クローズタイムのローカル不動産市場状況への影響

高分解能市場:スピードと競争

人口増加、限られた在庫、または望ましい設備によって運転される多くの場合、強い需要によって特徴付けられる区域では、バイヤーは頻繁に競争の入札の状況で自身を見つけます。複数の提供、エスカレーションの節、およびwaivedのコンポストは共通になります。これらの速い移動環境では、閉鎖時間はより短くなることがあります。売り手はより速い日付の提供を優先し、貸し手は頻繁にプロセスを加速するために集中され、バイヤーを買い手と保つために。例えば、ホットな配達か、またはオフショナーは、またはオフショナーが常に重要なサービスであることを意味します。

スローまたはバイヤーの市場: 忍耐 必須

逆に、買い手市場では、在庫が需要を超えており、家は長く座っています。閉鎖時間は延びる傾向があります。売り手は、長期にわたる交渉、複数の検査リクエスト、および価格交渉を待つ必要があります。レンダーも、より慎重なアプローチを取ることができます。遅い市場では、鑑定人は、追加の比較や正当化が必要であり、XNUMX週間にXNUMXつの期間を延長する必要があります。バイヤー、彼らはレバレッジを持っていると、長い兆候が、60日間にわたる契約が、早期に行われることがあります。

バランスの取れた市場: 予測可能ではなく、保証されていない

バランスの取れた市場では、供給と需要は大まかに等しいです。ここで、閉鎖時間はしばしば業界平均と密接に整列します。しかし、バランスの取れた市場でも、ローカライズされた要因は、利益率の急激な変化、現地雇用の変化、または新しいゾーニング法の変化など、時折を混乱させる可能性があります。重要なテイクアウトは、市場条件が静的ではないことであり、彼らは季節的に変化し、より広範な経済動向に応答します。これらのシフトを追跡する知識のあるエージェントと地元の不動産レポートを監視することは不可欠です。

ローカル市場条件を閉じる遅延にリンクする重要な要因

市場気候はトーンを設定しますが、ローカル条件に縛られたいくつかの特定の要因は、すぐに取引が閉じる方法に直接影響します。 これらの要因を理解することは、問題になる前に潜在的な道路ブロックを特定するのに役立ちます。

鑑定評価と評価チャレンジ

急速に市場を鑑賞する際、鑑定は、上昇価格のペースを維持するために苦労することが多いです。 貸し手は、プロパティの値を買い価格にマッチすることを確認するために鑑定者に頼っています。 地元の家の値が急速に上昇しているとき、鑑定人はより比較可能な販売データを必要とするかもしれません。これは、納期を延ばすことができます。 場合によっては、鑑定は低くなります。 再交渉をトリガーするか、または2番目の鑑定を要求します。 これらの遅延は、入札が1週間後に遅らせるように、条件を強制的に進めることができます。 問題は、この問題が解決する可能性があります。

点検 在庫およびスケジューリングのボトルネック

ピーク市場シーズン中、特に春と夏 - ホーム検査官、屋根ふき、および害虫駆除の専門家は、しばしば日や数週間前に予約されます。需要の高い市場では、買い手は、オファーが受け入れられた後、すぐに検査をスケジュールする場合がありますが、検査員の可用性は遅れを強制する可能性があります。さらに、検査が追加の検査を必要とする問題(例えば、金型、下水道スコープ、構造評価)を明らかにした場合、タイムラインはさらに拡大します。しかし、市場は、購入者を早めに予約することができます。

レンダー加工と地域経済条件

ローカル経済医療は、貸し手処理時間に直接影響します。雇用成長が強く、失業が低い市場では、貸し手は、より迅速に住宅ローンアプリケーションを処理することができます。借り手の能力を回復させる自信があります。しかし、経済の転勤や高失業を経験している地域では、貸し手はしばしば下書き基準を締め、所得の証拠、説明の手紙、および詳細な資産トレイルなどの追加の文書を要求する。この追加されたスクラッチは、処理時間を延ばすことができます。さらに、地元の条件は、リーダは、ヨークの利益または地域的な利益を遅らせることができます。

市場季節性と休日の影響

不動産活動は、予測可能な季節パターンに従います。春と早い夏は通常、最高の取引量を見ていますが、その速度は、タイトル会社から乗組員を移動させるすべてのサービスプロバイダで来ることができます。それは容量で動作します。秋と冬に、ボリュームが低下しますが、サービスの利用可能性は高くなります。ホリデーシーズン(11月から1月)は、限られたスタッフ、休日旅行、または悪天候の影響を受けるために遅れをしばしば見ます。いくつかの冷え気候では、基本の点検または氷の降雪が降雪が降る場合があります。

