ゾーニングのバリエーションを理解する

ゾーニング・ヴァリアンスは、地方のゾーニング・ボード(ZBA)または、プロパティ・オーナーがゾーニング・オーディナンスの特定の要件から逸脱することを可能にする、計画委員会によって付与される法的許可です。 変化は、法律から免除されません。 むしろ、厳密な執行が]を行なうときに、彼らは、規制の適用から救済されます。 不必要なハードシップまたは[FLT:]は、他の欠陥のある特性を要求します。

二つの種類のバリアンスがあります。

  • variances を使用する - ゾーニング地区(住宅ゾーンで小規模なビジネスを運営するなど)で許可されていない土地の使用を許可します。 これらは、一般的に、証拠のより高い負担を取得し、多くの場合、ゾーンの文字を根本的に変更するので、必要が困難です。
  • []エリア(またはバルク)バリアンス[ - setbacks、ビルの高さ、多くのカバレッジ、フロア面積比、または正面などの寸法要件からの逸脱を許可します。 これらは、プロパティがスコープに制限され、根本的な使用を変更しないため、プロパティがユニークな物理的制約を持っているときにより一般的に付与されます。

ほとんどのゾーニングコードでは、応募者が「FLT:0」であることを証明するために必要とされます。(例えば、所有者は非適合性を引き起こした方法でロットを分割しませんでした)。さらに、その脆弱性は、近所の重要な文字を変更したり、ゾーニングオーダナンスを損なう必要はありません。これらの法的基準を理解することは、いかなるアプリケーションを提出する前に不可欠です。さらに、FALT[FLT]または地方自治体の顧問[FLT]の計画]に深く適用するためには、以下の法的基準を当てはならず、 [FLT]を計画する[FLT]を計画]にしてください。

土地で動いているバリアンスが、その後の財産所有者に転送することを意味することも重要です。ただし、指定された期間(承認日から2年以内)にバランスが行わない場合は、それは崩壊する可能性があります。この有効期限のリスクは、申請者が承認された救済を一度実施するために速やかに移動しなければならないことを意味します。

ファイリングプロセス:ステップバイステップ

手続きは、正式な申請が提出される前に始まります。 成功した申請者は、計画スタッフとの予備的な研究と非公式協議に時間を投資します。 典型的なワークフローには、いくつかの異なるフェーズが含まれます。

1. 事前申請研究・相談

現地のゾーニングオフィスやプランニング部門を訪問して、ゾーニング・オーディナンス、バリアンス・アプリケーション・フォーム、および手続き上のガイドラインのコピーを入手してください。多くの管轄区域は、リクエストの可否を見直し、潜在的な問題を特定するために、 事前申請会議を奨励し、その要件を識別します。この会議中に、以下の質問をしてください。

  • 分散を必要とする特定の条例セクション。
  • 宿泊施設に影響する地区の計画またはオーバーレイ地区。
  • 一般的な審査と公聴のためのタイムライン。
  • 必要な支援書類(調査、写真、高度図、交通調査など)
  • ボードの歴史的傾向は、同様の分散要求に関するものです。

この研究段階は、あなたの管轄区域における過去の分散の決定の検討を含むべきです。ほとんどの計画部門は、事実と条件の発見を含む、事前の取締役会決定の記録を維持します。これらのレコードを研究することは、ボードが、どのようにして、どのようにして、最も重量を運ぶ証拠とどのように解釈するかについてパターンを明らかにします。さらに、ボードがボードがボードの期待と、あなたのアプリケーションへの可能性を評価可能な洞察を提供することができる前に定期的に慣行する土地の使用弁護士と話します。

2. フォーム申請書提出

アプリケーションパッケージには以下が含まれます。

  • プロパティの所有者情報、法的説明、および特定の分散(s)で [] を完了したアプリケーションフォーム[]。 救済を求めることを記述する際の正確である。 漠然とした言語は拒絶を招く。
  • [] 測量器、建築家、またはエンジニア(必要に応じて)によって用意されたサイト計画と図面[[。 これらは、明らかに既存の条件と提案された偏差、寸法、ラベル、およびスケールバーを表示する必要があります。 要求された分散が、プロパティの合理的な使用を達成するために必要な最小限であることを計画は示しなければなりません。
  • 分散が必要な理由を説明するの書き方ステートメント。 領域の分散のために、ロット(例えば、急勾配の斜面、不規則な形状、狭い前方、湿原、ロックアウトクロッピング)のユニークな物理的特性をアーティキュレーションします。 プロパティは、財務分析によってサポートされている、許可された使用の下で合理的なリターンを収めることができないことを実証します。
  • []複数の角度、地形地図、土壌レポート、隣人や専門家からの手紙、および分散が付与された領域の同等の状況の証拠などの文書[をサポート。
  • 自治体(多くの場合、200〜1,000ドル)により大きく異なる[のファイリング手数料。 一部の管轄区域は、公聴会を広告するための別の手数料も請求します。これは、合計コストに$ 100〜$ 500を加えることができます。

