ゾーニング規制は、土地が使用できる方法と特定の地域で構築できる構造を管理し、商業不動産開発の基礎要素です。これらの地方の法律は、特定の地域で動作するビジネスの種類に高さと密度からすべてのものを形作ります。開発者、投資家、都市計画者にとって、ゾーニングの深い理解は、プロジェクトの実現可能性、コスト推定、および長期目標の達成に不可欠です。 ゾーニングの記事では、注文された成長を促進するために、不動産の動向、および潜在的な資産の制限、およびそれらの資産の制限、および制限などの重要な要素が不可欠です。

ゾーニング規制とは?

ゾーニング規制は、自治体が土地利用と開発を制御するための法的枠組みです。 彼らは、市や郡を区画し、各地域に、許認可された使用、建築寸法、密度、およびセットバックに関する特定の規則を分割します。 これらの法律は、通常、ゾーニングの条例または法による調整され、許可と検査によって施行されます。 動物園の近代的な概念は、都市の計画や地域に関連する計画を計画するために、都市の計画を迅速にするために、または関連する政府の計画を計画するために、早期20世紀に出現しました。

ゾーニング条例は、一般的に、三つの主要な寸法を指定:使用(活動が許可されているもの)、強度(開発が許される方法)、およびフォーム(建物の物理的特性)。 商業用不動産の場合、これらの規則は、プロパティが小売、オフィス、産業、または混合使用機能をホストできるかどうかを判断し、それらが、最大床面積比(FAR)、建物高、駐車要件、およびロットカバレッジなどの制限を設定している。 これらの規則を理解することは、潜在的な開発の潜在的なサイトの開発を評価する最初のステップです。

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ゾーニングカテゴリの種類

土地は、通常、許容使用を拒否するサブカテゴリを持つ広いカテゴリに分類されます。 一般的なゾーンは次のとおりです。

  • [] 住宅地 - 単世帯の家、アパート、町家、および関連用途。これらは、密度制限(エーカー当たりの単位)と建物の高さ制限を有するかもしれません。 サブカテゴリには、R-1(低密度単家族)、R-2(二家族)、R-3(多家族)が含まれます。
  • [ 商業ゾーン[]] - 小売店、オフィス、レストラン、ホテル、エンターテインメント会場用。 サブカテゴリには、近接商業(C-1)、一般商業(C-2)、および中央ビジネス地区(CBD)が含まれます。 各フロア面積は、特定のフロア面積が制限され、リストを使用する場合があります。
  • 産業ゾーン[] - 製造業、倉庫、流通、および重工業活動のため。これらは、厳しい環境と性能基準を持っています。 サブカテゴリは、光産業(I-1)から重工業(I-3)の範囲です。
  • 農業ゾーン - 農作物、ランチング、および関連用途のために、多くの場合、非常に低密度の許容値で。 一部には、ファームスタンドなどの限られた商業活動が含まれます。
  • 混合使用ゾーン[ - 住宅の2つ以上の互換性のある使用を組み合わせて、徒歩で活気のある地域を奨励します。 一般的なタイプには、商業居住者(C-R)と計画されたユニット開発(PUD)が含まれます。

各ゾーンには、許可されているテーブル(右)、条件(特別な許可を必要とする)、および禁止された使用があります。 商用開発者にとって、最も関連性は商業および混合使用ゾーンであり、柔軟性があり、使用はプロジェクトの実行可能性に直接影響を与える。 ゾーニングマップは、これらのゾーンの空間分布を示し、規則からの任意の偏差は通常、変動、特別例外、または再ズームアプリケーションが必要です。

ゾーニングが商業開発にどのように影響するか

ゾーニング法は、サイト選定や設計から資金調達、建設まで、商業不動産プロジェクトのすべての側面に影響を及ぼします。 規制環境や開発者の目的に応じて、インパクトはプラスとマイナスの両方に及ぶ可能性があります。

