アーバンプランニングと土地利用規則は、組織的なコミュニティ開発の骨組みを形成します。 最も重要なツールの中で 地方政府は、ゾーニング地区とオーバーレイゾーンを使用しています。 彼らは成長を指導し、公共福祉を保護する共通の目標を共有している間、彼らは根本的に異なる役割を果たす。 ゾーニング地区は、土地利用のためのベースラインフレームワークを作成し、どのような活動がどこに起こることができるかを指定します。 オーバーレイゾーンは、特定のコミュニティ優先順位に対処するためのそのベースラインの上に追加の要件の層を追加します。 これらの2つの施設が、所有者と異なる計画が異なる方法を理解しています。

ゾーニング地区とは?

ゾーニング地区は、市政令によって確立された第一次土地利用のカテゴリです。 彼らは、市、町、または地域に郡を分割し、各々は許可された使用、建物の寸法、および密度の制限の特定のセットを割り当てました。 例えば、住宅街は、商業地区は小売店、オフィス、レストランを可能にするかもしれないが、単一の家庭に開発を制限するかもしれません。 産業地区は、工場や倉庫、農業地区は、農業およびオープンスペースを維持します。

1916年に、ニューヨーク市が初めての総合ゾーニングの解像を制定した20世紀初頭に誕生したゾーニングのコンセプト。1926年最高裁の事件で法的な基礎をセメントで覆い、エクリッドVの振動。アンブレラ・リアルティ。それ以来、ゾーニングは、都市の繁殖を管理するための標準的なツールになりました。は、この産業を継承する。[FLT:]は、都市の建設を計画する。

ゾーニング地区の共通タイプ

現代のゾーニングの条例は通常、異なる強度のサブカテゴリを持ついくつかの広いカテゴリを含みます。

  • [ 住宅(R)[ – 高密度(R-1:単世帯)、中密度(R-2:複素、町家)、高密度(R-3:マンション、マンション)。
  • [ 商業(C) – 近隣商業(C-1)、一般商業(C-2)、中央ビジネス地区(C-3またはCBD)。
  • [産業(I)[ - アセンブリおよび倉庫のための軽い産業(I-1)、製造および処理のための重工業(I-2)。
  • 農業(A)[ - 農地と農村のキャラクターを大量に大量に保存します。
  • 混合使用(MU)[ – 住宅、商業、および時々 1 つの地区で軽い産業使用を結合する新しいカテゴリ。

各地区には、許可された使用、設定バック、高さ制限、床面積比率(FAR)、駐車条件、およびロットカバレッジを指定するための詳細な[[[]]]]のズームテーブル[]]]が付属しています。 これらのルールは、プロパティ値、公衆衛生、コミュニティ特性を保護するために意図されています。

造形地区の設立

ゾーニング地区は、通常、計画の手数料、公聴力、市議会または郡庁の承認を含む立法的なプロセスによって作成されます。このプロセスは、長期コミュニティの目標を概説する[の包括的な計画[]で始まります。その計画に基づいて、ゾーニングマップが描画され、各地区に地区を割り当てます。その後、各地区の規則の詳細を説明します。修正(承認)は、政府が要求する所有者が、または包括的な計画を要求することができます。

オーバーレイゾーンとは?

オーバーレイゾーンは、既存のゾーニング地区の上に置いた補足規則です。 彼らは「オーバーレイ」、根本的な地区の要件を変更または強化するルールの追加セット。 オーバーレイゾーンは、ベースゾーニングを置き換えません。 むしろ、ベース規則に加えて、満たなければならない条件を追加します。 これは、自治体がゾーニングマップ全体を変更することなく、特定の領域や問題をターゲットにすることができます。

オーバーレイゾーンは、歴史的保存、環境保護、手頃な価格の住宅、設計基準、フラッドプレーン管理、およびトランジット指向開発に対処するために一般的に使用されます。例えば、歴史的なオーバーレイは、地下地区が商業用途を許可しても、建築的特性を維持するために外部の変化を制限する可能性があります。環境上敷は、地下地区のストームウォーター要件を超える水路の近くで不浸透性の表面を制限することができます。

