不動産の境界争訟を理解する

不動産の境界線は、不動産の中で最も感情的に満たされた競合の中でランク付けされています。 マップまたはフェンスのラインは、隣人、遅延プロパティセールス、および高価な訴訟につながる間、数フィートオフをトリガーすることができます。 これらの紛争は、2つ以上の当事者が一方の財産が終了し、別の開始する場所を解約するときに発生する。 それらが特に困難になるのは、数十年または数年前から土地の記録が不正確な説明を使用するかもしれないことであり、記念碑は、または過去の所有者が退会または合意を解除したり、所有者が残されたり、または合意を解除したりすることができます。

境界紛争は、住宅の住宅所有者、商業財産所有者、または大規模な農業の土地所有者を含むことができます。彼らは調査が矛盾を明らかにしたときに、プロパティ販売の間に表面をすることがあります。新しい所有者は、隣人’に刻印された構造を構築した後、または単に1つの当事者が、正式にその財産ラインを確立することを決定したとき。これらの紛争を解決する法的措置は、あなたの所有権を保護し、コストの間違いを回避するために不可欠です。

境界争訟の一般的な原因

法的なプロセスを調べる前に、これらの競合が起こる理由を理解するのに役立ちます。 警戒兆候なしではほとんど現れず、根本原因を早期に認めることは、あなたの戦略を通知することができます。

曖昧なDeedの記述

古いプロパティは、変更または消えたので、長い長い長い木、岩、またはストリームなどの自然ランドマークを参照することが多いです。現代のディードでさえ、実際に境界が実行されている場所の対立解釈につながる、隕石と境界線の説明のエラーを含むことができます。場合によっては、同じ小包は、成功したディードで異なる記述され、重要なポイントであいまいなタイトルのチェーンを作成することができます。

導入と改善

フェンス、小屋、ドライブウェイ、造園、およびプロパティラインの近くに置いた他の改良は、所有者が構造が土地に交差すると主張するときに紛争を引き起こす可能性があります。 時間が経つにつれて、フェンスやヘッジは、特に両方の所有者がそのようなように多くの年のためにそれを処理した場合、非事実上の境界になることができます。 これは、有害所有権の法的教義が再生に来ることができる場所です。

調査エラー

専門の調査でさえ、エラーを含むことができます。 調査官は、法的説明を誤解したり、記念碑を見つけるのに失敗したり、古い参照ポイントに依存したりすることがあります。 同じ領域の競合の2つの異なる調査が異なる場合、ステージは、多くの場合、解決するために法的介入を必要とする紛争のために設定されています。

サブディビジョンにおける未クリアなプロパティライン

新しいサブディビジョンでは、プラットフォームと記録されたマップは明確な境界を確立する必要があります。しかし、住宅が構築され、建物をグラデーションし、ユーティリティのインストール、および造園すると、物理的なランドケープを変更することができます。ビルダーや住宅所有者がラインを検証しない場合、フェンスと構造は間違った場所に終わることができます。

初期ステップ: コミュニケーションとセルフヘルプ

ほとんどの境界線の紛争は、裁判所で始まりません。第一次および少なくとも高価なステップは、影響を受けた当事者間の直接通信です。落ち着きのある会話は、弁護士や裁判官ができないものを達成することができます。隣接関係を維持するための相互に受け入れられる解決策。

潜在的な境界問題について隣接するアプローチするときは、手元に証拠を伴います。あなたの亡くなった、既存の調査、および質問の領域の写真のコピーを持って来ます。あなたの懸念を明確に説明し、彼らの視点を尋ねます。それらは状況を明確にする文書や知識を持っているかもしれません。多くの場合、他の当事者は単に問題があることを認識しないか、相互同意によって境界を調整することに同意するかもしれません。

直接会話が問題を解決しない場合は、あなたの位置とあなたが収集した証拠を要約する正式な手紙を書くことを検討してください。記録のすべての対応のコピーを保管してください。この論文のトレイルは、紛争が調停または訴訟にエスカレートする場合に価値のある証明することができます。