ローカル規制と法的ハルドレス

不動産の閉鎖は、州と地方の法律で管理されています。これは広く変化する可能性があります。 一部の州では、委任状を閉鎖する必要がありますが、他の人はタイトル会社に依存しています。 特定の自治体には、特定の開示、移転税、またはタイムラインに日を加える環境レビュー要件があります。 例えば、沿岸洪水地帯のプロパティは、関連する証明書を必要とします。 歴史的な地区の家庭は、ゾーニング承認を必要とする場合があります。 知識のある地元の弁護士またはこれらの要件を期待する人は、最後の分の驚きを防ぐことができます。 これらは、これらの条件が無視された地域の欠落とされる原因です。

遅延と加速閉塞への戦略

市場をコントロールできない間、準備と応答を制御できます。 買い手、売り手、および代理店が閉鎖時間にローカル市場条件の影響を最小限に抑えるのを助けるために、次の戦略が設計されています。

経験豊富なローカルプロフェッショナルとの仕事

地元の市場を理解した季節不動産代理店の価値は、過度にすることはできません。 近所がより早く評価を持っていることを知っているエージェントは、検査官が信頼性があり、どの貸し手が最も効率的な場合は、ボトルネックのクリアを応援することができます。 同様に、ローカルタイトル会社を雇うか、地域の要件に精通している弁護士は、タイムラインを離れて日を剃ることができます。 契約の下で行く前に、紹介してあなたのチームを徹底的に獣医依頼してください。

事前承認取得(事前認定のではありません)

事前承認された手紙は、すでにクレジットチェックと所得検証を受けていることを実証しています。 競争市場では、このシグナルは深刻な意図を表明し、売り手は自信を持って迅速な提供を認めることを可能にします。 しかし、事前承認も買い手に利益をもたらします。それは、貸し手がすでにあなたの文書を処理するようになったことを意味し、オファーの受諾と融資承認の間の時間を短縮しています。 あなたの事前承認が徹底的に確認されていることを確認してください。 一部の貸し手は、さらに「承認前の承認」を提供し、より詳細なLTF [F] と [F] を事前に確認することができます。 [F]

スケジュール検査と鑑定評価 即時

オファーが受け入れられると、検査をスケジュールするのを待つことはありません。 多くのバイヤーは、10日間の検査期間を持っていると仮定していますが、検査官が14日間予約されている場合、あなたは既に時間を失います。 オファーをする前に、検査官に連絡してください。 可能であれば、可用性を測ります。 同様に、契約が署名されたらすぐに鑑定を注文するためにあなたの貸し手に尋ねてください。 1日でも遅れることは、忙しい市場で別の週を待つことができます。 場合によっては、鑑定料がかかる場合は、急ぎを払う必要があります。

閉会日で柔軟性を維持

会社のクローズデーを望むことは自然ですが、バッファ内で構築することは失望を防ぐことができます。 エージェントは、問題が生じた場合は、まだそれらを解決するために、週の残りの部分を持っているので、金曜日ではなく水曜日または木曜日に閉鎖することを推奨します。 同様に、契約延長または罰をトリガーすることなく、数日間の柔軟なクローズウィンドウを提供することができます。 遅い市場では、売り手は、迅速なクローズを提供するが、ホットマーケットでは、買い手は、プロパティを妥協するタイミングを防止する必要があるかもしれません。

すべての参加者と積極的にコミュニケーション

不動産の閉鎖には、買い手、売り手、代理店、貸し手、鑑定士、検診者、タイトル会社、および時々弁護士が挙げられます。 通信は、遅延の最も一般的な原因の一つです。 週刊のチェックイン、共有タイムライン、グループメールスレッドが、すべての人が一直線に並べられるように、一日から明確な通信計画を確立します。 潜在的な遅延が早期に特定された場合、スケジュールを調整する時間があります。 例えば、鑑定が実行されている場合、承認は、承認文書を保留する場合があります。 文書は、承認プロセスを継続することができます。

レバレッジテクノロジーとデジタルクロージングツール

多くの市場で、電子署名プラットフォーム(例えば、DocuSign、電子開示ポータル)は、文書交換をスピードアップすることができます。リモートオンライン公正化、今、多くの州で合法的に、買い手や売り手は、どこにでも文書を閉じる署名を可能にし、旅行やスケジューリングの競合によって遅延する可能性がある人員の訪問の必要性を排除することができます。インパークローズがまだ正しである市場でも、デジタル文書管理はメールやFAXからの遅延を減らすことができます。あなたのデジタル文書やあなたの会社が完全にデジタル文書を尋ねるかどうかを尋ねます。

