ゾーニング法の都市圏における影響混在的利用の展開

ケーススタディ: 郊外ストリップゾーニング対都市混合使用

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

フォームベースのコードとモダンゾーニングの修正のためのプッシュ

従来のゾーニングの制限を克服するために、多くのフォワード・シンク都市はフォームベースのコード(FBC)を採用しています。従来の使用ベース・コードとは異なり、FBCはビルの物理的な形態を調節します。高さ、設定、建物の配置、ファサード・デザインを構成します。しかし、使用のミックスを可能にしています。この目標は、土地使用に関係なく予測可能な歩行環境を作成することです。フォーム・ベースのコードは、通常、Rural-to-urbanゾーンの「transect」の周りに組織されています。各モデルには、特定のモデルが組み込まれています。[F]

変形の重要な要素

混合使用開発のための成功したゾーニング改革は、多くの場合、次の対策を含みます:

1. [] 指定された地区の右[によって混合使用を許可し、裁量承認の必要性を排除します。 これは、開発者の確実性と速度を与えます。
2. ]住宅や公共スペースの土地を解放するために最小限の駐車要件[を減らすか、排除する。 Buffalo、ニューヨーク、テキサス州、最近、2023年に都市全体を排除するオースティンで駐車改革を採用しています。
3. ]手頃な価格の住宅や公共施設を含むプロジェクトのための高さと密度のボーナス[の増加。 ボーナスプログラムは、コミュニティのニーズに較正することができます。
4. ] オーバーレイゾーンを生成] は、既存のベースゾーニングの上部に特殊な混合使用基準を適用します。多くの場合、トランジットステーションの周りに。 これらのオーバーレイは、コード全体を書き換えることなくすぐに採用することができます。
5. ] 持続可能な基準を満たす無水混在プロジェクトのための環境レビュー[の処理。 緑化基準のトランジットや使用に近接する。
6. 【】コア都市部の用途別排ガスを緩和し、騒音、交通、匂いのパフォーマンス基準に置き換えます。

革新的な造形の実世界例

ポートランド, オレゴン州

ポートランドの「セントラル・シティー・プラン」には、住宅、商業、および光産業がダウンタウンとパール・ディストリクトの多くで利用するフォーム・ベース・コードが含まれています。この街の「Mix-and-Match」の動物園は、単一のサイト上での使用のあらゆる組み合わせを許します。この柔軟性は、パール・ディストリクトをレールヤードから、ライブワーク・ロフト、ギャラリー、ショップまで、さまざまな地域に変えるというものです。現在、10,000人以上の住民が、このエリアでサポートされたエリアと公共スペースで、そして、そして、パブリックスペースでサポートされています。

デンバー、コロラド州

Denverは2010年に「デンバー・ゾーニング・コード」と、さまざまな分野におけるコンフィギュレーションを形にしています。このコードには、メインストリートに沿って混合された使用を促進する「都市の周辺コンテクスト」ゾーンが組み込まれています。その結果、Union Station Neighborhood]のような開発がシームレスに小売、オフィス、および1,000を超える住宅ユニットをトランスハブの周りに統合します。Denverは、公共のシステムに利益をもたらすことができるだけでなく、公共の利益も含まれています。

バージニア州アーリントン郡

アーリントンの「コロムビアパイク」の回廊は、混合された使用の活性化のための国家モデルです。 郡は、輸送通路に沿って高密度化できるフォームベースのコードを採用し、駐車場と地上フロアの小売要件を削減しました。 結果は、小規模な企業と所得の混合と多様でウォーク可能なメインストリートです。 アーリントンのアプローチは、EPAとニューアーバンリズムのための議会によって認識されています。 コードには、新しい学校や公園に貢献するためのさまざまな「コミュニティ」が含まれています。

これらの例では、ゾニング改革が一大の努力ではないことを示しています。各都市は、そのコードをローカルのコンテキスト、市場条件、コミュニティ値に適応しなければなりません。最も成功した改革は、データ主導であり、広範な公共の関与を伴うものです。

現行のコードで混合されたプロジェクトで開発者が直面する課題

改組コードを持つ都市でも、開発者は実用的なハードルに遭遇します。 混合されたプロジェクトを資金調達することで、貸し手は小売や住宅のコンポーネントの別々のリスクを評価するため、複数のプロジェクトよりも複雑になります。 適切な方法で混合使用を許可することで、資格リスクを軽減することができますが、他の問題は主張します。

