競争力のある不動産市場におけるクローズの準備方法

売り手の市場で家を購入するには、より強力なオファーが必要です。それは、閉鎖プロセスのための完璧な準備を必要とします。同じプロパティを競争する複数のバイヤーと、マイナーな遅延やミスがあなたに取引を費やすことができます。閉鎖は、所有権を合法的に転送し、それがあなたの夢を家を追跡し、キーで別の散歩を見ることの違いを意味することができる最後のステップです。このガイドは、あなたが財政上の責任を把握し、あなたが決定する責任を促進するために、あなたの責任を促進するために、あなたの夢を促進するために、すべてのフェーズで展開します。

競争力のある不動産の風景を理解する

売り手の市場では、在庫が低く、需要が高いです。プロパティは、数日以内に複数のオファーを誘致し、売り手は極めて選択的である余裕があります。バランスの取れた市場とは異なり、競争条件のバイヤーは、より速く行動し、より強力なオファーを提示し、プロセスの初期に潜在的なハードルを予測しなければなりません。クローズタイムラインは圧縮されています。多くの場合、30〜45日間は、オファーの受諾から署名まで、不足している文書、資金調達遅延、または紛争の検査などのエラーのための小さな部屋を残すことができます。これにより、あなたは、あなたが強力な反応を優先的に保つことができます。

競争市場での売り手も組織され、低リスクに見えるバイヤーを支持する傾向があります。つまり、あなたが提供するすべての文書、あなたが迅速かつ効率的に管理するすべての電話があなたの信頼性を強化するすべてのコンポジションを意味します。オファーが最高でなくても、必ず物事が勝つように見えるバイヤー。

最終工程: 詳細なタイムライン

オファーが受け入れられると、クロックはティックになります。以下に示す重要な期限が、競争市場でのイベントの典型的なシーケンスです。

1日目～5日目:] 最低入金期限(通常24～48時間以内に受付) 。自宅の検査と鑑定をすぐに注文する。
[日6～10:[]]]すべての検査(ホーム、害虫、ラドンなど)を完了します。契約の下で許可されている場合、修理またはクレジットを交渉します。
[Day 11–20:[]]] モーレッジの引受を確定; 日ではなく、あなたの貸し手にすべての要求された文書を時間内に提供してください。
Day 21–28:[]]] 鑑定報告書を受領し、残りのコントリビューションをクリアし、自家所有者の保険バインダーを確認します。
Day 29～30:]最終ウォークスルーを実行し、クロージングディスク(CD)を見直し、送金費用と支払いを閉鎖するためのワイヤーファンド。
クロージングデー:[]] サイン文書、残りの費用を支払い、キーを受信し、亡くなった記録を送信します。

競争市場では、多くのバイヤーは、検査期間を短縮したり、特定のコンポジションを放棄したりして、より魅力的に提供できるようにすることを選択します。しかし、期限を短縮することは、厳しい準備をスキップするという意味ではありません。それは、オファーを提出する前に準備が整ったすべてのものを持っていることを意味します。例えば、オファーを書く前に、事前にオファーの検査を注文するか、または売り手の開示を見直しることは重要な日を保存することができます。

閉幕のキープレーヤー

いくつかのパーティーは、トランザクションをクリーンな仕上げに持って来るためにシーンの後ろに調整します。

[]ブイエと売り手 - 取引のプリンシパル。両方が最終文書に署名しなければなりません。
不動産エージェント[]] - 交渉を容易にし、ガイダンスを提供し、文書や通信の流れを管理します。
[]モーゲージレンダー - ローンを提供し、すべての下書き条件が満たされていることを確認します。あなたのローン役員は、あなたのライフラインです - 一定の接触でkeep。
ティル・カンパニーまたはエスクロー・オフィサー – 所有権の法的移転を処理します。
ホームインスペクターとAppraiser[ – それぞれ、プロパティの状態と市場値を評価します。彼らの調査結果は、融資承認と交渉に影響を及ぼす可能性があります。
不動産弁護士] - 契約を見直し、タイトル欠陥やゾーニング質問などの法的問題を処理するためにいくつかの州で要求される。

