タイトル検索とクリアリングのの重要性は、閉じる前に

不動産を購入する場合、閉じる前に最も重要なステップの1つは、プロパティが明確なタイトルを持っていることを保証します。タイトル検索とその後の償却のクリアリングは、法的紛争、予期しない債務、または所有権の課題を継承するバイヤーを保護します。デューデリジェンスを実行することに失敗すると、コストの高い訴訟、遅延閉鎖、または資産の損失が生じる可能性があります。例えば、前者の所有者の未払い契約債務が、あなたの権利の制限や権利の確保のために、またはそれらの権利を保護するために、数千のリスクを削減するという理由から発見される可能性があります。

タイトル検索の理解

タイトル検索は、プロパティの法的所有権を検証し、任意のクレーム、償却、欠陥を識別するための公的レコードの徹底的な検査です。このプロセスは、通常、タイトル会社、不動産弁護士、または専用のタイトル審査官によって行われます。この目標は、売り手が所有権を転送する法的権利を持っていることを確認し、不開示の利益がバイヤーの権利に影響を与える可能性があることであることを確認することです。検索はまた、任意の制限、緩和、または契約者を提示する権利を提示します。

タイトル検索中、専門家は、亡くなった、住宅ローン、裁判所の判断、税務レコード、緩和、および他の文書を見直し、数年後に元の土地の助成金に遡ります。これらは、次のような問題を探しています。

パブリックレコードのエラーや不整合
偽造署名または不正な転送
未発表の抵当や前回の融資
契約者やサプライヤーからメカニックの償却物
納税対象外税税税税税の税制
訴訟から審判の償却
プロパティの使用を制限する条件または制限(例、ユーティリティの緩和、HOA規則)
所有者の不在または以前の所有者による所有権の主張
所有権に影響を与える可能性がある破産のファイリング

プロセスは通常、プロパティの履歴の複雑さに応じて、数日かかります。場合によっては、タイトル検索は、さらなる調査を必要とする予備の問題が明らかにされることがあります。例えば、プロパティが継承された場合、未解決の不動産の問題があるかもしれません。銀行が提出した以前の所有者が、特定の債務はまだプロパティに添付される可能性があります。徹底した検索は、閉鎖前のこれらのリスクを明らかにするのに役立ちます。バイヤーは、特に1つ以上のプロパティよりも、検索結果に主張すべきです。

ライアンとその影響の一般的なタイプ

ライアンは、その資産が売却されたら、支払いを収集する権利を貸与する財産に対して法的主張です。彼らは、未払いの債務、裁判所の判決、または法的な義務から生じる。すべての償還が等しいわけではありません。一部のものは、自主的(例えば、抵当権裁)であり、他の人は不随意である(例えば、税理士)である。異なるタイプを理解することは、買い手と売り手の両方にとって不可欠です。重要な入札は、まず、あなたが最初に負うことになります。

税理士

これらは、連邦、州、または地方自治体が未払い所得税、財産税、または他の関連性のために課されます。税制償は、他のほとんどの主張を優先し、利益や罰を訴えることができます。残業が未解決なら、政府は財産を閉鎖し、債務を満たすように販売することができます。小さな無水または下水道税は、いくつかの管轄区域で税理士になることができます。買い手は常に税証明書または地方税局から検索を要求する必要があります。

メカニックのライアンス

請負業者、請負業者、または材料サプライヤーは、作業の実行やプロパティのために提供される材料のために支払われていない場合は、機械工の償却を提出することができます。これらの償却業者は、改装や建設中に一般的であり、販売を複雑にすることができます。売り手が、彼らは請負業者を支払った場合でも、支払いが適切に文書化されていないか、請負業者が請負業者に支払う失敗した場合、ライエンは残すことができます。ライエンワイバーは、これらの主張を防ぐのに不可欠です。多くの場合、機械工法は、彼らは、彼らは、作業期間が90回後に完了することができます。

モーゲージ・ライアン

これらは、買い手が住宅ローンを外したときに貸し手によって自発的に配置されます。住宅ローンが返済するまで、住宅ローンは、貸主に財産のセキュリティ上の関心を与えます。閉鎖中、売り手は、いかなる優れた住宅ローンを払い、解放しなければなりません。住宅ローン残高が販売が進むよりも大きい場合は、追加の手配は、短期販売や販売者などの現金を閉じるなどの方法で行う必要があります。常に、抵当がすぐに更新されていないことを確認してください。