• 駐車場比:]]] 多くの銀行は、都市が少ない場合でも、融資を保護するために一定の駐車場を必要とします。 この不一致は、開発者が望むよりも多くの駐車を建設し、コストを増加させ、サイトの効率を削減することができます。
• 消防および建築コード:[] 混合占有建物は、厳しい火災分離と排出条件を遵守し、建設コストを増加させる必要があります。 これらのコードは、異なる用途が完全に分離されていると仮定します。これは、設計を複雑にすることができます。
• Lotアセンブリ:]]] 包括的な混合使用プロジェクトのための十分なサイトを作成するには、異なるズーム設計で複数の小包を組み立てる必要があります。各々は、別の承認を必要とする。 タイトルの問題とホールド特性は、何年もの間プロジェクトを遅延させる可能性があります。
• コミュニティの反対:[]]]。 ゾーニングが配置されている場合でも、住民は騒音、トラフィック、または影を対象としています。 開発者は、専用のスタッフと広報活動を必要とする、サポートを構築するコミュニティのアウトリーチに重要な時間を投資する必要があります。
• インフラ容量:]]] 既存水、下水道、電気システムは、増加密度、プロジェクトコストとタイムラインに追加のアップグレードを強化するサイズではない場合があります。

混合用途のZoning柔軟性の経済性と社会的な利点

混合利用の発達を支えるために、法律をゾーニングするとき、コミュニティは多くの利点を楽しむことができます。これらは、個々のプロジェクトを超えて、全体的な都市生地に拡張します。

• [] 歩行性を高め、交通渋滞を削減:[[] 住民は、店舗、サービス、およびジョブに歩いて、車依存を下げることができます。 混合使用地区は、カピタあたりの20〜40%の車両旅行を生成し、道路の摩耗を減らし、排出量を削減する研究が示されています。
• 経済活動と地域雇用の増加:[ 地上階小売は、ジョブと税務の収益を生成します。 活気あるストリートスケープは、より多くの顧客を引き寄せ、投資の激しいサイクルを作成します。 小規模な企業がビルトイン顧客ベースで繁栄します。
• []より多様な住宅オプション:[]] 混合使用開発には、アパート、コンドミニアム、タウンハウス、およびライブワークユニット、異なる所得レベルと世帯の種類を収容することができます。 この多様性は、社会資本にとって重要です。
• [] トロンガー地区のアイデンティティとコミュニティのエンゲージメント:[[ 同じ地域で生き、働き、そして再生する人々は、ローカルイベント、ローカルビジネスでの買い物、改善のための提唱に参加する可能性が高い。 これは、社会的会議を促進します。
• 環境の持続可能性:]]コンパクトビルと組み合わせた車の使用を減らし、温室効果ガス排出量を削減し、都市のフリンジに空き領域を維持します。 埋め込まれた混合使用開発は、利用可能な最も効果的な気候戦略の一つです。
• 健康上の利点:]ウォーク可能な近所は、身体活動を奨励します。 研究リンク混合使用ゾーニングは肥満と慢性疾患の低率に。

こうした利点は、多くの都市が自分のゾーニングコードを再考する理由を強調しています。しかし、既存の住民の変位を避けるために、改革は慎重に行われなければなりません。新しい混合されたプロジェクトで手頃な価格のユニットを必要とする包括的ゾーニングポリシーは、既存のコミュニティが活性化から利益を得るのを助けることができます。 統合リスクは、コミュニティの土地の信頼と家賃の安定化措置によって緩和することができます。

開発者や政策立案者のための実用的な戦略

開発者向け

• ] 非常にデューデリジェンス:[ 既存のゾーニングコード、オーバーレイ地区、および包括的な計画を分析します。 任意の使用、密度、または分散を必要とする可能性のある駐車制限を特定します。 また、混合占有要件のためのビルドコードを見直します。
• 計画スタッフのエンゲージメント:[]] 事前申込会議は、設計に投資する前に、期待を明らかにし、潜在的な問題を特定することができます。 多くの都市は、無料で低コストの事前申し込み会議を提供しています。
• 柔軟性のためのデザイン:] 小売と住宅の両方の用途に対応するフロアからフロアまでの高さをビルドします。異なるテナントのためにサブディファイドできるシェルスペースを設計します。オフィスと住宅間の時間をかけてシフトできるコンバーチブルなスペースを検討してください。
• コミュニティのメリットを取り入れる:[公共のオープンスペース、手頃な価格の住宅、歩行者の改善を提供して、善意と合理化の承認を築きます。 懸念に対処するために、近所の関連付けを早めに作業してください。
• []:[] 税務増分融資、密度ボーナス、または茶色フィールド再開発のための助成金は、混合使用プロジェクトのコストを削減することができます。 状態と連邦プログラムは、多くの場合、インフィルプロジェクトを優先します。
• 強力なプロ・フォマ:[ビルドは、商用および住宅用部品の両方の現実的な家賃の予測で慎重に書き下ろす必要があります。 リスクを減らすためのフェーズド開発を検討してください。

