小規模事業所戦略におけるゾーニングの影響

ゾーニングコードには、通常、ゾーニングマップ(管轄区域を区切る)、条例のテキスト(許可された使用、寸法基準、および手続き規則を指定する)、および公式のゾーニングボードまたは通訳および例外を付与する委託計画が含まれます。例えば、「C-1」(ローカルコマーシャル)地区は、ベーカリーが重い製造工場ではなく、「R-3」(複数の住宅ゾーン)は、特定の要件を満たすが、特定の平方または特定の平方フィートを制限する場合があります。

これらのレイヤーを理解することは、あなたが表示することができる表記の種類に占有証明書を得るために能力からすべてのものに影響を与えるので、中小企業の所有者にとって不可欠です。意図した使用を禁止するゾーンに不当に見つけた事業は、罰金、強制的な移転、または長持ちし、高価な再ゾーニングプロセスに直面している可能性があります。

直接的影響を受ける場所戦略をゾーニングする方法

中小企業の所有者にとって、ゾーニング法は、機会を開くか、重要な制限を課すことができます。リースまたは購入財産を署名する前にゾーニング研究を含む徹底的なデューデリジェンスプロセスは、高価な間違いを防ぐことができます。多くの起業家はゾーニングを見下ろすと、代わりに家賃、トラフィックカウント、または人口統計データだけに焦点を当てています。その監督は致命的であることができます。

造形の機会

• []高トラフィックの商業エリアへのアクセスで、視認性が向上しました。[]適切にゾーンされた商業地区は、小売活動に集中し、ビジネスが足のトラフィックを引き付け、共有された顧客プールから利益を得るのが容易です。例えば、小売のためのダウンタウンのショッピングコリダは、実際にウォークイン取引を奨励する駐車場に制限があります。
• []ビジネスコミュニティに参加する機会。[]]]多くの自治体は、税務信用、許可料の減少、またはマーケティングサポートを提供する「ビジネス改善区」(BID)または「エンタープライズゾーン」を設計しています。 このようなゾーンでは、オーバーヘッドを削減し、ネットワーク機会を提供できます。
• []指定された活性化領域におけるインセンティブまたは助成金に対する優先順位。[] 多くの場合、ゾーニングオーバーレイを使用して、過小評価された地域における開発を奨励します。例えば、オポチュニティゾーンで開く小規模なビジネスは、連邦法に基づく資本利益税控除のために修飾することができます。

ゾーニングによるチャレンジ

• [] 特定の領域におけるビジネスタイプの制限。[[]] 専門事務所のみを可能にするゾーンでは、レストランが禁止される。同様に、サロンなどのパーソナルサービス事業は特定の商業地区に限定される可能性があります。
• []表記、表記サイズ、操作時間に関する制限。[])。使用が許されている場合でも、市町村のコードは、標識のサイズと照明、操作の曲線時間、またはオフストリートパーキングを必要とする場合があります。 5時開いたいコーヒーショップは、そのゾーンが7時前に商業活動を禁止しているかもしれません。
• 再ゾーニングまたはバリアンスのための重要な必要性, 時間のかかると費用がかかることができます.]] 分散を取得することができます数ヶ月かかる, 公共の補聴器を必要とします, 法的およびアプリケーション手数料で数千ドルの費用. 一部の自治体は、承認不確実性を作る厳格な “事実の発見” を課します.

これらの課題を挙げると、中小企業の所有者は、場所を選択する前に、現地のゾーニング法を慎重に調査しなければなりません。都市計画事務所やゾーニングの専門家と相談して、複雑な規制をナビゲートし、適切なサイトを見つけることができます。多くの都市は、計画部を訪問する前に、予備チェックを可能にするオンライン動物園マップとGISツールを提供しています。

中小企業に影響するゾーニング分類の種類

ゾーニング地区は管轄区域によって変わりますが、以下のカテゴリーは、中小企業の所有者に一般的に遭遇しています。

住宅ゾーン(R-1、R-2、R-3など)

住宅ゾーンは、一般的に特定のホームベースの企業を除いて、商業活動を禁止します。 現代の「ホーム職業」条例は、小規模な操作(例えば、フリーランスライティング、コンサルティング、またはオンライン小売)が許可されるが、顧客の訪問、従業員がオフサイト、および兆候を制限する。 たとえば、ホームベースのベーカリーは、特定の項目の数よりも少ない生成し、別の入り口を持っている場合にのみ許可されることがあります。 これらの規則を無視すると、停止およびdesist注文につながることができます。

商業地帯(C-1、C-2、CBD、等)

これらは小売、レストラン、サービスのための最も一般的な場所です。 商業地帯内で、多くの場合、サブカテゴリがあります。 [

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  混合使用ゾーン(MU、MX、PUDなど)

