政府は、高速道路、学校、病院、またはインフラなどの公共プロジェクトのために民間の財産を取得するために、エミントドメインの権力を行使する場合、不動産所有者は、その利益を保護するために設計された法的権利のスイートを持っています。 これらの権利は、管轄区域によって異なるが、憲法保護、法定枠組み、および司法手続の優先順位で根ざしています。 不動産所有者が買収に直面しているため、これらの権利は単なる学術的ではありません。公正な治療、適切な補償、および政府の調査官公務員、および政府の調査官公務員が、これらを保護する権利を侵害する権利を保護する実用的な必要性です。

法的枠組み準拠土地取得

国家による土地取得は、公的な使用のために私的財産を取るために電力を付与する、電子ドメインの教義の下で許可され、補償が支払われます。このプロセスを支配する主要な法的手段は国間で異なります。米国では、民間の財産が単に補償なしで公的な使用のために取らないようにする憲法に対する第五改正が確立されます。国家および連邦の統計———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

管轄区域に関係なく、有効な土地取得は、()公目的を実証する必要があります。 - 大規模な、輸送ネットワーク、エネルギーグリッド、公共施設などのコミュニティに利益をもたらすプロジェクト。 取得権威は、通知、聴覚、評価、および支払いを含む厳格な手続きルールに従う必要があります。 これらの手順のいずれかを遵守することは、取得またはより大きな需要の補償に取り組むために、不動産所有者に不動産を付与することができます。 これらの法的資産の所有者は、これらの所有者が、これらの所有者に通知、評価および支払いを含む厳格な手続きルールに従う必要があります。

憲法と法定保護

憲法上の保護は通常、公的な使用のために取ることと補償が支払われることを必要とします。多くの管轄区域はまた、その取得がであることを要求します。 記載されたプロジェクトのための必要は、すなわち、政府は特定のプロパティを要求せずにその目的を達成できません。 法定フレームワークは、通知の要件、異議のための適時性、補償の評価、およびリセットの権利を詳細にすることによって、これらの原則に展開する必要があります。 例えば、法律上の所有者は、少なくとも30日後に、関連する文書を提示する必要があります。

不動産所有者は、土地取得法には、通知期間を短縮する国民のセキュリティや自然災害の場合、緊急買収の規定が頻繁に含まれていることに注意してください。ただし、そのような場合であっても、補償の権利は保持され、所有者は後で評価に挑戦する能力を保持しています。

通知と聴覚の権利

最古の最も重要な権利所有者の1つは、政府の意図の正式な通知を受信する権利です。 通知は、一般的に書面で、買収の目的を指定し、プロパティを記述し、自分の権利の所有者に通知する必要があります。 多くの場合、通知は、個人的にまたは広範囲のリーチのために地元の新聞に掲載される必要があります。

通知後、プロパティ所有者は、通常、のハッシュまたは異議プロセスに権利があります。 この聴覚は、所有者が買収に対する議論を提示したり、プロジェクトの範囲、代替ルート、またはその財産の評価に関する懸念を提起したりするためのフォーラムを提供します。 いくつかの管轄区域では、聴覚は独立した役員または裁判所によって行われます。 例えば、多くの州では、非難または法廷で記録された法律の所有者が、法律で示されていることを考慮する必要があります。

聴覚で提示するべきこと

プロパティ所有者は、そのケースをサポートする証拠を準備する必要があります。 これには、次のものが含まれます。

  • プロパティのタイトルと境界のドキュメント。
  • 政府の見積もりよりも高い市場価値を示す独立した評価者からの鑑定。
  • 独自の特性(例、歴史的意義、農業生産性、または商業価値)の証拠。
  • 単純土地の価値を超えた感情的またはビジネスの混乱に関する情報。
  • プロジェクトの移転や、プロパティを完全に取らないように設計することができるという主張。

聴覚でオブジェクトに失敗すると、後で特定の権利を放棄する可能性があるので、所有者は積極的に参加する必要があります。多くの場合、法律上の相談員で。 ケースが裁判所に通う場合は、聴覚記録は重要である可能性があります。

公正な補償の権利

土地取得の角石は、取らないと同一の財務位置に所有者を置く金額として一般的に定義されます。償却は土地の市場価値に限られていません。買収の結果に苦しむすべての損失をカバーするために設計された追加アイテムは、多くの場合、含まれています。

報酬の構成要素

正確なコンポーネントは管轄区域によって変わりますが、典型的な要素には以下が含まれます。

  • 土地の市場価値:[]は、一般的に、同様の特性の同等の売上高によって決定されます。 一部の法律では、取得時に土地の最も収益性の高い法的使用を考慮する「最高と最高の使用」の評価を使用しています。
  • ] 重度のダメージ:[]] のみが取り込まれた場合、所有者は残りの土地の価値の減少のために補償されることがあります。
  • []改善と構造:[建物、フェンス、井戸、または破損している作物の価値。
  • 移転コスト:]]]:新しい敷地を見つける、または新しい場所への調整のための費用。
  • []ビジネスや親善の損失:[ いくつかの法律は、移行期間または確立された顧客基盤の間に損失の利益を補償することができます。 例えば、英国では、障害の補償は、取引の事業移転と損失をカバーすることができます。
  • 法的および専門家の手数料:[] 多くの場合、プロパティ所有者は、権利を主張するために必要な弁護士、鑑定士、およびその他の専門家を雇う合理的なコストを回復する権利があります。

