ゾーニング法と土地利用計画政策の関係について

ゾーニング法と土地利用計画方針は、都市と地域の発展の対の柱です。 彼らは都市の物理的な形態を形成し、近所の性格を決定し、環境の持続可能性に対する住宅の有価性からすべての影響をします。 多くの場合、カジュアルな会話で交換可能に使用している間、これらの2つのコンセプトは、明確で独立した役割を果たしています。 土地利用計画は、コミュニティの将来のための長期的なビジョンを確立します。 成長は、保護するリソース、およびインフラストラクチャがいかに変化するかを発生する必要があります。 ゾーニング法は、既存の状況を把握し、その所有者が、最適な慣行法を把握することはできません。

ゾーニングと土地利用計画の相乗性を理解することは、プランナー、デベロッパー、選出された公式、および従事している市民にとって不可欠です。 2つの整列が行われると、開発は予測可能であり、公共投資は効率的に活用され、コミュニティはより有利になります。 彼らが同期から抜け出すと、結果は、抽出物、環境劣化、および不当な成長機会となる可能性があります。 この拡張された分析は、実際の例と政策の傾向を描き、どのようにして、コミュニティ間の接続を強化することができます。

ゾーニング法とは?

ゾーニング法は、自治体を地方自治体に区切る地方の条例です。また、各地域における許可された使用、建築寸法、開発基準を明記してください。この規制力は、地方政府に警察の権限を委任し、公衆衛生、安全、福祉を保護します。ゾーニングは、本質的に法的および拘束力があります。サイトの構築、再構築、または変更を希望するすべての所有者は、該当するゾーニングコードを遵守しなければなりません。

ゾーニングコードは、20世紀初頭からアメリカの土地使用規則の角石となっています。それらは、(住宅、商業、産業、農業)、密度(エーカー当たり最大単位)、高さ、床面積の比率(FAR)、セタバック、ロットカバレッジ、駐車場の最小値、および造園要件を使用するさまざまなパラメータの幅広い範囲に対処しています。オーバーレイゾーンは、歴史的な地区、洪水、または輸送の腐敗または都市の状況を把握するような特別な領域のための追加の層を追加します。これらの方法は、都市の建設や都市のルールを促進するか、またはその周辺に影響するかどうかを促進します。

ゾーニングの一般的なタイプ

ズームの最も基本的な分類は使用していますが、その広い傘の中には、さまざまなコミュニティの優先順位を反映している多くのサブタイプがあります。

  • [] 住宅地:[:このカテゴリは、単世帯の戸建て、アパート、町家、および多家族アパートの間で区別します。 密度制限 - 最低ロットサイズまたはエーカーごとの最大住居単位として放出される - 近所の文字を保存するために使用されます。 しかし、制限付き単家族動物園は、手頃な価格の住宅や住宅の状況を除外するためにますますます批判されています。 これらは、これらの規則を緩和することを可能にする多くの都市です。
  • []商業ゾーン:[]規制小売、オフィス、サービス事業。 サブタイプには、近所の商業(小規模店)、中央ビジネス地区(高密度混合使用)、および大型商業(大型フットプリントを備えた自動指向の小売)が含まれます。 現代の商用ゾーニングは、多くの場合、歩行者アクセスのための署名サイズや要件の制限などの視覚的なバックライトを減らすための設計基準が含まれています。
  • [産業ゾーニング:[住宅地から製造、倉庫、および物流を分離して、騒音、汚染、およびトラックのトラフィックに関連する競合を削減します。 軽工業地帯は、いくつかの商用用途を可能にするかもしれません。 重工業地帯は、すべて制限しますが、最も集中的な用途。 電子商取引の上昇は、住宅地の「Last-mile」物流センターの周りに新しいゾーニング議論をもたらしました。
  • [農村造形:[農地と農村のキャラクターを非農業開発を制限することにより、多くの場合、大小ロットサイズ(例えば、10〜40エーカー)を必要とする。 オレゴンのような州は、農村の住居を禁止する排他的な農場使用ゾーンを開拓しています。 このタイプのゾーニングは都市のスプロールからの脅威にさらされていますが、食品やオープンスペースのための重要なツールのままです。
  • [] 混合使用ゾーニング:[ 住宅、商業、時には同じ建物や地区内の産業用途の光の組み合わせを許容します。 混用ゾーニングは、新しい都市主義とスマート成長によって推進された歩行可能な都市主義に中央です。 それは、建物の増量と街路の正面を調節する形態ベースの基準を、単独で使用することよりも含んでいます。

