共同所有者または複数のバイヤーと財産を閉鎖するための法的ヒント

共同所有者または複数のバイヤーで不動産を購入することは、エキサイティングなマイルストーンであることができますが、それはまた、単一バイヤー取引が稀に提示する法的複雑性を導入しています。慎重に計画せずに、財務、使用、または出口戦略上の議論は関係を緊張し、さらにはコストのかかる訴訟につながることができます。この記事では、複数の当事者が関与するときに、閉鎖プロセスをナビゲートするのに役立つ実用的な法的ヒントを提供します。適切な所有権構造を選択するから、堅牢な共同所有者契約を起草し、責任を管理します。

権利所有権構造の選択

第一と最も重要な決定は、プロパティへのタイトルが保持される方法です。決定方法を選択する所有権構造は、税金が支払われ、そして1人の所有者が死ぬか、販売したいかどうかが起こるかを決定します。最も一般的な形態は次のとおりです。

生存者の権利を持つ共同テナント

共同テナントでは、すべての所有者は、同じ、非分別な利益を財産に保持し、所有者が死亡したときに、その共有は自動的に、有益者を離れることなく生存所有者に渡します。この構造は、配偶者または所有者のシームレスな譲渡を希望する家族の間で人気があります。ただし、所有者が後で同意を解除したり、所有者が自分の株式を販売したい場合は、共同テナントは問題にすることができます。すべての所有者は、すべての所有者が譲渡または抵当権に同意する必要があります。

常識で働く

所有者が不平株式を保持することを可能にする(例えば、一人が60%、別の40%を所有しています)と生存の権利は含まれていません。所有者が死亡すると、その株式は他の共同所有者に自動的にではなく、自分の相続人に渡します。この構造は、より多くの柔軟性を提供し、友人やビジネスパートナーの間で共通していますが、それは、その所有者が財産の管理に関与していない場合、合併症を作成することができます。

パートナーシップまたは限定責任会社(LLC)

複数の無関係の買い手がプールする資金である投資特性または状況のために、LLCまたは一般的なパートナーシップを形成することは正式な法的枠組みを提供します。組織は、プロパティを保持し、バイヤーは、メンバーシップの利益またはパートナーシップ株式を所有しています。このアプローチは、責任から個人資産を保護し、所有権の譲渡を簡素化し、税制の柔軟性を可能にします。しかし、それは追加の先行コストと継続的なコンプライアンスを必要とします。このような激しい年次報告書や別の銀行口座を維持します。

キー・テイクアウト:]] 不動産弁護士と協力して、長期目標と一致する構造を評価することができます。例えば、不動産計画弁護士は、あなたの相続のニーズに基づいて、共同テナントと常駐の間で決定するのに役立ちます。 ]で不動産計画基本に関するガイダンスを見つけることができます。不動産不動産のABAセクション、信託と不動産法。

包括的な共同出資契約の解除

所有権構造が明確であっても、将来の紛争を防ぐため、書面による共同所有契約が不可欠です。この文書は、共同所有者のあらゆる主要な側面を基本に取り除かれ、輪郭を覆う必要があります。最低限に、それは対処すべきです。

貢献と所有権の割合:[ 対決(支払いの終了、コストの終了)と、住宅ローンの支払い、財産税、保険、メンテナンスなどの継続的な費用が分割されるどのくらいの割合。
[意思決定プロセス:[) どの決定は、非アニマルな同意を単純に過半数に必要としているか? 例えば、化粧品の改装は、プロパティを販売したり、新しい融資を取ったりしながら、過半数の承認を必要とするかもしれません。
[] 宿泊権:[]]] が、休暇の家やマルチユニットのビルドの場合、イベントの排他的な使用を望む場合、時間が割り当てられている(例えば、回転スケジュールまたは予約システム)と、何が起こるかを指定します。
] 経費と利益の取り扱い:[ 家賃所得または税金の払い戻しはどのように配分されますか? 主要な資本改善はどのように支払われますか? 所有者が経費の株式を満たしていない場合はどうなりますか?
[:]]]は、間違いなく最も重要なセクションです。残りの所有者が最初の拒否の権利を持っているかどうか、プロパティが承認される方法、および評価や条件上の紛争が解決されるかどうか、所有者が自分の興味を販売できる方法について説明します。
[]紛争解決メカニズム:[調停または仲裁条項は、裁判所から意見を解約することにより、時間とお金を節約することができます。いくつかの合意には、交渉が破壊した場合、販売を強制することを可能にする購入 - セル規定(「ショットガン条項」)も含まれています。

共同所有契約に含まれているべきものについて深く見てみると、]の共同所有契約に関するノロガイド[]は、実用的なテンプレートとチェックリストを提供しています。

閉店前の法的デューデリジェンス

複数のバイヤーが関与しているとき、デューデリジェンスがさらに重要であるのは、各所有者の財政的な株式は危険であるためです。閉鎖文書に署名する前に、次の手順を完了する必要があります。