オーバーレイゾーンの作業方法

オーバーレイゾーンは、その境界線を示すマップで定義されます。それらの境界線の中で、オーバーレイの規則]スプレメントまたはスーパーセデは、下流域のルールを示しています。通常、より制限的な規制が適用されます。ベース地区が35フィートのビルディング高さを可能にした場合、オーバーレイは25フィートでそれをキャップし、オーバーレイは、オーバーレイの限界が支配します。逆に、オーバーレイが密度のユニット(より手頃な価格の)を提供する場合、そのユニットは、そのパッケージを使用することができます。

オーバーレイゾーンは、都市全体または特定の回廊、近所、または環境機能に適用することができます。それらは、多くの場合、の部分として採用されています。 テキストの修正]をゾーニングし、ベースゾーニングの変更として同様の公開レビュープロセスを通過します。 配置すると、オーバーレイゾーンは]]フレックス性を提供します。 コミュニティは、ゾーニングコード全体にオーバーホールすることなく、独自の条件に対処するためのものです。

オーバーレイゾーンの一般的なタイプ

  • 歴史的保存オーバーレイ - 民事、変更、および新しい構造を制御することによって指定された歴史的地区を保護します。 多くの場合、歴史的な保存手数料によるレビューが必要です。
  • 環境保護オーバーレイ - 湿原、急な斜面、野生動物生息地、および水質を保護します。 ストリームの近くで開発を制限したり、より大きなバッファを必要とするかもしれません。
  • Floodplain Overlay – 洪水傾向にある構造を上昇させ、特定の用途を禁止するなどの洪水傾向にある厳しい開発基準を構成します。
  • []手頃な価格の住宅オーバーレイ - 奨励またはユニットの割合は、低および中程度の所得の世帯に手頃な価格である。 多くの場合、密度ボーナスまたは駐車要件を削減します。
  • Form-Based Code Overlay – 土地利用ではなく建物の形態とストリートスケープに焦点を当て、歩行者にやさしい設計を推進します。多くの場合、ダウンタウンまたはトランジットの廊下に沿って使用されます。
  • 空港アプローチオーバーレイ - 建物の高さと土地の使用を空港近くの制限して、安全を確保し、騒音の影響を低減します。

ゾーニング地区とオーバーレイゾーンの重要な違い

両方が規制ツールですが、スコープ、目的、およびアプリケーションで異なります。次の表は、主な差別(明確さのリストとして示されます)を示しています。

  • プライマリロール:] ゾーニング地区は、 ベース 土地利用フレームワーク; オーバーレイゾーンは] 加算 を構成します。
  • [ 地理スコープ:[]] ゾーニング地区は、管轄区域全体または大幅な規模をカバーしています。 オーバーレイゾーンは通常、小さな、ターゲットの領域(例、歴史的な地区、フラッドプレーン、トランジットコリドー)に適用されます。
  • 規制自然:] ゾーニング地区は、使用が許可されているか、条件付きか、または禁止されているかを定義します。 オーバーレイゾーンは、これらの使用規則を変更したり、新しい基準(例えば、設計、密度、環境性能)を追加したりします。
  • 柔軟性:]] オーバーレイゾーンは特定の条件に合わせて調整でき、ベースゾーニングが提供されないインセンティブ(例えば、密度ボーナス)を含めることができます。
  • 階層:]]] 対立の場合、通常、より制限的な規制が優先されます。 オーバーレイゾーンは、多くの場合、それらが異なるベース地区ルールに優先順位を持っています。
  • ] 人形:] ゾーニング地区は、無互換性な使用を分離するために、市全体で土地の使用を整理します。 オーバーレイゾーンは、保存、手頃な価格、または環境品質などの特定のコミュニティ目標に対処します。

