商業不動産取引には、実質的な金融コミットメント、複雑な法的枠組み、およびすべての関係者のための長期的結果が含まれます。 商業施設の権利を保護するため、小売センター、リースオフィススペース、または産業土地に投資しているかどうか、積極的な法的戦略が必要です。 慎重な計画なしで、タイトル欠陥、ゾーニング違反、またはあいまいな契約など一般的な落とし穴は、経理価値を削減し、費用対訴訟をトリガーすることができます。 この行動ガイドは、あなたの利益を確実な方法で開始するのに役立ちます。

商業不動産における不動産の権利の理解

商業不動産における財産権は絶対的ではありません。それらは、法律、契約、規制によって定義された資格の束です。これらの権利は、通常、所有する権利、使用、その他を除外し、財産を譲渡する権利を含みます。ただし、商業財産権は、緩和、制限的な契約、償還、および政府の規則によって頻繁に制限されています。これらのニュアンスの明確な把握は、取引の前に不可欠です。

所有権の利益の種類

  • Fee の単純な絶対] - 所有の最も完全な形態、ゾーニングおよび他の警察の力に応じて完全な制御を付与します。
  • []リースホールドの関心 -テナントの占有権を占有し、リースの下でプロパティを使用する権利;テナントは土地を所有していませんが、土地主に対して強制的な権利を持っています。
  • []マンションまたは協力所有[ - 多テナント商業ビルで共通; 所有権は、共有共用エリアを持つユニットに分けられます。
  • []航空の権利とサブサーフェイスの権利[ - 表面上または下にあるスペースに別々の利益、頻繁に販売または開発のためにリース。

保有する利益の種類や取得する権利は、その特性を変更、財務、または販売する能力に直接影響を及ぼします。例えば、リースホールドの利益は、構造的変化を制限する場合があります。また、航空の権利は自治体の承認を受ける可能性があります。

重要事項および制限事項

プロパティの権利は、ほとんど使用されていない。 一般的な制約には、

  • []Easements] - 他人に付与された権利(例えば、ユーティリティ企業、近隣の土地所有者)は、プロパティの一部を使用する。
  • [] 契約者、条件、制限(CC&Rs)[ - 利用制限を記録し、多くの場合、計画された開発で発見しました。
  • Liens - モーゲージ貸し手、機械工、または税務当局などの債権者による請求。
  • ] ゾーンと土地利用規則[ – 許可された使用、建物の高さ、セットバック、駐車を指示する公共の制限。

デューデリジェンス中のエンクロージャーの徹底的な見直しにより、その使用目的のプロパティやブロックを損なうサプライズを防ぐことができます。 []]のノロの商業用不動産ガイドは、これらのコンセプトを理解するための確かな基盤を提供します。

重要な法的ステップで、あなたの利益を保護する

あらゆる商用取引は、規律的な法的プロセスに従うべきです。以下の手順はオプションではありません。これらは、あなたの権利を保護するために最低限必要です。

1. 広範囲のデューデリジェンス

デューデリジェンスは、買い手(または小人)が財産の法的、物理的、および財政状態を調べる期間中に調査期間です。 主なコンポーネントは次のとおりです。

  • タイトル検査 - 現在の所有者の法的タイトルを確認し、任意の償いを識別し、そして、与えられた遺物が市場可能であることを確認します。
  • ] 調査レビュー[] – 境界線、エンクロアチャメント、および最近のALTA調査による緩和を確認します。
  • ゾーン認証 – 現在の使用と使用が許可されていることを確認する自治体からゾーニングレターを取得します。
  • 環境評価] - フェーズI環境サイト評価を行い、CERCLA(スーパーファンド)の汚染リスクを特定します。
  • ] 物理検査 – 構造的整合性、HVAC、配管、屋根の状態を評価するためにエンジニアを雇う。
  • 金融レビュー] – 家賃ロール、運用状況、所得産生物件の税額の記録を調べます。

十分なデューデリジェンスを実行できなかったことは、未閉鎖の責任を生じる可能性があります。例えば、環境試験なしで元乾燥洗浄サイトを購入すると、連邦法の下での費用対効果の高いクリーンアップがあなたに責任を残すことができます。 [EPAのCERCLAサマリー[は、プロパティ所有者の責任を概説します。

2. 明確で、広範囲の契約

十分に引き寄せられた購入契約またはリースは、財産権保護の礎石です。 クリティカル条項には、以下が含まれます。

  • 条件優先[ - 資金調達、検査、デューデリジェンス調査の承認のためのコンテング
  • [] 代理および保証[] – 当該資産の状態、順守、および不開示の欠陥の欠如について、売り手からの声明。
  • [] 補償規定[] – 環境汚染やテナントの要求などの特定の問題に対するリスクを割り当てます。
  • 紛争解決[] – 仲裁、調停、または訴訟会場および法律の規制を指定します。
  • [デフォルトと救済[]] - 侵害と利用可能な救済(特定のパフォーマンス、ダメージ、終了)を構成するものを定義します。