プロパティ所有者は、政府の評価を競争するために独自の独立した鑑定を取得する必要があります。 単に政府の最初のオファーを受け入れることは、所有者の最善の利益にまれです。 特に、政府の鑑定人が土地を値下げする可能性がある管轄区域では、独立した評価は交渉のためのベースラインを提供します。

評価方法と争訟

増幅紛争は、土地取得ケースにおける訴訟の最も一般的な原因です。鑑定士は、販売比較アプローチ(類似の不動産の最近の販売を比較)、所得アプローチ(資産が生成する収入をキャピタライズ)、コストアプローチ(再配置コストマイナス減価償却)を3つの伝統的なアプローチで使うことができます。政府は、多くの場合、所得またはコストアプローチを優先します。一方、所有者は、最近の販売裁判所と比較を好む一方で、一般的には、指定された範囲で3つの値が決定されます。

交渉を通じて紛争が解決できない場合、プロパティ所有者は裁判所の補償にチャレンジすることができます。多くの管轄区域では、裁判所は手数料を呼び、または価値を再評価する審判を任命します。所有者は、一部の法的システムが賞日から6〜12週間などの厳格な時間制限内の控訴料またはファイルを堆積させる必要があることを認識すべきである。

追加物件所有者の権利

補償を超えて、いくつかの手続きと実質的な権利は、個々の所有者と状態の間の再生フィールドを水平に役立ちます。 これらの権利は、特定の法律でしばしば整合され、権限を要求することによって厳密に遵守しなければなりません。

法的代理権の権利

不動産所有者は、自己の費用で法律相談を任命する正式な権利を持っています。経験豊富な著名なドメイン弁護士は、必要に応じて、手続き上の要件、ファイル異議、政府機関と交渉し、政府機関と交渉することを助言することができます。多くの管轄区域は、所有者が補償賞を挑発する場合には、その法的手数料の一部を回復させることを可能にします。所有者は、これらの複雑な問題だけを処理することができると仮定すべきではありません。政府の買収チームは経験豊富な弁護士と鑑定士によってスタッフを雇います。

アピールする権利

不動産所有者が買収が無効であると信じた場合(例えば、公共の目的のために欠如し、手続き違反)または補償が不十分である場合、それらはより高い管理機関や裁判所にアピールすることができます。 控訴は通常、賞または決定の日付から30〜90日間、所定の期間内に提出する必要があります。 控訴は、取得手続を継続し、問題が解決されるまで、政府が所持を取ることを防ぐことができます。 しかし、一部の管轄区域は、政府が特定の補償を受けることを可能にします。

一般的に、プロジェクトの必要ではなく、評価のアピールは、一般に補償の量に限定されていることに注意してください。所有者が公的な目的や手続きの公平性を課題にしていない。多くの国では、裁判所は公的な必要性の政府の決定にかなりの決定を与えるが、手続き上のエラー(例えば、聴覚を保持する失敗、不十分な通知)は買収に致命的である。

代替土地または再封権の権利

特定の買収では、特に世帯の変位を伴うもの、プロパティ所有者は、代替土地または再建給付の利点[を受ける権利を有することができる。これは、大規模なインフラプロジェクト、ダム、または都市の更新のための土地取得に特に著名です。インドのLARR法は、例えば、影響を受けた家族が土地の発達した土地(指定されたサイズまで)または家屋建設のための財務補償を受けているかどうかを、そのような理由で、彼らはそのような人のために、そのような移転を手配するかどうかを、または、そのような人員は、そのような人員が、そのような人員が、そのような人員が、そのような人員が、そのような人員が、そのような人のために、または、そのような人員が、そのような人のために、または、そのような人員は、または、または、または、または、または、または、または、または、そのような人員が、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または

独立した鑑定の権利

多くの法律システムは、政府が資格のある独立した鑑定者によって行われた鑑定上の補償オファーを規定する必要があります。しかし、プロパティ所有者は、独自の鑑定を委託し、証拠としてそれを提出する権利を保持しています。一部の州では、所有者の鑑定は、カウンターオファーの基礎となることができます。政府の鑑定は、不適切な比較や最高かつ最高の使用を無視する - 裁判所は完全にそれを無視する可能性がある場合。