メディエーションと代替争訟の解決

直接交渉が止まると、仲介は構造化されたけれども、前方より低い対比的なパスを提供します。中立サードパーティの仲介者は、双方が利益を伝え、特定し、そして決済オプションを探検するのに役立ちます。 調停は、ほとんど常により速く、公平に裁判所に行くよりもはるかに安いです。 また、両方の当事者は、多くのライン調整や相互の緩和などの判断が注文できない創造的なソリューションを制作することができます。

一部の管轄区域では、境界紛争のケースが試行する可能性がある前に仲介が必要です。 必要ない場合でも、追求する価値があります。 熟練した仲介者は、個人的な虚偽を防衛し、実用的な結果に焦点を合わせることができます。 仲介が成功すると、締約国は、新しい境界を文書化するために郡と記録することができる書面による合意に署名します。

ライセンスされた土地調査員の採用

交渉と仲介が失敗した場合、次の重要なステップは、規制された土地の調査員を雇って境界調査を実行しています。これは、住宅調査や地理調査と同じではありません。境界調査は、与えられた、記録されたプラット、および地上の物理的証拠の法的説明に基づいて、プロパティラインの正確な決定です。

境界調査に含まれるもの

調査官は、プロパティと隣接する小包のタイトルのチェーンを調査し、記録されたマップとイーサメントを調べ、鉄ピン、石のマーカー、または調査スタケなどの既存の記念碑を見つけます。 GPSと伝統的な測定ツールを使用して、調査官は、元のものが見つからない場合は、新しい記念碑でそれらをマークし、真の境界角と線を確立します。 最終的な調査プラットは、寸法、ベアリング、および任意のエンクロアシメントまたはディスクレパンとプロパティラインを示しています。

独立調査のマターがなぜ独立者調査のマター

両当事者が単一の独立した調査の費用を共有することに同意すると、結果は解像度のニュートラルスタートポイントとして機能することができます。 1つのパーティーのみが調査を委託する場合、他の人はその精度に挑戦するかもしれません。 訴訟では、裁判所はしばしば偏見のない証拠を提供する独立した調査を注文します。 あなたが交渉しているか、試験の準備をしているかどうか、プロの調査を手持ちで強化します。

証拠収集と保存

アンケート自体を超えて、関連するすべての文書を収集することは不可欠です。この証拠は、あなたの法的引数の基礎を形成し、慎重に整理する必要があります。

  • []あなたの財産および紛争に関与する隣接する小包のフィードおよびタイトルレポート[]。
  • ] 承認されたロットラインを示す記録されたプラットおよびサブディビジョンマップ]。
  • ]前回調査]]は、たとえ彼らが古いか、または競合している場合でも、領域の。
  • 異なる時間で撮影された紛争領域のグラフとビデオ、フェンス、建物、または他のマーカーを示す。
  • []郡評価者’s のオフィスから、これらは多くの場合、近似して法的拘束力のないです。
  • 隣人、元所有者、または境界履歴の知識を持っている請負業者から [ のWitness文。
  • []Correspondence[]] 相手に、メール、手紙、会話からのメモなどが含まれます。

これらの材料を組織的に整理し、複数のコピーをします。 よく準備された証拠ファイルは、あなたの弁護士があなたの場合の強さをすぐに評価し、他の側面を熱心な主張を追求することを妨げることを可能にします。

感染境界線の法的道徳を理解する

裁判所が境界紛争を解決する方法に影響を与えるいくつかの法的原則。 これらの教義を知ることは、訴訟を訴える前に、あなたの立場を評価するのに役立ちます。

悪質なポーズ

有害所有権は、別の’を占めている人を可能にします。 土地は、オープンに、継続的に、法的所有権を主張するために法的な期間の許可なしに。 要件は州によって異なるが、通常、実際の所持、敵対的な主張(所有者なしで意味する)、オープンで悪名高い使用、排他的な制御、および継続的な使用を含みます。 隣人が、必要な期間のあなたの側面に塀を維持している場合は、彼らは土地を主張することができる可能性があります。

アクイセンスによる境界

この教義の下で、両方のプロパティ所有者が長期間の境界として目に見える行を扱いた場合、その行は、与えられた記述に一致しない場合でも、法的境界になります。 必要な期間は状態によって変化し、締約国は境界線として相互に認識しなければなりません。

