裁判所に行くことなく、プロパティの争訟を解決する方法

物件の高コストの判断

プロパティ紛争は、個人、家族、および企業が直面することができる最もストレスと財務的に排除する法的紛争の中でランク付けされます。所有権線がぼかしてしまった場合、アクセス権が競争されているか、または相続計画が絡み合っていると、直ちに反応は、弁護士を雇うために頻繁に行われ、裁判所に向かいます。しかし、伝統的な訴訟は、多くの場合、法律上の料金で数千ドルの10分の1を消費し、すべての人の感情的なエネルギーを消費することができます。裁判所の手続も公正な記録であり、多くのプライバシーを支持し、多くの場合、家族が残すことができると、多くの人が、その関係を判断することになります。

幸いにも、さまざまな方法が、裁判所の足を決して設定することなく、プロパティの紛争を解決するために存在しています。これらのアプローチは、代替紛争解決(ADR)として広く知られ、より速く、より安く、よりプライベートなソリューションを提供します。この包括的なガイドは、あらゆる主要なオプションを調べます。仲介、仲裁、交渉、コラボレーション法、さらには専門家の決定。適切な戦略を選択して実行するためのステップバイステップのロードマップを提供します。最後に、あなたは、あなたが競争の機会に反するだけでなく、どのように変化するかを理解します。

プロパティ争訟としてカウントする?

プロパティ紛争は、競合の広いスペクトルをカバーしていますが、それらはすべて不動産または個人的財産上の意見を述べる中心です。一般的なカテゴリは次のとおりです。

[]境界線:[]] プロパティ行が実行される場所の隣接する、しばしば、古い調査、フェンスの侵入、または線をトレースする木のために。
[] の紛争:[]] 2つ以上の当事者は、偽りの死亡、未解決の相続、または境界エラーから生じる、同じプロパティの所有権を主張します。
] リース紛争:[] 一方、所有者が同意を解除しながら、彼らは別の財産(高速道路、ユーティリティライン、またはパスのために)を使用する法的権利を持っていると信じる。
ランド・ロードテナント・コンフリクト:セキュリティ・デポジットからアクセス権に至るまでの課題は、完全なプロパティ・紛争にエスカレーションすることができます。
ホアウンダ協会(HOA)の紛争:[] HOAはフェンス、追加、または造園に関する規則は、隣人と協会の間の紛争を発火することができます。
[]継承と予報の競合:[]]が、明らかにならずに愛する人が死ぬとき、兄弟または他のか、家族の家、土地、または休暇の財産を取得する人を衝突する可能性があります。
紛争の解決:] 購入契約の漂流、ビルダー契約、またはリースは、プロパティまたはその使用上の主張を主張することができます。

特定の問題に関係なく、コアチャレンジは同じままです。正当な利益を上回る2つ以上のパーティーは、資金や関係を破壊することなく、共存または一部方法を見つける必要があります。

なぜ裁判所を避けますか?システム外に行くの本当の利点

特定の ADR メソッドにダイビングする前に、伝統的な法律システムから離れる具体的な利点を理解することが重要です。

コスト節約は巨大な

訴訟は高価です。弁護士費用は、適度に競争された財産争議のために数千ドルにしか実行できません。裁判所の費用、専門家の証人(監視者、鑑定士、タイトル審査官)、および発見費用は増加します。一方、調停と交渉は、通常、その額のほんの一部を費やします。仲裁でさえ、これはより正式なものであっても、通常、プロセスが不足し、より合理化されるため、完全な試験よりもコストが少ない。

スピードマター

民事裁判は、ファイリングから最終判断まで3年かかることができ、それは控訴を含まない。 ADRは、多くの場合、数週間または数ヶ月で締結します。締約国は、混雑した裁判所のカレンダーを待っているよりも、スケジュールを制御します。

機密性は、あなたのプライバシーを保護します

裁判所のケースは公開されています。隣人、競合他社、プレスはすべての提出物、成績書、および判断を読むことができます。 ADRセッションはプライベートです。調停では、記録はオファーや議論から成り立っています。仲裁賞は、双方が同意した場合に機密を保持することができます。紛争は、機密家族の問題やビジネス秘密を伴うとき、これは特に価値があります。