これらの標準カテゴリに加えて、多くのコミュニティは、特別な目的のために[オーバーレイゾーン[]を採用します。 歴史的な保存オーバーレイは、指定された地区の建物のための設計レビュー要件を追加します。 フラッドプレーンオーバーレイは、洪水の対象となる領域での開発を制限します。 トランジット指向開発オーバーレイは、より高い密度とレールステーションの半マイル内の駐車を許可するかもしれません。 オーバーレイは、すべてのゾーニングコードを書き換えることなく、ターゲットポリシーの目的を有効にします。

土地利用計画方針とは?

土地利用計画は、10～20年以上にわたり、コミュニティの物理的、経済、および社会的な発展を導くための戦略を先見しています。 規制当局と即時であるゾーニングとは異なり、土地利用計画は魅力的で包括的なものです。 これらの方針を照合するための主要な車両は、]包括的な計画です。 (また、一般的な計画、マスタープラン、または都市計画とも呼ばれます)。 この委員会は、一般的に、都市の分析や公共の後に、都市の調査、都市の調査、および都市の調査、および都市の計画を採択します。

コミュニティライフのほぼすべての側面に包括的な計画が触れます:経済発展、住宅、輸送、自然資源、公共施設、公園やレクリエーション、土地の使用。その勧告は、目標、目的、行動項目を設定した人口統計的傾向、市場状況、およびコミュニティの価値観によって情報発信されます。計画には、将来の土地利用のカテゴリ(例えば、低密度住宅、混合型廊下、工業団地)および政策に関する記述を設計するマップが含まれています。例えば、土地利用面積を節約する計画は、30%または20パーセントを「都市の計画」として保存する計画を立て、または「都市を計画する」と「都市を計画する」と「都市を計画する」

重要なのは、包括的な計画は、法律ではなく、ポリシー文書です。それは直接プライベートプロパティを規制しません。代わりに、それは、ゾーニングの修正、資本改善プログラム、およびその他の実装ツールの段階を設定します。しかし、多くの場合、計画は]を通じて法的体重を運ぶ:地方のゾーニングおよびサブディビジョン規則は、包括的な計画と一致する必要があります。このDoctrineは、長期ビジョンの下での決定を防止するアービトラーや副用語を防止します。

青写真としての包括的な計画

包括的な計画は、多くの場合、成長のためのコミュニティの憲法として記述されています。 それは通常、土地の使用、輸送、住宅、経済発展、自然資源、およびコミュニティ施設に関する章を含みます。 土地利用要素は、開発の目的の将来のパターンをマップし、成長、再開発、および保全のための領域を特定します。 輸送要素は、道路、輸送、バイク、および土地利用の決定を持つ歩行者ネットワークを調整します。 住宅要素は、現在のニーズを分析し、住宅の種類と手頃な価格のレベルの範囲を提供するための政策を推薦します。

気候変動の回復や社会的資本などの新興課題に、健全なデータに基づく効果的な包括的な計画である「American Planning Association[」によると、効果的な包括的な計画は、測定可能なベンチマークを組み、さまざまな種類の気候変動の回復と社会的エクイティなどの新興課題に対応します。 計画プロセス自体は、パブリックワークショップ、オンライン調査、およびステークホルダー会議を関与させることで、コミュニティの合意と政治的支援を築きます。 堅牢な計画がなければ、ゾーニングの決定は、反応、フラグメント、および脆弱性を解除し、特別な利益をもたらすことができます。

包括的な計画の駆動体系的な変化の一例は、 2018 年に採用された ミネアポリス 2040 プラン]]です。この計画は、単一の家族だけのゾーニング都市を廃止し、すべての住宅地にデュプレックス、トリプルプレックス、および四方体を割り当てます。また、トランジットの廊下に沿って密度を高め、最小限の駐車要件を取り除きました。計画は論争されましたが、それは直接住宅の手頃な価格と、その後の計画を合わせた計画を計画しました。

