最終タイムラインとプロセスに関する鑑定の影響

購入または販売するとき、いくつかの手順は、鑑定書として多くの重量を運ぶ。この専門家の評価、ライセンスされた鑑定士によって行なわれた、プロパティの市場価値を確立する客観的な基準に基づいて。鑑定の結果は、直接抵当承認、交渉戦術、および - 最も重要な - クローズタイムラインに影響を与える。スムーズな鑑定は、トラックに取引を続けることができます。問題のある人は、努力の週を遅らせることができます。鑑定結果は、どのようにして、買い手が指示を、売り手を促進し、売り手を促進します。

不動産取引における鑑定評価の役割

鑑定評価は、州認定鑑定士によって実行されるプロパティの値を公平な見積もりです。貸し手は、融資額が家の価値を上回らないことを確認するために住宅ローンの承認の前に鑑定が必要です。これは、プロパティは担保として機能するので、デフォルトで貸し手を保護します。買い手にとって、鑑定は膨脹した市場条件や感情的な添付ファイルに基づいて家のために過払いを防止します。売り手は、鑑定士と信頼関係を検証します。

鑑定書は、買い手と売り手が購入契約を締結した後に通常発生します。貸し手は、独立を維持するために鑑定会社(AMC)を通じて鑑定を注文します。鑑定人は、その特性を調べ、内部および外部の機能を写真にし、測定をとり、前3〜6ヶ月以内に同等の販売(コンプ)を研究します。結果報告書は、貸し手に提出され、一貫性と完全性のためにそれをレビューします。すべてのサイクル条件は、通常、および販売期間を延長することができますが、または販売期間は、または販売期間を延長することができます。

貸し手は、融資対値(LTV)比を計算するために、評価値に依存しています。承認された値が購入価格の上で、LTVは許容パラメータ内で落ち、融資は前進します。承認された値が購入価格の下の場合には、LTVは制限を上回る、またはより大きな支払いの必要性をトリガーします。この動的を理解することは、承認がスケジュールを閉じる影響にどのように調整するかを理解するための鍵です。

鑑定評価のクローズタイムラインの影響

鑑定は、閉じたプロセスのヒンジポイントです。購入契約が署名されたら、クロックは閉じた日付にチェックされます。貸出者が最終的な承認を発行できる前に、鑑定が完了し、見直しなければなりません。これは「閉じるのはっきり」と知られる。スケジューリングの競合、遅いコンプリートデータ、またはコンテンツの見当によって、期限を数週間にプッシュすることができます。

鑑定評価マッチが生じたとき、または購入価格を上回るとき

これは理想的なシナリオです。鑑定された値は、買い手が公平な市場価格を支払うことを確認し、貸し手は抵当権承認を保留する理由はありません。閉鎖プロセスはスケジュール通りに進み、見当が急なよりもむしろマイルストーンとして機能します。ほぼすべてのケースでは、有利な鑑定はトランザクションが中断することなく、下書きから最終文書に移動することができます。閉鎖タイムラインは、もともと推定どおりに残っています。通常、30〜45日後に、税関の受諾や現地の承認に応じて、または現地のローンの種類に応じて。

鑑定が低いとき

鑑定値が合意された購入価格の下落した低鑑定値が、鑑定評価関連の遅延の最も一般的な原因です。これが起こると、貸し手は、最低値に基づいて抵当権を承認するだけです。買い手は購入価格と付随する値の違いと同等なショートフォールに直面しています。例えば、購入価格は$ 400,000であり、鑑定値が$ 380,000である場合、買い手は購入者は購入者に$ 20,000または現金販売者に再発する必要が生じた場合には。

低い鑑定書に従う交渉は、日数や週数のかかることがあります。買い手のエージェントは、通常、鑑定書を売り手のエージェントに提示し、賛同または文書化をサポートすることで、より高い価値を正当化することができます。売り手は価格を減らすことに同意するかもしれません、買い手は、彼らの下金を増やすか、または両当事者は妥協する可能性があります。場合によっては、買い手は、第二の鑑定または最初の調査を要求するかもしれません。これにより、さらには、期限を延ばす可能性があります。買い手は取引を開始できません。