関係を保全する

訴訟は、設計によって崇拝されています。各側面は、敗北者再臨を許さないまま勝つためにしようとします。多くのプロパティ紛争は、隣接し、家族、ビジネスパートナー、隣接する人々を含みます。 ADRメソッドは、コラボレーションと相互の問題解決を強調し、それはそれらを重なりするよりも債券を強化することができます。

代替争訟解決法(ADR): ディープ・ダイブ

4つの主要なADRメソッドは、プロパティの紛争解決を支配します。それぞれ独自の強み、弱点、および最高のシナリオを持っています。

メディエーション: 柔軟でパーティー主導のソリューション

メディエーションは、プロパティ紛争のための最も人気のADRメソッドです。中立的なサードパーティーは、紛争当事者間のコミュニケーションを促進し、利益を特定し、選択肢を生成し、決済を交渉するのに役立ちます。仲介者は決定を課さない。合意は自主的であり、すべての側面に受け入れられなければならない。

]:]のメディエーションは、各側面がその視点を述べるジョイントセッションから始まります。メディエーターは、プライベートなキュース間のシャトルをし、興味を根ざして、各側面が他の視点を見るのを助ける。一般的なグラウンドが出現すると、メディエーターは、署名されたと公正な結合を行うことができる決済契約を制作するのに役立ちます。

:に最適]]境界線の紛争、隣接の紛争、相続の不一致、および将来の関係の問題を維持する状況。当事者がコストを抑え、結果の管理を維持したいときの瞑想も理想的です。

[] 必須の落とし穴:[ 両当事者が誠意をもって交渉する意思がある場合にのみ、調停が機能します。 1つの側面が不当であるか、妥協を拒否した場合、媒介は失敗する可能性があります。このような場合、他の方法または訴訟が必要である可能性があります。

仲裁: 裁判所のないプライベートトライアル

仲裁は、当事者が1つ以上の中立仲裁人に自分のケースを提示するより正式なADRプロセスです, その後、結合決定を発行します (賞と呼ばれる). 証拠のルールは、多くの場合、リラックスしています, そして、タイムラインは、裁判所ではなく、当事者によって制御されます.

仲裁は、どのように動作します:]当事者は、仲裁人(多くの場合、退職された裁判官または経験豊富な財産弁護士)と仲裁の範囲(それが結合または非結合であろうかどうか)に同意します。各側面は、多くの場合、書面による簡略化によって、証拠と法的引数を提出し、ライブ証言を提示することができます。仲裁人は、裁判所を執行することができる書面による賞を審議し、問題に報告します。

:に最適] 決定的、執行可能な解像度を必要とする複雑なプロパティ紛争が、当事者が公共の分光と裁判の遅延を回避したい場所。仲裁は、商業的財産紛争および建設上の欠陥の場合で一般的です。

指数の降下: 仲裁はまだ高価であり(ただし、訴訟よりも少ない)、限られた発見プロセスは、他の側面から文書を揚げる必要があるパーティーを不利にすることができます。さらに、仲裁賞を訴える権利は非常に狭く、悪い決定は逆転する困難です。

交渉:最も直接的なアプローチ

交渉は、当事者が直接、人または弁護士を介して連絡し、合意に達するための最も簡単なADR方法です。第三者は関与しません。交渉は、コーヒーや一連の書面によるオファーやカウンターとして構成されている会話として非公式にすることができます。

交渉の仕組み:]の各当事者は、その利益、優先順位、およびウォークアウトポイントを識別します。彼らは提案を交換し、譲歩をし、相互に許容する取引に向けて働きます。当事者が弁護士によって表される場合、弁護士はしばしばバックアンドフォースを処理する、感情的な緊張を軽減します。

:に最適] 当事者が信頼とコミュニケーションスキルのベースラインレベルを持っている低株式の紛争。交渉も、仲介や仲裁をしようとする前に、有用な最初のステップです。

[] 正式な下落: 中立の進行役がなければ、交渉はデッドロックまたは感情的になることができます。電力不均衡(例えば、他の者が個人である間、一つの当事者は大企業です)は不公平な結果につながることができます。交渉が失敗した場合、紛争は迅速にエスカレーションすることができます。

共同利用法:チームベースのアプローチ

共同法は、各当事者が特別に訓練された弁護士を雇う比較的新しいADRプロセスであり、すべての参加者(当事者とその弁護士を含む)は、彼らが裁判所に行かない合意に署名します。いずれかの当事者が訴訟に決定した場合、共同弁護士は撤退しなければなりません、そして新しい弁護士は雇われなければなりません。このコミットメントは、誰もが settlingに焦点を合わせています。