ゾーニング法と土地利用計画方針の解釈

ゾーニングと土地利用計画の相互作用は、動的フィードバックループとして記述することができます。 包括的な計画は、長期ビジョンを提供します。 ゾーニングは、サイトごとにそのビジョンを実装するための主要なツールです。 計画がなければ、ゾーニングは戦略的な方向を欠くと、簡単に任意のようになります。 ゾーニングなしで、計画は、執行力のない希望リストのままです。 どちらが整列されている場合、開発は予測可能であり、競合は最小限にされ、公共の利益は最大です。

ビジョンから規制まで

計画からゾーニングへの翻訳は自動ではありません。 個々の小包に適用する方法の計画の方針とマッピングの慎重な分析が必要です。 例えば、包括的な計画は、30-60の住居単位のターゲット密度を持つ「混合使用開発」の廊下を設計することができる。 ゾーニングオーダナンスは、住宅や商業用途を可能にする地区を作成する必要があります。その密度、およびセットバック基準を確立し、その方向性を向上させるように計画する。 そのような要件を計画する。

この関係は、共生することが期待されます。コミュニティがその包括的な計画を更新するとき、それは[のゾーニング一貫性監査]を行なうべきです。この計画が歴史的構造を予約するための呼び出しが、ゾーニングは、競合が存在するかどうかを判断します。同様に、計画が緑のインフラを促進する場合、ゾーニングは大きなフロント芝生を必要とし、コードは、すべての環境計画が、計画が、すべての目標を強制的に計画する必要があり、それは、すべての目標を計画が、すべての計画が、すべての計画が、一般的な計画に従事している必要があります。

例: 手頃な住宅のプロモーション

首都圏の手頃な価格の住宅危機は、ゾーニングプランアライメントの重要な性質を示しています。都市の包括的な計画は、10年以上に10,000の手頃な価格の住宅ユニットを生産するという目標を設定することができます。これを達成するために、計画部門は、バリアを除去するゾーニングアベイメントを推薦しなければなりません。ADUsを右に、トランス近くの増加密度を可能にし、最小限の駐車場要件を排除し、最小ロットサイズを削減します。 Urban Instituteによる研究では、その都市は、その包括的な計画に一致することが、より短い計画を立てることが、より短い計画を立てることが、計画を立てることが、計画が、より短い計画を立てることが困難であると考えられています。

ポートランド、オレゴン州のケースを考えてみましょう。その2035の包括的な計画は、住宅の供給と手頃な価格を高めるためのポリシーが含まれています。 その後、この都市は、すべての住宅地帯で4つのプレックスを可能にするためのゾーニングコードを更新し、駐車場の最小限の都市を取り除き、新しい開発のための包括的ゾーニング要件を確立しました。 これらのゾーニングの変更は、規制環境がコミュニティのビジョンをサポートしていることを保証する、直接計画ポリシーに結び付けられました。 計画なしで、そのような広範なコードは、方針を改革することなく、計画を欠かせません。

歴史のコンテキストと進化

動物園と土地利用計画の間の現在の関係を理解するには、別ではなく、相互に絡み合った歴史を見る必要があります。土地利用計画の根幹は、19世紀後半の都市美的動きと20世紀初頭の都市実践的な動きにまで及ぶ、ダニエル・バーンハムのような図は、包括的な、調整された都市設計を推進しています。しかし、その後、ゾーニングは、産業都市の混沌と頻繁に不健康な状態に反応するにつれて現れました。

米国で最初の包括的なゾーニングオーディナンスが、1916年にニューヨーク市によって制定されました。このゾーニングは、Equitable Buildingが道路から光と空気を遮断するという懸念によって駆動されます。このゾーニングは、建物のバルクと使用分離を考慮に入れましたが、より広い計画にリンクされていない。次の10年間にわたって、米国商務省は、ヘルバート・フーズが主導し、2つのモデルが機能しました。 標準状態ゾーニングは、次の機能が、都市に制限されていない[F] [FLT:] [FLT] および[FLT] ] は、 [F] と [F] と [F] と [F] の計画は、 [F] と [F] と [F] と [F] と [F] と [F] の領域を計画を閉じる に制限を計画を[F] します。 [[F] と [[F] と [[F] と [[F] と [[F] と [[F] と [F] と [F] と [

