権利を守るために資産購入におけるデューデリジェンスの重要性

プロパティデューデリジェンスの紹介

購入物件は、最も重要な金融コミットメントの1つですこれまでに作られたほとんどの人、そしてプロセスは、単に望ましい場所を見つけることと価格の合意にはるかに多く関与しています。適切な調査なしに、買い手は購入価格をはるかに超える責任を明らかにすることができます。不動産取引を確定する前に徹底的なデューデリジェンスを実施することは、あなたの所有権の権利を保護する唯一の信頼できる方法であり、法的エンタリングを避け、あなたの投資が健全なことを確実にする。この記事では、すべての重要な調査結果から、すべての重要な調査結果を得るために、すべての重要なガイドを提供します。

プロパティ購入のデューデリジェンスとは何ですか?

デューデリジェンスは、購入が完了する前に、プロパティに関連するすべての材料の事実の系統的調査と検証です。買い手が不動産の法的状態、物理的状態、財務状態、および適用規則の順守を確認できるリスク管理プロセスです。目標は、プロパティの値、ユーザビリティ、または完全な所有権を楽しむことができる問題を発見することです。購入契約が署名された後、通常デューデリジェンスが起こりますが、取引が終了する前に、一般的に、どのような状況が確認または条件を満たしているかを把握することです。

このプロセスはオプションではありません。レンダーは通常、特定のデューデリジェンスステップを必要とし、現金の買い手でさえ完全な調査を主張すべきです。それなしで、買い手は、隠された欠陥、未解決の法的クレーム、または重要な財務損失または財産自体の損失につながる可能性のある規制違反で財産を購入するリスクを負います。

デューデリジェンスをスキップする法的影響

適切なデューデリジェンスを実施できなかったことは、厳しい法的結果をもたらす可能性があります。このステップをスキップするバイヤーは、非支払能力の税、住宅所有者の協会料、または契約者によって配置された機械的ラインスについて責任を負います。場合によっては、土地の使用方法制限を解除する、または悪化させる、売り手が実際に所有権を譲渡する完全な法的権限を持っていないことを意味します。

不十分なデューデリジェンスから生じる法的紛争は一般的です。これらは、隣人との境界紛争、タイトルの妥当性への課題、または前の所有者または債務者からの請求を含むことができます。そのような紛争は、費用対効果が高く、販売を遅らせるか、または閉鎖から防止することができます。多くの管轄区域では、法的原則]]キャヴェートエンター(バイヤーのベッカー)は、一般的に、欠陥のない購入を判断することができない問題に、法的問題を発見する可能性がある。

デューデリジェンスの主な側面

有効なデューデリジェンスは、プロパティの複数の次元をカバーしています。各領域は、特定のタイプのリスクを扱い、単一の側面が見落とすべきではありません。次のセクションでは、徹底した調査の最も重要なコンポーネントを詳しく説明します。

タイトル検索と所有権検証

タイトル検索は、プロパティデューデリジェンスの基礎です。このプロセスは、現在の法的所有者を検証し、所有権のチェーンを追跡し、タイトルに影響を与える可能性がある任意の範囲、償却、クレーム、欠陥を特定するためのパブリックレコードを調べることを含みます。タイトル検索中に発見された一般的な問題は、未払いの抵当、税金償却、判断、機械的ライアン、使いやすさ、制限を含みます。

バイヤーは、評判の良いタイトル会社からタイトル検索を注文するか、結果を確認できる不動産弁護士と仕事をする必要があります。タイトル検索は、タイトルの条件を概説する予備的なタイトルレポートを生成します。見つかった問題は、通常、欠陥をクリアするか、またはバイヤーによって、決定書に従うことによって、閉じる前に解決する必要があります。タイトル保険を購入することは強くお勧めします。所有者のタイトルポリシーは、検索結果のエラーを含む未確認のタイトル欠陥から損失からあなたを守る必要があります。

プロパティの検査と物理的評価

専門のプロパティ検査は、建物とそのシステムの物理的状態を評価します。認定検査官は、屋根、基礎、電気システム、配管、加熱および空気調節、断熱、窓、および構造部品を調べます。検査報告書は、既存の欠陥、潜在的な問題領域、および必要な修理またはメンテナンスを特定します。

プロパティの種類や場所に応じて、専門的検査も必要である場合があります。これらには、害虫検査、金型評価、ラドン検査、古い家のための鉛塗料検査、地震による地震による地震評価が含まれます。商業用特性のために、環境サイトの評価は、土壌や地下水汚染をチェックするためにしばしば必要です。検査のコストは、閉鎖後の主要な欠陥を発見するコストと比較して控えめです。バイヤーは、常に質問に検査条件に出席し、最初に最初に質問をする必要があります。

