再ゾーニングの理解:ハイ・ステーク・ランド・ユース・チェンジ

あなたの財産をリゾーニングすることは、ランドダウンアーが作ることができる最も結果的な決定の1つです。 それはあなたが構築できるもの、土地をどのように使用することができるか、そして周囲のコミュニティが影響を受ける方法を制御する法的フレームワークを変更します。 混合型を使用して開発を建設することを目的としているかどうか、単一の家族ロットを小規模な商業空間に変換し、住宅住宅のより大きな魅力をサブ分割するか、再ゾーニングプロセスは、慎重に準備、ローカルナレッジ、および公共プロセスに従事するための意欲を必要とします。

この拡張ガイドは、予備研究とステークホルダーのエンゲージメントから最終ヒアリングとポスト承認のステップまで、あらゆる段階から再ゾーニングを横断します。 実用的なヒント、一般的な落とし穴を避けるための一般的な落とし穴、およびあなたが自信を持って官僚的な迷路をナビゲートするのを助けることができる外部リソースを見つける方法に沿って。

なぜマットレスをリゾーニング

準拠法]は都市と郊外計画のDNAです。 それらは密度、建物の高さ、定着、多くのカバレッジ、および許可された使用を予測します。 あなたの財産の現在のゾーニングがあなたのビジョンと整列しなくなったら、再ゾーニングは、その潜在的なロックを解除するための唯一の法的経路になります。 成功した再ゾーニングは、プロパティ値を大幅に増加させ、投資を引き付け、コミュニティのニーズを満たします。 一方、アプリケーションが悪い場合は、適切な時間と無駄を準備することができます。

潜水する前に、より広い状況を理解するのに役立ちます。 ゾーニングの分類は通常、住宅(R‐1、R‐2)、商業(C‐1、C‐2)、産業(I‐1、I‐2)、農業(A)、および混合‐使用(MU)などのカテゴリに分類されます。 各分類は、許可された使用と開発基準の特定のセットを運びます。 再ゾーニングは、これらのカテゴリのいずれかから別のカテゴリに移動します。例えば、農業から住宅、または商業施設、または住宅、または商業施設まで、または商業施設へ。

ステップ1: ローカルゾーニングの条例と包括的な計画の研究

[]すべての都市と郡は、計画部のウェブサイトを通じてオンラインで利用できるユニークなゾーニングコード[を持っています。 開始点は、公式のゾーニングマップを見つけて、あなたの財産の現在の指定を特定することです。 その後、ズームオーダナンスの対応セクションを読んで、使用が許可されているかを理解し、特別な例外や将来の修正を必要とする。

条例を超えて、管轄権のの包括的な計画を見直してください。(また、一般的な計画またはマスタープランと呼ばれます)。この長期文書は、成長、輸送、住宅、土地利用のためのコミュニティのビジョンを概説します。計画手数料と選出された公式は、変更状況や明確な公共の利益を実証できる限り、包括的な計画を矛盾させる可能性があります。例えば、あなたの住宅の建設計画が高騰すると、住宅の建設が高まり、住宅の建設が高くなるでしょう。

このステージの外部リソース:[

計画部門が反動を評価するために使用する特定の基準に注意してください。 一般的な基準には、周囲の使用、インフラの妥当性、学校、公園、および緊急対応などの公共サービスへの影響が含まれます。

ステップ2:あなたの望ましいゾーニングを定義し、ビジョンを使用する

現地ルールを理解したら、必要なズーム分類を正確に照合します。 正確には、「R-1(単一住宅)からC-2(周辺商業)に変化して、コーヒーショップや小規模なオフィススペースを許す」。 漠然としたアプリケーションは、明らかにするために拒否または送信されます。

条件付き使用許可[または)が計画開発地区が完全に再編成の代わりに、あなたの目標に適しているかどうかを検討してください。 一部の自治体は、特定の使用を許可する「オーバーレイ地区」を提供し、過度の領域を変更することなく。 あなたの希望する使用が現在のゾーンの外に落ちるが、強度に似ているならば、特別な免除は、再編成よりも速くて満足するかもしれません。 またはこの計画を早めに計画する。

支援する物語を作成する

再ゾーニングアプリケーションは、技術的なコンプライアンスだけでなく、あなたが言う物語で判断されます。 説明する物語を構築します。

  • 現在のズームがプロパティやコミュニティに役立たなくなった場合。[]]は、この領域は、農村から郊外にシフトし、既存の制限が拡張可能に発展している可能性があります。
  • [] 新規のズームが包括的な計画とコミュニティの目標とどのように整列するか。[ プランから特定のポリシーまたは目的を参照します。
  • ]公益:]]ジョブ作成、手頃な価格の住宅、環境の持続可能性、ウォークアビリティの改善、または公共施設の拡張。

サイトの写真を含んだ書面による正当化文書を用意します。, 人口統計データ, トラフィック調査 (必要に応じて), 近隣やビジネス協会からのサポートの手紙. 条例が要求されていない場合でも、, 強力な物語は、意思決定を揺るぐことができます-メーカー.

