財産の境界:所有権の財団

土地のあらゆる部分は限界を持っていますが、それらの限界は決して露出された目に目に見えるわけではありません。塀はシフトするかもしれません、deedsはarchaic言語を使用するか、隣人は不一致かもしれません。特性の境界が不明なとき、結果は遅れた閉鎖から高価な訴訟までの範囲を及ぼすことができる。調査レポートは1つの特性が終り、別の開始する確立のための単一の最も信頼できる用具です。これらの文書は法的に不規則な測定、地図および記述を提供し、そしてあなたの土地を保護するか、または調査を指示します。調査はあなたが土地を指示するか、または保護するか、または調査を確かめるかどうかを確かめます。

境界紛争は、最も一般的な不動産の競合の中であります。 彼らは不正確な行為、未記録的な緩和、構造の侵入、または単に時間の経過から生じる。 現在の調査なしで、不動産所有者は事実ではなく、仮定に基づいて決定を下す危険性を負います。 調査レポートは、そのリスクを、プロパティラインの正確な位置を提示することにより、そのリスクを取り除きます。 彼らは、明確なタイトルと平和的な所有権の岩盤として機能します。

調査報告書とは?

調査報告書は、プロパティの境界、寸法、および物理的特徴を写し、文脈的に記述するライセンスされた土地の測量器によって調製された正式な文書です。それは、スケール、境界線の記述、改善、緩和、刻印および他の関連詳細に関する表記に描かれたプラットマップを含みます。報告書は、フィールド測定、遺言とプラットの歴史的研究、および鉄ピン、石碑、または既存のフェンスなどの物理的マーカーの分析に基づいています。

調査レポートは、一般的なものではありません。各々は特定のプロパティと注文される目的に合わせて調整されます。境界調査は、例えば、小包の境界を確立することに焦点を当てています。ALTA/NSPS土地のタイトル調査は、タイトルの保険会社や貸し手によって必要な追加の詳細を提供します。地理調査は、高度化と自然機能のマップです。タイプに関係なく、すべての調査レポートは、法律で許可されるべき状態のライセンス基準と専門的慣行ガイドラインを遵守しなければなりません。

標準境界調査レポートの重要なコンポーネントは次のとおりです。

  • プロパティの説明 - 多くの場合、小包の法的説明、多くの場合、小包やサブディビジョンのプレートなどの記録された文書を参照します。
  • []境界線] - マップに示されている各プロパティ行の計測長さと方向、およびテキストで説明。
  • []瞬間とマーカー[] - 物理的なオブジェクトは、コーナーと境界に沿って配置または、鉄棒、コンクリートの記念碑、またはパイプなど。
  • 改良] – 境界線に関連して示される住宅、小屋、ドライブウェイ、フェンス、壁などの構造。
  • []消去とエンクロアチャメント[ - 他の人の記録または明らかな権利は、プロパティの部分、または被写体に交差する近隣の改善の任意の部分を使用する。
  • [認証] - アンケートの署名と密封されたステートメントは、アンケートの精度と完全性を証明します。

これらのコンポーネントを理解することは、調査レポートを効果的に使用するための最初のステップです。 レポートは単なる図面ではありません。 取引や紛争に重要な重量を運ぶ法的文書です。

物件閉鎖における調査報告書の役割

不動産の閉鎖は、所有者が売り手から買い手に転送するときの瞬間です。このプロセスの間に、貸し手、タイトル会社、および弁護士は、買い手が支払うものを正確に受け取ることを確認するために働きます。調査報告書は、その検証の重要なツールの一つです。それなしで、買い手は古いレコード、口頭説明、または売り手の善意に依存しています。それは将来の競合のためのレシピです。

レンダーやタイトル企業が調査が必要な理由

ほとんどの商業貸し手や多くの住宅住宅住宅住宅住宅ローンは、融資条件として現在の調査を必要とします。その理由は簡単です。貸主は、担保として殺されたプロパティが融資文書に記載されているとまったく同じであることを知りたいです。調査によると、近隣のガレージが境界線の上に2フィートを置くことを明らかにした場合、そのプロパティの値と市場性は妥協される可能性があります。タイトル保険会社はまた、紛争やアクセス、または侵害問題に対する保証に関係するかどうかを調査情報に依存しています。

クローズで準備された調査レポートは、バイヤーを次の方法で保護します。

  • 法的説明を検証] - 調査では、物理的性質が与えられた記述に一致することを確認します。
  • ] 重要なエンクロアチャメント – 隣の構造の一部がプロパティを占めているか、またはバイヤーの自身の改善が隣接する土地に及ぶかを明らかにします。
  • [] 閉塞緩和] – ユーティリティ行、排水経路、または共有ドライブウェイは、プロパティが使用できる方法に影響を与える可能性があります。
  • ]タイトル保険をサポート] – アンケートが明らかにされた問題のカバレッジを排除し、フルカバレッジの前提条件を調査します。
  • ポスト閉塞紛争の防止 – 閉鎖の明確な調査は、境界の合意の最も一般的なソースを排除します。 実際に行がどこにいるかについての不確実性。

