書類の署名前の審査とデューデリジェンスの重要性

なぜ細心の文書の見直しとデューデリジェンスが非交渉可能である

署名のクローズド文書は、任意の不動産取引で最終的な、結合ステップです。あなたが初めての住宅所有者であるかどうか、ベテラン投資家、または契約を確定する売り手かどうか、これらの署名は、永続的な財務と個人的な結果を持つことができる法的コミットメントを表しています。フィニッシュラインの近くの興奮は、多くの場合、締約国が書類を突くようにするが、衝動は、高価な監督につながることができます。すべての文書と規律の徹底的な見直しは、あなたの投資の決定と権利を守るものではありません。

デューデリジェンスは、明らかにタイポスのためにいくつかのページをスキャンするよりも遠くに拡張します。それは、他の当事者が行ったすべての表現が正確であることを検証することを意味し、隠されたライセンや大使館がないことを確認し、あなたが合意した用語は最終的な書類に反映されていることを保証します。このステップでスキップすると、法的および財務的なナイトマーレにお祝いされるべきものになることができます。

鍵の閉塞文書の理解

効果的に見直しができる前に、あなたが探しているものを知る必要があります。典型的なクローズパッケージには、異なる目的を提供する複数の文書が含まれています。これらのフォームとの親和性は、エラーや異常な句をすばやく見つけることができます。

購入契約およびその改正

購入契約は、価格、コントレーション、クローズデイト、およびその他の重要な条件を概説する基礎契約です。変更またはaddenda(例えば、エクステンション、修理クレジット、または資金調達の必要)は、最終クローズド文書に含めて、一致しなければなりません。決済ステートメントをクロスリファレンスして、購入契約に対するすべてのクレジット、デビット、および取引が交渉されたものの一致を確実にします。

決算説明書(開示・開示・訂正・削除)

住宅取引では、クローズディスクロージャー(CD)は、すべてのコストを-融資額、金利、閉鎖コスト、税金、保険、プリペイドアイテムを商品化します。商用または現金取引の場合、HUD-1または同様の決済ステートメントは同じ機能を果たします。貸し手手数料、タイトル保険料、記録手数料、転送税、および売り手からのクレジット。小規模な誤算でさえ、数千ドルをシフトすることができます。一般的なエラーは、不正確または非開示の金額です。元の融資手数料は、元の手数料を推定しませんでした。

法令に基づく場合の注意と信頼の拒否

購入を資金調達する場合、, あなたは、借用書を提示します - あなたの個人的な約束は、融資を返済する - そして、セキュリティ機器 (信頼や抵当権の与えられます) あなたはデフォルトで、貸し手が財産上の主張を与える. 金利のノートを見直し, 支払いスケジュール, プリペイメントペナルティ, 任意の調整可能な機能. セキュリティ機器は、正しくプロパティを説明し、あなたがデフォルトを治すために持っている任意の権利をリストしなければなりません.

委任状およびタイトル文書

売主から買い手まで所有権を譲渡する。交付者の名と金銭の名前、財産の法的説明、および亡くなったタイプ(例えば、一般保証、特別保証、または免責)を確認してください。タイトル保険ポリシーと承認は、未閉鎖のかか、旧約など、隠れた欠陥からあなたを守ります。約束されたポリシーの金額とカバレッジマッチを確認してください。

追加書類

取引によっては、アフィダビッツ(例、タイトル、占領)、エスクローの指示、プロパティ税制上合意、およびホメ所有者の協会文書に遭遇することもあります。ボイラープレートのフォームには、バインディング表現または権利の免除を含むすべてのものを読む。

デューデリジェンスへの体系的アプローチ

デューデリジェンスは、単一のイベントではなく、プロセスです。何も見落とされていないことを確認するために、異なる領域にそれを破る。

金融デューデリジェンス

決済ステートメントの検証を超えて、資金のソースと可用性を確認します。あなたが住宅ローンを使用しているならば、貸し手がクリアに発行されたことを確認し、すべての下書き条件が満たされていることを確認してください。現金買い手の場合、資金が検証されたアカウントにある証拠を得て、ワイヤーの指示が正しいことを確実に取得してください。ワイヤー詐欺は不動産の成長の脅威です。最終的な融資額と初期融資見積の金利を比較します。いかなる矛盾も説明し、修正しなければなりません。

