ゾーニング法は、特定の地理領域における土地と特性が使用できる方法を決定する基本的な規則です。これらの規則は、都市と地域の計画の骨組みを形成し、コミュニティの物理的および経済特性を形成します。土地所有者、投資家、および不動産の専門家のために、ゾーニングとプロパティ値間の相互作用を理解することはオプションではありません。それは、情報に基づいた決定を行うために不可欠です。ゾーニングは、許容範囲の使用、建物の高さ、密度、および審美的な基準の決定を決定します。その結果、私たちは、その特性を分析し、その特性を分析し、その特性を分析し、どのようにして、その特性を分析することができます。

ゾーニングとその種類を理解する

その中核では、動物園は、自治体が独立して秩序な発展を促進するために、土地利用を分離するために使用される法的ツールです。現代の動物園のフレームワークは、公共の健康、安全、および福祉の懸念に対処することを目的とした20世紀の都市計画運動の初期から現れています。今日、米国内のほぼすべての自治体と世界中の多くの管轄区域は、いくつかの形態のゾーニングを採用しています。特定の規制は広く異なりますが、一般的にはいくつかの広いカテゴリに分類され、それぞれは異なる特性の値を意味します。

住宅のゾーニング

住宅用ゾーニングは、住宅や関連活動に土地の使用を制限します。このカテゴリは、複数の家族住宅(R-1)、多世帯住宅(R-2、R-3)、および混合住宅などの指定にさらにサブディファイドされます。シングルファミリーゾーンは、通常、最小ロットサイズ、最大ビル高さ、および密度制限(例えば、エーカーあたりのユニットの数)を課します。これらの制限は、近隣のキャラクターを保存し、混雑を減らし、住宅地のエリアを削減し、住宅地層の面積を削減することができます。例えば、R-enity-enityは、各施設の値を低負荷にすることができます。

商業 Zoning

商業用ゾーニングは小売店、オフィス、レストラン、その他の事業活動を可能にします。サブカテゴリには、近接商業(C-1)、一般商業(C-2)、および繁華街(C-3)が含まれます。よく取引された商業地帯のプロパティは、収入発生の可能性のためにしばしば認められています。しかし、商用利用の存在は、隣接する住宅資産値を低下させる可能性がある騒音、トラフィック、または視覚的な混乱などの迷惑を作成することもできます。投資家にとって、商業施設は、夜間の適応や夜間の調整に適応する可能性がある、または特定の用途に適応することができます。

産業ゾーニング

産業動物園は工場、倉庫、製造施設、および重兵站学を収容します。これらの地帯は通常、住宅地から離れた場所にあり、競合を最小限に抑えます。産業土地の価値は、多くの場合、需要が低い、環境の能力が高まり、代替用途が限られているため、商業または住宅の価値よりも低いです。しかし、特定の市場では、主要な輸送ハブの近くなど、産業動物園は非常に価値があります。産業動物園の存在は、特に排出、騒音、またはトラフィックが重要である場合は、近隣のプロパティに悪影響を及ぼす可能性があります。

農業のゾーニング

農業のゾーニングは、農地、森林、および郊外のスプロールから空き領域を保護します。 それは通常、非農場の開発を制限し、大規模な最小ロットサイズ(例えば、10〜40エーカー)を課します。 農業のゾーニングは農村のキャラクターを保存し、食品生産をサポートし、生態系サービスを維持するのに役立ちます。 しかし、それはまた、開発のために土地を販売したい不動産所有者を節約することができます、それによって潜在的な土地の価値鑑賞を収容することができます。 開発中の地域では、農業の農業の農業の農業の農業のターゲットは、農業の農業の農業の農業の利益を増加させることができるか、農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の養殖場は、農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業の農業

その他の注目すべきゾーニングタイプ

プライマリカテゴリを超えて、ゾーニング・オーディナンスには、オーバーレイゾーン、計画されたユニット開発(PUD)、および特別な目的の領域が含まれます。 オーバーレイゾーンは、ベース・ゾーニングのトップに余分な要件を追加します。たとえば、歴史的な保存オーバーレイまたはフラッドプレーン・オーバーレイ。 PUDは、より柔軟で混在する開発を可能にし、ローカル計画ボードとの交渉。 空港、病院、または教育キャンパスのために特別ゾーンを作成することができます。 各々の戦略は、直接、プロパティと戦略的な機会を紹介します。