現金オファーまたはブリッジローンを検討する

競争市場では、現金は、貸し手鑑定書と下書きの必要性を迂回しているため、14日ほど近くでよく提供しています。 以前のホーム販売や液体資産へのアクセスから実質的な株式を持つバイヤーであれば、現金オファーをすることを検討してください。または、少なくとも金融力に信号をかける大きなダウン支払いを提供します。 売り手にとって、現金オファーを受け入れることは、多くの一般的な遅延を排除することができます。 次の1を購入するには、現在の家を販売する必要がある場合、ブリッジローンは、あなたがより強力な融資を手助けする必要のある資金を提供できます。 [F]

地域変種: ローカル市場がいかに困難であるか

地方の状況をクローズ時に本当に理解するために、特定の地域の例を調べるのに役立ちます。不動産は激しくローカルであり、一つの都市で真の所持は別の都市で無関係であるかもしれません。

主要都市

ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどの都市では、クローズ プロセスは、コプ ボードの承認、スーパー リエンス、HOA の文書によって複雑にされます。コ プ セールスでは、ボードはバイヤーを承認する必要があります。これは数週間かかることができます。これらの密な都市市場におけるタイトル検索は、複雑な所有権の履歴を明らかにするかもしれません。需要は一般的に高くなりますが、物流の複雑さは、多くの場合、国民の平均を超えた閉鎖時間を拡張します。対照的に、フェニックスやヒューストンなどの都市は、より直立したプロパティが、より早く、40日間にわたり、新しい建設プロセスを把握することができます。

農村・郊外市場

農村部では、課題はしばしばサービスプロバイダの不足です。単一の鑑定人は郡全体にサービスを提供し、その可用性は制限される可能性があります。検査はスケジュールに時間がかかる場合があります。そして、プロパティ調査はバックロギングされる可能性があります。逆に、これらの市場のより少ない競争性は、鑑定的な紛争やスムーズな交渉が少ないことを意味します。主要な都市に隣接する郊外市場は、多くの場合、ハイブリッド条件を体験することができます:高い買い手需要が長いとより大きい特性は、これらの取引の期待をより効果的にチェックするのに役立つでしょう。

退職と休暇市場

フロリダ、アリゾナ、またはカロライナのような退職者や第二のホームバイヤーと人気の市場では、季節的な移行の影響を受けることができます。冬「スノーバード」ラッシュは、湖や山のエリアで夏の月が取引でスパイクを見る一方で、サービスプロバイダを圧倒することができます。さらに、これらの市場は、遠隔署名と資金調達を調整するために、州外買い手を必要とし、物流の複雑さを追加します。これらのパターンの意識は、これらの種類を扱う人にとって不可欠です。

国際取引とクロスボーダー取引

外国投資家が購入した地域や外国投資家が購入した物件は、米国または通貨交換のタイミングで FIRPTA のコンプライアンス(不動産税法の外国為替取引) などの規制措置がかかる場合があります。これらは、閉鎖に数週間かかる場合があります。国際不動産法のスペシャリストと協力して、そのような取引に不可欠です。

バイヤーと売り手が市場条件を彼らの利点にレバレッジすることができます方法

市場条件を恐れるよりもむしろ、精力的な参加者は、それらを最後のタイムラインを最適化するために使用することができます。

バイヤーのため

• []ホットマーケット:[]]]前途上国ローン、柔軟なクローズデー、および最小限のコンポジションを目立たせます。 調査コントリッス(現金予約権を持っている場合)または鑑定ギャップをカバーするために準備してください。
• 寒冷市場で:]]は、長期デューデリジェンス期間を十分に活用してください。 閉鎖コストや修理をカバーするために売り手の譲歩を求める。 あなたの移動スケジュールと整列するために、より長い閉鎖を怠る。
• ]ローカル在庫を把握:[]]。多くの新しい建設家と市場において、ビルドアーとの直接通信は、自宅が既に完了している可能性があるため、クローズをスピードアップすることができます。

売主様向け

• 買い手市場:[]は、家庭の保証のようなインセンティブを提供し、または率の買い取りのために支払います。 すぐに閉じることができる意欲的な買い手にあなたの財産を販売することができる不動産代理店と協力してください。
• 売り手の市場:[ 最大の融資と最速の提案されたクローズで1つを選択するための複数のオファーをレバレッジします。 ポストファーの驚きのリスクを減らすために、「売り手の事前検査」を検討してください。
• 透明:]]] 既知の問題は、検査後の再交渉の遅延を回避する直面を解除します。 クリーンな開示パッケージは、プロセス全体を高速化することができます。