中央の20世紀半ばに、ゾーニングは計画から分離され、時には除外目的のために使われていました。 大規模な一世帯のゾーニング、最小限の面積の要件、および多家族住宅上の直立禁止は、下部所得と少数の世帯を追い払うためのツールになりました。 連邦住宅局の赤字マップは、これらのパターンを強化しました。 それは、1960年代の民権運動と1968年の公正な住宅法が、連邦政府の政策の慣行に始まりました。

今日、プランナーは、拡大が禁止されていない、積極的になる必要があることを認識しています。 [Formベースのコード]は、パラダイムシフトを表しています。 代わりに、分離用途に焦点を当て、彼らは建築フォーム、増量、そして建物の関係を通りに調整します。 フォームベースのコードは、新しい都市主義とスマート成長の原則と整列し、ウォーク可能な混合使用の近所をサポートしています。 フォームベースのコード研究所は、今、このフォームを成長する計画を、より効果的に実施します。 [F]

造形と土地利用計画の交差でチャレンジ

理論的なアライメントにもかかわらず、多くのコミュニティは、ゾーニングと計画を接続する際に永続的な課題に直面しています。 これらの課題は、法的および政治的障害から社会的および環境的な結果までの範囲です。

除外 Zoning と 分離

ほとんどのコンテンツの問題の1つは、手頃な価格の住宅や特定の人口統計グループを除外するゾーニングの使用です。 大規模なシングルファミリー動物園、最小限のハウスサイズ要件、および多家族住宅上の禁止は、歴史的に経済と雑分を作成しました。 住宅と都市開発のU.S.部門(HUD)は、そのような慣行が、彼らは差別的な効果を持っているときにフェアハウジング法に違反することができることを明示的に認識しています。 意図されていない場合でも、[Farzo]は、既存の計画を廃止する必要があります。 [Fairzoezoetras]

ゾーニング剛性対. ニーズの変更

ゾニングコードは、著しく変更が困難である可能性があります。 1950年代のシングルファミリーホーム向けにゾーンされた地区は、新しいトランジットラインの近くでデナーゼ開発にとって理想的ですが、ゾーニングの修正には、公共の補聴器、環境レビュー、および政治的承認が必要です。その間、包括的な計画は、すでに高密度の領域を特定しているかもしれませんが、不活性症の遅延の実装。この不整列は、住宅のトランスフォーメーションや政府の要件に応じて、すべての都市が優先的に対応できるようにする機会を逃すことができます。

スピロールと環境への影響

従来のEuclideanゾーニングは、厳密に使用を分離する - 高密度スプロール、自動車依存性、および自然生息地の喪失に寄与する。 土地の使用方針は、密集した成長、緑のインフラ、および農地の保存を促進するが、これらの傾向を合わせることができるが、ゾーニングが整列されている場合のみ。 例えば、包括的な計画は、公園と広場の「グリーンネットワーク」と呼ぶかもしれませんが、ゾーニングコードは、特定の土地の計画や計画をクリアできる限り、または計画をクリアできる限り、特定の土地の計画を計画することができます。

気候変動とレジリエンス

海面レベルが上昇すると、野火がより頻繁になり、嵐は激しくなり、土地利用計画はハザード緩和と気候適応を組み込む必要があります。 Zoningは、洪水原発の発生を制限するための強力なツールです。構造の高度化、および野生の火災に及ぶ領域を操作する必要があります。しかし、マップの脆弱なゾーンとセットの弾性目標、およびゾーンの調整は、気候計画の包括的な計画に必要です。