審判賠償責任

裁判所が財産所有者に対する金銭的判断を発症すると、債務者は所有者の不動産に対する利息として判断を録音することができます。これらの償還は、未払いのクレジットカード債務、個人傷害訴訟、またはビジネス紛争から発生する可能性があります。彼らは判断が満たされているか、期限が切れるまで残ります(判断は更新することができます)。それが記録される郡にある債務者自身のあらゆる不動産に、債務者は、その所有者に添付されますので、売り手が複数のプロパティに影響を受ける可能性がある場合でも、すべての特性が影響を受ける可能性があります。

一般社団法人一般社団法人旅館業協会

売り手がHOAの手数料を払うことに失敗した場合、協会はライアンを提出することができます。未払いの評価は、いくつかの管轄区域で外国為替につながることができます。バイヤーは、閉塞前にHOAから未払いの金額の声明を要求する必要があります。多くの場合、エストペルの手紙と呼ばれる。売り手が追いつく場合でも、過去の金額は、正式にリリースされるまでライアンとして表示することができます。一部のHOAsは、過度な抵当権が過失するスーパープライオリティの償却物を持っている。

ライアンは、元の債務者ではない場合でも、買い手に影響を与えることができます。閉じる前に、ライアンがクリアされていない場合、買い手は明確なタイトルまたはリスクの不満を得るためにそれをオフに支払わ責任になる可能性があります。そのため、償却解像度は、閉鎖プロセスの非交渉的な部分です。

なぜ賢明な嘘をクリアする重要な理由

閉鎖前のリースをクリアすることは単なる法的正式ではありません。それは金融保護メカニズムです。ここに、ライアンクリアランスが不可欠である主な理由は次のとおりです。

所有権の問題を防ぐ

タイトルのライアンクラウドは、売り手が伝えるべき市場可能なタイトルを持っていないことを意味します。明確なタイトルなしで、買い手は合法的に完全な所有権を得ることができません。貸し手は、モーゲージの資金調達を確定するために明確なタイトルを必要とします。ライアンが遅く発見された場合、閉鎖は遅延するか、またはキャンセルされ、買い手は彼らの収入のお金や融資の約束を失う可能性があります。裁判所は、有効な移転のために削除しなければならない「タイトル上のクラウド」としてこれを参照してください。

金融責任を回避

バイヤーは、閉じるときに償還されていない債務を継承することができます。例えば、屋根の寄生者が提出した機械式は、販売後であっても、プロパティに添付することができます。買い手は、その後、ライアン、プラス潜在的な法的手数料を取除くために屋根を支払う必要があります。いくつかの状態では、税制は、プロパティで転送するので、買い手は、バック税を借りることができます。小さな未払いの水札でさえ、関心と罰則でバルーンすることができます。

法的リスクを削減

未クリアなライアンは、利害関係者や買い手から販売者(またはタイトル会社)に対して訴訟を招くことができます。タイトルの欠陥は、コストと時間のかかる静かなタイトルの行動をトリガーすることもできます。ライセンスが閉鎖する前にクリアされていることを確実にすることによって、すべての当事者は訴訟に対する暴露を減らします。さらに、買い手が後で拒否または販売したい場合は、未解決のライアンは取引をブロックすることができます。

再販売価値の保護

ライアンをつけたプロパティは売れることは困難です。将来の買い手は同じタイトルの問題に遭遇し、貸し手は優れた主張で財産を融資することを拒否するかもしれません。ライアンをクリアすると、プロパティの市場性と価値が維持されます。小さなライアンでさえ潜在的な買い手を傷つけたり、売り下で価格を上げることができます。

これらの理由から、買い手は、プロパティが自由である売り手の言葉にのみ頼るべきではありません。タイトル保険と組み合わせたプロのタイトル検索は、最高の保護を提供します。