ゾーニング、土地利用、規制遵守

ゾーニング法は、住宅、商業、産業、または混合目的のために使用できるかを含む、プロパティが使用できる方法を調整します。バイヤーは、プロパティの現在の使用がローカルのゾーニング条例に従うべきであり、意図した将来の使用が許可されていることを検証しなければなりません。これは、ビジネスを運営する予定のバイヤーにとって特に重要です。建物を拡大するか、または土地を分割します。

ゾーニングを超えて、プロパティは、建物のコード、火災安全規則、環境法、および歴史的保存制限を遵守する必要があります。非コンプライアンスは、罰金、注文を中止し、または無許可の改善を行わないための要件を生じる可能性があります。バイヤーは、過去の改装のために許可が得られることを確認するために、ローカル計画および建物部門をチェックし、プロパティは、コード違反を保留する対象ではありません。不動産弁護士または土地使用コンサルタントと協力して、複雑な規制問題を回避することができます。

法的文書レビュー

すべてのプロパティ取引には、相当数の法的文書が含まれます。買い手は、購入契約、売り手の開示、財産の拒否、アンケート、および既存のリースまたは契約を慎重に検討しなければなりません。購入契約は、購入価格、終了日、取引状況、および売り手が行ったいかなる表明または保証を明らかにする必要があります。

売主の開示形態は管轄区域によって変わりますが、通常、売主が既知の欠陥、過去の修理、およびその特性について他の材料の事実を明らかにするために必要です。これらの開示は独立した点検のための代りではありませんが、それらは重要なベースライン情報を提供します。買い手は、特に住宅所有者協会のマンションや特性のために、プロパティに適用される任意の契約者、条件、および制限(CC&Rs)を見直しるべきです。 CC&Rは、外部の修正、ペットの制限、その他のプロパティの使用に関する規則を課すことができます。

財務チェックと優れた債務

金融デューデリジェンスは、購入後に責任を負うことができる優れた債務や義務の財産が無料であることを保証します。これには、すべての財産税が支払われていることを確認すること、それは非納税法案がないこと、および自治体または家庭所有者協会が関連する特別な評価が現在のものであることが含まれます。

所得の産生物件については、買い手は家賃ロール、リース、保証金、および運用費用の記録を見直しるべきです。不動産の所得と費用の確認は、請求価格が正当化され、未開示の財務義務がないことを確認するのに役立ちます。優れた抵当性またはその他の償還のレビューも不可欠です。あなた自身の資金調達を取得する場合でも、既存の抵当は閉鎖時に支払われる必要があります。タイトルはすべて、あなたの会社が注文するかどうかを確認する必要があります。

デューデリジェンスの追加層

上記のコアの側面を超えて、プロパティタイプ、場所、および目的の用途に応じて、いくつかの追加の領域が調査を必要とする場合があります。これらの層は、デューデリジェンスプロセスに深さを追加し、より少ない明らかなリスクを明らかにするのに役立ちます。

調査・境界検証

プロパティ調査は、境界線、緩和、配置、および改善の場所を特定する土地の専門の測定です。調査は、プロパティの物理的境界線が与えられた法的説明に一致することを確認するために不可欠です。境界紛争は、隣人間の訴訟の一般的なソースであり、調査は、これらの競合を明らかにプロパティラインを確立することによって防ぐことができます。

調査はまた、フェンス、ドライブウェイ、または建物などの構造が隣接するプロパティや公共の権利に接するかどうかを明らかにします。導入が生じた場合は、買い手は、売主がそれらを解決するか、開示された問題でプロパティを受け入れるかどうかを決定する必要があります。入札は通常、資金調達の条件として調査を必要とし、タイトル保険会社は、現在の調査が利用可能な場合、頻繁に増加したカバレッジを提供します。

環境アセスメント

環境デューデリジェンスは、商業および産業的特性のために特に、ますます重要になっています。フェーズI環境サイトの評価は、過去または現在のプロパティの使用から潜在的な汚染を特定するために行われます。評価には、所有者や占有者との歴史的記録、サイトの検査、インタビューのレビューが含まれています。フェーズI評価が潜在的な汚染を明らかにした場合、フェーズIIは、関与する土壌、地下水、または建築材料試験に関与する評価が必要な場合があります。