報酬が支払われる後だけ所有するべき気孔を取る権利

多くの管轄区域では、政府は最終的な賞または裁判所の命令によって決定される完全な補償の量を支払ったまで、財産の所持を取らない。これは所有者が将来の支払いの約束で残っていることを保護します。ある法律は緊急事態ですぐに保持することを可能にしますが、それから、推定補償の部分は堆積されなければなりません。財産所有者は、任意の所持注文がこの要件に従うことを保証する必要があります。

手続き型安全対策とチャレンジ

土地取得が透明であること、説明責任、公正であることを保証するために手続き上の保護策が存在します。しかし、これらの保護策は、プロパティ所有者がそれらを認識し、それらを強制するために喜んでいる場合にのみ有効です。一般的な手順は次のとおりです。

  • 社会的影響評価(SIA):[])大規模なプロジェクトでは、SIAは、生存期間、社会的な疲労、文化的サイトの損失を含むコミュニティの変位の影響を評価します。 プロジェクトの承認前にインドのLARR法はSIAを宣言します。
  • 環境影響評価(EIA):[]] 多くのプロジェクトでは、EIAが、買収を変更または中止できる問題を発見する可能性があることを要求しています。
  • 公聴と問い合わせ:[]]] 説明通り、公的な入力は最終的な決定の前に考慮されることを意味します。
  • 準拠要件:] 一部の近代的な法律では、特定の種類のプロジェクト(例えば、民間のパートナーシッププロジェクト)に対する影響を受けた土地所有者の大半の同意が必要です。 インドの法律は、民間のプロジェクトに対する80%の同意と、公共の私的パートナーシッププロジェクトのための70%を必要とします。

これらの保護策にもかかわらず、課題は一般的です。政府機関は期限を満たすための手順を急いでおり、不十分な通知や合意の同意につながる可能性があります。 変動慣行は、特に土地の記録が古い農村地域で体系的に失効する可能性があります。 腐敗と政治的影響は、プロセスを歪めることもできます。 このような課題に直面しているプロパティ所有者は、すべてのコミュニケーションを文書化し、すべての通知と評価のコピーを保持し、法的援助を早める必要があります。

共通の法的課題

プロパティ所有者は、次のタイプの課題を提起することができます。

  • []公開目的の欠如:])プロジェクトが主に私的開発者に利益をもたらす場合、一般に公益に役立たないと主張する。
  • 手続き型違反:[適切な通知を付与し、聴覚を保持するか、またはSIA/EIAを完了する失敗。
  • Improper の Valuation テクニック:[]] 値を減圧する方法を使用して、または特別な機能を無視する(例えば、ミネラル預金、歴史的指定)。
  • []悪い信仰の交渉:[]]]政府が証拠を検討したり、所有者に圧力をかける意図的に低い申し出を下回る場合。

各課題は、特定の法的戦略を必要とします, 多くの場合、滞在のための裁判所の訴訟を関与したり、独立した評価手数料の任命のために. 所有者は、訴訟は、時間と高価であることができることに注意してください, しかし、補償の潜在的な増加は、多くの場合、努力を正当化します, 特に高値特性のために.

不動産所有者のための実用的な戦略

自分の法的保護を最大限に活用するために、プロパティ所有者は、彼らが予備的な通知を受け取る瞬間から積極的な措置を講じるべきです。 考慮すべき重要な行動は次のとおりです。

  1. []は、すぐに何も署名しないでください。[]政府の代表者は、迅速な合意を得るようにしようとするかもしれません。所有者は、任意の権利放棄または同意を署名する前に弁護士に相談する必要があります。
  2. [すべてのドキュメント。]]]は、プロパティに関連する通信、通知、評価、および費用の記録を保持します。
  3. 経験豊かなドメイン・弁護士を雇います。[]]。 簡単な取得でさえ、法的な表現は、コストの誤りを防ぐことができます。
  4. 独立した鑑定書を保有します。] これは、政府の評価に交渉と信頼できる挑戦のためのベースラインを提供します。
  5. 早期にリセットオプションを探索します。[ 取得が変位を引き起こす場合は、利用可能な移転支援プログラムに関する政府に尋ねます。
  6. 文中のすべての聴覚と送信の異議を申し立てます。[]] は、後で裁判所でオブジェクトの記録を使用することができます。
  7. 期限がいっぱいになる。[:異議や控訴の期限がしばしば主張に致している。

外部リソースおよびさらなる読書

より詳細な情報については、プロパティ所有者および開業医は以下の権限源に相談することができます。

コンテンツ

政府の土地取得は、民間資産上の州の電力の最も深い演習の一つです。政府は正当な公共の利益目標を持っているかもしれませんが、不動産所有者は無力ではありません。憲法と法定フレームワークは、通知、聴覚、公正な補償、法的表明、アピール、そして多くの場合、反復の権利を含む重要な保護を提供します。これらの権利を守る鍵は、意識、文書、適時法的行動にあります。彼らの権利を理解し、積極的に参加するプロパティ所有者は、より有益な手段を放棄し、公正な手段を放棄する可能性が高いと判断を提示するかどうか、または公正な手段を提示します。