タイトル保険の役割

タイトル保険は、検索中に発見されていないタイトルの欠陥による財務損失から買い手や貸し手を保護する方針です。 2つのタイプがあります。

レンダーのタイトル保険[ - ほとんどの抵当金の貸し手によって必要;それは融資額までの財産の貸し手の利益を保護します。このポリシーは買い手を保護するものではありません。
[]Ownerのタイトル保険[ - 任意しかし非常に推薦しました;それは閉鎖の後でタイトルの欠陥が生じたらバイヤーの所有権を保護し、法的費用をカバーします。費用は閉鎖で支払われる1回限りの報酬であり、バイヤーが財産を所有する限り方針は効果に残ります。

徹底したタイトル検索であっても、いくつかの問題は、鍛造文書、未開示の相続人、公的なレコードの間違い、または単に閉じる前に提出された償還を通る可能性があります。タイトル保険は、これらの隠されたリスクをカバーしています。たとえば、長期にわたる相続人が後で所有権を主張する場合、タイトル保険会社は、買い手が購入者のタイトルを守り、損失を支払うことになります。 ]American Land Title Associationによると、タイトル保険は、不動産取引をスムーズに行うようにするのに役立ちます。潜在的な所有者は、潜在的な権利を制限するリスクを低減します。

閉じる前にクリアなタイトルを確保する手順

買い手と売り手の両方が、きれいなタイトルを確認し、終了日の事前の問題をうまく解決するために、積極的な対策を講じることができます。次の手順は、スムーズな取引のために推奨されます。

1. 認定名会社または弁護士を雇う

経験豊富なタイトルの専門家を選択して、ライアンの解像度を調べます。それらは全国のデータベースや郡のレコードへのアクセス権を持っています。参照を依頼し、ライセンスを確認します。タイトル会社は、]のような組織を通じて評判の良いかどうかを確認してください。タイトルの試験官の全国協会]。いくつかの状態では、弁護士はタイトル検索を実行します。他の人では、タイトル会社がします。どちらの方法で、エラーやOmissionsの保険を持っていることを確認してください。

2. 予選タイトルレポートを早期に見直し

タイトル会社は、償却、緩和、制限を含むすべての例外をリストする予備的なレポート(約束)を発行します。このレポートは、購入契約が署名された直後に提供されます。買い手と売り手は、この文書を慎重に検討する必要があります。どんなライアンが現れた場合、売り手はそれらを閉鎖する前に支払いに手配しなければなりません。買い手は、意図されたプロパティの使用に影響を与える可能性のある制限のある契約(例えば、短期レンタルを禁止し、駐車制限)をチェックする必要があります。あなたが明確にすることをお勧めしません。

3. 閉店前の顕著な償却物を解決して下さい

報告書が償還を明らかにした場合、売り手は、支払いステートメントを要求するために、各利息者に連絡する必要があります。税償却のために、売り手は直接支払うか、支払い計画を交渉することができます。メカニックの償却のために、売り手は、請負業者に支払いの証明を提供し、または償還額を払う必要があるかもしれません。場合によっては、売主が債券(例えば、償還債)を投稿する場合、ライアンが解放することができます。目標は、すべての償還をし、文書の承認を解除する前に、すべての償還をする必要があります。通知書の提出書類の提出書類の提出から。

4. 契約者からライアンワイバーを入手

売り手が最近改装や建設を完了したら、彼らはすべての請負業者、請負業者、およびサプライヤーからライアンワイバーを入手する必要があります。これらのワイバーは、誰もが支払われていることを証明し、機械のライアンを後で提出しません。売り手がいっぱいに支払った場合でも、ワーバーなしで、請負業者は、まだ法定期間(作業後90日間)以内にリエンを提出することができます。一部の状態には、「条件付き」と「条件付き」免除が必要です。すべてのコピーのステージで特定のコピーを続けてください。

5. 最終タイトル検索を注文(ブランディングダウン) 終了直前

タイトル会社は、予備的なレポート以来、販売者に対して入力された新しい償還が提出されていないか、または判断を確実にするために、閉鎖直前に「ブラッシングダウン」と呼ばれる最終検索を実行します。このステップは、直前の問題をキャッチします。新しいライアンが記録された前四半期から税ライアンのように。バイヤーは、小さな未払いの水札でさえ、ライエンに変わる可能性があることを認識する必要があります。最終的な検索は通常、閉鎖の24時間以内に行われます。新しいライアンが現れた場合、彼らは、彼らが解決するまで遅れる可能性があります。