ステップ3:包括的なアプリケーションパッケージを用意する

再ゾーニング申請は、ほとんど単一のフォームです。次の文書を組み立てる予定です。

  • ]所有権を示すプロパティーディードまたはタイトルレポート[。
  • 法的説明] および境界調査。
  • サイトプラン]]は、提案された構造、駐車場、造園、およびセットバックを示す。
  • 周辺土地利用と動物園を示すVicinity map 。
  • [] 宣言文[]] (上記の正当)。
  • 環境評価]]または免除形式(Many の管轄区域はカリフォルニア環境品質法(CEQA)-様式の検討または等価を必要とします)。
  • 再ゾーニングが密度を増加したり、トラフィックパターンを大幅に変化させる場合、Traffic Impact study[]。
  • 申請料] - 小規模な住宅が数千に変化するから、大規模な商業プロジェクトで数千万に及ぶ費用が大きく異なります。

計画部門で提出要件をダブルチェックします。 一部の自治体は、電子投稿を受け入れます。 他の人は複数の紙セットを必要とします。 不完全なアプリケーションは、数週間かかる、または遅延します。

プロフェッショナルで働く

多くのプロパティ所有者は、アプリケーションの準備と表現のために[土地使用弁護士[または[]]]を雇います。 厳密に要求されていない間、専門家の援助は、複雑でまたは論争的な再ゾーニング要求のために強くお勧めします。 弁護士は、法的手続き、聴覚手順、および交渉戦術を理解しています。 プランナーと建築家は、多くの場合、検討中に表面に面する技術的なサイト設計の問題に対処することができます。

コストは異なりますが、典型的な再ゾーニングアプリケーションと専門手数料は、管轄区域や複雑性に応じて、5,000ドルから50,000ドル以上の範囲で設定できます。この投資を検討してください:控訴または再提出された拒否されたアプリケーションは、失われた時間と機会にはるかにかかります。

ステップ4:アプリケーションを提出する - 書類作成とタイミング

ローカル計画またはゾーニング部門に完全なアプリケーションを提出してください。ほとんどの部門は、以下の形式的なカバーレターまたはアプリケーションフォームが必要です。

  • プロパティオーナーの名前と連絡先情報。
  • 現行のズーム設計を提案。
  • リクエストの簡単な説明。
  • すべての添付ファイルのリスト。
  • 手数料の支払い。

タイミングの問題。] 多くの管轄区域は、毎月のまたは四半期の計画手数料アジェンダの提出期限を持っています。 あなたは、締切を逃すと、別の30〜60日を待つことができます。 将来の聴覚のスケジュールとあなたのカレンダーをマークするための計画部門を尋ねます。

提出後、申請が完了すると、部門が確認されます。 ] の「完了の文字」 を数週間以内に発行することができます。 承認すると、公告と聴覚プロセスが開始されます。

ステップ5:コミュニティに参加し、公共の聴覚に参加

Rezoningは公共プロセスです。ほとんどの管轄区域は特定の半径(多くの場合300〜500フィート)内のプロパティ所有者に公共通知を必要とします。そしてローカル新聞で出版物。また、提案された変更を示すあなたの財産に署名を投稿する必要があります。通知期間は、隣接者にあなたのアプリケーションを見直し、サポートや反対を整理する時間を与えます。

プレイヤー・ハーディング・アウトリーチ

隣人を満たすために公の聴覚を待つしないでください。 積極的な関与は、反対を中和し、さらには批評家を同盟国に変えることができます。 戦略は次のとおりです。

  • 近隣のミーティングやオープンハウスを宿泊施設でホスティングする。
  • フライヤーを配布したり、メーラーに提案やメリットを伝えたりするなど、
  • 地域コミュニティグループ、住宅所有者協会、またはビジネス改善地区とのミーティング。
  • 近隣の不動産所有者や事業から[]]サポートのレター[を収集します。

反対側が、敬意をもって耳を傾けます。多くの場合、懸念は、密度、トラフィック、または美的について誤解を招くものです。事実、トラフィック調査、影分析、レンダリングなどに対処するため、影響を緩和するための提案を変更することを検討してください(例えば、設定バックの増加、造園の追加、または運用時間制限)。

パブリック・補聴器

再ゾーニングアプリケーションは通常、少なくとも2つの補聴器を通過します。

  • :委員会の聴講:]]) 計画委員会は、アプリケーションをレビューし、公共のコメントを聞き、市議会または郡委員会に推薦を行います。
  • 市議会または郡庁の聴力:[は、選択された体は最終的な決定を下します。 彼らの投票は、しばしば第二の公聴によって優先されます。

聴覚では、あなたの(またはあなたの代表者)は、多くの場合、スライドデッキまたは視覚補助剤であなたのケースを提示します。 トラフィック、環境への影響、およびコミュニティの利点に関する質問に答えるために準備してください。 プレゼンテーション簡潔に(5〜10分)保ち、肯定的な結果に焦点を当てます。 公正な証言の後、手数料または評議会は、アプリケーションと投票を議論します。