タイトル検索とタイトル保険

売り手が明確な所有権を持っていることを確認し、財産に影響を与える可能性がある任意の償還、裁断、緩和、または契約者を特定するためにタイトル検索を注文してください。すべての共同所有者は、将来のクレームから保護するために、タイトル保険ポリシーに記載する必要があります。方針に示されていない共同所有者は、タイトル欠陥が後で表面を欠陥する場合、再コースを持っていない可能性があります。

ゾーニングと土地利用制限

ローカルゾーニング条例と住宅所有者の関連付け(HOA)規則を確認してください。複数の買い手が短期レンタルまたはホームベースのビジネスのためにプロパティを使用する予定がある場合は、そのような使用が許可されていることを確認してください。また、共同所有者の手配に影響を与える可能性のあるロット分割、追加工事、または駐車場に関する制限を見直します。

境界調査と評価

現在の境界調査では、その特性が使用できる方法を制限する可能性がある、周囲の紛争、または緩和を明らかにすることができます。例えば、ユーティリティの緩和は、特定の領域でフェンスや小屋を建設することを防ぐことができます。プロパティが隣人と高速道路または共用領域を共有すると、調査は共有された責任を明確にします。

許可と承認

既存の構造物、リフォーム、または追加に必要な許可が含まれていることを確認し、検査を通過しています。未許可の作業は、販売時に罰金、責任、困難につながることができます。また、共同所有者による計画的な改善がローカルコードおよびHOA規則に準拠していることも確認します。

デューデリジェンスプロセスに関する詳細なガイダンスについては、【]]realtor.com は、ホーム・バイイングのデューデリジェンスのガイドで、検査、開示、およびタイトルの問題をカバーしています。

財務・税務に関する検討

共同所有者は、閉鎖前に対処すべきユニークな財務および税務上のインプリケーションを持っています。各共同所有者の財政立と税務状況は、取引の構造に影響を及ぼします。

モーゲージアレンジメント

プロパティが資金を調達する場合、すべての共同所有者は一般的に抵当権者にリストされます。貸し手は、すべての借り手のコンバインドされたクレジットスコア、所得、および債務対利益比を考慮します。所有者の悪いクレジットは、アプリケーション全体をドラッグするか、より高い金利につながることができます。代替品には、他の所有者が抵当権ではなく、これは法的および財務上のリスクを作成することができます。それぞれの利益を貸すために、各ブローカーとの間で、各利益を分配する。それぞれの利益を貸借金する方法を仲介する。

財産税・保険

プロパティ税は通常、個々の株式ではなく、プロパティ全体の価値に対して評価されます。共同所有者契約は、所有権の割合が非等しい場合は、特に、税額の支払いが分割される方法を指定するべきです。同様に、住宅所有者の保険は、保証された当事者としてすべての共同所有者に名前を付けるべきです。不動産ポリシーは、プロパティがレンタルされるかどうかが必要な場合に必要です。

税制上の優遇措置と責任

共同所有者は、所有権構造やプロパティの使用方法に応じて、個々の税務申告に抵当した利益と財産税を差し引くことができるかもしれません。投資の特性のために、非推奨事項は所有者の間で割り当てることができます。しかし、IRSは、「認定ジョイントベンチャー」とパートナーシップ税理士に関する厳格な規則を持っています。予期しない税法案や欠落した控除を避けるためにCPAまたは税理士に相談してください。

Escrow と準備アカウント

資産費用の専用の銀行口座またはエスクロー口座を設定することを検討してください。各共同所有者は、一定の金額の月に貢献し、税金、保険、ユーティリティ、およびメンテナンスのために資金が使用されます。これは、予期しない修理の負担を肩から1人の人を防ぐことができます。この契約は、アクセス権を持っているアカウントと、資産が販売されている場合、剰余金の資金に何が起こるかを指定する必要があります。

複数のバイヤーが関与しているときのクローズプロセス

終日は、多数の文書を実行し、複数のバイヤーと、プロセスは混沌とすることができます。準備は重要です。

チェックリストの閉鎖

閉じるまでに数日前に弁護士とすべてのクローズド文書を見直します。各共同所有者は、死亡した条件、死亡率、注意、および任意の決済明細書を理解しなければなりません。
共同所有者の合意が署名され、すべての関係者に通知されていることを確認してください。
すべての資金(支払い、送金コストのクローズ)が利用可能であることを確認し、ワイヤ転送または認証チェックが正しく行われていることを確認してください。
政府が発行した写真の識別を各バイヤーに持って来ます。一部のタイトル会社は、すべての共同所有者が閉鎖中に提示する必要があります。他の人は、適切な公正とリモート署名を可能にします。

実行しなければならない書類

所有権構造によっては、署名が必要である場合があります。

送り(保証、保証、または免責)
信用または抵当権の預言者記および信用または死亡
決算説明(開示)
アイデンティティまたは占有率のアフィダビットの任意のアフィダビット
共同所有者契約(以前に署名されていない場合)