肯定的な影響

  • プロモーション組織の成長 – Zoningは、隣接する土地の使用を防止し、衝突を削減(例えば、学校から離れて重工業を維持)。 これは、投資のための予測可能なフレームワークを提供します。
  • プロパティ値の保護 - 建物の品質、設定、および造園のための最小限の基準を確立することにより、ズームは、近所の特性と市場の安定性を維持するのに役立ちます。
  • []安全と互換性を確保[ - 消防アクセス、駐車、環境性能の規制は、占有者と周辺地域を保護します。
  • サポート公共インフラ計画] – ゾーニングは、道路、ユーティリティ、および輸送と開発を調整し、公共リソースの負担を軽減します。

チャレンジとリミネーション

  • 制限規則 - 厳格な高さ制限、密度のキャップ、または使用制限は、それ以外の場合、生存可能なプロジェクトを除外することができます。例えば、低FARは、特定のサイトでは不可能な高層オフィスタワーを作ることができます。
  • コストと遅延[]] – 複雑なゾーニングコード、パブリックヒアリング、環境レビューをナビゲートすると、時間と費用が加算されます。 参加費用は、プロジェクト予算の合計5〜15%を消費することができます。
  • ]ウバンスプロール - 特定の回廊に商業ゾーンが限られている場合は、開発を上回る、農場を消費し、車依存性を増加させる可能性があります。
  • 法的リスク] - Zoning紛争は、特に不動産所有者が偽造または再ゾーニングの拒否に取り組むとき、訴訟につながることができます。 逆の補償請求は、規制が遠くに行かないかどうかを発生する可能性があります。

ゾーニングのバリエーションと特別の例外

提案された開発が既存のゾーニング規則に合わないとき、開発者は[variance] (特定の要件からの免除) または特別例外)を申請することができます(特定の条件下で許可されている使用)。 変動は、厳しい執行が不要な困難を引き起こし、偏差は公共の利益を害するものではありません。 特別例外は、そのような要求を要求し、そのような範囲を予測し、そのような状況を予測することができないと、そのような状況を予測するかどうかを予測することができます。

商用開発のための主要な寸法規格

商用開発者は、建物の形態と密度を支配する規則に細心の注意を払わなければなりません。 主なメトリックには、次のものが含まれます。

  • フロア面積比率(FAR) – フロア面積の総面積の比率は、面積が多岐に渡ります。FARは、建物が床面積の3倍の面積を有することができることを意味します。これにより、建物の高さと増量が形成されます。FARは、より多くの密度を許しますが、セットバックとオープンスペースのトレードオフが必要な場合があります。
  • [] 建物の高さ - 眺望、影、密度に影響する足や物語の最大高さ。 高さ制限は、住宅の周辺にステップダウンします。
  • []Setbacks - プロパティ行からフロント、サイド、リアヤード、建物の配置とオープンスペースを影響する必要のある距離。 ディープフロントのセットバックは、使用可能な土地を減らし、道路から建物をさらに押します。
  • [:駐車条件] - 利用と平方フィートに基づいて、オフストリートパーキングスペースの最小数。これらは、駐車場1台あたり$ 15,000〜$ 30,000の大きなコストドライバであり、都市のインフィルの目標と頻繁に競合することができます。 多くの都市は現在、最小限の減少または排除されています。
  • []Lot Coverage] - 建物、不変な表面、または構造で覆われることができるロットの割合。 低い多くのカバレッジは、フットプリントを構築し、開発者が高さ制限に対抗する可能性があることを制限します。

これらの数値基準は、プロジェクトの実現性に直接影響を及ぼします。低FARまたは高駐車要件は、商業開発のためのサイト非経済性を作ることができます。また、公共施設の駐車最小限やボーナスFARなどの柔軟な規制が削減されます。手頃な価格の住宅や公共広場などの望ましい結果が集中できます。開発者は、複数の規制シナリオでプロ・フォマ分析を実行して、最も有効なパスを事前に特定する必要があります。