申請を個人またはオンラインポータル経由で送信してください。利用可能な場合。 ゾーニングスタッフは、完全性のためのパッケージを見直し、修正を要求する場合があります。 不完全なアプリケーションは、多くの場合、拒否または送信され、遅延を引き起こします。 モデルアプリケーションは、[]]のような多くの自治体のコードで見つけることができます。 ポートランドシティコード33タイトル]]。 (多くの場合、ローカル管轄区域に相談してください)。 一部の自治体は、デジタル提出を受け入れるが、ペーパーは、多くの場合、計画の形式が確認されます。

3. 公衆の聴覚を訴える

アプリケーションが完了すると、ズームボードは、通常30〜60日以内に公聴会をスケジュールします。 地方政府は、通知を投稿し、隣接するプロパティ所有者に手紙を送ります(多くの場合、200〜500フィート半径)、時には新聞で法律上の広告を公開します。 通知には、要求された変動の日付、時間、場所、および簡単な説明が含まれます。 申請者は、すべての通知が適切に送信されていることを確認する必要があります。 説明は、説明の通知や説明に署名するかどうかを記述するかどうかを通知します。 質問は、通知するかどうかを通知するかどうかを記述します。

成功のためのアプリケーションの準備

堅実な記述は、アプリケーションの中心です。これは、特定の事実であり、証拠によってサポートされなければなりません。不便またはより良いビューに対する欲求の曖昧な主張は、十分ではありません。声明は、明確で証拠が裏付けられた答えを持つ各々、次の質問に対処すべきです。

  • 一般的にゾーンに存在しないプロパティの の [ は何ですか? 例には、平均的な勾配が15%を超える多く、歴史的なサブディビジョンパターンに起因する不規則な形状、または建設可能な領域を削減する規制湿地の存在が含まれます。
  • ズームルールの厳密な適用は、所有者が財産のすべての合理的な使用を否定する方法(または重要な実用的な難しさを引き起こす)? これは、分散と厳格なコンプライアンスの下でのプロパティの開発の可能性の比較を必要とします。 setback 要件が合理的なサイズの任意の構造を禁止している場合は、堅実は明確です。
  • 要求された分散は、救済を提供するために、最小限の[[]]を]を要求するだろうか? 可能なように小さい偏差を提起する。 例えば、10フィートのセットバック削減が必要な場合は、まず8フィートの減少が不十分であることを実証し、10フィートが最も小さい作業可能な偏差である理由を説明してください。
  • なぜ、分散が近所の重要な特性を変えない、または包括的な計画を妨げるのか? これは、住宅の多様性を促進し、歴史的な構造を保存したり、場所の老化を収容したりするなどの、より広いコミュニティ目標にあなたの要求を結ぶ場所です。

複数の角度から[[[[]photographs[]]]を、 ]]]])、および[]のレターが、隣人やコミュニティグループから[[]]を割り当てます。 割当が使用変更を伴う場合、マイナスの影響を最小限に示すためにトラフィック分析またはノイズの研究を検討してください。 土地の使用は、または、多くの場合、Apartamente to the を計画するかどうかを判断します。

もう一つの効果的な戦略は、 [] の比較可能な分析[] を含むことです。類似のプロパティを同じゾーンで識別し、類似の問題に対して分散された状態を受け取りました。これは、あなたの分散を付与することは危険な優先順位を生成しないと、同様の制約を共有する他のユーザーと一貫してあなたの財産を扱います。利用可能な場合、ボードの検索のコピーを提供します。

補聴器の採用: ケースを提示する

パブリック・ヒアリングは最も高いスクライブです。通常、以下の手順を実行します。

板椅子による開口部の備考

ボードは、アプリケーションの概要を読んで、適切な通知が与えられたことを確認し、申請者に提示するように招待することができます。椅子は、時間の制限と進行の量子的性質のすべてのパーティーを思い出させるかもしれません。