あいまいな言語は、紛争の一般的なソースです。 商業不動産で経験した弁護士に、すべての合意を見直し、または案案作成する必要があります。 多くの州では、不動産契約は、不正の状況を満足させるために書面で書かれている必要があります。

3. タイトル保険

タイトル保険は、タイトル検索が見逃す可能性があるというタイトルで欠陥から生じる損失から保護します。 鍛造文書、未公開のかか、公開レコードのエラーなど。 二つの主なタイプがあります。

  • Ownerのポリシー - 購入者の株式をプロパティーで保護します。
  • レンダーのポリシー - 住宅ローンの利益を保護する。

貸し手の方針は、通常、融資によって必要であるが、所有者の方針はオプションであり、強く推奨されます。 対象となるタイトルの問題が生じた場合は、法的な手数料と損失をポリシーの金額までカバーします。 例外を慎重にお読みください。 追加のカバレッジが交渉されていない限り、多くのポリシーは既知の緩和またはゾーニング違反を排除します。

4. 専門の調査および物理的な点検

ALTA/NSPS調査(アメリカ土地タイトル協会/ナショナル・サポーサー協会)は、改善、境界線、緩和、および啓蒙を示すプロパティの詳細なマップを提供します。この調査は、多くの場合、貸し手やタイトルの保険者によって必要です。ライセンスされたエンジニアによる物理的検査は、構造上の問題、コード違反、またはADA(Disabilities Actを持つアメリカ人)の非適合性を識別することができます。 ADA準拠要件は、特に公共施設のために重要な特性を開いたために、特に重要な特性を識別することができます。

商用取引における重要な法的文書

第一次購入契約を超えて、複数の文書は、プロパティの権利を定義し、保護する重要な役割を果たしています。

  • Deed - タイトルを転送する法的機器。 一般的な保証金(トロンゲート保護)と株式の債務(助成金に何の利益を譲渡し、保証なし)。
  • [] 信用の宣言と信用の抵当/取引[] – 債務の証拠と財産の貸し手の保証利益。 注意は返済条件を綴ります。 抵当金は貸し手を貸与します。
  • []リース契約] - リース物件については、リースは、賃貸借契約、期間、更新オプション、メンテナンス責任、テナント改善、およびリースの権利を明確に定義する必要があります。
  • タイトルの約束とポリシー] – タイトルの約束は、タイトル会社がポリシーを発行するために必要な条件をリストします。 ポリシー自体は、最終的な保険契約です。
  • []Estoppel 証明書[] - プロパティ販売または改良で使用される、これらは、リースの条件と任意のデフォルトを確認テナントによって署名されます。
  • [] 住宅地、非地下室、および要塞(SNDA)協定 - 土地主の貸し手が閉鎖する場合にはテナントを保護し、リースが防腐剤を生き残ることを確認します。

各ドキュメントは、トランザクションに慎重に調整する必要があります。 ジェネリックフォームは、重要な保護を省略することが多いです。 例えば、レンダーが既存のテナント改善を敬う必要がないSNDAは、プロパティが手を変更した場合にテナントを危険に残すことができます。

規制遵守の推進

連邦、州、および地方のレベルの政府規制は、プロパティの使用に関する重要な制約を課します。 移民は防衛ではありません。非コンプライアンスは、罰金、命令、または財産の偽造を招くことができます。

ゾーニングと土地利用

Zoning ordinances divide municipalities into districts with specific permitted uses. Before purchasing, verify that both the current use and any planned future use are allowed. Conditional use permits or variances may be available but often require public hearings and can be costly and time-consuming. Also review overlay districts (e.g., historic preservation, floodplain) that add additional restrictions.

環境規制

包括的な環境対応、補償、および責任法(CERCLA)は、障害に関係なく、清掃費用に対して責任を負います。 「インノセント・ランダウナー」防衛のために資格を得るために、取得前に「すべての適切な照会」(AAI)を実行する必要があります。 汚染が発見された場合、フェーズII調査(土壌および地下水供給)が必要です。 状態の環境法は、さらに厳しい要件を課す可能性があります。

建築コードとADA

商業ビルは、地方の建築コードとアメリカの障害者障害者法(ADA)を遵守しなければなりません。ADAのタイトルIIIは、容易に達成可能な建築障壁を取り除くために(例えば、小売店、レストラン、オフィス)が必要です。非コンプライアンスは、司法訴訟と司法調査の部門につながることができます。ADA移行計画は、あなたのデューデリジェンスの一部である必要があります。