汚染は深刻な健康リスクをポーズし、膨大なクリーンアップの能力を生むことができます。米国では、包括的な環境対応、補償、および責任法(CERCLA)は、汚染を引き起こしたかどうかに関係なく、清掃費用の責任を担うプロパティ所有者を保持することができます。バイヤーは、地下貯槽、アスベスト、鉛塗料、およびその他の有害物質の存在を認識する必要があります。住宅のプロパティには、ラドンガスや汚染されたサイトへの近接などの環境上の懸念が考えられます。

消去、方法の権利、制限

イースメントは、アクセス、ユーティリティライン、排水、または保存などの特定の目的のために、あなたの財産の一部を使用する権利を他の人に付与します。イースメントは、インフラストラクチャに必要な一般的であり、多くの場合、土地の使用方法制限や、プロパティ値に影響を与える可能性があります。バイヤーは、すべての記録されたイースメントを見直し、それらがその使用と互換性があることを確認する必要があります。

方法の権利は緩和に似ていますが、通常、別の土地を渡す権利を含みます。制限、保存の緩和や歴史的な保存契約などの制限、永久にプロパティの開発や変更を制限することができます。購入前に、これらの制限を理解することは、終了後に驚きを避けるために不可欠です。あなたのタイトルレポートは、記録された楽観と制限をリストしますが、アンケートは、自分の場所の物理的確認を提供します。

リースとテナンシーのレビュー

現在テナントが占領している物件を購入する場合、既存のすべてのリースを詳細に確認する必要があります。リースは、プロパティと新しい所有者として譲渡し、関連するすべての権利と義務を持つ家主になります。リース条件、レンタル額、保証金、有効期限、および更新オプションまたはリース料の条項を確認します。

テナントのestoppel証明書は、各テナントの現在のステータスを確認するのに一般的に使用されます。これらの文書は、テナントによって署名され、リース条件を検証し、家賃が現在のものであり、紛争やデフォルトがないことを確認します。リースの見直しは、資産の所得の流れを理解し、投資に対するリターンに影響を与える可能性のある市場価格の下にあるリースを特定するのに役立ちます。商業テナントのプロパティについては、メンテナンス責任、一般的なエリアの費用、および保険要件に関する規定リースを確認してください。

なぜデューデリジェンスが重要であるのか

デューデリジェンスの重要性は、過度にはなりません。これは、不動産取引におけるリスクを特定し、軽減するための主要なメカニズムです。それなしで、買い手は基本的に、売り手の表現と独自の限られた観察にのみ、プロパティブラインドを購入しています。不十分なデューデリジェンスの結果は、予期しない修理費用、法的紛争、意図どおりに資産を使用することができない、および重要な財務損失を含むことができます。

デューデリジェンスは交渉にも活用しています。検査やタイトル検索が問題の場合には、買い手は、売り手が修理を行い、購入価格を削減したり、クレジットを閉鎖で提供したりすることを要求することができます。場合によっては、買い手は問題があまりにも厳しい場合は、完全に取引から離れて歩くことを選ぶかもしれません。購入契約の一貫性期間は、買い手が罰することなくデューデリジェンスを実行することを可能にするように特別に設計されています。この時間を使用して、あなたの預金を保護し、あなたに通知された決定を通知するために必要な情報を与えることができます。

さらに、デューデリジェンスは、資金調達プロセスをサポートしています。レンダーは、プロパティが不測であることを証明し、明確なタイトルを持っており、最小限のプロパティ基準を満たしています。満足の鑑定、検査、およびタイトルレポートがなければ、資金調達は拒否される可能性があります。あなたが現金を払っている場合でも、デューデリジェンスは、必要に応じて将来に再売または償還することができる健全な投資をすることを保証します。

徹底したデューデリジェンスを発揮するステップ

徹底したデューデリジェンスを実施するには、体系的なアプローチと期限への注意が必要です。次のステップは、プロセスを効果的に完了するための実用的なフレームワークを提供します。

