独自のバランスの取れた土地は、特定の小包から他の人々を使用、開発、販売、リース、および除外する権利である「権利の束」を所有しているとよく述べています。しかし、これらの権利は、より広い社会的契約の中に存在します。コミュニティは、公共の衛生、安全、および一般的な福祉を確保するために土地が使用される方法の正当な利益を持っています。この傾向は、個々の財産の権利と集団コミュニティの福祉の間のこの緊張は、土地利用計画における中央の動的です。包括的な計画、ゾーニングコード、および環境規制、およびそれらの資産の状況を予測する権利を計画する、およびそれらの所有者が、これらを制限することができます。

土地利用計画の基礎

土地利用計画は、コミュニティが将来を想定し、その発展を管理する方法です。それは、警察の権力の直接的な運動です。国家の固有の権限は、市民の健康、安全、道徳、および一般的な福祉のために調整します。この電力は通常、地方政府(国や自治体)に委任されます。米国における法的な基礎は、この2つのモデルの行為によって確立されました。標準状態のゾーニングエンアブラリング法(SZEA)[F]19:[F]と[F]19]と、および[F]19:[F]の計画]。

総合計画

包括的な計画(多くの場合、マスタープランまたは一般的な計画と呼ばれます)は、コミュニティの長期ビジョン文書です。それは、将来の土地利用、輸送、住宅、経済発展、自然資源、公共施設の目標と方針を概説しています。SCPEAの下で、計画は合理的方法で成長を導くことを意図していました。計画自体は、一般的に、プライベートプロパティを直接調整しません。代わりに、それはゾーニングコードの構成として機能します。多くの州における重要な法的問題は、[FLT]の完全性を決定する計画です。

ゾーニングコード

ゾーニングは、計画を実施するための主要な規制ツールです。 コミュニティを地区に分割し、許可された土地使用(住宅、商業、産業)、建物の高さ、プロパティライン、最小ロットサイズ、および密度制限から設定された状態を規定します。 最も一般的な形式は、 ]] ]])、 ランドマークU.S.S. の最高裁量[FLT] [FLT:] と 分離の有効化を防止します。 [FLT:] と は、それは、そのコミュニティの分離を防止します。 [FLT] と [F] と 。

分割規制

生の土地が発展したロットに変身することができる前に、それはサブディビジョンプロセスを通過しなければなりません。 サブディビジョン規則は、土地が分割され、新しいロットが道路、水、下水道および他の公共インフラに十分なアクセスを持っていることを確実に制御します。 彼らは通常、開発者がユーティリティのための道路と緩和のための権利の道を捧げる必要があります。 これらの規則は、成長パターンと新しい開発の品質を決定する重要な役割を果たし、直接、成長の価値と責任をもたらすことの価値とユーザビリティに影響を与える。

財産権の束縛を理解する

プロパティ所有権は、一意ではなく、異なる権利のコレクションではなく、しばしば「棒の束」と呼ばれます。各棒は、所有者が保持する法的権利を表します。バンドルの大きな棒は次のとおりです。

  • 所有する権利:[]]]を占有し、プロパティを制御する。
  • :]]を使用する権利。 プロパティを楽しむし、それに関する活動を行います。
  • []:[]を除外する権利。他人が財産を入ることまたは使用することを防ぐため。
  • :]を転送する権利は、他のユーザーに財産を売、リース、またはギフトする。
  • :]を開発する権利]土地への物理的改善を行う。

これらの権利は絶対ではありません。英語の一般的な法律は、原則を確立しました ]] sic utere tuo ut 外国人の laedas - 自分の財産を使用して、別のものに害を及ぼすことはありません。これは、迷惑法の基礎です。土地の使用計画は、この原則の延長であり、規制は、より広いコミュニティに害する可能性がある。米国。憲法のFifth Amendment 政府は、政府が強制的な規制を制限しない、この目的のためにのみ禁止されています。