  混在する動物園は、住宅や商業用途を組み合わせ、例えば地上階のコーヒーショップの上のアパートメントなど、同じ建物で頻繁に利用します。これらのゾーンは、ビルトインの顧客を提供するため、小規模な企業にとって理想的です。ただし、混合使用規則は、住民を保護するために騒音や匂い制御を課す可能性があります。

  工業地帯(I-1、I-2、M-1、等)

  軽工業地帯は、自動車修理などの製造、倉庫、およびサービス業を認めています。重工業地帯は通常、より大きな操作のために予約されています。小型メーカーやメーカーは、限られた排出と騒音でワークショップを可能にする「軽工業」の指定を探すべきです。

  特別な目的のオーバーレイゾーン

  オーバーレイゾーンは、ベース地区の上部に追加の要件を追加します。例には、歴史的な地区(外部の変更を制限する)、フラッドプレーンオーバーレイ(関連証明書を必要とする)、またはダウンタウンの設計オーバーレイ(建築材料を指示する)が含まれます。歴史的な地区の小規模なビジネスは、新しい兆候をインストールする前に、保存ボードから承認を必要とする場合があります。

  中小企業立地選定戦略的ステップ

  障壁から有利にズームを向けるために、小規模なビジネスオーナーは、サイト選択中に体系的なプロセスに従う必要があります。

  1. 利用クラスを定義する

  プロパティを見る前に、まず第一次事業の活動を明らかに定義します。小売販売、パーソナルサービス、食品の準備、製造、または専門事務所ですか?ローカルのゾーニングコードが使用しているかを調べてください。一部のコードでは、「レストラン、テイクアウトのみ」などの特定の用語を「レストラン、座談会」と組み合わせています。ミス分類は、許可の拒否につながることができます。

  2. オンライン ゾーニング マップを使用する

  ほとんどの自治体は、任意のアドレスのゾーニング地区を示すインタラクティブなGISマップを提供します。 これらのツールを使用して、潜在的なプロパティの短いリストを作成します。 お使いの使用クラスとクロス環境。 SBAは、その[の配置選択ガイドの一環として、このステップをお勧めします。

  3. ゾーニング・オーディナンス・テキストの確認

  地図だけでは十分ではありません。 特定の地区の条例のテキストを読んで、最低階面積、駐車比率、またはバッファを埋め込むなどのユニークな要件を識別します。 一般的な驚きは、ゾーンが「右」を使用して使用を許可するだけでなく、公聴を必要とする条件付き使用許可を取得などの条件を課すということです。

  4. 企画部見学

  オンラインリサーチでも、都市プランナーと会話を置き換えるのは何もありません。プランナーは、曖昧な言語を明らかにし、使用が許されているかどうかを確認し、バリアンスプロセスを説明しることができます。また、エリアに影響を与える可能性のあるズームの変更を保留している可能性があります。ビジネスの書面による説明で準備してください。

  5. 事前申込会の検討

  複雑なプロジェクト(例えば、組み合わせビール、小売、イベントスペース)のために、計画部門との事前申し込み会議をリクエストします。この非公式セッションは、早期に問題を特定し、無駄な努力の月を節約することができます。一部の都市は小さな料金を請求しますが、それは一般的にコストの価値があります。

  変化、特殊限界、そして再編をナビゲート

  希望する場所が完全にズームに一致しない場合、中小企業の所有者は変更を求める必要があるかもしれません。 3つの主な選択肢を理解することは不可欠です。

  バリエーション

  分散は、一定のズーム要件から制限された例外です。例えば、 setback や Sign size など。 分散を得るために、申請者は、厳格な遵守が「過剰なハードシップ」を引き起こしている(多くの場合、財産の物理的制限として定義され、金融の難題ではありません)。 変化は、Zoning Appeals (BZA) のボードによって付与されます。 成功率は変化しますが、よく文書化されたハードシップケースは良いオッズを持っています。

  条件付き使用許可(CUP)

  プロパティ所有者が条件付き使用許可を得る場合のみ、いくつかの使用はゾーン内で許可されます。例えば、ベッドアンドブレークファストは、CUPで住宅ゾーンで許可される場合があります。このプロセスは、計画手数料によって課される公共の通知、聴覚、および条件を含みます。許可は土地で実行されるので、新しい所有者に転送することができます。

  再編

  Rezoningは、特定の小包の異なる地区に拡大地図を変更することを求める最も広範なオプションです。これは、計画委員会と市議会の両方の前でアプリケーション、公聴力、および多くの場合、環境レビューを必要とします。 Rezoningは時間消費(3〜12ヶ月)と高価ですが、現在サイト上で利用可能な設計を必要としているビジネスのための唯一の選択肢かもしれません。