遅延の期間は、当事者がどのように迅速に対応するかによって異なります。すぐに価格の減少を受け入れる売り手は、週内にトラックの閉鎖を維持することができます。元の価格に対抗または主張する売り手は、2〜3週間に再交渉を延ばすことができます。追加鑑定または控訴は、別の7〜14日を加えることができます。不動産契約の全国協会からのデータによると、約10%は、低鑑定を経験し、それらの取引は、少なくとも10日後に有利な評価よりも近い。

鑑定評価結果の状況の問題

時には鑑定は価値にのみ焦点を合わせるだけでなく、プロパティの状態の懸念をフラグするものではありません。鑑定士は、安全上の危険性、構造上の問題、または家の習慣や融資の適格性に影響を与える可能性のあるコード違反に注意します。貸し手は、特にFHAまたはVAローンのために、これらを閉じる前に救済する必要があるかもしれません。必要な修理は、請負業者がスケジュールされているように閉鎖を遅らせることができます、作業が実行され、アプリは少なくとも数日後に再確認をするために必要です。

鑑定ターンアラウンドがスローされるとき

鑑定評価が最終的に購入価格をサポートしている場合でも、遅い納期はクローズデーをプッシュすることができます。競争市場での需要が高い、農村地域の鑑定者不足、またはより多くの分析を必要とする複雑な特性は遅延を引き起こす可能性があります。買い手や売り手は、標準7ではなく、10〜14営業日の潜在的な鑑定窓を計画する必要があります。鑑定状況に関する貸し手との通信は、期限の閉鎖のための現実的な期待を設定するのに役立ちます。

影響を受ける要因鑑定評価アウトカム

鑑定士は、プロパティデータと市場分析の組み合わせを使用して、価値を導きます。いくつかの重要な要因は、最終的な数に影響を及ぼし、それらを理解することは、買い手と売り手の両方が潜在的な問題を予測するのに役立ちます。

市場条件

不動産市場は静的ではありません。急速に上昇した価格を持つ売り手の市場では、鑑定人は過去3〜6ヶ月にクローズされた売上高に依存しているため、購入価格の遅れをしばしば見栄えています。それらのコンプリートは、以前の期間から値が低下する可能性があります。逆に、価格が低下しているバイヤーの市場では、鑑定は購入価格よりも高くなりますが、それはあまり一般的ではありません。季節変動、金利変化、および地域の売上高は、データが比較できる影響も影響します。

プロパティの状態とアップグレード

最近更新された家庭は、修理の必要性で同様のプロパティよりも高く評価する傾向があります。鑑定士は、主要なシステム(屋根、HVAC、配管、電気)の状態、および床材、塗料、およびキッチン用品などの化粧品の機能を見てみる。最近のアップグレードなどの新しいウィンドウ、改装されたバスルーム、またはエネルギー効率の高い改善は、値を追加することができます。しかし、家具や造園などの非永久的な改善は、アプリが評価されるだけでなく、より詳細な評価をすることができます。アップグレードは、より詳細なリストにアップグレードするだけでなく、より詳細な評価をすることができます。

比較販売(コンプ)

鑑定士は、サイズ、年齢、場所、機能に似ている最近販売されたプロパティを3〜5つ選択します。これらのコンバージョンは、評価に基づいて形成されます。コンプリートが異なる近所からある場合、重要な条件差がないか、または平方フィートに過ぎて余りに遠くにある場合は、鑑定人は値下げを調整することができます。逆に、高価格で売られた強力なコンプリケーションは、より高い鑑定をサポートします。買い手やエージェントは、最後の3ヶ月以内に販売された価格と、最後の半径サポートを含む、最後の3ヶ月以内に販売された価格のリストを保証することができます。

所在地:東京都

立地は、主要な価値ドライバーです。望ましい学校の地区のホーム、設備の近く、または低木辺のエリアでは、より高い評価が得られる傾向があります。逆に、高速道路、産業地帯、またはフラッドプレーンズの近くで、より低い評価を受け取ることがあります。鑑定人は、ロットサイズ、ビュー、および全体的な近接傾向を検討しています。位置が大きく固定されている間、その影響を理解することは鑑定範囲に関する現実的な期待を設定するのに役立ちます。

