地域法の影響不動産のクローズ異なる米国

不動産取引は、それらを管理する州および地方の法律によって劇的に変化する可能性があります。これらの法律は、契約交渉から所有権の最終的な転送に至るまで、プロパティの閉鎖のすべての段階に影響を及ぼします。買い手、売り手、および不動産の専門家のために、州固有の要件を調べることは、コストの遅れ、法的紛争、またはさらには、取引の失敗につながることができます。この記事では、地方の規制が米国に及ぶ閉鎖プロセスをどのように形成するかを調査し、開示規則、エスクローの手順、弁護士費用がかかる状況を強調し、これらの状況を把握し、これらの状況を把握しています。

財団: 不動産の法定が成立する理由

不動産は、主に州レベルで規制され、すべての閉鎖に影響を及ぼす法律のパッチワークを作成します。不動産決済手続法(RESPA)のような連邦法は、開示およびエスクロー口座の基準基準範囲を設定し、州は、プロパティ転送の特定を指示する広範な権限を持っています。これらの法律は、電子署名の有効性、遅延記録に必要な文書、および紛争の法的枠組みなどの重要な側面に対処します。州内の都市や地域における施設の異なる方法であっても、特に異なる方法では、他の都市や都市の建設に必要です。

この分散規制環境は、州の線を横断する不動産の専門家が継続的に知識を更新しなければならないことを意味します。例えば、ペンシルバニア州のクライアント購入物件を支援するニュージャージー州でライセンスされている不動産業者は、ペンシルバニア州のユニークな開示形態、タイトル保険の要件、および決済エージェントの役割を精通する必要があるかもしれません。これらの違いのイグノアンスは、法律の下での言い表れず、エージェントやブローカーを責任にさらすことができます。同様に、買い手や売り手は、州の未知性専門家が、法的知識や不動産専門家を探し出すべきではありません。

米国の主要違い: ディープ・ダイビング

開示事項: 厳格なから最小限まで

おそらく、州間の最も重要な変化は、プロパティ条件の開示の領域にあります。いくつかの州は、潜在的な問題の広い範囲をカバーする包括的な標準化された売り手の開示形態を義務付けていますが、他の人は最小限の要件を持っているか、キャヴェットemptorの原則に依存しています。

高ディスクロージャー・ステート:[カリフォルニアは、堅牢な販売者による開示義務を持つ状態の主要例です。売り手は、プロパティのシステム(プラグ、電気的、屋根)、構造的コンポーネント、およびそのような金型、リードペイント、またはラドンなどの環境ハザードの詳細な転送声明(TDS)を完了する必要があります。さらに、カリフォルニア法は、天然ガス(偽物)に関連する開示要求事項を、不規則に、または欠陥を防止する可能性がある場合に、適切な補償する可能性があります。

厳格な開示法の他の状態には、既知の材料欠陥を開示するために売り手を必要とするアラスカ、およびイリノイ州を含む、水害から昆虫の侵入に至るまで、すべてのものをカバーする詳細な住宅不動産開示報告書を発行します。

ローディスクロージャー・ステート:[対照的に、一部の州は、非常に少数の法的な開示要件を課しています。アラバマは、例えば、変更された洞窟の空洞の教区の下で運営しています。つまり、売り手は、一般的に、法的な関係や積極的な隠蔽がない限り、既知の欠陥を開示する法的義務はありません。状態は、住宅販売のための特定の開示形態を義務付けていません。同様に、アルカン州は、政府が、これらの欠陥の要求を積極的に発見する必要があります。

[]ミドル・グランド・ステート: 多くの州が間に落ちます。テキサス州は、販売者のディスクロージャー・通知(テキサス州の不動産委員会によって調達)を完了するために売り手を必要としますが、特定の免除(例えば、外国為替販売のために)をカバーします。フロリダの開示法は、既知の欠陥やシンクホール活動などの環境問題に焦点を当て、カリフォルニアの排出物としてではなく、比較的適度です。

これらの違いを理解することは、詳細な販売者開示がどこにも標準であることを想定するバイヤーにとって不可欠です。購入者は、販売者に自発的に問題を開示するために売主に依存している場合は、カリフォルニアからアラバマに移行する可能性があります。

エスクローとタイトルの手順: 誰が資金を保有しますか?