応募者プレゼンテーション

あなた(またはあなたの代表者)は、多くの場合、10〜20分、一定の時間を持っています。 この時間を使用してください。

  • 責任ある財産所有者として、あなたの信頼性を確立する、自分自身と財産を紹介してください。
  • 特定の分散(s)が明確に要求され、簡潔に要求される状態。
  • ステートメント、サイトプラン、ビジュアル(ポスターボード、スライドショーなど)を使って、ハードシップを記述します。 救済を正当化するユニークな物理的制約を強調します。
  • 割当の最小限の性質を強調し、なぜより低い偏差が欠損しないのかを強調する。
  • コミュニティのサポートや近隣の会議を事前に抱きしめ、影響を緩和するために提供する任意の自主的な条件を記述します。
  • 承認申請書をクリアして、訴訟の手続きを済ませてください。

複数の回を練習し、モックオーディエンスの前に理想的に、時間制限内で収まるようにし、最も可能性が高い質問を解決します。ボードが追加のコピーを必要とする場合に、すべての材料のバックアップコピーを持参してください。

ボードの質問

役員は、質問を明らかにします。自信を持って、敬意をもって答えるために準備してください。あなたが答えを知らないならば、それはあなたが週に書面で情報を提供すると言えることは許容されます。厳しい質問を期待してください:「なぜあなたは大きなロットを購入しなかったのですか?」 「あなたは代替設計を検討したのですか?」 「この分散が拒否されている場合はどうしますか? 誠実で、尊敬される応答を守らない。

パブリックコメント

近隣、ビジネスオーナー、およびその他の利害関係者は、アプリケーションに対してまたは話すことができます。 多くの隣人がその分散を反対すると、ボードはそれを承認するのが嫌悪なかもしれません。 これは、初期のエンゲージメント(例えば、ドアをノックして、コミュニティ会議を開催し、情報的な手紙を送る)が非常に重要な理由です。 たとえば、近隣の人が駐車を心配する場合、近隣の人が、オフストリートの駐車を要求する条件を追加するためのオファーが、そのような状況を監視できるようにするかどうかを尋ねます。 そのような状況が、彼らは、このような状況を監視するかどうかを監視することができます。 または、これらの状況は、このような状況を監視することができます。

再建と審議

パブリックコメントの後、申請者はコメント期間中に発生した事実上のエラーや新しい問題に対処するための簡単な再建を許可することができます。 ボードは、その後、審議し、投票します。 審議は、即時または後で研究のために日付に表される可能性があります。 ボードテーブルが決定した場合、必要な追加情報とそれを提供するためのタイムラインについてガイダンスを依頼してください。 投票が有利である場合、ボードは、通常、事実の書面による発見を準備するために、直接スタッフを指示します。 不利な場合は、申立的な通知または通知を申し立てる可能性があります。

ボードが考慮した要因

ゾーニングボードは、準州基準を適用し、法定基準に対する証拠を量ります。特定の基準は管轄区域によって異なるが、一般的な要因は次のとおりです。

  • [ ユニークな状況 — プロパティの形状、サイズ、地理、または場所は、ゾーン内の他の部分と比較して本当に珍しいですか? ボードは、市内のあらゆるロットにではなく、あなたの特性を比較します。
  • ハードシップ対 便宜 — 希望する使用の不便や損失を超えた、否定的な結果は、? 分散は、特権を付与したり、プロパティ値を増やすことではなく、ハードシップから救済を提供することを意味します。 特性が変動なしで合理的に開発できるならば、ボードは救済を付与するようなものではありません。
  • []近所のインパクト — ヴァリアンスがトラフィック、影、プライバシー、排水、または審美的なキャラクターを変更しますか? ボードは、直接の影響(例えば、隣の日光をブロックする建物)と累積的な影響(例えば、ゾーニング基準を侵食する分散パターン)の両方を考慮するでしょう。
  • ] 包括的な計画[との一貫性 - 分散は、土地の使用、住宅、または経済発展のための計画の目標をさらに高めますか? あなたのプロジェクトは、インフィル開発や歴史的保存のような計画優先度をサポートしている場合、ボードはより有利にそれを見るかもしれません。
  • 自己創造されたハードシップ] — 所有者は、プロパティを購入した後にロットを分割することにより、または許可なく建物を建設することにより、問題(例えば、)を作成しましたか? 自己創造されたハードシップは、一般的に、分散アプリケーションに致命的であるが、一部の状態は、他の基準が満たされている限り、ハードシップが自己作成される場合でも、領域の分散を許可しています。
  • ミニマム必要な救済 — より小さい偏差が同じ目標を達成できますか? ボードは、要求された偏差のサイズをスクラッチし、それが十分な救済を提供する場合、要求よりも小さい分散を承認する可能性があります。