鑑定士の専門知識とローカルの知識

すべての鑑定人は、すべての市場と同等に精通しています。主に首都圏で働く鑑定人は、農村やニッチ市場への洞察力が欠如するかもしれません。これは、不正確なコンフィックスや不満な条件調整につながることができます。入札は、通常、AMCを介して鑑定者を回転させ、独立性を確保するが、締約国は、鑑定人が特定の近所で最近の経験を持っていることを要求することができます。経験豊かな地元の鑑定人は、実際の市場と並ぶより信頼性の高い評価を生成します。

共通の鑑定チャレンジをナビゲート

注意深い準備でも、鑑定の課題を上げることができます。各シナリオを処理する方法を知ると、ストレスを軽減し、トラックの閉鎖を維持します。

低鑑定:交渉または控訴

鑑定が低い場合、買い手と売り手はいくつかの選択肢を持っています。最も簡単なのは、交渉です。買い手は、売り手に賞賛された値に価格を減らすように依頼することができます。売り手は、特に市場がバランスが取れているか、販売する意欲的であるならば、同意するかもしれません。または、買い手は、彼らが利用可能な現金を持っている、与えられたギャップをカバーするためにダウン支払いを増やすことができます。ギャップが小さい(数千ドル)場合は、差を払うことは、多くの場合、再交渉よりも速くなります。

買い手が鑑定書が欠陥であると判断した場合、それらは値(ROV)の再調整を要求するかもしれません。買い手のエージェントは追加のコンフィックス、鑑定報告書(例、不正確な四角の映像)への修正、または見落とされた最近のアップグレードの文書をコンパイルします。貸し手は、レビューのために鑑定者にROVを提出します。 ROVは値変更を保証するものではありませんが、元のレポートが含まれている場合は、それは有効です。一般的には3〜5日プロセスがかかる。

鑑定評価の争訟

ROVよりも極端なことは正式な紛争です。買い手または売り手は、異なる鑑定者から2番目の鑑定を要求することができますが、これは貸し手承認を必要とし、追加の手数料を伴う場合があります。一部の貸し手は、最初の契約価格の下が著しく行われた場合は、自動的に2番目の鑑定を注文します。しかし、複数の鑑定人は、混乱を作成して、閉鎖タイムラインをさらに遅延させることができます。ほとんどの業界の専門家は、第二鑑定を追求する前に、まず、交渉やROVオプションを排出することをお勧めします。

契約中の鑑定通貨

ほとんどの購入契約には、鑑定が融資を得るために余りに低い場合、または売り手が交渉を拒否した場合、買い手が退去することを可能にする鑑定書のコンテンシビリティが含まれます。このコンポジションは、買い手が最も利益のある預金を保護します。売り手は、低い鑑定人が、販売の完全性を失う価格やリスクを減らすためにそれらに強制することができることを認識すべきである。暑い市場では、一部の買い手は、彼らの資金を運ぶために、彼らの資金を放棄する権利を放棄する。または、または、その利益を払う必要があり、または、または、その利益を払う必要があります。

鑑定評価遅延を最小限に抑える戦略

積極的な計画は、鑑定遅延の可能性を低下させ、またはそれらが発生したときに迅速に解決することができます。買い手と売り手の両方が行動可能な措置を講じる。

バイヤーのため

経験豊富な貸し手との作業:[] 知識のある融資役員は、迅速な鑑定を注文し、ローカル市場に精通した鑑定者を選択し、タイムラインに追いつくことができます。コミットする前に、典型的な鑑定ターンアラウンド時間についてのあなたの貸し手に尋ねてください。
[鑑定免除オプションを見直してください:[]高いクレジットスコアと実質的な支払いを持つ一部の借り手は、Fannie MaeまたはFredddie Macから鑑定免除のために資格を付与することができます。これは、鑑定ステップを完全に排除し、1〜2週間のタイムラインを節約します。あなたが資格を与えられた場合は、あなたの貸し手に尋ねます。
アップグレードの一覧を準備します。[ 鑑定人が到着する前に、最近の改装、許可、およびエネルギー効率の改善の費用でドキュメントをコンパイルします。検査中に鑑定者にこれを渡して、より高い評価をサポートします。
閉じた日付で柔軟にしてください:[あなたの予想終了タイムラインにバッファをビルドします。可能であれば、閉じた日付を45日ではなく30に設定し、鑑定ハイカップの追加料金時間を可能にします。現実的なタイムラインはストレスを軽減します。

