不動産所有者のための法的戦略 ゾーニング施行アクションに直面しています

ゾーニング違反と罰の最も一般的なタイプ

法的戦略に潜む前に、ゾーニング違反の典型的なカテゴリを認識するのに役立ちます。 多くのプロパティ所有者は、そのプロパティに適用される特定の規則の気付くので、ルールの不当な実行を怠っています。

• [] 未許可の構造[ — 小屋、デッキ、フェンス、または必要な建物やズーム許可なしに構築された家の追加。 構造が民間の土地にあれば、地元の条例はしばしば定住要件と高さ制限を義務付けます。
• []禁止された用途[]] — 商用事業の運営、短期(一部管轄区域のAirbnbのような)の部屋の賃貸、またはそのような使用が許可されていない単一の家庭の保育を運営する。
• [] 設定と多くのカバレッジ違反[ - プロパティラインに近くすぎたり、不法な表面でロットを覆ったりする建物が、排水や近接の文字に影響を与える可能性があります。
• 表記違反] — 大きさ、配置、または期間制限を超えた商用または政治の兆候を投稿します。
• []駐車および貯蔵違反[] - 住宅ゾーンの駐車場商用車、操作不能な車両を格納し、または、プロパティのメンテナンスコードに違反するジャンクと破片を蓄積します。

罰則は管轄区域によって変わります。一部の都市では、平等で罰金(例えば、違反ごとに$ 100-$ 500)を課していますが、他の都市は毎日罰金を科します()。例えば、一日あたり$ 50)。違反が修正されるまで。重度または繰り返されたケースでは、地方政府は、プロパティにライエンを配置するか、または、または不正な構造の解禁を補う裁判所命令を求めることがあります。特定の所有者が、その所有者に優先順位を認めるのを助ける。

典型的なペナルティに関する有用なガイダンスは、]で見つけることができます。 ゾーニングの執行のFindLawの概観]。これは、結果の範囲を説明しています。

法律表現を求める人のために、 ] 土地利用とゾーニング法のノロ法的な百科事典は土地利用の弁護士から期待する上で実用的なアドバイスを提供します。

3. 文書はすべて即時に

強力な証拠は、ゾーニングの執行ケースを揺るぐことができます。通知を受け取るとすぐにドキュメントを収集を開始します。収集する主な項目は次のとおりです。

• [] プロパティのデドとアンケート[ - 境界と任意の記録的な緩和または制限を確立します。
• [] 占有許可と証明書をビルドする — 以前の承認を表示して、使用または構造を覆うことができます。
• []写真とビデオ[] — プロパティと疑わしい違反の日付画像、時間をかけてその状態を示す。
• 当局との対応[ — 電子メール、手紙、およびインスペクターやプランニングスタッフとの電話の会話からのメモ。
• インスペクターレポート — 侵害通知に導いた元の検査レポートを取得します。
• [] 前の使用や改善の証拠[ - プロパティが何年も同じ方法で使用されている場合、プロパティ税の記録、ユーティリティ法案、または隣人からのアフィダビットを収集する場合。 ドキュメントは、アネグメント違反が存在しないことを証明することができます。 [FLT] および [FLT] は、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、通常、または通常、または通常、通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、または通常、通常、または通常、または通常、または通常、または通常、通常、通常、通常、通常、
• [] 特に違反が意図されていない場合、速やかに対処された罰金[を削減しました。
• [代替コンプライアンス] — 完全に改善を行わない方法で使用または構造を調整することに同意した。
• ]執行行動の撤退 — 機関が違反通知がエラーで発行されたことに同意した場合。

代理店に敬意をもって、そして決断のための明確な計画を接近するとき、交渉が容易であることを念頭に置いて下さい。裁判所は一般に管理救済を最初に排出するために財産所有者を必要とします、つまり、あなたは地方の代理店に裁判官にアピールする前に問題を解決する機会を与えなければなりません。

5. 変化または条件付きの使用許可を求める

あなたの財産が本物的に非準拠であるが、有効な苦労理由がある場合、あなたは、控訴のゾーニングボードから[varianceを取得することができます。 分散は、特定のゾーニング要件( setback距離や使用制限など)から逸脱する許可を付与します。 厳格な執行は、過度の困難を引き起こす可能性があるため。