  中小企業の所有者は、これらのプロセスのコストと遅延を場所の利益に秤量する必要があります。多くの場合、すでに正しく分類されている第二の選択肢のプロパティを見つけるのは簡単です。 ]American Bar Associationの州と地方政府の法律のセクション]は、起業家が自分の権利を理解しているのを助けることができる土地使用手順上のリソースを提供します。

  事例:行動のゾーニング

  ケース1:モバイルフードベンダーとホームゾーン制限

  ミッドウェスタン・シティでは、小さなビジネス・オーナーがフード・トラックを立ち上げ、一晩に自分の住居でトラックを貯えたいという思いが込められました。彼女の近所は、ストリートの1トンを超える商用車の駐車を禁止する住宅事業の条例でR-1(単一家族住宅)をゾーン化しました。彼女は引用に直面しました。計画部門と協力して、彼女は、戸建されたガレージにトラックを格納するための条件を持つホーム・ジョブ・アクセシビリティを得ました。コスト:$ 300と2ヶ月の紙の作業は、すべての重要な要素を記述します。

  ケース2:看板のバリエーションが必要なブティック

  歴史的な地区の小売ブティックは、サイズ制限を15%超えている投影記号を望んでいました。 ベースゾーニングは、フラッシュマウントされた兆候だけを許可しました。 ビルの凹凸の入り口が歩行者に見えないフラッシュサインをしたことを主張する、BZAからバリアンスのために適用されるビジネスオーナー。 BZAは、伝統的な材料を使用する条件で豪華なことを付与しました。 スケジュールに開店したブティック。 レッスン:成功への証拠と成功への十分な条件は、成功を受け入れることができます。

  事例3:産業現場にリゾンした微生物

  小さな町の起業家は、M-2(重工業)ゾーンで古い倉庫を購入しました。彼は、タップルームでマイクロビール醸造所を開くことを計画しました。コードは、M-2で使用として「ビール醸造所」をリストしていません。彼は、混合使用オーバーレイでI-1(光産業)に再ゾーニングのために適用しました。6ヶ月の公共の聴覚と交通調査の後、評議会は変更を承認しました。再ゾーニングプロセスの合計コストは$ 15,000を超えましたが、この場所は、そのユニークな機会をロック解除することができます。

  ゾーニング・中小企業の未来の動向

  ゾニングは静的ではありません。 いくつかの傾向は、小規模企業が土地利用規則とどのように相互作用するかを再構築しています。

  フォームベースのコード

  多くの都市は、従来の使用ベースのゾーニングからではなく、建物の形態(高さ、セットバック、ファサード)を調節するフォームベースのコードに移動しています。これにより、建物が目的の物理的特性に合う限り、小規模な企業が運営できる場所がより柔軟になります。例えば、フォームベースのコードを持つ近辺は、コーナーグラチェリー、ヨガスタジオ、同じ建物のアパートメントを許可するかもしれません。

  小規模ビジネス向けの合理化許可

  パンデミックに反応すると、屋外ダイニング、ポップアップショップ、ホームベースのビジネスの障壁がいくつかあります。 これらの一時的な対策は、進行中の管轄区域で恒久的になっています。 []American Planning Association]]は、分散の必要性を減らす「右」小規模なビジネスのためのモデルの条例を公開しています。

  エクイティとインクルージョンゾーニング

  歴史上、特定の人口やビジネスの種類を除いたという意識が高まっています。一部の都市では、街の拡大が進んでおり、街の拡大や、道路の拡大、交通の周辺に駐車条件を削減したり、職人のための「マイクロものづくり」の街づくりをしています。

  テック・エンブルド・ゾーニング・コンプライアンス

  新しいソフトウェアツールは、起業家がビジネスタイプとアドレスを入力して、即座にゾーニングコンプライアンスをチェックすることができます。 法的アドバイスの代わりにはありませんが、これらのツールは、初期サイトのスクリーニング中に時間を節約することができます。 そのようなのような中小企業の支持グループSBA Advocacy[[]]は、所有者がそのようなツールを見つけるのに役立つリソースを持っています。

  コンテンツ

  要約では、ゾーニング法は、中小企業の立地戦略に著しく影響します。成長と可視性のための機会を提供することができますが、彼らはまた、慎重な計画を必要とする制限をポーズします。ゾーニング規制内の理解と作業は、中小企業の成功のために不可欠です。どんな起業家のための主要なテイクアウトは、早期に使用を定義し、ゾーニングコードを徹底的に調査し、潜在的な変動や許可のための予算、およびゾーニングトレンドを変更するアラートを維持します。あなたのビジネスの長期的な戦略を回避するために、あなたの予算を集中的に活用することで、あなたのビジネスの長期的な戦略を有効活用することができます。