不動産代理店向け

• []クライアントを識別します:[]])オファーが行われる前に、現在のローカル条件に基づいて、おそらく閉鎖時間に関する明確な期待を設定します。 書面によるタイムラインとチェックリストを提供します。
• ベンダーリストのメインテ:[ 信頼できる検査官、鑑定士、貸し手、およびタイトル会社の更新されたディレクトリを常に時間通りに実行します。
• モニター市場データ:[]]ローカルの吸収率、市場におけるメディアの日、平均閉鎖時間を追跡します。このデータをクライアントと共有して、戦略を通知します。
• フォローアップで積極的に:[週1回または毎日貸し手とタイトル会社でチェックインしても、潜在的な問題が早期にフラグを立てることができます。 アップデートのために、すべてがトラック上にあると仮定しないでください。

避けるべき一般的な落札

最高の戦略であっても、閉鎖遅延が発生する可能性があります。 ここには、多くの場合、警備員を追い払う落とし穴があります。

• ]標準のタイムラインがどこにでも適用されます。[]ローカルの規範は異なります。 いくつかの場所で、30日間のクローズは典型的です。 他の人では、45-60日は標準です。 契約に署名する前に、地元の平均を研究します。
• 間違った貸し手を選ぶ:)処理速度に関しては、すべての貸し手が等しくありません。 大きな銀行は低料金を提供するかもしれませんが、市場を知るローカルクレジットユニオンよりも時間がかかることがあります。 コミットする前に、ターンアラウンド時間を比較します。
• [ HOAとコンドの規定を調べる:[]] 住宅所有者協会とコミュニティでは、HOAは特定の時間枠内で文書(CC&R、財務諸表)を提供する必要があります。 これらの文書の配送をLateは、閉鎖をプッシュすることができます。 それらを早期に要求します。
• ] ワイヤー転送遅延の準備が失敗:[]最終日に、資金は配線されなければなりません。銀行線の締切り(多くの場合3か4 PMのローカル時間)は、ワイヤーが遅れた場合1日遅れを引き起こすことができます。閉鎖日に前日または早い日に配線を整理します。
• ]タイトルの問題無視:[]タイトル検索は、ライアンス、イーサメント、または所有権の紛争を明らかにすることができます。 これらを解決することは数週間かかることがあります。 リストの前に予備的なタイトルレポートを実行して、驚きを防ぐことができます。

閉幕時の技術の軌跡

不動産業界は、市場条件に関係なくタイムラインを圧縮できるデジタルツールを徐々に採用しています。 注目すべきいくつかの進歩は次のとおりです。

自動化された評価モデル(AVM)

場合によっては、貸し手は、特に、フル鑑定ではなく、特に洗練または低リスクの抵当のためにAVMを使用することができます。 これは、プロセスを切断することができます。 鑑定人は、購入取引のための標準のままでありながら、特定の市場でのAVMの成長している使用は、鑑定バックログを軽減するのに役立ちます。

デジタルタイトルとエスクロープラットフォーム

QualiaやNotarizeなどの企業は、すべての文書がアップロードされ、レビューされ、オンラインで署名されたデジタルクローズルームを提供しています。これらのプラットフォームは、リアルタイムで進捗状況を追跡するために、貸し手システムと統合します。このようなプラットフォームが広く使用されている市場では、終了時間は20〜30%削減することができます。

スマートコントラクトとブロックチェーン

ブロックチェーンベースの不動産取引は、数週間ではなく、数日で終端を切断し、エスクローとタイトル転送を自動化する可能性が高まっています。 米国では数少ない先駆的な数がデジタル資産の記録を受け入れ始めています。 今、これらの革新はニッチですが、ローカル市場条件が速度に影響が少ない将来を指摘しています。

コンテンツ

閉鎖時のローカル不動産市場条件の影響は、高度かつ多面的です。 売り手の市場から、買い手市場の延伸されたタイムラインまで、各ローカル環境は、独自の課題と機会をもたらします。 成功は、市場と戦うためにではなく、そのリズムを理解し、それに応じて準備することです。 強力なローカルチームを組み立てることにより、オープンなコミュニケーションを維持し、正しい状況を悪用し、そして、あなたの訪問者が最も信頼できる状況を把握することができます。 これらは、あなたの期待を把握し、あなたの期待を満足させるだけでなく、あなたのビジネスを満足させることができるでしょう。