政治と法律上の紛争

ゾーニングの修正と包括的な計画の更新は、多くの場合、激しい政治的競合を発生させます。 プロパティの権利擁護者は、新しい規則を反対するかもしれませんが、コミュニティグループはより制限的な基準をプッシュします。 開発者は、手頃な価格の住宅や設計レビューの要件に抵抗する場合があります。 これらの紛争は、計画プロセスをパラライズし、古い計画とゾーニングコードを導きます。 一部のコミュニティは、このようなコミュニティの利益契約または:[:]:[:]]:[:]]プロセスをビルドする前に、コラボレーションアプローチを採用しています。 [[[[FLT:]]:[:[:]]]]]:[:[:[:[:[:[:[:[:[:]]]]]]]]]]プロセスをビルド]]]]]プロセスをビルド]]]]]プロセスを構成]プロセスを構成]]]プロセスを構成する前に、または[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[[:[:[

ゾーニングと土地利用計画を一直線に並べるベストプラクティス

成功するコミュニティは、ゾーニングと計画の関係を継続的、反復的なプロセスとして扱います。次のベストプラクティスは、ゾーニングコードが効果的に包括的な計画を実行できるように役立ちます。

定期的なコード更新

ゾーニング条例は、採用された包括的な計画を反映しるために、5〜10年ごとに更新されるべきです。 多くの自治体はこの点を無視し、ポリシーと規制の間でギャップを成長させることができます。 A [ゾーニング一貫性監査[]]は、計画の推奨事項を既存のコードと体系的に比較し、不正競争をフラグを立てることができます。 たとえば、計画が特定の廊下に沿って密度を増加させるための呼び出しが、ゾーニングは、大規模なサイズを必要とする場合は、監査は、そのような監査は、そのような監査は、そのようなセクションを監査する。

フォームベースのコード

フォームベースのコードは、建物の形状、マシニング、パブリック領域を調節するだけでなく、使用を集中する代わりに、一般的なEuclideanゾーニングよりも柔軟であり、現代の包括的な計画で呼び出される混合使用、ウォーク可能な環境をサポートする。フォームベースのコードは、通常、図と画像をテキストと一緒に使用し、開発者や市民のためにより直観的に作成します。フォームベースのコードインスティテュート(スマートグロースアメリカの現在)は、実装に関するガイダンスを提供し、そのようなコミュニティのデータベースを維持しています。 たとえば、2015年のZo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo-Zo

包括的なコミュニティエンゲージメント

計画とゾーニングプロセスの両方が、堅牢なパブリック参加を必要とします。 貸し手、色、低所得の住民を含む、アンダープレゼンスグループを囲むことは、ポリシーがすべての人に役立たせるだけでなく、ボーカルプロパティ所有者に役立ちます。 参加予算、オンラインアンケート、デザインチャート、および近接協議会などのツールは、入力を拡張することができます。 シアトル市は、ゾーニングの変更が株式に影響を与えるかを評価するために、「レースと社会正当性」を使用します。 早期の計画のさまざまな範囲で、より早期の計画が低下し、近接する会議は、より多くの成果を生成することができます。

パフォーマンスベース造形

規定的なルールの代わりに、パフォーマンスベースのゾーニングは、最大の騒音レベル、不浸透性の表面比、またはトラフィック生成しきい値などの基準を設定します。これにより、計画目標を会議中にイノベーションが実現できます。例えば、パフォーマンスベースの産業ゾーンは、許可された使用をリストするのではなく、指定された環境基準を満たしている任意の使用を許可する可能性があります。このアプローチは、特に、機密生息地や住宅エリアなどの環境性能が重要である地区に役立ちます。しかし、それは継続的な監視と執行が必要です。

特別地区のオーバーレイゾーン

オーバーレイゾーンは、ベースゾーニングの上部に追加の要件を追加し、特定のプラン要素を実装するための理想的なものです。 transit指向開発オーバーレイは、最小限の駐車を放棄し、レールステーションの四半期マイル内の高さ制限を増やす可能性があります。 A [フォームベースのオーバーレイ歴史的な地区では、建築詳細を規制することができます。 オーバーレイは、最終的には、各都市の要件を見直し、新しい都市を埋め立てることを可能にするようにします。