ゾーニング地区とオーバーレイゾーンが一緒に働く方法

効果的な土地利用計画は、ベースゾーニングとオーバーレイゾーン間の相乗関係に依存しています。住宅街は、近所のキャラクターを保護しています。歴史的なオーバーレイは、新しい建設が建築遺産を尊重することを確認します。商業通路は小売やオフィスのためにゾーン化されるかもしれませんが、手頃な価格の住宅オーバーレイは、混合所得の発生を戦闘の変位に要求することができます。

オーバーレイゾーンは、自治体が新しいポリシーを検証できるようにします。例えば、この都市はのトランジット指向開発(TOD)オーバーレイを新しいライトレールラインに沿って、より高い密度とステーション近くの駐車を削減することができます。成功すると、原則は後で同様の領域のためのベースゾーニングにすることができます。この層アプローチは、安定性と適応性の両方を提供します。

プロパティ所有者にとって、開発前にベースゾーニング地区と任意の適用オーバーレイゾーンの両方をチェックすることが不可欠です。建物許可は、設計レビュー、環境影響試験、または手頃な価格の住宅貢献などのオーバーレイ基準に順守する必要があるかもしれません。

アクションにおけるオーバーレイゾーンの現実世界例

歴史地区のオーバーレイ: チャールズトン、サウスカロライナ州

チャールズトンの歴史的な保存オーバーレイは、1931年に設立され、米国で初めての1つです。それは、古い歴史地区内の解体、外部の変化、および新しい建設を調整することにより、市の象徴的なアーキテクチャを保護します。プロパティ所有者は、建築レビューのボードから適切な証明書を取得する必要があります。オーバーレイは、互換性のある開発を可能にする間、Charlestonのキャラクターと観光の魅力を維持するために尽力されています。

フラッドプレーンオーバーレイ:ヒューストン、テキサス

ヒューストンは、特にハリケーン・ハーヴェイの後に、洪水に陥る地域に発生する問題の発生を制限するフラッドプレーン・オーバーレイを持っています。 オーバーレイは、建物が地下洪水の上昇を上回る必要があり、洪水の危険性を低下させ、公共の安全性を保護するために、コンセンサター・ストレージが供給される必要があります。 ヒューストンは、伝統的なゾーニング・シティワイドを欠いているが、フラッドプレーン・オーバーレイは、洪水リスクを低減し、公共の安全性を保護するために、標的土地使用規則として機能します。

手頃な価格の住宅のオーバーレイ:ポートランド、オレゴン

ポートランドの[インクルージョンゾーニングオーバーレイ]は、20以上のユニットで新しい住宅ビルを要求し、面積の中央所得の80%を稼ぐために手頃な価格のユニットの割合を設定する必要があります。 オーバーレイは、都市全体に多家族ゾーンに適用され、密度のボーナスと料金免除を提供します。 このアプローチは、市場ベースの開発を活用して、手頃な価格のユニットを生成し、オーバーレイゾーンが全体の再ゾーニングなしで住宅の危機に対処することができる方法を示す。

環境の積み過ぎ: テキサス州オースティン

オースティンの水質保護オーバーレイはエドワードの急流の充電ゾーン上の領域に適用されます。 それは、不浸透カバーを制限し、低影響の開発技術を必要とし、特定の危険な使用を禁止します。 オーバーレイは、開発が地域の第一次飲料水源を汚染しないことを確認します。 この規制層は、基礎地区の規則よりも厳しいとおり、サイトプランレビューを通じて強化されています。

法的および管理的検討

ゾーニング地区とオーバーレイゾーンの両方が、状態に応じて制定されなければなりません 統計可能。ほとんどの州は、自治体に動物園を通じて土地の使用を規制する権限を与え、それが合理的である、仲裁ではなく、正当な公共の目的のために提供されている。オーバーレイゾーンは、これらの基準を満たし、包括的な計画によって明確に正当化する必要があります。