:共同法がどのように機能するか:]。締約国と弁護士は、4ウェイセッションの一連の会合で会います。彼らはまた、目的のデータを提供するために、ニュートラル専門家(監視者、鑑定士、財務プランナー)を含むかもしれません。目標は、誰もが中心的な利益をアドレスする決済を作成することです。多くの場合、裁判所が注文できるものを超えて創造的なソリューションを持つことがよくあります。

:に最適]コンプレックス相続紛争、家族的財産の競合、および関係を保全する高株式境界不審。プロパティは感情的または家族経営上の問題に絡み合っているとき、共同法は特に有効である。

[] 典型的な下落:[ 共同法は、両方の当事者が正式に和解にコミットする必要があります。 1つの当事者が密接に訴訟の準備をしている場合、プロセスは崩壊し、時間とお金の浪費することができます。各当事者が自分の弁護士を支払っているので、仲介よりも高価です。

裁判所を外してあなたの財産の争訟を解決するためのステップバイステップガイド

ADR法の正しい選択は、戦いの半分だけです。構造化されたアプローチは、成功のチャンスを劇的に高めます。

ステップ1: 紛争を十分に理解する

何かを解決する前に、あなたは正確な法的および事実上の問題を特定しなければなりません。あなたが紛争が何であるかを書いてください:それはフェンスの場所ですか?緩和の定義?意志の解釈?次に、あなたが望む結果とあなたが絶対に受け入れることができない結果を特定します。そして、他の当事者が望むものについて自分自身に尋ねてください。多くの紛争は、本物の紛争ではなく誤解に根ざしているからです。

例えば、隣接者は、対立するというわけではなく、その財産ラインが異なっていると信じているため、新しいフェンスに異なっているかもしれません。タイトルの紛争は、パーティーが完全に調査したのではない、録音エラーから生じる可能性があります。関連する文書をすべて収集します。ディーズ、アンケート、タイトルレポート、対応、写真、および以前の合意。

ステップ2:オープンコミュニケーション(しかし、それは賢くする)

直接交渉は、最も速く、最も安いルートです。礼儀正しく、専門的な会話から始めます。「私は」の文を使用して、音の不正確を避ける: 「私はアンケートがここにいることを示していると信じています。一緒に見てみましょう」。他のパーティーが敵意であるか、話すことを望まない場合は、ステップ3にスキップします。

直接不快な話ができれば、書面による提案や手紙の送信を検討してください。この文書は事実上、解決策指向、正確ではありません。多くのプロパティ法律事務所は、そのような手紙を起草するのに役立つ、無料でまたは低コストの初期相談を提供します。

ステップ3:ニュートラルエキスパートを雇う(メディアターの前)

多くのプロパティ紛争は、実際の合意にゆでるめます。境界線が正確に実行される場所、緩和が存在しているか、または誰が何を支払ったのか。独立した専門家(アンケート、タイトル審査官、または鑑定士)を雇うと、客観的な意見を提示すれば、メディエーションに入る前にデッドロックを破ることができます。両当事者は、費用を共有し、専門家の調査によって拘束されることに同意することができます。これは時々「中立事実検索」と呼ばれ、強力なツールです。

例えば、プロパティラインに2つの隣人が不審な場合、ライセンスされた土地の調査員は新しい調査を行うことができます。両当事者は同じ報告を受け取ります。彼らは決定的なものとしてそれを受け入れることに同意した場合、紛争は即座に終わっています。

ステップ4: 適切な ADR プロセスを選択します。

紛争、予算、および他の当事者とのあなたの関係の状態の性質に基づいて、最も適切な方法を選択します。

]通信が開いていると、ステークが低い場合、交渉]。
]ファシリテーターが必要なが、結果の制御を保持したいなら、Mediation[]。
拘束力のある決定が必要なが、プライバシーとスピードを求める場合、仲裁]
関係が感情的に満たされ、関係を予約する場合には、関係が結果として重要である場合、コラボレーション法[]。

多くのパーティーは交渉から始まり、失敗すると仲介に進み、最後に訴訟前の最後のリゾートとして仲裁を検討してください。この「エスカレーション・梯子」は一般的で効果的です。