送金先の入金や送金先の送金方法は、州によって大きく異なります。一部の州には、独立系企業が強い伝統がありますが、他の国は弁護士やescrow部門のタイトル会社に依存しています。

Attorney USA:]] 特にニューヨーク、コネチカット、マサチューセッツ州の北東部の弁護士では、弁護士は、クローズプロセスで集中的な役割を果たしています。ニューヨークでは、購入者と売り手が弁護士によって表されるように慣習的であり、閉鎖自体は弁護士のオフィスで頻繁に行われます。一般的に契約を見直し、タイトル検索を監督し、貸し手と調整し、すべての資金を委託する権利を放棄します。弁護士は、この取引を委託する権利を放棄します。

[]エスクロー/タイトル会社米国:[] 多くの西洋と南の州では、閉鎖は、ライセンスされたエスクロー代理店またはタイトル会社によって行われます。テキサス州は強い例です:テキサス州不動産委員会は、エスクロー役員の使用を規制し、ほとんどの住宅取引は、株式の取扱を関連するエスクロー役員が終了に提供するタイトル会社を使用します。エスクロー役員は文書を収集し、条件が満たされていることを確認してください。そして、彼らは、カリフォルニア州の株式を買っている間、彼らはまた、特定の権利者に要求されることはありません。

ハイブリッドモデル:[]]] いくつかの状態は柔軟性を可能にします。フロリダでは、弁護士またはタイトル会社が閉鎖を処理することができますが、状態は閉鎖前にタイトル保険の約束が発行される必要があります。イリノイ州では、閉鎖は、多くの場合、タイトル会社によって行われますが、弁護士は頻繁に文書を見直しるために保持されます。

これらの手続き上の違いは、閉鎖のタイムライン、コスト、複雑性に影響します。例えば、ニューヨークの買い手は、テキサス州の買い手がより合理化されたが、最も収益性の高いお金の取り扱いのための厳格なガイドラインを熟知しなければならない一方で、弁護士レビュープロセスによる長期的タイムラインを期待する必要があります。

弁護士の関与: 必須またはオプション?

エスクローの手続きに関連して、必須弁護士の関与度です。州の便利なことは、不動産弁護士が閉鎖中に提示するか、ライセンスされた弁護士が亡くなったおよびその他の転送文書を準備することが必要です。

[] 必須弁護士の米国:[]] 上記のニューヨークに加えて、サウスカロライナ州、ジョージア州(いくつかの郡)、およびミシッピ州は、閉鎖の弁護士の関与を必要とします。ノースカロライナ州は特に厳格です:ライセンスされたノースカロライナ州弁護士だけが不動産の閉鎖を実施し、信頼と約束ノートの逸脱などの法的文書を準備することができます。これらの状態では、オフの状態の貸し手または地元の弁護士が頻繁に労働を遵守する必要があります。

オプションまたはノー要件の国:[ほとんどの州は、多くの当事者が法的表現を持っていることを選択しているが、閉鎖中に物理的に提示される弁護士を必要としません。カリフォルニア州では、あなたは弁護士なしで現金取引を完了することができますが、一つは複雑な取引のためにお勧めしています。テキサスは弁護士を必要としません。 escrow役員は閉鎖を処理しますが、多くのバイヤーや売り手は契約審査のために弁護士に相談しています。

弁護士の存在または不在は、閉鎖コストに著しく影響します。弁護士が通常、より高い法的手数料を持っていますが、これらの手数料は後で法的紛争を防ぐことができます。州外投資家の場合、不動産が強制的な状態で閉鎖を処理する必要がある州でライセンスされている弁護士が、ローカル弁護士を雇うかどうかを理解することは不可欠です。

定額・税制の推移: 税制・手数料の推移

決済時に支払われる費用は、貸し手手数料、タイトル保険、記録手数料、および税金を転送します。州と地方の法律は、送金税の金額と配分を決定します。これは大きな費用です。

[ 税を送金:]] いくつかの州では、重要な不動産移転税を課しています。ニューヨーク州は、ほとんどのプロパティに対して$ 500の手数料($ 4 / $ 1,000)の送金税を請求し、ニューヨーク市に追加の郡と市税(最大1.425%の高値特性)を追加することができます。同様に、メリーランド州は州の移転税を請求し、自分自身を追加するために、潜在的に合計1.5%以上の金額を加算することができます。対照的に、州は、アリカンド州は、税金を譲渡することはできません。