多くの州では、ボードは、その決定をサポートする事実の発見を記述しなければなりません。裁判所が検証の決定を徹底的に分析するために、この]を参照してください。 ゾーニングの分散に関するAmerican Bar Associationの出版物 (「事実の発見」のために)。

ボードの構成は重要である。 一部のボードは、不動産、法律、または計画の背景を持つボランティアで構成されており、他のメンバーは政治的な任命者を含む。 ボードメンバーの専門的かつ個人的な視点を理解することは、あなたのプレゼンテーションを仕立てるのを助けることができます。 例えば、エンジニアリングの背景を持つボードメンバーは、計画の背景を持つ1つは、包括的な計画の一貫性に焦点を当てている間、詳細な排水計算を認めるかもしれません。

勝つ戦略: 積極的な、専門家

承認の可能性を最大限に高めるために、次の戦術を採用します:

婚約 初期の隣人

ファイリングの前に、隣接するプロパティ所有者と会ってください。あなたの提案を説明し、懸念を聞き、合理的な変更を組み込む。隣人からの支援の請願望は、証拠の強力な部分であることができます。反対が強い場合は、要求をスケーリングするか、または自主的な条件(例えば、風景の緩衝、減らされた営業時間、嵐水管理計画)を提供するかを検討してください。あなたのアプリケーションパケットのすべてのコミュニティは、会議の日付、および参加者の懸念を含むあなたのアプリケーションパケットの努力を報告します。

エキスパートを雇う

土地利用弁護士は、ハードシップステートメントを制作し、手続きルールをナビゲートし、クロスアミン反対の証人を移動するのに役立ちます。プランナー、建築家、またはエンジニアは信頼できるサイトプランと証言を提供できます。多くのボードは、申請者の自身の声明よりも専門家の証言により多くの重量を配置します。専門家を雇う費用は、よりスムーズなプロセスと承認のより高い可能性を秘めています。専門家を選択するときは、ボードの特定の手順と有意な利点を持つ専門家が表示される前に、専門家の体験を誰かを選ぶかを選択します。

徹底した証拠を準備する

アプリケーションパケット、大規模サイト計画、および展示の複数のコピーを持参してください。ラベル付きの高品質の写真を使用してください。サイトのコンテキストのためにドローンのイメージリーを検討してください。 分散が設定された状態に関連している場合、既存の図を準備し、隣人に対して相対的な提案されたセットバックを準備します。 特に、ハードドライブがあなたの所有権を優先している場合、プロパティの開発履歴のタイムラインが含まれています。 聴衆ボード中に簡単に参照するためのタブ付きのバインダーであなたの証拠を整理します。 それらをすぐに確認できるようにしてください。

アドレス条件 自主的に

ボードは、多くの場合、動作の制限時間、スクリーニングを必要とする、または付与された分散の量を減らすなどの影響を緩和するために条件を課します。 合理的な条件を積極的に提案することにより、あなたは良い信仰を実証し、救済の範囲を制御することができます。 条件は、特定の、強制可能であり、予想される影響に比例する必要があります。 例えば、「limit Noise」への同意の代わりに、プロパティラインで測定された特定の解読限界を提案します。 Voluntary条件は、あなたが真剣にあなたが関与する人であることを真剣に受け止めているかを主張するかどうかを主張します。

ボードのタイムラインと圧力を把握

ボードは、多くの場合、法的な厳格を維持しながら、大量の症例を処理するために圧力の下で動作します。あなたのアプリケーションが複雑である場合は、主要な問題と証拠を要約する前方記憶量を提出するオファー。これは、ボードメンバーの時間を節約し、あなたの条件に関する議論を組み立てます。さらに、ボードは公平性と一貫性の出現に敏感です。あなたの空想要求が以前に付与された他の人に似ていることを実証できるならば、あなたは、あなたは非緊急の優先順位を設定するためのボードの懸念を減らす。