ステップ5: ADRセッションのために徹底的に準備する

どの方法を選ぶか、準備は重要です。組織されたバインダーまたはデジタルフォルダのすべての文書を収集します。キーファクト、法律など、位置の明確で簡潔な要約を用意し、理解するような結果、そしてあなたが望む結果。あなたの位置を穏やかに、専門的に説明する練習。

弁護士を使用している場合は、特に非相談の面で弁護士を指導してください。 ADRが勝ち目ではないことを忘れないでください。それはすべての人に受け入れられる解決策を見つけることです。

ステップ6:グッド信仰に参加

ADRセッション中に、積極的に耳を傾けます。中断しないでください。相手の興味を理解しようとしましょう。自分の立場だけでなく、他の人の関心を理解してください。例えば、隣人がフェンスを動かしたい場合は、その本当の関心は、妨げられたビューを予約したり、法律違反者へのアクセスを維持するかもしれません。あなたが根本的な必要性を理解したら、あなたは創造的な選択肢を提案することができます:新しいフェンス6インチバック、より短いフェンス、または造園妥協を防止する。

譲歩をしたいと考えていますが、価値のあるものだけ交換するだけです。すべての譲歩は、取引に近づくべきです。

ステップ7:合意書を正式化

合意が到達したら、それを書面で書きます。弁護士は、法的に執行可能なことを確認し、すべての大陸をカバーしているようにするために、ドラフトを見直します。調停では、仲介者はしばしば「理解の覚醒」または決済合意書を発案します。両当事者はそれを署名する必要があります。不動産紛争については、合意は、将来の所有者に拘束されるために郡の土地の記録に記録される必要があるかもしれません。

ADR法が仲裁の場合、仲裁人の賞は最終的な合意です。明確に書かれていると、すべての条件を含むことを確認してください。

一般的な落札とテムを避ける方法

最善の意思を持つ場合でも、プロパティの紛争解決は、レールを外すことができます。最も一般的な間違いとそれらを明確にする方法は次のとおりです。

Pitfall	How to Avoid
Going in without a clear understanding of your rights	Consult a property attorney for a brief legal evaluation before any ADR session.
Letting emotions drive the conversation	Focus on interests and facts, not personalities. Bring a third party if necessary.
Failing to do due diligence on the ADR professional	Check the mediator’s or arbitrator’s credentials, experience in property disputes, and references.
Agreeing to a vague or incomplete settlement	Insist on a detailed, written agreement that addresses all foreseeable issues (maintenance, future improvements, dispute resolution for subsequent conflicts).
Ignoring existing legal obligations or statutes of limitation	Work with a lawyer to ensure you are not inadvertently waiving rights or missing a deadline.
Neglecting to consider the other side’s financial ability to perform	If the agreement involves payments, verify the other party’s ability to pay before signing.

ADRマイトが不十分であるとき: 弁護士(または裁判所)をまだ必要と署名

ADRは強力ですが、それは治療オールではありません。あなたは弁護士を伴って、おそらく次の状況で裁判所に行くべきです。

[1つのパーティーは完全に不当であるか、または参加を拒否します。[]] ADRは2つの参加者を必要とします。他のパーティーの石壁がない場合は、選択がない場合、リタイトする必要があります。
[ 裁判官だけが答えることができる重大な法的質問があります。[]]。例えば、紛争が決定または制限の矛盾の妥当性を伴う場合、裁判所は法的枠組みを確立する必要があるかもしれません。
] 拘束順序や一時的な命令などの緊急治療が必要です。[]]] ADRは、交渉中にあなたの財産を強烈にから隣接を停止することはできません。
] 紛争は、大量のお金や実質的な資産を含みます。[[]] 大量の場合、悪いADR結果のリスクはあまりにも素晴らしいかもしれません、そして裁判の手続き的保護はより価値があります。
不正、暴言、または悪い信仰の歴史があります。[ ADRは、良い信仰を仮定します。他の当事者が故意に行動した場合、あなたは真実を明らかにするために訴訟の発見ツールが必要です。

