的に解決できない場合は、次のステップは、調査員を雇うことです。専門家の調査は、多くの場合、問題を明確にし、交渉の基礎を提供します。

隣人が調査結果を受け入れることを拒む場合、代替紛争解決方法にはmediationと]仲裁]が含まれます。 調停は、両側が自主的な合意に達するのに役立つニュートラルな第三者を含みます。 仲裁は、裁判所に行くことなく、結合決定を生成します。 これらの方法は、訴訟よりも速く、安価です。

訴訟 - []quiet title action - 時々必要です。 裁判所は、測量士、タイトルの専門家、およびおそらく隣人からの証言を含む両側から証拠を聞きます。 裁判官は、法律の問題として境界を確立する判断を発行します。 その判断は記録することができ、それと同じ力を与える。 訴訟は数ヶ月または数年を取ることができ、そして10,000ドル以上の費用がかかる可能性があることを覚えておいてください。 それは常により良い段階に定着する。

有害保有物および規定の権利

前述したように、悪所持者は、その人が公然と、継続的に、そして法定期間の許可なしに、その使用することにより、他人の土地の所有権を獲得することができます。 要件は、州によって異なるが、一般的には、:実際の所持(例えば、農業、建物、またはフェンシング)、所有者の利益(誤って真行であると考えられている場合)、オープンで好ましい(所有者は、オブジェクトにチャンスを持っている)、排他的(州の所有者と共有されていない)、および、および紛争の期間の特定の土地を要求します。

有害所有権の主張を防ぐため、土地所有者は定期的に自分の財産を歩き、検査する必要があります。 「追跡しない」兆候を投稿し、そして、その注意を払えば、隣接する許可を取消できるだけを付与する書面による通知を送信します。 許可は「敵」の要件を打ち消します。 紛争が生じた場合は、 ]] 従順な使用文字] は、ソリューションが交渉される間所有者の権利を保護することができます。 調査および防衛契約は、強力な合意です。

同様に、 [ 記述的な緩和は、隣人が法定期間のためにあなたの土地にパス、ドライブウェイ、またはユーティリティラインを使用するかどうかを確立することができます。 有害所有権とは異なり、記述的な緩和はタイトルを転送しませんが、継続使用の権利を付与します。 優先的な緩和を防ぐことは、同じ原則に従います。 明確に、投稿サイン、および書面でのバインド問題の許可を解除します。

現代境界構造における技術のロール

テクノロジーは、境界調査をより正確かつアクセス可能なものにしました。GPSやGLONASSを含むグローバルナビゲーション衛星システム(GNSS)は、測量器が点間を直線に並べることなく、センチメートルレベルの精度を実現することができます。ドローンからの写真、地理情報システム(GIS)は、地形と改良の詳細なマップと3Dモデルを作成するのに役立ちます。

しかし、技術は境界の網の法的原則を変えません。GPS座標だけでは法的境界ではありません。元の調査記念碑や記録された記述に縛られる必要があります。国立地質調査は、測量器が大きい領域にわたって一貫性を確保するために使用している制御点のネットワークを提供します。多くの州は、元のものが欠落したときに耐久性のあるマーカーを設定するために、研究者が要求する「トウモロコシの貫通」法を採用し、歴史的記録を保存しています。

Google Earthのような郡評価者やアプリからオンラインプロパティマップは、境界の一般的な考えを与えることができますが、法的決定のために頼りにならないようにしてください。 政府のウェブサイト、このような]のようなBLMの土地レコード連邦土地、または[]NISTガイドライン]])は、測定上の背景を提供することができます。 州立棒協会は、多くの場合、境界紛争に関する事実シートを提供します。

コンテンツ

プロパティ境界は、地図上の行よりもはるかに多く、それは土地所有権の法的バックボーンです。これらの境界を正確に確立し維持することの重要性を理解することは、あなたの投資を保護するために不可欠であり、コストのかかる紛争を回避し、土地利用規則の遵守を確保します。あなたが家庭所有者、農家、不動産開発者、または投資家であるかどうかにかかわらず、上記の方法 - 専門的調査、慎重な分析、歴史的調査、および適切な使用 - 物理的なマーカーの適切な使用 - 信頼できる権利を保護します。

法律上の問題が発生したとき、常に認可された土地の調査員に相談してください。 積極的な手順を講じることで、将来の時間、お金、そしてストレスを節約できます。 さらなる読書のために、 [ プロフェッショナル調査官の国家協会 と [ アメリカンランドタイトル協会 は、任意の法律とタイトル保護に関する貴重なリソースを提供します。 覚えておいてください: 不確定なことは、失われることができる境界線です。