歴史保存とその他のオーバーレイ

歴史的地区の区域内または外部の変容に関する制限事項にリストされているプロパティ。税務信用はリハビリテーションのために利用できるかもしれませんが、州の歴史的保存オフィスからの承認が必要です。再開発計画にコミットする前に、歴史的オーバーレイを常にチェックしてください。

ステークホルダー特異的な法的戦略

異なる当事者は、ユニークなリスクと機会に直面しています。以下は、各主要なステークホルダーの推奨事項を合わせています。

バイヤーのため

バイヤーは、プロパティの履歴を十分に知らずに資本を投資しているため、取引において最もリスクを負います。 主な戦略:

  • 拘束力のある契約締結前のデューデリジェンスを実施し、プロパティの複雑性に応じて30〜60日分のデューデリジェンス期間を使用してください。
  • タイトル欠陥に対する売り手の最も強い保証を得るために与えられた一般保証の主張。
  • オーナーの保険保険保険契約を延長補償(ALTAフォーム2006-03など)で取得。
  • 不動産弁護士がすべての文書を見直し、貸し手、タイトル会社、アンケート者と調整します。
  • ブラウンフィールドのプロパティーに対する環境責任保険を検討してください。

売主様向け

売主は、後閉債責任を最小限に抑えながら、価格を最大化したい。戦略には以下が含まれます。

  • 不正なクレームを回避するために、既知の欠陥を十分に開示します。多くの州では、商用の資産に対する売主の開示文が必要です。
  • 注意深い言語で「as-is」句をネゴティエート。裁判所が不快なことを認める毛布の免責を避けてください。
  • 限られた責任会社(LLC)による財産の移転を検討し、将来のクレームから個人的責任を制限する。
  • テナントから電子ストッパー証明書を入手してリース条件を確認し、終了後に紛争を回避します。
  • 保有する物件は、保険の閉塞・維持まで有効です。

投資家・レンダー向け

投資家や貸し手は、長期的価値の保存とリスク軽減に重点を置いています。

  • フェーズI ESAを要求し、保証されると、フェーズII。 レンダーは、多くの場合、独自の環境方針を持っています。
  • 融資契約における不正、虚偽、環境汚染の非再コースの調査を主張する。
  • マスターリース構造を使用して、複数のプロパティを単一のエンティティティの下で制御します。
  • 地上リースを慎重に見直し: 彼らは長期(50 +年)であり、複雑な更新、家賃調整、およびサブオレーションの規定が含まれています。
  • ゾーニングとビルドコードの継続的なコンプライアンスを監視します。テナントによる使用の変化は、プロパティの値を影響する違反を引き起こす可能性があります。

テナント向け

商業テナントは、特に長期リースで、堅牢な保護を必要とすることが多い:

  • 土地主が売却することを決定した場合、不動産を購入する最初の拒否または最初の申し出の右にネゴティエート。
  • リースには、貸し手からSNDAが含まれていることを確認してください。
  • リース施設および排他的利用権(ショッピングセンターのコーヒーショップのみなど)の具体的な説明を入手してください。
  • 土地主が再開発しようとするとテナントを補償する民事条項を含める。
  • 主の保険がテナントの交換費用で改善をカバーしていることを検証します。

法務相談役の役割

商業不動産は専門分野です。経験豊富な不動産弁護士は、文書の草案だけでなく、隠されたリスクを特定し、好ましい条件を交渉する価値をもたらします。典型的なサービスは次のとおりです。

  • 購入契約、リース、融資書類の見直しと作成
  • デューデリジェンスをコーディネートし、タイトルやアンケートの問題を管理します。
  • 現地、州、連邦の規制に準拠して助言する。
  • 交渉、仲介、訴訟による紛争解決
  • 資産保護・税制の運用会社(LLC、パートナーシップ、REITなど)の育成

経験豊富な投資家が複雑な取引において法律相談を受けることができます。 ]American Bar Associationの不動産部門、Trust and Estate Lawは、資格のある弁護士を見つけるためのリソースを提供しています。

コンテンツ

商業不動産取引における財産権を保護するには、標準的なチェックリストよりも多く要求されます。それは戦略的、法的に通知されたアプローチを必要とします。最初のタイトル検索から、決定された上で最終的な署名まで、すべてのステップは、あなたが必要とする権利の明確な理解によってガイドされるべきです。デューデリジェンス、精密な契約、タイトル保険、および規制コンプライアンスは、オプションの贅沢ではありません。それらは、財務損失および訴訟に対する必須の保護です。資格のある法律相談を従事することにより、特定の権利を保護し、特定の権利を保護することは、あなたの特定の権利を保護することができます。あなたの特定の権利を、あなたの特定の権利を保護することは、あなたの特定の権利を保護することができます。