プロパティ値に対するゾーニングの影響

ゾーニングはプロパティ値に対する直接的および間接的な影響を発揮します。関係は常に単純ではありません。ゾーニングの変更は、コンテキストに応じて値の上昇または防御を行うことができます。これを理解するには、いくつかのメカニズムを調べなければなりません。

肯定的な影響:安定性、アメニティおよび排他性

[]安定性と予測性:[ゾーニングの最も強力なプラス効果の1つは、それが提供する安定性です。 よく施行された住宅地帯では、所有者は、地区が突然埋め立てやナイトクラブをホストしないことを確信することができます。 この確実性は、買い手がプレミアムに喜んでいるようにします。 都市経済学の調査は、特に均質な住宅地帯の特性を示すため、住宅地の状況が高まり、家庭の面積よりも高いレベルの比較を占めるものではなく、より大きな規模で、より大きな比較を増加させることはありません。

[アメニティ提供:]市町村は、公園、緑地、歩道接続などの設備を要求または集中するために動物園を使用することが多い。 計画されたユニット開発は、より高い密度の交換でレクリエーションのための脇の土地を設定することができます。 これらの設備は、生活の質を高め、プロパティ値に増大しています。 A 2019年 リンカーン・イン・オブ・ランド・ポリシーによる研究では、公園やグリーン・インフラが近い近接するプロパティー値を5に上昇させることができ、Zorianは、トラフィックを増加させることができる。

包括性と希少性:[ いくつかのゾーニングは、値を引き上げることができる人工的な希少性を作成します。例えば、高需要領域での限定的な単家族ゾーニングは、開発可能な土地の供給を制限し、ハウジング価格を膨脹させる。これは、サンフランシスコ、ボストン、ニューヨークなどの都市での住宅の高コストで主要な要因であり、ゾーニングの改革が熱く衰退する場所である。この例外は、既存の家庭にもたらす利点があります。

負の影響:制限、不適合性、不確実性

利用と密度の制限:[ 過度に制限されたズームは、土地所有者の需要に適応する能力を制限することにより、プロパティ値を減圧することができます。例えば、単一の家庭のためにのみ、プロパティは、それが小さなアパートの建物に再開発することができた場合よりも価値が少ないかもしれません。同様に、高さ制限とセットバックの要件は、使用可能なフロア面積を削減し、直接評価インベスターに影響を与えることができます。多くの場合、最高のサイトを削減し、最も高いレベルの状態が、最も高い状態を防止します。

[]非互換の隣接する使用:[)。プロパティ自体が十分にゾーンされている場合でも、その値は隣接する非互換使用によって害される可能性があります。 忙しい産業施設や騒々しいバーの隣にある住宅は、迷惑のために価値を失う可能性があります。 ゾーニングマップは、そのような競合を緩衝するように設計されているが、不完全な計画やスポットゾーニングは、価値を損なうようなスピーバーを作成することができます。 例えば、そのような小さな所有者が、その所有者が、その小さな状況を把握できると判断する可能性は、その所有者が小さいことを確認することができます。

規制の不確実性: ゾーニング規則が頻繁に変更されるか、または強制されると、プロパティ値が苦しむ。 開発者や買い手は、不確実性に関連した投資リスクを割引します。 より高い密度を可能にする提案されたゾーニング変更は、いくつかの所有者のための風化であるかもしれませんが、変更が競争されている場合、法的プロセスは市場活動を弱まることができます。 同様に、新しい開発やフリーズの承認を解除する許可を解除する可能性を築きます。

ケーススタディとエンティメリック証拠

多数の学術的研究は、これらのパターンを確認します。 グレーザーとGyourko(2002)によるよく知られている分析は、沿岸米国の都市における厳しいゾーニング規則がより高額な価格と住宅の供給を削減することを発見しました。 逆に、より許容されるゾーニングを持つ都市は、正式なゾーニングがないと述べています。 シアトルは、このエリアは、約2億ドルの規模で、より詳細な価格と潜在的な外部性を有することを検討しました。 Jours]は、土地の面積が増加する可能性があり、それは、その土地の面積は、同じレベルの面積を増加させる可能性があります。