資格プロセスのナビゲート

資格は、必要なすべてのゾーニング承認、許可、および裁量的な承認を得るプロセスで、プロパティを開発する。 通常、以下のものを含みます。

  1. 事前申込レビュー] – プロジェクトコンセプト、適用可能なゾーニング、および潜在的な問題について議論する計画スタッフと会議。 このステップは、初期のロードブロックを特定し、プロセスを合理化することができます。
  2. []環境レビュー] - 多くの管轄区域は、環境影響評価(EIA)または国家環境政策法(NEPA)または国家の同等物(例えば、カリフォルニア州のCEQA)に基づく負の宣言を緩和する必要があります。 これは、6〜18ヶ月をタイムラインに追加することができます。
  3. 公共の補聴器 – コミュニティメンバーが証言できる会議員と市議会の審問を計画する。 隣人からの意見は、条件や拒否につながることができます。
  4. []修正または変異 - プロジェクトが現在のゾーニングに従わない場合、法定または量的承認が必要です。 これは多くの場合、過度投票が必要です。
  5. 許可が付与されると、建物の許可と占有許可が取得される必要があります。

土地利用の弁護士と計画コンサルタントを取り入れることは、標準的な慣行です。コミュニティのアウトリーチ - 近隣の会議、設計のcharrettes、および利益の合意 - 反対と明示的な承認を減らすことができます。開発者は、選挙と規制気候を変更し、選挙と評議会のメンバーが変更する可能性があるため、ローカルの政治を監視する必要があります。

公序良俗のためのツールとしてゾーニング

増加するにつれて、都市は土地利用の分離を超えたより広範な政策目標を達成するために、ゾーニングを使用します。 主なメカニズムは次のとおりです。

  • [ - 新規商用または混合使用開発における手頃な価格の住宅のためのマンションやインセンティブ。例えば、開発者は、密度のボーナスの交換で、下市場価格の10〜20%の住宅ユニットをセットする必要があるかもしれません。
  • 密度ボーナス – 手頃な価格の住宅、公共の広場、またはLEED認定などの公共の利益のために余分な床面積または高さを交換することができます。 これは、利益のあるプロジェクトに変えることができます。
  • [開発権(TDR)[の譲渡 – 受取ゾーン(例えば、農地)に資産所有者が開発権を販売できるようにし、受信ゾーン(例えば、ダウンタウン)で所有者に販売し、オープンスペースを維持しながら高密度化が可能である。
  • インパクトフィー – インフラ改善(道路、公園、学校)を資金供給するための新しい開発にワンタイムの料金。 点あたりのゾーニングがない場合、それらはしばしばゾーニングの条例で修飾されます。 インパクトの高い料金は、プロジェクトの実現性を低下させる可能性があります。
  • 農業とオープンスペースゾーニング - 農地や自然地域を保護するための大規模なゾーニングまたは保存の緩和。 これらのゾーンの近くに商業プロジェクトの開発者は、バッファの要件を尊重する必要があります。

これらのツールはコミュニティ価値を高め、複雑さも加えることができます。 開発者は、それらを金融モデルに早期に要因しなければなりません。 例えば、手頃な価格の住宅コンポーネントが慎重に構造化されている場合だけ、密度のボーナスは高リスクの生存可能になるかもしれません。 ]]]] - ウルバン研究所]のようなリソースは、これらのポリシーの有効性に関する研究を提供します。

最近の動向と改革

ゾニングは都市の優先度を変える反応に進化しています。注目すべき傾向は次のとおりです。

これらのシフトは、伝統的なユークリッドゾーニング(厳密に使用を分離する)が活気のある持続可能なコミュニティの創造を妨げることができる成長している認識を反映しています。 これらの傾向について知った開発者は、そのゾーニングコードを近代化している市場における機会を特定することができます。 さらなる読書のために、 ] 月次研究とサービスセンター(MRSC)]は、ズームの改良と土地使用のベストプラクティスに関する実用的なガイドを提供しています。

コンテンツ

ゾーニング規制は、商業不動産開発のための制約とツールです。 彼らは予測可能性と注文を作成しても、重要なコストと障壁を課すことができます。 成功した開発者は、ゾーニングが静的ではないことを理解しています。それは、公共政策、コミュニティ値、および市場の要求と進化しています。 ゾーニングコードのニュアンスをマスターすることにより、使用制限、寸法基準、および承認プロセスを含みます。 開発者は、規制の景観をより効果的にナビゲートし、リスクを減らし、値のロックを解除することができます。 対立的な傾向が変化し、都市を計画する可能性があるため、常に変化する計画を計画する。