成功する聴力のためのヒント:[

  • プロのドレスを着て、チェックインを早めに到着します。
  • 応募作品のコピーや資料の送付など、
  • 担当のコミッション・評議会に、その時をお迎えしていただき、ありがとうございました。
  • チャレンジした時に落ち着きを保ちましょう。物語とデータに頼りに。
  • 条件が提案される(例えば、追加の造園)、妥協するために開く場合。

ステップ6:決定、条件、およびアピール

最終的な聴覚の後、決定は通常、同じ夕方または数日以内にレンダリングされます。結果は、次のことができます。

  • 提出されたものとして承認された[
  • 条件で承認] (例えば、密度、特定のセットバック、交通緩和)。
  • 装飾された直立。[
  • ]追加の研究や情報のためのContinued(延期)。

承認された場合、ゾーニングマップを修正する公式の解像度または条例が届きます。その後、その文書を使用して、建物の許可、サブディビジョン、または他の許可を申請することができます。特定の期間(一般的に1〜2年)に追加のアプリケーションを提出しない場合、再ゾーニング承認が頻繁に期限が切れることに注意してください。

歯科を鑑賞する

アプリケーションが拒否された場合、ほとんどの管轄区域は、初期の拒否が計画委員会から来たり、州の土地利用ボードに来たりすると、市議会がしばしば増加する可能性がある。 控室は短く(通常10〜30日)、つまりすぐに行動する。 また、拒否の理由を解決した後、アプリケーションを見直し、退会することができます。 修正された提案とコミュニティサポートによる2番目の試みはしばしば成功します。

共通の課題とテーマを克服する方法

再ゾーニングは、ほとんど直線ではありません。 頻繁にハードルと戦略がそれらに対処する:

  • ] 近隣の反対:[ 注目されるように、早期のエンゲージメントと柔軟性は抵抗を減らすことができます。 反対が残っている場合は、公共の利益に焦点を当て、肯定的な影響の事実上の証拠を提示します。
  • 包括的な計画との相性:[ 再ゾーニングと「計画の修正」を参照するか、計画自体が解明すると主張する。 これは、重いリフトですが、専門家の証言で可能です。
  • 【】環境問題:]は、早期に徹底した環境レビューを実施します。主な変更には、環境影響報告(EIR)が必要になる場合があります。
  • インフラが不足している:[ 計画部と協力して、能力改善(道路の拡大、下水道のアップグレード)を識別し、それらの改善を支払い、または交渉するために準備されます。
  • 法的課題:]] 隣人または市民のグループは、訴訟を提出する可能性があります。 プロセス全体に土地の弁護士を持つことは、あなたが訴訟につながる可能性のある手続き上のエラーを回避することができます。

代替パス: フルリゾーニングが必要でないとき

すべての土地での使用変更は完全に再造を必要とします。 より速くて満足なものではないかもしれないこれらの代替メカニズムを検討してください。

  • [条件付き使用許可番号(CUP):[]]は、適切な使用を許可するが、特定の条件下で互換性があります。 CUPは通常、再ゾーニングよりも高速に処理されます。
  • Variance:]] 特定のゾーニング要件(例えば、 setback または height)のワーバー。 変化は、使用全体を変更しない、堅実なためです。
  • 計画単位開発(PUD):[ 公共施設の交換における混合使用とカスタム設計基準を可能にする大規模なプロジェクトのための柔軟なゾーニングツール。
  • []テキストの修正:[] 地図ではなく、ゾーニングの条例の文言を変更します。 これは、通常、プロパティ - 特異ではなく、より広いポリシーアクションです。

これらオプションを、リゾーニングアプリケーションにコミットする前に、コンサルタントに配布します。

ポスト承認ステップ: 再編から建設まで

再ゾーニングが公式であると、まだ作業をしている。次の手順は、以下を含む:

  • サイトマップの承認 - 詳細な建物のレイアウトと設計レビュー。
  • ビルト許可] - 構造、電気、配管、機械的許可。
  • ] 地層移動や敏感な生息地を必要とする場合、または環境許可[を格納する。
  • ]郡のレコーダーのオフィスと動物園の変更を録音します。
  • ]タイトル文書を更新し、貸し手や保険者に通知します。

移行中に計画部門に問い合わせてください。 それらはしばしば再ゾーニングから建設に移るためのチェックリストを提供できます。

最終的な思考:忍耐と準備はオフ

Rezoningは、スプリントではなくマラソンです。 プロセスは、管轄区域、論争レベル、およびワークロードに応じて、3ヶ月から2年の範囲でどこでも行くことができます。 成功への鍵は、徹底的な研究、正当化、積極的なコミュニティの関与、そしてあなたが信頼する専門チームです。

ローカルプランニング部門は、良い開発を見たい専門家がスタッフを務めていることを覚えておいてください。 パートナーとしてアプローチし、広告ではなく、それらをアプローチしてください。 関係を早期に構築し、事前申請会議を依頼し、フィードバックに開かれます。 共同アプローチは、よりスムーズな承認とより弾力のあるプロジェクト成果をもたらすことが多いです。

更に読むには、APAの土地利用と造形ページと地方政府の計画部にご相談下さい。適切な戦略により、土地利用の成功に複雑な再造を回すことができます。