売り手のクレジット、修理手当、または費用の譲受を見直してください。これらは、決済ステートメントに記載され、請求書または契約によって裏付けされるべきです。また、プロパティ税、HOAのデュース、および家賃(投資物件の場合)の調達を確認しています。有価なエラーは、所有していない期間に支払わままにすることができます。

法的デューデリジェンス

不動産弁護士または認定のタイトル会社にタイトル検索を実行するために関与する。タイトル検索は、ライアンス、イーサメント、コベント、およびタイトル上の任意のクラウドを明らかにします。一般的な問題には、未払いの税金、機械工の契約者からの償還、または不適切な記録された。あなたは、販売者が閉鎖前にこれらの欠陥をクリアするかどうかを要求する権利があります。タイトルの問題が遅くなる場合は、あなたの弁護士は、あなたの決議や閉会の延期の延期を交渉するのに役立ちます。

また、調査に対する財産の法的説明を見直します。最近の調査(ALTA/ACSM土地タイトル調査)は、境界線、エンクロアチャメント、および改善を示しています。決定された説明と実際のプロパティ線の間の議論は、近隣の紛争や資金調達の問題を引き起こす可能性があります。調査が、その境界線(例えば、境界線を交差するフェンスまたは駆動路)を明らかにした場合、署名する前にそれを処理する方法を決定する必要があります。

プロパティ検査デューデリジェンス

一般的に、コンピテンシー期間中にフル検査が行われる一方で、クローズステージは、合意された修理が完了したことを確認する最後のチャンスです。作業の受領、許可、および検査レポートを入手してください。売り手が屋根の漏れを修理することに同意した場合、修理がライセンス契約者によって実行され、それがコードを満たしていることを確認してください。売り手から「はい」を頼らないでください。文書化はあなたを保護します。

商業施設のために、環境報告書、コンプライアンスの手紙をゾーニング、テナントリースを確認します。不動産の使用が合法的に許可されていることを確認し、違反がないことを保証します。未解決のコード違反は、署名した日にあなたの責任になることができます。

取引を撤退する一般的な間違い

経験豊富なバイヤーや売り手もトラップに落ちることができます。ここでは、最も頻繁に下落し、それらを避ける方法があります。

]すべての手数料が最終的なと仮定します。[レンダーとタイトル会社が、最後の分の手数料または「ジャンク手数料」を追加することがあります。ローンの見積もりや引用に対するすべての手数料を比較します。開示されていないと思われる場合は、その除去または説明を依頼してください。
[]ワイヤーの指示を検証する失敗。[不動産ワイヤーの不正詐欺は、ランプントです。犯罪者はメールアカウントを介し、偽の配線の指示を送信します。不正なアカウントへの支払いを失います。知っている番号を使用して電話によるワイヤの指示は、正当なものであることを確認します。メールだけで送信された信頼の指示。
[] 宣言書に細かいプリントをオーバービュー。[] 調整可能な収支は、多くの場合、あなたの支払いを劇的に増加させることができるキャップと調整期間を持っています。事前払いの罰、レイト・フィーの句、および猶予期間をチェックしてください。一見マイナーな詳細は、融資の寿命に何千もの費用を払うことができます。
[] プロパティのタイトル保険の約束を無視します。[]] 約束は、カバレッジに対する例外をリストします。ユーティリティ企業があなたの裏庭を介して行を実行できるように緩和がある場合は、例外としてリストされます。すべての例外で快適にしてください。古い償還を払ったり、承認を受け取ったことによって削除することができます。
[ HOA文書を見直しません。[ 所有物が住宅所有者の協会にある場合、CC&Rs(契約者、条件、制限)、法律、財務諸表、および会議の分を検討する必要があります。未払い HOAのデュース、特別評価、または制限規則(例えば、レンタルなし、限られた駐車場)は、あなたの楽しみや投資に著しく影響することができます。

これらの間違いのそれぞれは、懲戒律チェックリストベースのレビューを避けることができます。過失の結果は、あなたの収入の預金を失うか、訴訟に直面しているためにマイナーな財務調整の範囲。より詳細なガイダンスについては、 []のようなリソースを参照してください。財務保護局の自家所有者リソースとノロ不動産ガイド状態] - 特定の規則。