造形と土地利用計画の未来の動向

ゾーニングと土地利用計画の関係は、人口統計、経済、環境圧力に応答して進化し続けています。この方向性にアプローチするコミュニティの動向をいくつか再構築しています。

住宅の現実性改革

多くの州は、住宅の供給と手頃な価格を向上させるために、現在、ローカルのゾーニングを優先しています。 Oregon、カリフォルニア、ワシントンは、ADUsを許可する法律を制定し、家族だけのゾーンを除去し、またはトランジット近くの日付密度を削減しました。 2019年に、Oregonは、単一の家族動物園を除去する最初の状態になりました。25,000を超える都市を要求して、二重化し、より大きな都市を4つの都市を割り当てることを可能にします。 これらの改革は、ローカルの動物園を計画を立て、より包括的な計画を計画的に反映させることができるようにします。

エクイティ・ケネトリ・プランニング

土地利用計画は、地方や経済のエクイティに関するますます中心を計画しています。エクイティの影響評価のようなツールは、ゾニングの変更が有益であるか、脆弱なコミュニティに害するかどうかをプランナーが評価するのに役立ちます。一部の都市は、手頃な価格の住宅、コミュニティの利益、および反変位対策を優先する「有利な開発」のオーバーレイで除外ゾーンを交換しています。包括的な計画自体は、エクイティ文書として再構成されており、機会に分散を削減するという明確な目標があります。 [FORATE] と[FORATE]のフレームワークは[FORATE]を実装]: [FORATE] [FOR] [F] [FORATE] [FORATE] [FORATE] [F] [FOR] [FORATEFORATEF] [FOR] [F] [F] [F] [F] [FORATEFORATEF] [F] [F] [F] [F] [FORATEF] [F] [FORATEFORF] [F] [F] [FORF] [F] [F] [F]

気候と環境正義

ゾーニングは、再生可能エネルギー、電気自動車インフラ、グリーンビルディングを推進するために活用されています。 包括的な計画は現在、気候行動目標を含むようになり、新しい開発で植林するソーラーパネル、クールルーフ、およびツリーを必要とするためにゾーニングコードが更新されます。 環境正当マッピングは、汚染によって過剰なコミュニティを識別し、ゾーニングは、これらの分野に新しい汚染施設を禁止するために使用できます。 例えば、カリフォルニアのSB 1000は、包括的な計画には、環境正当性要素が含まれていることが必要です。これにより、それは健康の決定を削減するために影響します。

デジタルツールとデータ駆動計画

地理情報システム(GIS)と都市モデリングにより、プランナーはトラフィック、学校容量、および会計への影響に関するゾーニング変化の影響をシミュレートすることができます。 シナリオ計画ツール()のような「明日」と[]]]]]は、さまざまなポリシーの組み合わせをテストするのに役立ちます。 例えば、都市は、コルドーダの増加密度の効果をモデル化し、車両の透明性や計画の調整方法が、および一般市民が、どのようにして、どのようにして、どのようにして、交通規制情報や市民が向上するかを検証することができます。

コンテンツ

ゾーニング法と土地利用計画方針は、コミュニティを形作り出すための比類のないパートナーです。土地利用計画は、持続可能な、公平で、そして、そして、その成長のための長期的なビジョンを確立します。ゾーニングは、その視野を達成するために法的枠組みを提供します。彼らが同期しているとき、開発は予測可能であり、公共投資は効率的であり、コミュニティの利益は最大化されます。しかし、みずらしさは、スプロール、分離、環境、そして、そして現実的な経済と重要な住宅のための欠落とすべき機会につながることができます。

コミュニティは、常に最新の包括的な計画を反映し、多様なステークホルダーをプロセスに取り込み、フォームベースおよびパフォーマンスベースのゾーニングなどの革新的な規制枠組みを採用するべく、継続的にそのゾーニングコードを改良しています。また、住宅の供給を拡張し、エクイティを集中し、気候変動に対処すること、そしてデジタルツールを活用することなど、国のトレンドから学びます。都市開発に関わる人にとっては、選出された公式から開発者まで、人々が参加する人にとって、ゾーニングと土地利用計画の関係を理解することは不可欠です。最善の慣行を適用することにより、そしてコミュニティが再構築できるだけでなく、コミュニティへの期待を築き、コミュニティへの期待できる限りではありません。