6. タイトル保険を購入し、ギャップの補償を要求する

述べたように、所有者のタイトル保険は、閉鎖後の表面に欠陥をカバーします。また、タイトルに影響を与える可能性があるアイデンティティ盗難や不正防止などの問題のカバレッジも提供しています。それは追加費用であるが、その保護は貴重です。多くの貸し手は貸し手のタイトル保険を必要とします、そして買い手は所有者のカバレッジを削減率で束ねることができます。さらに、あなたが持ち物と録音の間にファイルされたリエンについて懸念している場合は、「ギャップ」の支持を求めます - 一部の企業は、このタイトルを提供します。

これらの手順に従うことにより、買い手はタイトルの欠陥を継承するリスクを最小限に抑えることができます。売り手は、よりスムーズな閉鎖を確保し、遅延支払いや法的行動の要求を回避することによって利益を得ることができます。

避けるべき一般的な間違い

よく意図した買い手や売り手は、タイトルやライアンに関連するエラーを作ることができます。ここにいくつかの落とし穴がのための見ています。

[]タイトル検索altogetherをスキップする - 現金取引では、いくつかの買い手はお金を節約するために検索を外すかもしれません。これは非常に危険です。タイトル検索は、心の平和のための小さな価格です。
売り手の開示[のみを頼りに - 売り手は、特に古いもの、すべての償却について知らなかったかもしれません。常に専門家の検索を取得します。
[]予備レポート[]を無視する - 買い手は、慎重に約束を読み、後で彼らが嫌う制限を発見する失敗する。
] タイトル会社がすべてをキャッチすると仮定 - 最高の検索でさえ、隠されている欠陥を見逃すことができます。そのため、タイトル保険が存在します。
]直前までライアンの解像度を遅延 - 特に政府機関を伴う場合は、いくつかのライアンは、クリアに数週間かかります。初期開始。
ライアンワイバーが取得しない – 請負業者からのVerbal保証が十分ではありません。書き込みワイバーを入手してください。

これらの間違いを避けることは、数千ドルの頭痛や数え切れない頭痛を保存することができます。

ライエンが発見された場合の対処

タイトル検索がライアンを明らかにした場合、パニックしないでください。ほとんどの場合、閉じる前にリアンを解決できます。ここでは実用的なアプローチです。

[] ライアンとその量を識別する[ - タイトルレポートは詳細を提供します。それが有効であるか、または期限が切れている場合を決定します。
レンホルダー に問い合わせてください。ライアンを解放するために必要な正確な量を示すペイオフステートメントを入手してください。
]必要であれば交渉する[ - 債務が古くなったり、売主が苦労している場合には、一部の利害関係者は減少額を受理する場合があります。
アレンジ決済] – 売り手は、通常、支払いますが、売り手ができない場合は、買い手は購入価格から支払いと差し引することに同意することができます。
]レコードリリース]を入手してください。ライエンホルダーファイルは、訪問者の満足度を保証するか、または、郡のレコーダーでリリースしてください。コピーを保管してください。
[]無効の場合、 - ライエンが不正または期限切れの場合、タイトル弁護士はそれを削除するための裁判所の行動を提出することができます(タイトルを終了)。これは、遅延が必要となる可能性があります。

タイトルのプロフェッショナルなストリームでこのプロセスを著しく動作させる。

コンテンツ

閉鎖前の徹底したタイトル検索とすべての償却をクリアすることは、任意の不動産取引の不可欠な部分です。このプロセスは、購入後何年も発生する可能性のある財務損失、法的紛争、および所有権の課題から買い手を保護します。また、将来の閉鎖の土台である、資産の権利のスムーズな転送を促進します。あなたが初めての家庭所有者であるか、経験豊富な投資家であるかにかかわらず、評判の良いタイトル会社と提携し、タイトル保険を確保することは、あなたの安全に関するあらゆる問題や問題の解決に役立ちます。

タイトル保険および不動産法に関する詳しい情報は、【連邦貿易委員会からリソースを相談するか、または認定不動産弁護士と話す。 []Consumer Financial Protection Bureau]]]は、閉鎖コストと保護に関するガイダンスも提供しています。覚えておいてください:今日の明確なタイトルは、安全な所有権を意味します。