閉会時に明らかにされた共通の問題

調査レポートは、トランザクションが閉じる前に対処しなければならない問題がしばしば明らかにします。 フェンスは、プロパティライン上のいくつかのフィートを建てたため、境界線合意またはロットライン調整を必要とする場合があります。 記録されていないドライブウェイの緩和は、タイトルの承認または影響を受けたパーティーからのリリースが必要になる可能性があります。 デッキは、セットバックエリアに拡張されると、ゾーニングコンプライアンスの問題を引き起こす可能性があります。 各ケースでは、調査レポートは、ソリューションを交渉するために必要な文書化された証拠を提供し、購入価格を調整したり、問題の対処を離れて問題から問題を回避することができます。

調査をスキップして、その後、数億ドルの決定を後悔するバイヤー。 閉鎖後の境界紛争を解決するコストは、隣接する紛争の感情的な通行料に言及しない、簡単に数千ドルの法的手数料に実行することができます。 閉鎖で得られた調査報告書は、確実性と心の平和への投資です。

境界争訟を解決するアンケートレポートの利用

プロパティ所有者が境界線がどこにあるかについて不審なとき、感情は高いを実行することができます。 隣接者は、特定のツリーがコーナーをマークし、その点が示唆している間、主張するかもしれません。 このような状況では、調査レポートは、中立、双方が信頼できる専門的評価を提供します。 不動産エージェントからの意見や歴史的記憶に基づいて推測とは異なり、調査レポートは、測定、研究、およびライセンスされた調査者の専門的判断によって支持されます。 裁判所は、定期的に、多くの紛争が解決し、調査を承認し、一度に行われていると判断します。

紛争における調査を重ねるステップ

  1. ] ライセンスされたアンケート[を把握 - 境界決定で経験され、ローカルエリアに精通しているアンケート者を選択します。関連するすべてのディード、プラッツ、および事前調査をそれらに提供します。
  2. [] フィールドワークを割り当てる - サーベラーは、既存の記念碑を見つけ、測定を取り、元の境界線の物理的証拠を検索します。 これは、埋められたマーカーを見つけるか、GPSと総局機器を使用して掘り下げる可能性があります。
  3. アンケートレポート]を受け取る - 完成したレポートを慎重に見直し、境界線、距離、角度、および矛盾または伝承に関するあらゆる表記に細心の注意を払って報告します。
  4. []レコードと比較] - 与えられたおよび前の調査で法的説明とアンケート調査結果のクロスリファレンス。 意見が発散する理由は、インフォニストリーが強調表示します。
  5. 相手に事前に知見 – 調査レポートのコピーを含む、落ち着きのある事実上の議論は、多くの場合、法的行動なしで紛争を解決します。 調査の異化は、感情的な議論を欠くことができます。
  6. ]必要に応じて、週の法的救済策 - 他の当事者が調査結果を受け入れることを拒む場合は、レポートは、仲介、仲裁、または裁判所での静かなタイトル行動の基礎となります。

争訟が裁判所に行くとき

訴訟では、調査レポートは、通常、専門家の証拠として導入されます。 調査官は、その方法、発見、および結論について証言するために呼び出されるかもしれません。 裁判所は、古い調査、履歴の使用に関する証書の証言、または有害所有権の主張など、あらゆる有能な証拠に対する調査を秤量します。 調査官の仕事の明確な文書、記念碑の写真、および境界の背後にある理由の詳細な説明を含む、よく準備された調査報告書は、よりはるかに決定的な決定的な決定的な決定です。

It is worth noting that a survey report does not settle all boundary disputes. In cases involving adverse possession, for example, the legal boundary may differ from the deed boundary because of long-term possession by another party. But even in those complex situations, the survey report establishes the baseline from which legal exceptions must be proven. Without a survey, the court has no reliable starting point.