しかし、分散を得るのは自動ではありません。 通常は、次のことを示します。

• 堅実さは、あなたの財産に一意である(ゾーン内の他のプロパティによって共有されていない)。
• 地区の重要なキャラクターは、その変動が変わっていません。
• 苦難が自己創造されていないこと。
• ヴァリアンスは、救済を払うために必要な最低限です。

あるいは、ゾーニング地区が特定の用途に特殊な承認を許せば、あなたは条件付き使用許可を申請することができます。(また、特別な例外と呼ばれます)。これは、分散よりもかなりの救済であり、多くの場合、達成可能である。どちらのプロセスも公共の聴覚を伴って、あなたの要求をサポートする強力な証拠を必要とします。

分散と条件付き使用許可の詳細な説明については、 [ ] ゾーニングリリーフのAmerican Planning Associationのガイド は、権威あるリソースです。

6. 執行行動の妥当性を挑発する

執行行動自体が手続き的に欠陥を施された場合、あなたはそれに挑戦する場を持つことができます。 一般的な法的課題は次のとおりです。

• Improper通知 — 代理店は、違反の特定の記述と治療するための合理的な時間に適切な書面による通知を提供できなかった。
• 権限の欠如] — 執行機関は、その管轄区域を超えたり、特定の規制が無効に採択された。
• []選択的執行] - 同等な違反を無視しながら、代理店は、あなたの財産をターゲティングしています。
• [ 制限の状況 — 当局が現地法で強制できないため、違反が存在している。

手順または株式に基づく課題は、慎重に法的研究を必要とし、弁護士を追随する最善です。 成功した課題は、コンプライアンスの必要性なしに執行行動の解任につながる可能性があります。

ゾーニング強化強化強化強化強化強化強化の決定

交渉と分散が失敗しようとする場合、または執行決定に反対した場合、あなたはアピールする権利を持っています。 控訴プロセスは通常、控訴の[のズームボードを介して行きます(ZBA)または行政の聴覚役員。 重要な考慮事項:

• 厳格な時間制限 — ほとんどの管轄区域は、施行通知の10〜30日以内に提出されるべき控訴を必要とする。 期限を逃すことは、行動にチャレンジする権利を侵害することができます。
• []レビューの基準 - ボードは通常、彼らが仲裁人、気まぐれ、または実質的な証拠によって支持されていないことを示すことができない限り、執行機関の調査結果にデフラグします。 証拠と法的引数を提示する準備。
• [] 執行の行方] — 多くの場合、強制行動を自動で阻止(一時停止)させる。つまり、アピールが終わる間、罰金を順守したり、支払いする必要はありません。ただし、毎日罰金は、違反行為を継続している場合は、引き続き承認される可能性があります。 ローカルルールを確認してください。
• 裁判所に対する暴力 — あなたに対するゾーニングボードのルールがなければ、次のステップは、通常、州裁判所での司法審査のための請願です。 裁判所は、その裁量を乱用したり、事実を明らかにしない、法的エラーを犯したかどうかに焦点を当てています。

申請者は徹底的な準備が必要です。あなたの弁護士は、管理レコードをコンパイルし、報告書を提出し、ボードや判断の前にあなたのケースを主張するのに役立ちます。 潜在的な罰金、財産変更費用、または財産価値の損失 - 強い魅力に投資することはしばしば価値があります。

将来のゾーニング強化行動を回避する予防策

ゾーニングの執行に対する最善の防衛は、積極的なコンプライアンスです。 次の手順を取るプロパティ所有者は、違反通知を受け取る可能性がはるかに低いです。

• [] 建設や使用の変更を始める前に、必要なすべての許可を保有します。[[]) 小さなプロジェクトでも、小屋、フェンス、またはドライブウェイの拡張は許可を必要とする場合があります。 疑わしい場合は、計画部門に尋ねます。
• [物件の購入やリース前のゾーニングコードを相談してください。[])ビジネスを運営する予定がある場合は、プロパティが適切にゾーンされていることを確認してください。 以前の所有者が保証として使用しないでください。
• ローカルのゾーニングの公式とのオープンなコミュニケーションを整備します。[] 良好な労働関係の構築は、潜在的な問題に関する有益なアドバイスと早期警告につながることができます。
• [ 定期的にゾーニングの変更を見直します。[[]] ゾーニングオーディナンスは、時間とともに変更されます。昨年の迎合的なプロパティは、新しい制限を違反する可能性があります。 市営のウェブサイトまたは公共の聴覚を通して情報を入手してください。
• 全ての許可の徹底したレコードをキープし、当局との対応とプロパティの改善。この文書は、コンプライアンスに関する質問がこれまで発生した場合に有価です。