Estoppelによる境界

所有者が境界線について表現し、他の所有者がそれらの表現を彼らの利益に頼るならば、最初の所有者は後で別の境界を主張するからestoppedされるかもしれません。このDoctrineは不公平な驚きを防ぎ、境界合意の明快さを奨励します。

レイチェス

レイチは、その権利を主張し、防衛を阻害する遅延が不公平に予言するためにあまりにも長く待たせたと、主張をバーが主張する公平な防衛です。 境界紛争では、プロパティの所有者が長年の侵害について知っていたが、他の当事者が明らかな境界に基づいて改善をした間、そのことについて何もしなかった場合は、裁判所は、ラッチを適用することができます。

不動産弁護士に相談する場合

法的な表現なしに、いくつかの境界紛争が解決することができますが、多くの経験豊富な不動産弁護士の指導を必要とします。紛争が著しく解決しない場合は、最も早い兆候で弁護士に相談する必要があります。弁護士は、あなたの判決と調査を見直し、適用された州法に基づくあなたの主張の強さを評価し、訴訟のリスクについてあなたに助言することができます。

複雑なケースでは、有害所有権、あいまいな行為、または複数の小包を含む、弁護士は不可欠です。また、相手の相手とコミュニケーションを取り扱うことができます。’s 法的相談、感情的な摩擦を減らし、法的引数に焦点を合わせる。ほとんどの不動産弁護士は、あなたの場合を評価し、潜在的なコストとタイムラインを説明する初期相談を提供します。

訴訟の提出: 法的プロセス

裁判所の外紛争を解決するすべての努力が失敗した場合, 訴訟を提出する次のステップになります. 境界紛争のケースは、通常、静かなタイトルアクションとして民法で提出されます, 裁判所は紛争地に法的タイトルを保持しているかどうかを判断するように要求します. その他の行動の種類には、trespass, 注射, または決定的な判断が含まれます.

プリーディングステージ

平素は、プロパティを説明する苦情をファイルし、紛争の性質を説明し、主張のための法的根拠を述べます。 苦情は、境界の宣言、または反論の解除、または損害などの特定の救済を要求します。 擁護者は、回答をファイルし、これは、不当な所持や有罪による境界などの有利な防衛を含む可能性があります。

ディスカバリーステージ

発見中に、両側は情報と証拠を交換します。このフェーズには、書面の代理、文書の要求、および証人や当事者の預金が含まれます。境界線の場合、発見はしばしばタイトル、前回調査、土地使用の歴史のチェーンに焦点を当てています。調査員やタイトルの審査官を含む専門家の証人は、彼らの調査について議論することができます。

プレトライル・モーション

いずれかの当事者は、裁判なしでケースを解決するためにモーションをファイルすることができます. 要約判断のための動きは、無争事実に基づいて、片側支持をルールするように裁判所を尋ねます. 調査証拠が明確で、境界に関する本物的な紛争がない場合, 要約判断は、すぐにケースを終了することができます. しかしながら, 場合、材料の事実が競争, ケースは、試験に進みます.

トライアル

試験では、各側面は証拠と証人コールを示します。 審査員または陪審員は、調査官から証言を聞くと、遺言と火星をレビューし、写真や証人アカウントなどの腐食証拠を検討します。 境界紛争の証拠の負担は通常、証拠の優先順位であり、勝訴当事者は、そのバージョンが修正よりも有利であることを示す必要があります。

試験は、証拠の複雑さや証人の数に応じて、単一の日から数週間で持続することができます。 認定された調査官からのエキスパート証言は、裁判所が考慮する最も重要な証拠です。 方法論と調査を明らかにするよく準備された調査官は、場合の決定要因であることができます。