物件調査の種類

アンケートレポートは同じではありません。適切なタイプのアンケートを選択すると、その特性、アンケートの目的、および貸し手やタイトル会社の要件によって異なります。

境界調査

住宅調査の最も一般的なタイプは、境界調査は境界線を移動および測定することによって、プロパティの境界を確立します。それはそれらのラインの改善の関係を示し、地面に表示されているすべての周囲または緩和を識別します。これは、一般的に家庭の購入、フェンスのインストール、境界紛争のために注文された調査の種類です。

ALTA/NSPSランドタイトル調査

ほとんどの商業不動産取引に必要なALTA/NSPS調査は、アメリカンランド・タイトル協会とナショナル・ソサエティ・サーベイザーズが定める厳格な基準に従います。これは、境界線、改善、緩和、啓発、アクセス、およびゾーニング情報を含む、プロパティの包括的な描写を提供します。貸し手およびタイトルの保険会社は、強化されたタイトル保険政策を発行するためにALTA調査に頼っています。ALTA調査の詳細な信頼性は、高値特性のための金規格になります。

地理調査

地理調査では、プロパティの関連性、輪郭、および自然の特徴をマップしています。サイト計画、排水分析、エンジニアリング設計に使用されます。地理調査は境界線に焦点を合わせることはできませんが、開発プロジェクトのための境界調査と組み合わせることがよくあります。

分科調査

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建設調査

建物プロジェクトでは、建設調査では、承認された計画とプロパティ境界と一致するように提案された改善の場所を把握しています。それは、建物があまりにも近いように、コストのエラーを防ぐことができます。

各調査報告書は、特定の目的を果たします。 調査官または不動産弁護士と相談して、適切な調査が状況のために発注されるようにします。

調査レポートの解釈方法

調査レポートは、技術的な見栄えがよく見られます。しかし、重要な要素を読むために学習することで、不動産所有者が文書を効果的に使用できるようにします。ほとんどの調査レポートには、北矢印、スケール、およびシンボルの伝説のマップが含まれます。

境界線は、方向を示す矢印で固体線として描画されます。 ベアリング(北または南から測定された角)と距離(フィートまたはメートル)は、各線に沿って指摘されます。 各コーナーでは、シンボルは、見つかったモニュメントの種類またはセットを表しています。 共通のシンボルには、鉄ピン、コンクリートの記念碑のための正方形、または見つかった石のための三角形の円が含まれています。 測量器は、記念碑が所定の位置に見つかったか、新しい設定されたかどうかにも注意してください。

ラベルの輪郭として改善が示されます。 「家」、「ガレージ」、「ドライブウェイ」、「フェンス」。 各改良から最も近い境界線への距離は、読者がセットバックを評価し、一目で照らすことができます。 消去は、ドレーナージや「ユーティリティの緩和」などのラベル付きのラインや陰影された領域として表示されます。

報告書の書かれた部分には、プロパティの法的説明、任意の矛盾または例外のリスト、およびアンケート者の認定が含まれています。 認定は、調査が専門基準に従って行われ、調査者の知識の最高に情報が正確であることを証明しています。 資格または制限はここに示されています。

不動産所有者は、弁護士または知識の取れた不動産専門家に何かが不明な場合は、調査レポートを審査する必要があります。 配達時に質問をすると、後で誤解を招くことはありません。

調査検索の法的および財務的影響

調査報告書の調査結果は、実質の法的および財政的な重量を運びます。 閉鎖後に発見された陰謀は、構造を除去する要件、または土地の使用のための交渉された支払いをトリガーすることができます。 不明だった問題は、開発を制限したり、予期しない責任を作成することができます。

導入事例

構造物や改良が互いに交差する時、周囲は起こります。一般的な例にはフェンス、小屋、ドライブウェイ、およびオーバーハングの構築が含まれます。調査が周囲を明らかにした場合、影響を受けたプロパティ所有者は、その除去を要求したり、補償を求めるか、またはそれを維持できるように正式な緩和を必要とするかもしれません。紛争では、調査報告書は、その導入の主証拠であり、その範囲の存在と範囲です。

ソリューション

イーメントは、ユーティリティアクセスや共有ドライブウェイなどの特定の目的のために、プロパティの一部を使用する権利を他の人に付与します。 調査レポートは、記録された緩和を特定し、ユーティリティポールや舗装されたパスなどの記録されていない緩和の可視的な証拠にも注意してください。 そのような緩和を理解することなく、プロパティを購入して、使用、維持、および責任を競合に導くことができます。

タイトル保険

タイトル保険ポリシーには、調査が明らかになったことの問題を除いてしばしば含まれています。これは、境界の問題が閉鎖中のアンケートによって開示されていない場合、タイトルポリシーはそれをカバーすることはできません。アンケート調査を行い、タイトル保険者にそれを提供すると、所有者の広範な範囲を与える、それらの例外の除去につながる可能性があります。多くの貸し手は、この理由でALTA調査を正確に要求します。