こうしたダイナミックをさらに探求するために、リーダーはAmerican Planning Associationと[]]]のLincoln Land Policyのリソースを相談できます。これにより、ゾーニングとプロパティの値に関する詳細な研究が公開されます。

市場性およびゾーニング

市場性 - プロパティが販売またはリースすることができるの容易さ - 直接ゾーニングによって形作られています。バイヤーとテナント要因は、多くの場合、彼らは、プロパティをツアーする前に、彼らの決定にゾーニングします。明確で、許容ズーム設計は、問題のあるかあいまいなゾーニングが、市場での暴露を引き起こす可能性が、販売を加速することができます。

住宅バイヤーのため

家庭の所有者は、通常、ゾーニングが一貫して強化される近所を好む。 彼らは将来の開発が彼らの家の楽しみや再販売値に害を及ぼすという保証を探しています。 例えば、空のロットの隣にある家を考慮したバイヤーは、そのゾーニングを知りたいと考えている:それが住宅であるかどうか、心配なし。 それが商業的であれば、それは迅速なフードレストランになる可能性があります。 不動産業者は、多くの場合、買い手が不動産を安心するためにリストにゾーニングを強調表示することが多いです。 不動産会社が、安全な規制を調べる(ハウツー)

欠点では、非成形用途(現行のゾーニングに違反する祖父が使用している)のプロパティは、市場性が低下する可能性があります。 貸し手はそれらを資金を融資するのに嫌がれているかもしれません、そして買い手は拡張や再開発に直面しているかもしれません。 過去に合法的にサブディファイドされた家が、もはや現在のセットバック規則を満たしていないことはリスクアバース購入者に取引することができます。

商用投資家・開発者向け

ターゲットテナントとのゾーニングの柔軟性と互換性に関する商業的市場性ヒンジ. 一般的なオフィスの使用のためのプロパティは、小売や混合使用に向けた需要シフトの場合、市場性が低下する可能性があります. セイビー投資家は購入前に「ゾーニングデューデリジェンス」を実行します: 許可された使用を確認する, フロアエリア比 (FAR), 駐車要件, およびサイン規則. 許認可された使用の範囲の広い範囲を提供するプロパティは、それが市場を変えるために条件を適応することができるので、周辺により有利な使用.

再ゾーニングの機会: 時には最も収益性の高いアプローチは、ゾーニングの変更を求めることです。 再ゾーニングは、特定の小包のゾーニングマップまたは条例を変更するプロセスです。 それは重要な値のロックを解除することができますが、それは時間消費、高価で、そして不確実です。 保留中のプロパティの市場性は混在しています: 投機買いは、逆さまに見えるかもしれませんが、従来の買い手は、多くの場合、逆転が、それらが、政治的な状況に応じて、それらを逆転させる可能性があると、彼らは、それらが、それらが、それらが、逆転する可能性が、それらに、それらが、逆転する可能性が、それらが、逆転する可能性が、逆転する可能性があります。

農業・土地所有者向け

農業財産の市場性は、将来の再販の可能性に大きく影響されます。農業用の使用のためにのみ土地を埋め立てるのは、リゾンへの明確な道がない限り、開発者に販売するのが難しいです。しかし、強力な農業用経済と右から遠く離れた法律を持つ地域に土地は、商業農家に非常に販売することができます。一部の管轄区域は、所有者が他の包括的に開発の可能性を販売することを可能にする、譲渡可能な開発の権利(TDR)プログラムを提供しています。

法的および実践的な考慮事項

ゾーニングの分散と特別な許可は、厳格な規則から逸脱できるようにすることで、市場性を向上させることができます。例えば、住宅所有者は、セットバックに刻印された追加を構築するという分散を得ることができます。その承認は、プロパティをより魅力的にすることができます。しかし、その保証は土地に付着することに注意してください、したがって、その後の買い手はそれらから利益を得ることができます。これは強力な販売ポイントです。