レビューチェックリストの構築

構造化されたチェックリストは一貫性と完全性を保証します。このリストをトランザクションにカスタマイズしますが、以下の項目を最小限に含めます。

[個人情報:]] は、お名前、住所、および共同所有者の詳細は正しく綴られることを確認し、その場合、その情報が記載されたものであることを確認します。拒否またはノートのエラーは、後でタイトルの問題を作成することができます。
プロパティの説明:[]] は、指定された、アンケート、およびタイトルの約束の法的説明と小包番号を一致させます。単一の数字がオフであっても、問題を引き起こす可能性があります。
融資条件:]]] 金利、融資額、期間、月払い、エスクローの金額、および任意の調整可能なレート機能を確認します。これらがあなたの融資見積に一致した場合のみ署名します。
コストとクレジットの閉鎖:[ あなたの良い信仰の推定値または融資の見積もりと決済ステートメントを比較します。不明確な増加を争う。
修理と条件:[]]]すべての売り手が修理を完了し、文書化されていることを確認します。そうでない場合は、署名する前に、ホールドバックまたはクレジットを交渉します。
[] 待ち時間:[] 任意のコンポジションを免除した場合(インスペクション、鑑定、資金調達)、それらの保護なしで快適な進行であることを確認します。
]販売者の開示:[]]]すべてのプロパティの開示(例、リードベースの塗料、潜伏欠陥)を再び読みます。閉じると、新しい情報が出てくる場合は、多くの状態を歩く権利があります。
[ 署名と日付:[]]] のすべての当事者、ブイエ、売り手、貸し手、およびタイトル役員が正しい文書を署名し、日付を付けられたことを確認します。署名を欠落させることは、取引を無効化することができます。

あなたのデューデリジェンスにおける専門家の役割

文書を全て読み込むことができる(そして、)、専門家は隠されたリスクをキャッチする専門知識を持ってきます。

不動産弁護士

弁護士は複雑な法律の言語を解釈し、直前の変更を交渉し、州固有の要件を助言することができます。例えば、一部の州では、委任状を準備したり、閉鎖中に提示したりする必要があります。エスクローベースの状態であっても、弁護士レビューは頭痛を防ぐことができます。 American Bar Associationの不動産、信託および不動産法セクション[は、資格のある弁護士を見つけることのための良い出発点です。

タイトル会社またはエスクロー役員

タイトル会社の仕事は、明確なタイトルを確保し、閉鎖を処理することです。予備的なタイトルレポートを早期にリクエストし、任意の償却物や欠陥のためにそれを見直します。各文書と手数料を説明するためにエスクロー役員に尋ねます。彼らはまた、資金の流れを調整し、亡くなったの記録を調整することができます。

不動産代理店

あなたのエージェントは、あなたの興味を提唱するために閉鎖に提示する必要があります。彼らは手数料や手数料に矛盾し、問題が発生した場合は、クレジットを交渉するのに役立ちます。しかし、エージェントは弁護士ではないことを忘れないでください。法的アドバイスのためにそれらにのみ頼らないでください。

ベンダーまたはモーゲージブローカー

貸し手は、閉鎖前に少なくとも3営業日後に最終融資文書を提供しなければなりません。クロージングディスクを慎重に見直しるためにその時間を使用してください。 APRまたはローンの条項が期待したものと変更された場合、調査に閉鎖を遅らせる権利があります。連邦取引委員会は、あなたの保護を説明するモルトッジクローズ開示のガイドを提供します。

高速道路を歩くとき

デューデリジェンスは、契約があなたの最善の利益になくなったときを知ることを含みます。マテリアルの欠陥が発見された場合、未公開の結露、主要な構造上の問題、または不正な表現 - あなたは契約をキャンセルし、あなたの預金を回復する法的権利を持つかもしれません。ほとんどの購入契約には、特定の期間に何らかの理由でバックアップできる「デューデリジェンス」または「インスペクション」のコンフィニティブが含まれます。その期間の後であっても、売り手がコミットまたは不法的な問題が発生した場合は、通知が残らない場合があります。書面を通知する前に、または通知をキャンセルすることはできません。

結論:心の平和は、努力の価値がある

最後のテーブルは、長い旅の最終チェックポイントです。徹底した文書レビューと包括的なデューデリジェンスプロセスで時間を投資することで、あなたは財務損失、法的エンゲージ、および将来の後悔から自分自身を保護します。細かいプリント、数字の検証、およびコンサルティングの専門家を読んだ数の数時間が、頭痛の年を防ぐことができます。覚えておいてください:署名したら、取引が行われます。すべての署名があなたの通知同意を反映していることを確認してください。キーを取得するには、あなたの熱心さだけではありません。あなたの将来の自己と銀行口座に感謝します。