土地利用計画が直接影響する権利

不動産所有者の土地利用計画の影響は、しばしば即時かつ重要なことです。最も一般的なメカニズムは、変化、環境ルール、正確、およびエミントドメインをゾーニングしています。

造形と開発権

おそらく最も直接の影響は、プロパティの許容使用と密度を決定するゾーニング規則を介して行われます。 upzoning (許された密度の増加またはより価値のある使用を可能にする)は、実質的にプロパティ値を増やすことができます。 逆に、 []ダウンゾーニング] (密度の減少または使用制限)は、重度に値下げすることができます。 プロパティ所有者は、一般的に、LT4を廃止または再構成することは可能です。 [FLT]: [FLT: またはその制限は、その場合、その制限は、その場合、または再構成が、その場合、その場合、その場合、または、または、その変更は、または再構成は、または変更が、または変更された。 [FLT[FLT4:[FLT] または再構成は、または再構成が、または再構成されていない場合、または、または、または再構成されていない場合、または再構成の制限が、または再構成されていない場合、または再構成が、または再構成されていない場合、または再構成されます。 [FLT[FLT[FLT[

環境規制および規制のテイクイング

湿地の指定、洪水管理、沿岸地帯の規則、および生息地の保全計画などの環境保護は、プロパティ開発の最も厳しい制限の一部を課します。 環境規制は、警察の電力の有効な運動であるが、それらは「遠くへ」行くことができます。 A [[]]]] 裁判所の試験[]]]]は、規制が効果的に土地の経済値を破壊したり、投資を妨げたり、投資を妨げたりするときに発生したりします。 投資の期待を上回る: [FLTFLT] 。 [FLTF] 市は、または都市の危険性を証明します。 [FLTF] 。 [FATFATF] 。 [FATFATFATFATFATFATFATF] 。 [FATFATF] 。 [FATFATFATFATFATFATFATFATFATF] 。 [: 。 [FATFATFATFATFATFATFATFAT: は、都市の危険性試験は、都市の危険性が報告します。

裁判所は、 [[]]の法則を強調した。 サウスカロライナ州立会(1992)、土地の経済的に有益または生産的な使用を否定する規制は、 ]]を服用する1つのセクション[[]を、使用がすでにプロパティのバックグラウンド原則によって禁止されていない限り、使用が禁止されている。 このケースは、任意の永続的な構造を構築することから禁止されたビーチフロントの所有者です。 これらのケースは、埋め立てられた規制が、禁止されているかどうかを検証しなければなりません。

実効費・影響費

開発者が構築する承認を求めるとき、地方政府は、土地を捧げたり、新しい開発の影響を相殺したり、手数料を払うように要求することが多いです。これらは]の反応と呼ばれます。 一般的な正確度は、公園の区切り、通りの改良を組み立てたり、手頃な価格の住宅ユニットを提供するのに限られます。 ] Nollan v. California Coastal Commission (1987)と[FLT4]は、その土地の割合が異なります。 [FLT]と、その土地の割合は、その土地を保護します。 [FLT] と [F] と [F] と [FLT] と [F] と [F] と [F] と [F] と [FLTF] の割合は、 と [F] の割合は、 と [F] の割合は、 と [F] の割合は、 [F] と [FLTF] の割合は、 [F] の割合は、 [F] と [F]

ドメイン

民間の財産上の政府の電力の最も直接的な主張は、 ] の領域 - 公的な使用のためにのみ補償の支払いをするために私的財産を取るための力。 コンテンツの中央点は、 "公共使用" の定義です。 ほとんどのアメリカの歴史のために、これは、道路、学校、および裁判所などの公共施設を意味します。 しかし、 ]] で、新しいロンドン:3:2005] が公正な保護を計画するが、政府の所有者に制限された、および公正な保護が、および公正な計画を制限する。