裁判所の命令と救済

裁判所があなたの好意で規則する場合、境界を解決し、追加の救済を含む裁量を発行します。 一般的な結果は次のとおりです。

  • []プロパティ間の真の境界線を確立する宣言的な判断[。 この判断は、将来の所有者を結合するために郡と記録することができます。
  • 反対側のパーティーを要求して、土地からエンクロアチャリング構造、フェンス、または他の改善を削除してください。 裁判所は、コンプライアンスの期限を設定し、遵守に失敗するための罰則を設定することができます。
  • 途方もない] は、その土地の紛失使用の補償、および故意の途方もない使用のための罰、補償を除去する費用を含むことができる。
  • [Attorneys’ 手数料とコスト]]悪い信仰で行動していた場合や、法令や契約が手数料シフトを可能にする場合。 多くの境界紛争のケースは、自分の手数料を負担するために各側面を必要とします、したがってあなたの状態をチェックアウト’s ルール.
  • 裁判所が定める境界に法的説明を適合させるために注文したロットライン調整。 これは、新しい調査を記録し、郡に委任する必要があります。

場合によっては、裁判所は、その所有権の利益に応じて、当事者の間で分配された収入で、等しく分割できない場合、紛争の小包の売却を注文することができます。 この結果は、住宅の境界紛争では珍しいが、商業的または農業的な設定でより一般的です。

境界争訟の費用とタイムライン

境界訴訟は、ほとんど迅速で安いです。 簡単なケースでさえ、6ヶ月から1年を投じて解決し、複雑な紛争は複数の年のために延ばすことができます。 コストは次のとおりです。

  • アトトニーフィー()] は、単純なケースから数十万ドルのコンテスト訴訟まで、数千ドルの金額から数千ドルの額までの範囲です。
  • ] エキスパートの証言で詳細な境界調査のために、$1,000〜$5,000以上のSurveyコスト[]。
  • ] プロセスコストの処理手数料 およびサービス。
  • 調査官、タイトル審査官、または試験で検証する他の専門家のための証人料金[を証明します。
  • ] 代替紛争解決を追求する場合には、通常、数千ドルに数百ドルの仲介手数料。

これらの費用を与えられた多くの財産所有者は、交渉または仲介による初期の決済が、終わりと戦うよりもはるかに経済的であることがわかります。 あなたがあなたが権利で明確に考えている場合でも、訴訟の費用と感情的な料金は、紛争の小さな部分の価値がないかもしれません。

将来の境界争訟を防止する

紛争が解決したら、再発を防ぐための積極的な措置を講じます。 裁判所の判断または、郡のレコーダーと和解協定を録音する’s 事務所では、決定された境界がタイトルのチェーンに表示されます。 あなたとあなたの隣人が境界を調整することに同意した場合、両方の締約国サインと記録したことを述べた多くのライン調整を実行します。

コーナーで鉄ピンやフェンスの投稿などの可視境界マーカーを維持し、定期的にそれらを撮影します。 プロパティラインの近くに改善を行う場合は、まず調査で境界を確認してください。 建物が後で10万の法律手数料を節約することができる前に、調査に費やした数百ドル。

不動産を購入する場合、常にクローズする前に、現在の境界調査を取得します。 多くのタイトル保険ポリシーは、購入後に生じる境界紛争を解決する費用をカバーすることができる支持としてアンケートを提供します。 競合する前に、あなたの不動産弁護士に慎重に調査を見直し、潜在的な問題を特定します。

コンテンツ

不動産の境界線は、実用的な現実と法的厳格性のバランスをとる方法的なアプローチを要求します。 必要に応じて、オープンコミュニケーションを始め、専門的調査の証拠を収集し、プロセスの初期に弁護士をコンサルティングすることで、有利な結果を得ることができる最高のチャンスを提供します。 訴訟は、最後のリゾートのままでありながら、あなたが関与する法的手順を理解し、あなたの財産の権利を効果的に保護し、費用対効果の高い間違いを回避することができます。

境界争議に直面している場合、あなたの亡くなったと既存の調査を収集し始めます。あなたの隣人に直接そして誠実に話します。問題が解決しない場合は、ライセンスされた調査に投資し、あなたの管轄区域の境界訴訟を処理する不動産弁護士に相談してください。正確な情報に費やされた時間とお金は、ほとんど常に不確実な地面にふさわしい裁判所の戦いのコストよりも少ないです。

不動産の境界と法的手続きに関する詳細情報については、 [国家プロフェッショナル調査協会]または[]American Bar Association’s 不動産、信託および不動産法のセクションを参照してください。 州固有の法的要件は、あなたの州のバー協会または地方の不動産弁護士によって見つけることができます。