また、環境上敷(湿原、洪水明、または歴史的地区など)は、市場性を複雑化します。 洪水平野のプロパティは、保険費用や開発制限のために望ましいかもしれませんが、よく管理されている場合は、適切な買い手への割引で販売することができます。

動物園のルールや市場戦略への深いダイビングのために、 ] の土地研究所] と の不動産市場に影響を与えるガイドを提供する「Realtors]」の全国協会 - 。

最大値のゾーニングをナビゲート

徹底したプレ・プルチャゼ研究を実施

物件を購入する前に、ローカルのゾーニングコードとマップを参照してください。 公式のゾーニングの指定、任意の保留中の修正、および包括的な計画(将来の土地利用方向を示す)を探します。土地使用の弁護士やプランナーを雇うことは、高い株式取引のために賢明であることができます。許可された使用と制限を理解することは、不快な驚きを防ぐことができます。

ローカルプランニングプロセスへの参加

計画板と市議会会議に参加してください。 ゾーニングの変更は、多くの場合、公共の入力から始まります。 積極的なことは、あなたが好ましいゾーニングのために提唱するのを助けることができます - または有害な変化を反対します。 開発者は、多くの場合、洞察と高速トラックのアプリケーションを得るために計画スタッフとの関係を構築しています。 個々のプロパティ所有者のために、近所の関連付けは、影響のための効果的な車両であることができます。

未来のリゾーニングの可能性を考える

未実現の可能性(例えば、密度に対する傾向の領域の多く)でプロパティを見ているなら、再ゾーニングの実現可能性を評価します。要因は次のとおりです。包括的な計画、インフラストラクチャ容量(水、下水道、道路)、およびコミュニティの感情との一貫性。トランジットステーションの近くの特性は、多くの場合、依存症の発達方針のためにより高い再ゾーニングの成功を持っています。

マーケティングツールとしてZoningを活用

売買する際に、リストで好ましいゾーニングを強調します。 プロパティがホームベースの企業、多世代のリビング、またはアクセサリの住居単位(ADU)を可能にする場合、言及します。 商用リストは、ゾーニング分類と許可された使用を指定する必要があります。 自治体からのゾーニング検証レターなどのドキュメントを提供します。

プロフェッショナルで働く

土地利用を専門とする不動産業者、鑑定士、弁護士は、貴重なアドバイスを提供できます。鑑定士は、規制制約による「未利用」の小包の割引を提示するなど、ゾーニング制限に基づいて価値を調整することができます。土地利用の専門知識を持つ仲介業者は、ターゲットを絞ったバイヤー(例えば、開発サイトを探しているビルダー)に不動産を販売することができます。

コンテンツ

Zoningは、これまでにないほどの局所的な形態性です。それは、プロパティ値と市場性の強力な決定者です。プロパティが何のために使用できるかを確立することによって、どのように集中的に開発することができ、周囲の環境がどのようなものかのように見えるか、ゾーニングは両方の機会と制約を作成します。 Savvyプロパティ所有者、投資家、および開発者は、これらの規則を理解し、規制システムに積極的に関与することにより利益を得ることができます。 制限的なゾーニングは、時には、プロパティの潜在的な可能性を制限することができますが、それは、それが専門家の決定的な要因であり、多くの専門家に従事していることを予測します。

住宅の不足、気候適応、土地利用パターンの変更の時代では、ゾーニングは進化しています。より多くの自治体は、上層化、フォームベースのコード、および包摂的なゾーニングポリシーを検討しています。これらの傾向の遅れを保ち、財産価値を最大限に活用し、長期投資の成功を確実にするために探している人にとっては不可欠です。ゾーニングと不動産間のインタープレイをマスターすることで、あなたは戦略的資産に赤いテープのような外観をすることができます。

ズームリフォームが不動産市場を再構築する方法についてさらに読むには、[]プラネタイズン]]]ウェブサイトでは、分析とニュースを提供しています。一方、Brookings Institution]は、土地利用規制の経済影響に関する政策論文を公開しています。