不動産争訟における成功したADRの現実世界例

これらの方法がどのように再生するかを見るには、3つの仮説的ではなく現実的なシナリオを検討してください。

例1:隣接のフェンス

メアリーとジョンはプロパティラインを共有します。調査なしで、ジョンはメリーのロットに2フィートフェンスを建てました。メアリーはフェンスを削除しました。ジョンは拒否しました。主張する彼は土地にありました。どちらも怒っていた。彼らは中立的な調査を示唆した仲介者を雇いました。調査は、ジョンは2フィートで刻まれました。ジョンは恥ずかしいがりかしいがり屋敷きをしたが、彼自身の土地に6インチを移動し、新しいフェンスを費やすと合意しました。メアリーは1ヶ月に$ 5,000を費やしました。

例2:家族農場

兄弟は、父親から100エーカーの農場を継承したが、使用権についてあいまいだった。1つの兄弟は土地を売るのを望んでいた。もう1つは、家を建てたいと思った。共同法、兄弟姉妹、およびその弁護士が3つのセッションのために会った。彼らは、農業を40エーカーに与えること、残りの60エーカーを販売し、収入を分割することに合意した。アプリニュートラルは、合計3つの法をセットし、合計3つの農場の合計を費やした。

例3:商用リース

テナントと家主は、商業リースの更新条件に反して議論しました。テナントは、土地主が不当に、サブリースの同意を抱えていました。テナントがテナントがテナントが使用制限を侵害していたと主張した。彼らは退職された不動産裁判官との仲裁を拘束することに同意しました。仲裁人はテナントが許可された使用のためにのみ、許可された使用のために、特定の条件を設定することができると判断しました。全体のプロセスは4ヶ月かかり、$ 6,000の費用を払った - 。プライバシーを保証したよりも、保証された。

法的考慮事項: 契約を継続して保持する

ADRを通じて到達した合意は、その執行性としてのみ良好です。あなたの利益を保護するために、これらの法的ポイントを覚えておいてください。

] ライティングでそれをプットします。[ 経口契約は、特に不動産のために、しばしば執行不能です。両方の当事者によって署名された書面による契約は不可欠です。
ローカルの法律に準拠しています。[]] 一部のプロパティ紛争は、将来の所有者に法的拘束力のある記録された機器(遅延や緩和など)を必要とします。タイトル役員または弁護士に確認してください。
ノードの公化。[] 多くの管轄区域は、実際のプロパティに影響を与える文書の公証番号を必要とします。
[独立した法的アドバイスを入手してください。]各当事者は、署名する前に、独自の弁護士レビュー契約を持っている必要があります。これは、後でデュースまたは誤解の主張を防ぐ。
必要に応じて裁判所とファイル。 [ 仲裁では、勝ったパーティーは、それを判断するために裁判所で賞を提出することができます。調停では、決済は承認のための裁判所に提出することができ、同意の法令に終って。

リソースとヘルプを見つける場所

このプロセスを単独で動かす必要はありません。適切なパスを選択し、資格のある専門家を見つけるのに役立つリソースの富があります。

米国バー協会(ABA) 紛争解決セクション:[[]]は、仲介者および仲裁人のディレクトリを提供します。 []]ABA争訟を参照してください。
不動産紛争の仲介プログラムを提供する不動産仲介者協会(NAR):[]。 ]]]NARの仲介リソース[を参照してください。
American Arbitration Association (AAA):[]仲裁および仲介サービスの大手プロバイダー。 ]AAAを参照してください。
[]Cornell Law Schoolの法的情報研究所:[]は、プロパティの法律の概念の自由で明白な言語の説明を提供します。 []LIIプロパティローを参照してください。
統計とローカルバー協会:[ 多くの人が、特に住宅所有者や中小企業のための、不動産紛争のための無料のまたは低コストの仲介プログラムを提供しています。

最後の思考:平和な道は最もスマートに

裁判所に行かないで、財産の紛争を解決することは、紛争を回避することではありません。それはインテリジェントに管理することです。仲介、仲裁、交渉、および共同法のツールは、あなたの歴史、あなたのニーズ、または将来の何も知っている裁判官に依存するのではなく、あなたのユニークな状況に合ったソリューションを制作する力を与えます。これらの方法は、お金を節約し、プライバシーを保存し、最も重要なことは、あなたの人生を前進させることを可能にします。

最初のステップは、常に最も困難です:何かを試すことを決める。しかし、ADRパスにコミットすると、他のパーティーが競合やエイジャーの疲れていることがわかります。熟練した中立のガイダンスとあなたの興味に明確な関心を集中して、あなたは今までに中庭に歩いていない最も苦いプロパティでさえも解決することができます。選択はあなたのものです。賢明に選択してください。