文書の全部が署名された後、タイトル会社は郡のレコーダーのオフィスと委任された記録を、資金は分配されます。共同所有者は、記録された遺言と最終的な決済明細書のコピーを受け取るべきです。

ポスト‐ 閉鎖工程とオンゴイング管理

鍵が渡されたときに、あなたの責任は終わらない。効果的なポストクロージング管理は、投資の価値の誤認を防ぎ、維持することができます。

組織記録を維持

中央化されたデジタルまたは物理的なフォルダーを作成すると、契約、共同所有者契約、抵当文書、税申告、保険ポリシー、主要な修理または改善のための領収書が含まれます。すべての共同所有者はアクセスする必要があります。この記録保管は、最終的に売却されたり、紛争が生じた場合には、有利です。

定期通信スケジュール

プロパティのパフォーマンス、今後のメンテナンスニーズ、所有者の個人的な状況の変化について議論するために定期的な会議(四半期または毎年)を設定してください。電子メールまたは共有プロジェクト管理ツールを使用して、決定を文書化します。共同所有者が遠く離れた場合は、ビデオ会議の使用を検討してください。

期待外予定のプラン

人生の変化—離婚、仕事の損失、移転、または死-共同所有者に影響を及ぼす可能性があります。共同所有者の合意は、既にこれらのシナリオに対処する必要がありますが、定期的に合意を見直し、更新する賢明です。例えば、ある所有者が結婚した場合、配偶者は共同所有者に影響を及ぼす可能性のある特定のコミュニティプロパティの権利を持っているかもしれません。弁護士は、新しい現実を反映するための合意を改正するのに役立ちます。

出口戦略: 株式を販売または譲渡

明らかに、複数の共同所有者が退去したい。明確で事前定義された出口戦略は、火災販売や強制的な訴訟を防ぐことができます。

第一次拒絶の権利

ほとんどの共同所有者契約は、残りの所有者に出発所有者の株式を購入する最初の機会を与えます。価格は、通常、式(例えば、最近の鑑定、相互合意された - 正当、または毎年合意された価格に基づいて行われます)に基づいています。残りの所有者が購入したくない場合は、出発所有者は、他の所有者の承認に基づいて、外部の第三者に販売することができます。

購入・販売(Shotgun) 条項

デッドロックの状況では、「ショットガン節」は、指定された価格で他の購入者に提供することができます。受取人の所有者は、同じ価格で独自の共有を提供または販売することを受け入れる必要があります。このメカニズムは、提供所有者の名前が支払うか、または受け入れることを喜んでいる価格を強制する。

強制販売

合意に達しない場合、共同所有者は裁判所の仕切りアクションを提出することができます。裁判所は、所有割合に応じて分割されたプロパティと進捗を注文することができます。仕切りの行動は高価で、時間のかかる、そして低い販売価格につながる可能性があるので、彼らは最後のリゾートでなければなりません。

出口戦略の詳細については、 []]ロケット弁護士が共同所有契約に合意[]]を、サンプル購入セルの規定を含みます。

不動産弁護士の役割

複数の取引の複雑さを与えられた、経験豊富な不動産弁護士を雇うことはオプションではありません。それは必然です。弁護士は、次のことができます。

特定の状況に最適な所有権構造をアドバイスします。
執行可能であることを確認し、すべての重要なポイントをカバーするために、共同所有者契約をドラフトまたは見直します。
タイトル会社と貸し手と合致し、すべての文書が正しく準備されていることを確認します。
タイトル欠陥やゾーニング違反などのデューデリジェンス中に潜在的な法的問題を特定します。
売り手またはその代理人との交渉におけるグループを表します。

弁護士の費用は、通常、財産の価値のほんの一部であり、将来の紛争で数十万ドルの節約が可能です。

スムーズな閉塞のための最終ヒント

[]スタートから公然とコミュニケーションをとります。[] 金融目標、リスク許容度、および提供を行う前にライフスタイルの期待を議論します。
] 書き込み中のすべてをカットします。[) 偶発的な合意は、解釈されないことがあります。特にお金に関するすべての決定を文書化します。
[] 対立計画を保ちましょう。[ 共同所有者が経費のシェアを払うことができない場合、どうなりますか? 誰が不足を覆うか? 予備資金は助けることができます。
[ 住宅生命保険。[]]] 住宅ローンが複数の所得に依存する場合、各共同所有者の生命保険ポリシーは、生存所有者が予期しない死亡した場合に財産を余裕が確保することができます。
固定整理。]] メンテナンス期限、税務申告日、HOA会議の共有カレンダーを使用します。

共同所有者または複数のバイヤーを持つ購入物件は、法的な基礎が固くなっているときの報酬体験になることができます。適切な所有権構造の選択、包括的な合意書の作成、徹底的なデューデリジェンスの実施、および専門家の法的アドバイスの確保など、計画段階に時間を投資することで、共通の落とし穴を避け、共有不動産所有権の利益を楽しむことができます。