プロパティ所有者が追加の制限が補償なしでプロパティの「テイク」を構成すると主張するとき、時々、オーバーレイゾーンへの挑戦。 裁判所は、一般的に、歴史的な保存、洪水保護、または手頃な価格の住宅などの実質的な公共の利益を先立たせる合理的なオーバーレイ規則を上見ています。 鍵は、特定の活動を制限しても、オーバーレイゾーンは、土地のいくつかの合理的な経済使用を許可しなければならないことです。

行政的に、オーバーレイゾーンは、追加のレビュープロセスを必要とします。例えば、歴史的なオーバーレイは、環境のオーバーレイが環境影響評価を必要とする場合がありますが、設計レビューボードを含むかもしれません。自治体はこれらのボードをスタッフにし、任意の決定や遅延を避けるために明確なガイドラインを提供しなければなりません。

オーバーレイゾーンのメリットと課題

メリット

  • ターゲット規則:[]] オーバーレイゾーンは、より広いズームシステムを破壊することなく特定の問題に対処します。
  • 柔軟性:]]] 彼らは、手頃な価格の住宅や緑の建物のような望ましい結果を促進するインセンティブ(密度のボーナス、手数料削減)を含めることができます。
  • 適応性:] オーバーレイゾーンは、条件変更として比較的簡単に更新または削除できます。
  • [コミュニティエンゲージメント:]オーバーレイゾーンは、多くの場合、パブリックヒアリングとステークホルダー入力を必要とし、近所はそれらに直接影響を及ぼす規制を形づけることができます。
  • リスク低減:]] 環境および洪水原発オーバーレイにより、災害リスクや長期費用を納税者に削減します。

チャレンジ

  • コンプレックス:]]] 複数の規則層が、プロパティ所有者、開発者、さらには計画スタッフを混乱させる可能性があります。 慎重に調整する必要があります。
  • 抵抗:]] 一部のプロパティ所有者は、法的課題や政治的反対につながる、財産権の侵害として上書きしています。
  • 施行:]]]オーバーレイ基準(例えば、設計レビュー、手頃な価格の住宅コベント)に準拠して確保するには、専用のスタッフリソースが必要です。
  • の続性:]]。 適切に設計されたオーバーレイは、過度の平等性を悪化させる可能性があります。 例えば、歴史的なオーバーレイは、手頃な価格対策と組み合わせていない場合は、プロパティ値を上げ、下所得の住民を置き換える可能性があります。
  • オーバーラップとコンフリクト:]])複数のオーバーレイが同じパーセル(例、歴史的および環境)に適用され、要件を交換することは困難である可能性があります。

コンテンツ

ゾニング地区とオーバーレイゾーンは、一緒に構築された環境を形作るための補完的なツールです。 ゾーニング地区は、互換性のない使用を分離し、基本的な開発パターンを確立する基礎的な順序を提供します。 オーバーレイゾーンは、コミュニティが歴史的な特性を保護し、環境リスクを管理し、手頃な価格の住宅を促進し、ゾーニングコード全体を再発明することなく、他のポリシー目標を達成できるように、ニュアンス層を追加します。

プランナー、開発者、そして市民にとって、土地利用プロセスの航行には、双方を理解することが不可欠です。歴史的な地区に家を建てているかどうか、トランジットの廊下で混合使用プロジェクトを開発し、またはより強力な洪水防護のために提唱するかどうか、ベースゾーニングとどのようにオーバーレイゾーンが情報に基づいた決定を行うのに役立つかを知る。都市は、気候変動、住宅の有価証券、および経済再生などの課題に直面し続けるにつれて、オーバーレイゾーンは、柔軟な規制と強力なツールを維持します。

ゾーニングの基礎については、 ]American Planning Associationのゾーニングリソースを参照してください。 フラッドプレーン管理のためのオーバーレイゾーンについて学ぶには、 FEMAフラッドプレーン管理ページを参照してください。 手頃な価格の住宅オーバーレイについては、 包括的ゾーニングのHUDユーザー機能を参照してください。 AACは、Recref [FLT:]およびを参照してください。 [F]は、利用可能なガイド] [FLT]を参照してください。 [F]