] 記録手数料:[]] これらは郡政府によって設定され、広く変化することができます。亡くなった記録手数料は、1つの郡で$ 30、もう1で$ 200である可能性があります。一部の州では、融資文書を録音するときに「料金税」も課します。

[ ティル保険料:]] 直接税ではなく、タイトル保険料は州によって規制されます。いくつかの州では、標準化された料金(例えば、テキサス州、テキサス州保険局は、タイトル保険料を規制し、同じカバレッジのために会社全体で均一であることを保証)を設定しています。他の州では、料金が交渉またはプロバイダー間で異なることができます。これらの規制コストは、バイヤーと売り手の引用を効果的に比較するのに役立ちます。

買い手や売り手が別の状態から別の状態に移動するために、これらの手数料の差はショックを受けることができます。コロラド州の移転税に慣れている売り手は、ニューヨークで50万ドルの家庭を販売する際に10,000ドルの税法を見つけるのに驚くかもしれません。不動産の専門家は、予算の驚きを避けるために、プロセスで初期にこれらのコストを顧客に相談しなければなりません。

タイムラインとコンテジェンシー: ステート・ローがクローズ・カレンダーにどのように影響するか

州法は、強制的な待機期間を予測したり、典型的な大陸の期間を延長したりすることができます。例えば:

[] 検査とデューデリジェンス期間:[] テキサス州では、標準住宅契約には、買い手が何らかの理由で終了できるオプション期間(通常7〜10日)が含まれています。その期間の外に、契約から外れがはるかに困難になります。対照的に、カリフォルニア契約には、多くの場合、17日間の検査のコンテンシテンシが含まれているが、それは以前に免除することができます。一部の状態は、一定の取引期間(または新しいタイプの取引)を失効する」と述べています。
[融資条件:ほとんどの状態は、融資のコンピテンシーを許可しますが、特定の言語と期限は、州法によって支配されることが多いです。ニューヨークでは、融資のコンピテンシーは、具体的に交渉しなければならない別のライダーです。コロラドでは、標準のフォームには、融資承認期限が含まれており、バイヤーがコンピテンシーを免除した場合、融資が失敗した場合、利益を失う危険があります。
[ 統計待機期間:[) 例えば、フロリダの法律は、家用株式ローンのための切換の3日間権利を必要としますが、住宅ローンを購入できません。しかし、いくつかの状態は、防腐または短売りのプロパティのための特別規定を持っています。
[電子閉塞とリモートノタライゼーション法:[]]COVID-19のパンデミックは、リモートオンラインノタライゼーション(RON)の採用を加速しましたが、状態の法律は異なります。フロリダ、テキサス、バージニアなどの一部の州には、恒久的なRON法がビデオ会議を通じて閉鎖することを可能にします。その他、ニューヨークのような、限られた暫定または非人公正化が必要です。これは、特に、州外買い手のための閉鎖の速度と利便性に影響を与えます。

不動産業者は、クライアントがコンピテンシーの期限を理解し、すべての当事者が州固有の通知要件に準拠していることを確実にしなければなりません。ローカル法の誤解による1日による期限を逃すことは、収益の預金または契約を解除する権利を失うことになります。

バイヤーや売り手への影響

金融への影響

州固有の法律は、直接取引の金融ボトムラインに影響を与えます。指摘通り、送金税は、買い手に必要な売り手と現金のために利益をもたらすために数千を追加することができます。弁護士の要件は、法的手数料を増加させるが、ポストクロージング訴訟のリスクを減らす可能性があります。エスクロー手続きは、資金供給のタイミングにも影響します。いくつかの状態では、売り手は閉鎖の日に進むかもしれません。他の人では、電子送金のために、または電子送金のためにいくつかの日をチェックアウトすることができます。

法的保護とリスク

高ディスクロージャー州のバイヤーは、売主が欠陥を開示しなかった場合、より法的リコースを持っています。カリフォルニア州では、既知の欠陥が開示されていない場合、買い手は契約や不正の侵害のために訴えることができます。アラバマのような低ディスクロージャー状態では、買い手だけが救済は、有効的な不正または誤認のためになる可能性があります。売主は、他の手では、売主が、売主が保証する理由で厳しい状態のより高い責任に直面します。