投稿決定: 条件、コンプライアンス、およびアピール

分散が承認されている場合、ボードは条件を含むかもしれない書面による決定を発行します。 これらの条件は合法的に結合され、正確に従わなければなりません。 例えば、分散が構築高さ10フィート増加することを可能にするが、条件は特定のタイプの屋根材を必要とします、コンプライアンスは必須です。 遵守する失敗は、実行行動につながる可能性があります。 バリアンスの罰金や再発を含みます。 決定は、それが実行されていない場合、その変動の有効期限も指定します 株式の所有者または将来の所有者との取引を保留します。

分散が拒否されている場合、通常は2つのオプションがあります。

  • Appeal - ほとんどの管轄区域は、より高いボード(例えば、市議会)または州の裁判所へのアピールを可能にします。 控訴は、短いウィンドウ(約30日)に提出され、聴覚の記録に基づいている必要があります。 あなたは、ボードがその裁量を乱用したり、法律のエラーを犯したことを示しなければなりません。 検討の基準は、ボードに非常に決定的である; 控訴は、少数のケースでのみ成功し、裁判官の成功を判断し、または訴訟を主張する。
  • ]修正に再適用 — 特定の懸念による分散を拒否した場合(例えば、困難、過度の影響、コミュニティサポートの欠如)、それらの問題やファイルを再び対処するためにアプリケーションを改訂する。 いくつかのコードは、条件が変更されていない限り再適用する前に、待機期間(例、一年)を必要とします。 ボードに直接応答する変更されたアプリケーションは、多くの場合、あなたがより多くの問題や問題が発生した理由よりも、より多くの問題が発生したことを確認し、なぜかを判断します。

法律基準が取締役会の決定に反するので、訴求する前に弁護士に相談するのは賢明です。多くの場合、改正された申請は費用対効果が高く、裁判所の控訴よりも成功のチャンスが高いです。さらに、出国が手続地(例えば、不完全な通知)に基づいていた場合、手続き上の欠陥と再適用は矯正される可能性があります。

異なるプロパティタイプのための特別な考慮事項

住宅のプロパティ

シングルファミリーホームのバリエーションのアプリケーションは、多くの場合、セットバック、高さ制限、または多くのカバレッジ制限を含みます。 一般的なシナリオには、非コンフォーメーションハウスに2番目のストーリーを追加したり、サイドのセットバックにガレージを建設したり、異常な寸法で多くの追加を組み立てたりします。 住宅の変動のために、近隣のオポジショニングは最もよくある障害です。 早期のアウトリーチと自主的な条件(例えば、造園スクリーン、下屋根)は、追加のアクセサリーを支持することができます。 DUDUSEDUSEDUSEDUCEは、追加のポリシーを強調表示することができます。

商用プロパティ

商用分散アプリケーションには、多くの場合、署名制限、駐車要件、床面積比、または使用許可を含みます。 ボードは、所有者が既存のゾーニングにビジネスモデルを適応させる可能性があるため、ハードシップ規格は一般的に商業的特性のために満足する困難です。 許可された使用の下での合理的なリターンを収めない徹底した財務分析は、重要なものです。 さらに、商用申請者は、これらはコミュニティの反対の一般的なソースであるとして、トラフィック、騒音、照明の影響に対処するために準備する必要があります。

歴史的特性

歴史的な地区に位置するプロパティは、歴史的な保存料からのレビューの追加層に直面しています。これらの領域のバリエーションには、近所のキャラクターやファブリックへの特別な感度が必要です。 申請者は、視覚的影響を最小限に抑えるソリューションを設計するために、歴史的な保存スタッフと密接に協力する必要があります。 場合によっては、歴史的な建物(例えば、解体ではなくリアディレクションを可能にする)を維持するバリアンスは、ボードから有利な治療を受けることができます。

コンテンツ

成功して、ゾーニング分散アプリケーションを獲得することは、慎重に研究、細心の注意深い文書、早期コミュニティのエンゲージメント、およびゾーニングボードの前に専門的なプレゼンテーションを必要とする多段のプロセスです。 苦労するための法的基準を理解し、堅牢なアプリケーションを準備し、近所の懸念を積極的に対処することによって、プロパティ所有者は、彼らが必要とする救済を得るためのオッズを大幅に増加させることができます。 プロセスは、時間と時折、時折満足できる一方で、よく手渡された分散要求は、単に、地元の専門家と関連性を解除するだけでなく、地域の専門家が、地域の専門家と直接意見を交換するだけでなく、地域の専門家が、地域の専門家と相談するだけでなく、あなたの地域の専門家が、あなたの意見を常に改善します。