[] 認定不動産弁護士または経験豊富なエージェントを擁する。 [[]] 法的および取引の専門家は、プロセス、レビュー文書、および潜在的な問題を把握することができます。彼らの専門知識は、特に初めてのバイヤーや複雑な取引のために有利です。
[ 評判の良いタイトル会社からタイトル検索を注文します。[]] 予選レポートを慎重に見直し、弁護士に例外や大使館を説明してください。終了前にすべてのタイトルの問題を解決します。
[] 包括的なプロパティー検査をスケジュールします。[ 購入しているプロパティの種類の経験を持つライセンス検査器を使用してください。プロパティの年齢、場所、または条件で保証されている場合、追加の専門検査を検討してください。
[] ズーム、土地利用、ビルコードの遵守を確認します。[[]] 許可の確認、違反の確認、および使用目的の許可の確認のためのローカル計画およびビル部門に連絡します。
[]すべての法的文書を徹底的に見直します。[[購入契約、販売者開示、CC&R、リース、その他の契約をお読みください。あなたが理解していないものについての質問をしてください。
財務立位を確認します。[]]]は、そのプロパティ税、ユーティリティ、および評価が支払われていることを確認します。所得のプロパティについては、家賃ロールと運用声明を見直します。
]現在のアンケートを省略します。[] 境界、緩和、および参照に関する決定的な情報を提供します。
環境のデューデリジェンスを必要に応じて実行します。[] 商業用プロパティに対するフェーズI評価を注文するか、汚染を疑う理由がある場合。
保険の要件を見直します。]]は、住宅所有者または商業財産の保険に資格を付与し、必要な範囲を理解していることを確認してください。
ドキュメントのすべて。]]は、あなたのデューデリジェンスに関連するすべてのレポート、対応、および文書のコピーを保管します。このレコードは、後で議論する場合に重要です。

デューデリジェンスのための専門職を促す

不動産取引の複雑性は、特定のデューデリジェンスタスクを独立して実行することが可能であるが、ほとんどのバイヤーにとっては、専門家の援助が不可欠である。不動産弁護士は、法的ガイダンス、レビュー文書を提供し、タイトルの問題を処理する。認定不動産エージェントは、検査官、請負業者、およびその他のサービスプロバイダを推薦することができます。タイトル会社は、タイトル検索を管理し、タイトル保険を提供します。ライセンスされた検査官とエンジニアは、プロパティの物理的条件を評価します。各専門家は、重要な問題を見落とすリスクを減らすために専門的知識をもたらします。

従事者の専門家の費用は、プロパティの総投資の小さな割合です。見逃された欠陥やタイトルの問題の潜在的な財務および法的結果を考えると、デューデリジェンスの費用は、任意の不動産取引で最も正当なコストのことです。バイヤーは、彼らが雇用する専門家の資格と評判を常に確認する必要があります、ライセンス、認定、および参照をチェックします。

一般的なデューデリジェンス・ピッ滝を避ける

経験豊富なバイヤーもデューデリジェンスプロセス中に間違いを犯すことができます。次の落とし穴は最も一般的であり、慎重な計画を回避することができます。

プロセスを廃止する。[] デューデリジェンスは時間を必要とします。売り手やエージェントからの圧力が重要なステップをスキップしたり、検査期間を短縮したりすることはできません。購入契約に十分な時間を構築してください。
売主の開示にのみ、再編する。[] 売主は、すべての欠陥について知らなかったり、意図的に問題を隠す可能性があります。常に独立した検査とタイトル検索で開示を確認してください。
アンケートを無視します。[] 多くのバイヤーは、調査をスキップしてお金を節約しますが、境界紛争やエンカレーションは非常に高価です。調査は価値のある投資です。
環境リスクを調べる。[]でさえ、住宅のプロパティは、環境問題を持つことができます。ラドン、鉛の塗料、アスベストス、および近くの汚染源をチェックしてください。
[ CC&Rs と HOA の文書を見直しることに失敗しました。[[]]) 住宅所有者協会規則は、プロパティの使用を制限することができます。これらの文書をレビューしていないバイヤーは、計画に反する終了後に制限を発見する可能性があります。
[ 許可と承認を検証しない。[ 未許可のリフォームは、保険、融資、再販売の問題を引き起こす可能性があります。すべての作業が適切に許可され、検査されたことを確認してください。
[財産の履歴を無視します。[]過去の調査、以前の所有者、およびその財産に影響を与える可能性のある紛争、保険請求、または自然災害の任意の歴史。

コンテンツ

デューデリジェンスは、成功した資産の購入の礎です。買い手が自信に不確実性から移るプロセスであり、健全な投資決定を行うために必要な情報に武装しています。タイトル検索とプロパティの検査から環境評価やリースレビューに至るまで、デューデリジェンスのすべての側面は、プロパティとそのリスクの包括的な理解に貢献します。デューデリジェンスに投資される時間、労力、およびお金は、法律上の紛争に対して提供される保護にはるかに優れている、あなたの損失や、あなたの損失の損失、あなたの損失や、あなたの価値の損失を予期しない問題に役立ちます。

自宅、投資財産、または商業不動産を購入しているかどうか、それが値する真剣さにデューデリジェンスにアプローチします。資格のある専門家を関与し、体系的なプロセスに従い、速度の徹底を犠牲にしません。そうすることで、あなたは買い手としてのあなたの権利を保護し、安全でやりがいのある財産所有権の経験のための基盤を築くことができます。