また、既知のゾーニングの問題や未許可の改善で不動産を購入している場合は、販売者が閉鎖する前に執行行動を解決するために必要な購入契約のコンポジションを交渉することを検討してください。 タイトル会社または不動産弁護士は、デューデリジェンス中にゾーニング関連のリスクを識別するのに役立ちます。

商業用不動産所有者のための特別な考慮事項

商業用不動産所有者は、ユニークなゾーニングの課題に直面しています。 多くの場合、ビジネスを操作するには、厳しい駐車場の要件、署名規則、騒音の条例、および環境基準を遵守してください。 商業的特性に対する強制的な行動は、公的なスクラッチを誘致し、ビジネスの評判に影響を与えることもできます。

商用物件を所有している場合は、毎年実施した「」の土地利用監査」を所持する賢明です。この監査は、実施問題になる前に、潜在的な違反を特定するために、すべての適用されたゾーニング条例に対する現在の操作を見直します。多くのプロパティ管理会社は、このサービスを提供します。または、土地利用弁護士を雇ってレビューを実行することができます。

商用所有者は、リース契約がゾーニングコンプライアンスを複雑にすることができることを認識する必要があります。テナントは、あなたの知識なしでゾーニングに違反する使用に従事し、プロパティ所有者が責任を保たれる可能性があるため。テナントが必要なすべての許可を取得し、ゾーニング法を遵守するためにテナントを必要とする商用リースの条項を含めると、定期的にプロパティを検査する権利を留保します。

すべてのエルス・フェイル:訴訟と裁判所救済

まれに、ゾーニング紛争は、交渉、分散アプリケーション、または管理上の訴求によって解決することはできません。 執行行動が特に攻撃的である場合、またはプロパティの所有者の憲法の権利(規制措置の補償権など)が問題である場合、正式な訴訟が必要である。

訴訟は、次のことができます:

• [ 決定的な判断[] — ゾーニングのオーディナンスがあなたの財産に適用され、または執行の行動が違法であるという裁判所を判決する。
• [ 政府があなたにさらなる執行のステップを取らない裁判所命令[]。
• Damages — 執行行動が非憲法規制をとっている場合の補償は、そのプロパティのすべての経済的に有益な使用を奪われます。

訴訟は高価で時間がかかります。裁判所は、地方のゾーニングの決定に大きな影響を与えます。それは、すべての行政救済を排出した後、最後のリゾートと考えるべきです。しかし、高い株式の状況では、財産全体の価値の潜在的な損失など、訴訟は、あなたの権利を保護する唯一の方法であるかもしれません。

訴訟を検討する不動産所有者は、法規制の土地使用法で経験した弁護士に相談する必要があります。, そのような]太平洋法的財団], プロパティの権利ケースを専門としています.

結論: Zoningの執行の顔であなたの財産の権利を保護する

ゾーニングの執行行動に直面していると、その処分で法的な戦略の範囲を持つが、プロパティ所有者は、その処分での範囲を持つことができます。特定の違反と適用可能なゾーニングコードを理解し始めます。資格のある土地の使用弁護士を早期に満たします。文書のすべて、地方自治体との良好な信仰に交渉し、その保証や条件付きの使用許可などの救済オプションを探求します。必要に応じて、行政の控訴を追求し、最後のリゾートとしてのみ、訴訟。

平等に重要なのは、将来の執行行動を防止するための積極的な対策を採用しています。 情報開示、許可の取得、および地域の計画部門とのコミュニケーションのオープンラインの維持によって、違反通知を受け取るリスクを減らすことができます。 ゾーニング法に基づくあなたの権利と責任の強い理解は、プロパティ所有者が持つことができる最高の保護です。

覚えておいてください。 執行は、必ずしもあなたの財産のための計画の終了ではありません。 適切な法的アプローチでは、ローカル規則とあなたの財産の利益を尊重するソリューションをしばしば達成することができます。