売主様向け

自宅を現実的に価格:[)家を上回る低鑑定の可能性を増加させます。最近の比較に基づいて価格を設定するためにあなたの代理店と協力して、希望や市場誇大宣伝ではありません。開始からの正確なリスト価格は、プロセスの移動を保ちます。
] 静かで手入れの行き届いた家は、条件の調整を正当に影響することができる鑑定者に提案します。すべてのシステムが機能的であることを確認し、鑑定の前に明らかな修理問題に対処します。

appraiser:に賛同します。appraisersは売り手によって指示できませんが、あなたまたはあなたの代理店は、あなたが信じる最近の販売のリストを丁度共有することができます。影響する試みではなく、有用な情報としてこれを行います。プロのエージェントは、倫理的なラインを交差させることなくこれを行う方法を知っているでしょう。

簡単にアクセスできる:]] 、鑑定人が手間をかけずにプロパティにアクセスできることを確認してください。ロックボックス、占有に関する明確な通信、および入札の家は、検査が滑らかで迅速に行なうようにします。

不動産代理店向け

[]貸し手との定常通信で行ないます:[])鑑定注文確認と推定完了日を尋ねます。週次アップまたはクローズデーアプローチとして頻繁にフォローアップし、鑑定がスケジュールされていることを確認します。

評価パッケージを準備してください:[リスト契約、比較販売、プロパティ機能、および事前評価を持つフォルダをコンパイルします。検査の開始時に、鑑定者にこれを提供します。多くのエージェントは、これは矛盾を減らすことを見つけます。

クライアントを割り当てる:] プロセスの初期に、鑑定の役割と潜在的な影響を説明してください。適時性と低評価の可能性に関する現実的な期待を設定します。情報化されたクライアントは、交渉中に迅速に決定を行う可能性が低いです。

鑑定プロセスの未来とタイムラインへの影響

テクノロジーは、鑑定がどのように行われるかを再確認しています。ハイブリッド鑑定士は、第三者のデータ収集者がプロパティ情報を集め、認定鑑定人がリモートで分析し、より一般的になっています。これらは、2〜3日間典型的な納期を削減することができます。デスクトップ鑑定士は、公開記録、MLSデータ、および床プランをオンサイト訪問せずに使用し、特定のローンタイプへの受諾も得ています。フル鑑定は、まだ複雑な特性や高価なポートフォリオの評価のための標準です(VMA)。

規制変更は、タイムラインにも影響します。均一鑑定評価データセット(UAD)とFannie MaeとFreddie Macによる均一担保データポータル(UCDP)の実装には、評価データ提出の標準化、レビュー時間を削減しています。さらに、一部の貸し手は現在、住宅ローン債務保険またはハイエクイティ借り手のためのワイバーの形で鑑定ギャップカバレッジを提供します。これらの革新がより普及するにつれて、一般的な期限が閉鎖されるか、またはバイヤーの両方がより多くの利益を得ることができるでしょう。

鑑定は責任ある貸出の角質のままですが、クローズタイムラインへの影響は進化しています。新しい鑑定方法、買い手、売り手について通知しておくと、利用可能なときにより速い選択肢を得ることができます。

コンテンツ

鑑定は、単なる家庭の購買プロセスでチェックする箱ではありません。それは、閉鎖タイムラインの強力な決定者です。スムーズな鑑定は、オンタイムクローズをサポートしています。問題のある人は、再交渉、修理の要求、または数週間の延長遅延を引き起こす可能性があります。鑑定人の役割について、その結果に影響を与える要因と、課題をナビゲートする戦略は、すべての当事者がより大きな自信をもって閉鎖プロセスに近づくことを可能にします。

不動産を準備し、オープンにコミュニケーションをとり、ワイバーやハイブリッドモデルなどの近代的な鑑定代替品を探索することで、買い手や売り手は鑑定関連のセットバックのリスクを最小限に抑えることができます。不動産市場は準備が要求され、ステップは鑑定よりも多くの注意に値しません。適切な知識と積極的な対策により、鑑定は、刺しのブロックではなく、成功した閉鎖にステップストーンになります。

鑑定ガイドラインとベストプラクティスをさらに読み込むには、のFannie Mae Appraisalの要件、鑑定研究所、および[]]の国立Realtors Appraisal Resource]を参照してください。