法的保護とバランスのメカニズム

財産所有者を任意または過度の規制から保護するため、法律システムはいくつかの重要な保護を提供します。

手続きの工程

土地利用の決定は、公正なプレーの最小基準を満たしなければならない。所有者は、一般的に、その財産権が大幅に変更される前に、通知と有意義な聴覚を受ける権利を有します。多くの州では、ゾーニングの決定は、いずれかのlegislative(一般的なゾーニングコードの抽出または修正)またはquasi-judicial(特定のプロパティや特定の機能の欠陥、または特定の機能的な欠陥、または特定の機能的な欠陥、または特定の機能的な欠陥の欠陥を含む)を提示するかどうかを要求します。

最寄の権利

開発者は、許可に対する信頼に大きな投資をした時点で、既存のゾーニングルールに基づいて構築するために、 [[ を保有する権利[]を取得することができます。 これらの権利は、承認されたプロジェクトを禁止するゾーニングのその後の変更から保護します。 羽毛のししきい値は、状態によって変わります。 他の人は許可プロセスの前の権利を保護する一方で、いくつかの使用。 Vestingは、政治的風力と資本の開発者が自信を持って、自信を持って、政治的風力にシフトを防止する重要なシールドです。

逆の非難

プロパティ所有者が規制が行を取っていると判断した場合、彼らはの主張による補償のために政府を訴えることができます。 逆の非難。 成功した主張は、]によって設定されたハイバーが原因でまれです [FLT::3]と Lucas]が、しかし、その危機的要因は、政府が避難所の規制を緩和する危険性が、その理由は、その要因が、その要因の要因である。

土地利用における現代的な課題とトレンド

土地利用計画と財産権のバランスは、常に進化しています。現在の傾向は、この関係を深く理解しているものです。

住宅の手頃な価格とYIMBYの動き

首都圏の厳しい住宅不足に対応するため、成長するYIMBY(私の裏庭ではい)運動は積極的な上昇のために押し上げられ、アクセサリの住居ユニット(ADUs)の合法化、および一世帯だけ動物園の排除。 Oregon、カリフォルニア、ワシントンのような人々は、その土地の拡大制限を優先して、他の地域の所有者に対立する権利を放棄しました。 これにより、その土地の所有者は、その土地の所有者に反発する権利を放棄する権利を放棄する権利を放棄しました。

気候変動と管理されたリトリート

気候適応は、汚染された土地利用の問題になっています。 洪水平野、野生火災の地域、および腐食の海岸線の発生に関する規制は強化されています。 [管理リトリート - 、高リスク領域から離れた構造の計画的な移転 - 一部のケースでは、災害後の再構築の制限。 これらの政策は、規制が厳しい状況下で発生する問題が、この規制は、規制が規制が十分に必要とされています。 規制は、これらの規制は、これらの規制が厳しい気候の制限が要求されます。

宗教的な土地利用と個人的自由

宗教的な土地利用と機関化人法(RLUIPA)は2000年に渡されたもので、ゾーニングの宗教的なアセンブリのための強力な保護を提供します。 地方政府は、それが説得力のある政府の利益を実証し、少なくとも制限的な手段を使用する場合を除き、宗教的な運動に相当する負荷を及ぼすことはできません。 これは、関与する教会のゾーニング紛争のフラッシュポイントであり、法律や地方自治体の規制を調査するかどうかを調べる。 または、特定の土地の土地の土地の土地の土地の土地の土地の土地の所有権は、または地方自治体の制限を目的とする。

コンテンツ

土地利用計画と財産所有権の関係はゼロサムゲームではありません。効果的な計画は重要な利点を提供します。それは、互換性のない使用を防ぐことによって、プロパティ値を保護し、インフラの秩序的な投資を確保し、共有リソースを保護します。しかし、計画は、所有者のコアの期待に侵入し、価値を分かち、または開発計画を不満させる可能性があります。この課題は、動的平衡を乗り越えることにあります。この平衡は、気候計画を把握し、これらの方針を把握し、これらの方針を把握し、その目的を達成するために、個々の方針を把握し、その目的を達成することができます。