調査結果の無視の財務的影響は重篤です。 半透明のロットと思われるプロパティは、実際にその市場価値に影響を与える0.35エーカーであるかもしれません。 誤ったフェンスは、所有者の費用で移動する必要があるかもしれません。 未記録的な緩和は、計画された追加の建設を防ぐことができます。 各ケースでは、調査レポートは、お金が変更する前に通知決定を行うために必要な情報を提供します。

認定調査士の選択

アンケートレポートの品質と信頼性は、準備するアンケート者のスキルと倫理に完全に依存します。適切な専門家を選ぶことは不可欠です。

あらゆる州では、土地の調査官は、専門技術者や調査官のためのライセンスの州板によってライセンスされなければなりません。ライセンスは、厳格な試験を通過し、長年にわたる経験を補完し、倫理のコードに付着する必要があります。 住宅所有者と買い手は、その調査員が、そのプロパティが置かれている状態にある現在のライセンスを保持していることを常に確認する必要があります。

ライセンスを超えて、同様の特性と調査の種類とアンケートの調査者の経験を検討してください。 農村の境界紛争を専門とする調査官は、都市のALTA調査を処理する人よりも異なる専門知識を持つかもしれません。 GPS、総局、および記録研究を含む、使用する機器や方法について尋ねてください。 徹底的な調査官は、サイトを訪問し、物理的な証拠を検索し、郡裁判所で歴史的記録を調べます。

リクエスト提案をする際に、被告、事前調査、既知のまたは潜在的な境界問題に関する情報を含むすべての利用可能な文書にアンケート者を提供します。 調査の種類、成果物、およびタイムラインの仕様を明記する明確な範囲と書面による契約は、両当事者が期待を合わせていることを確認するのに役立ちます。

複数の引用符を取得するのは賢明ですが、最低価格が常に最高の価値ではないことを覚えておいてください。フィールドワークをスキップするか、または研究レコードに失敗することによってコーナーをカットするアンケートは、重要な情報を省略することができます。資格のある徹底したアンケート調査員に投資すると、最終的なレポートの信頼性で配当を支払います。

不動産所有者のためのベストプラクティス

調査レポートは、積極的にではなく、積極的に使用したときに最も価値があります。 不動産所有者は、境界明快さを維持し、紛争を回避するためにいくつかのステップを取ることができます。

  • []購入前のアンケート - 古いアンケートや売り手の表現にのみ頼らないでください。 現在の調査は、あなたの投資を保護し、将来の参考のためのベースラインを提供します。
  • [] アンケートレポートをdeedにしておくと、他の重要なプロパティ文書と共に安全な場所にあるアンケートレポートを保存します。 デジタルコピーは便利ですが、署名された、元のコピーを常に保持します。
  • [] 可視マーカーの維持 - あなたの調査レポートが記念碑やマーカーを表示した場合、それらを削除または妨害しません。 彼らはあなたの境界線の物理的証拠です。
  • [] 建物やフェンシング前の調査 – 境界線の近くで任意の構造やインストールは、調査によって優先されるべきです。 後で構造を移動するよりも、紙に正確に行を見つけるのははるかに安いです。
  • ]レコードが古い場合は、アンケート更新を要求[ - 前のアンケートが存在しても、条件が変化します。 新しいフェンス、建設、または自然イベントは、風景を変更することができます。 更新されたアンケートでは、あなたの情報が現在のままであることを確認します。
  • []隣人と積極的にコミュニケーション[ - 境界問題が生じた場合は、調査レポートを穏やかに共有し、事実上共有します。 証拠が明確で客観的であるとき、ほとんどの紛争は、虚弱さなしで解決されます。

これらの慣行に従うと、プロパティ所有者は境界紛争のストレスと費用を回避するのに役立ちます。 調査報告書は単なる紙の一部です。 それは、人が作ることができる最も重要な投資の1つを保護するためのツールです。

コンテンツ

調査レポートは、不動産の世界では不可欠です。 彼らは境界を検証することにより、プロパティの閉鎖に精度をもたらします、非難を開示し、タイトル保険をサポート。 彼らは、権威のある、偏見のない証拠を提供し、境界紛争への解像度をもたらします。 あなたが家を購入しているかどうか、商業サイトを開発し、フェンスライン上の議論を並べ替えるかどうか、専門家の調査レポートは、あなたが必要とする明快さを提供します。

正確な調査は、プロパティラインに関する質問を解決するよりも多く行われます。 彼らは、プロパティの権利を保護し、近隣の関係を維持し、土地所有権の完全性を支持します。 プロパティの値が高水準で、法的基準が要求される環境では、品質調査レポートに依存することはオプションではありません。 それは不可欠です。 適切な時間に徹底的な調査に投資し、資格のある調査者と協力して、プロパティ所有者は、境界が知られている、その権利が保護され、その取引は音であることを自信を持って取得します。