政策立案者向け

• ゾーニング監査を実施:[ 明示的または暗黙的に混合使用を禁止する規定の既存のコードを見直します。 これらのセクションを削除または修正します。 実際の障壁を改革するために、利害関係者を関与させます。
• フォームベースのコード:[シフトは、予測可能な人間規模の環境を作成するために、使用からフォームに焦点を合わせます。 トランジットの廊下やダウンタウン地区などのパイロットエリアから始めます。
• 駐車場の最小値:[]を最小限に置き換えるか、または完全に通過する領域で排除します。 共有駐車場の構造と不定期駐車のためのインセンティブを提供します。
• 密度ボーナス:]]手頃な価格の住宅や緑の建物認証を含むプロジェクトのための追加の高さまたは床面積を提供します。 ボーナスは意味のあるほど十分に重要であることを確認してください。
• :輸送と調整:]] 輸送投資、自転車レーン、および混合使用密度の利点を最大限に活用するための歩行者インフラを備えたアラインのゾーニング改革。 完全な道路政策を実施します。
• ] 連載承認:[ 持続可能性や手頃な価格の基準を満たすプロジェクトのための迅速なレビュープロセスを作成します。 混合使用のインフィルのためのワンストップ許可を確立します。
• インフラ:]] 混合開発対象領域における水、下水道、およびブロードバンド容量をアップグレードするために、インパクトフィールと税金増分融資を使用する。

未来の展望:Zoningと混合都市開発の動向

ゾーニング改革への傾向は加速しています。 2023年に、いくつかの州は、法律が「上昇」の法律として知られている輸送の近くに密度に反省するようになりました。カリフォルニアのSB 9とSB 10は、例えば、以前の単層ゾーンの複素と欠落した住宅を可能にします。 Oregonやワシントンのような他の州は同様の対策を制定しています。これらの法律は、高身長の許可によって混合使用の開発を促進することができます、商用建築物に注意してください。

テクノロジーは、役割を担っています。 コンプライアンスと自動化許可をゾーニングするためのデジタルプラットフォームは、開発者にとって遅延と透明性を減らすことができます。 一方、リモートワークの上昇は、住宅、サービス、および緑のスペースの組み合わせを提供する地区に向かって、CBDから離れた需要をシフトしています。 この傾向は、サポート的なゾーニングを必要とする混合使用「15分都市」の概念を支持しています。 パリやバルセロナのような都市は、計画原則として15分の都市を埋め込んでいます。

もう一つの新興トレンドは、鉄道ステーションや空港の廊下に関する新しいコミュニティの開発で見られるように、マスタープラン全体で「フォームベースコード」を利用しています。これらのコードは、LEED-ND(Neighborhood Development)のような緑の建物認証と統合されており、持続可能な混合使用地区を作成します。さらに、都市は、市場を合わせた混合プロジェクトが手頃な価格のユニットを生成し、変位を防ぐためのツールとして「包括的なゾーニング」を探求しています。

課題は、政治的な反対、インフラの資金調達ギャップ、および更新されたコードの必要性。いくつかの都市での反開発の感情を成長させることは、進行を遅くする可能性があります。しかし、計画者、経済学者、および環境の支持者の間で成長する合意は、法律が有効化できる将来に向けてポイントを支持し、生存者、混合都市コミュニティの創造よりもむしろ。このシフトを理解し、プロ改革の自治体と仕事をする開発者は、成功するために最善を尽くします。

結論として、ゾーニング法は都市の設定における混合利用領域の開発に著しく影響を及ぼします。 かなりの改革—フォームベースのコードを割り当て、駐車の日付を削減し、都市密度のボーナスを可能とする—都市がよりダイナミックで持続可能な、包括的なコミュニティを作成するのを助けることができます。 ポートランド、デンバー、アーリントン、およびその他の先駆者におけるベストプラクティスから学ぶことで、利害関係者は複雑性をナビゲートし、混合使用都市主義の潜在能力を最大限に活用することができます。