取引速度と確実性

広範囲な開示要件と必須弁護士の関与を持つ状態で、通常は長くかかります。典型的なニューヨーク閉鎖は、契約から鍵まで60〜90日かかる場合があります。テキサス閉鎖が30〜45日でスムーズなプロセスで完了することができます。厳しいスケジュール(例えば、仕事のために移転)および別の家を購入するために迅速に必要な売り手の買い手のためのこの問題。しかし、長期のタイムラインは、デューデリジェンスと資金調達の手配のためにより多くの時間を提供することができます。

不動産のプロフェッショナルへの影響

エージェント、ブローカー、貸し手、および州間を横断するタイトルの専門家のために、さまざまな法律に従順に滞在することは大きな課題です。多くの専門家は、複雑さを避けるために1つまたは2つの状態に自分の練習を制限します。しかし、増加したモビリティとリモートワークでは、より多くのクライアントは、エージェントがライセンスされていない状態でプロパティを購入または販売しようとしています。これは、ライセンスのための「reciprocity」契約の成長につながりましたが、地元の練習を理解する必要はありません。

国家の不動産会社は、州間取引に専念する部門を持っていますが、独立した代理店は自分自身を教育しなければなりません。不動産業者の国家協会(NAR)のようなリソースは、州間取引に関するガイダンスを提供しますが、州固有のトレーニングを交換することはできません。例えば、ニューヨークの住宅ローンを起源とする貸し手は、ニューヨークの銀行法、給与制限、およびユニークな施設の手順(州間のみ)を遵守する必要があります。複数の州の会社が、各々の手順を別の手順で維持する必要があります。

また、ステート・ローソリは、コミッション構造と代理店関係を管理しています。一部の州では、最初のサブスタンティブ・コンタクトで書面による代理店の開示が必要です。一方、他の機関はデュアル・エージェンシーの異なるルールがあります。これは、同じ取引で買い手や売り手を表す代理店にとって重要です。

複数統計の不動産取引のナビゲート: 実用的なヒント

複雑さを生じ、複数の管轄区域に及ぶ不動産の閉鎖に関わる人のための実用的なステップはここにあります:

ローカルプロフェッショナル:[ 常に不動産弁護士またはエージェントを雇い、プロパティが置かれている状態でライセンスおよび経験。彼らは、ローカルの習慣、必要なフォーム、および閉鎖プロセスのニュアンスを知っているでしょう。
早期に州法の調査:[]オファーを行う前に、買い手は、開示要件、典型的な閉鎖コスト、およびタイムラインの期待を調査する必要があります。売主は、後閉法を回避するために、開示義務を理解しるべきです。
[ ステート固有のAddenda:[] の標準的なフォームを使用する国家のフォーム (例えば、NARから) は、州固有のライダーを含むことが多い。これらは、執行不能な可能性がある一般的な契約ではなく、使用されることを確認してください。
税制上の違いの計画:[]] 州と地方の移転税に関する税務の専門家と投資物件または第二の住宅のための潜在的な税制上のインプリケーションを相談してください。例えば、いくつかの州は、高値特性(ニューヨークの1%以上のプロパティにプラス1%の追加料金)で「マンション税」を意味します。
[ ライセンス要件:[ 貸し手、鑑定士、検査官: プロパティが置かれている状態でライセンスされていることを確認してください。州外貸し手によって発起された住宅は、追加の開示やライセンスを必要とする、その州の融資法を遵守しなければなりません。
[ 法則(該当する場合):[]])を基準とする。司法と非司法の公差の間で異なる。これは、過激な財産取引と償還期間のタイムラインに影響を及ぼします。

コンテンツ

不動産の閉鎖に関する現地の法律の影響は、過度にはなりません。カリフォルニアの排気開示フォームから、ニューヨークの弁護士主導のモデルにテキサス州のエスクローベースシステム、各州は、バイヤー、売り手、および専門家の経験を形容するユニークな規制環境を提供しています。これらのバリエーションは、コスト、適時性、法的保護、および取引の全体的な複雑性に影響を与えます。成功への鍵は、施設が成功している状態にある特定の法律が、その場所を把握し、投資家が、適切な状況を把握し、適切な範囲で保護することができます。