プレイヤーはスピードと精度で動作しなければなりません。それらのいずれかの間違いは、閉鎖を遅らせることができますので、買い手として、積極的な情報を提供し続けることが重要です。

事前承認対事前資格:違いを知る

事前資格は、自己報告された情報に基づいてカジュアルな見積もりです。それは売り手と少しの重量を運ぶ。 []]プリ承認は、あなたのクレジット、所得、資産、および債務の徹底的なレビューであり、貸し手からの条件付きコミットメントをもたらします。競争市場では、あなたが深刻な、有能な買い手であるという事前承認された手紙信号のみ。売り手と彼らのエージェントは、あなたの売り手が今、あなたの売り手を借りる前に、あなたのリストを要求するであろう。

市場条件で経験した貸し手から事前に承認されることを確認してください。ローン金額、金利ロック期間、および条件がまだ保留中であることを理解してください。住宅ローンの信頼性の深い理解のために、消費者金融保護局はconsumerfinance.govで優れたリソースを提供しています。また、複数の契約者と引き換える前に承認されると、複数のクレジットを制限するのを避けるために考慮してください。

財務プロファイルの強化

事前承認を超えて、これらの手順を実行して、財務の立方を固化し、ローンファイルを可能な限りクリーンにするために使用します。

申請前に6週間以上エラーを通知するために、クレジットレポートをチェックしてください。不正確を直ちに失います。

]新規クレジットのお問い合わせ[]を無効にするか、プロセス中に大きな購入。車をファイナンスしたり、新しいクレジットカードを開くか、誰にも割り当てたりしないでください。

[] 銀行の声明の準備[ は、支払いの不足、コストの閉鎖、および予約金の十分な資金を示しています。貸し手は、大きな預金のソースを失います。

安定した雇用を維持します。 – 貸し手は、ジョブのステータスを閉じる直前に確認します。ジョブの変更は、新しい下書きのレビューが必要です。

[]債務対利益比を削減し、クレジットカード残高や割賦融資を削減することができます。小さな削減でも、融資条件を改善することができます。

クリーンなファイルを持つことで、最終資金調達の危険性を低下させ、上書きをスピードアップ。競争市場では、融資ファイルが完成し、整理されたバイヤーは、時間に閉じる可能性が高まっています。

ウィンニングオファーのクラフト

あなたのオファーは最初の印象であり、競争市場では、あなたの興味を保護しながら、それは目立つ必要があります。考慮すべき重要な要素は次のとおりです。

- 普通購入価格の1〜3% - 最安のお金の預金[ - 。より高い預金(例えば、5%)を提供し、あなたがコミットし、ゲームに皮膚を置くことを喜んで示しています。ただし、あなたがコンピテンシーなしで戻っていなければならないならば、あなたはその堆積を失う余裕があることを確認してください。

[]エスカレーション句[] - 入札が来る場合は、自動的に最大金額までオファーを増加させます。これは、開始からオーバービディングせずにゲーム内であなたを維持することができます。増分を定義します(例えば、他のオファーの上の1,000ドルまたは5,000ドル)。

鑑定ギャップカバレッジ - 指定された金額まで、プロパティが契約価格の下で評価した場合、任意の違いをカバーすることに同意します。これは、買い手が余分な現金を持参できない場合、低い鑑定が取引を殺すことができるので、強力です。

] フレキシブルなクローズ日付 – 売り手のタイムラインを調節します(彼らはすぐに閉じる必要があるか、新しい家を見つけるために余分な時間が必要な場合でも)あなたのオファーをより魅力的にすることができます。

[]特定のコントリビューションを付与] - 例えば、検査コントリビューションを放棄(経験者や家が優れた状態にある場合にのみ、)または鑑定のコントリビューション(現金予約権を持っている場合)。注意:コントリビューションを放棄すると、収益のお金を失うことなく、あなたの能力を回復します。

リスク許容範囲内で、対応するオファーを制作するために、エージェントと密接に連携します。リストが10以上のオファーを受け取る市場では、リストエージェントは特定の期限までに「最高かつ最高の」を求めることができます。オファーテンプレートと事前承認の準備ができているので、即座に対応できます。

検査・鑑定の準備

競争市場でも、あなたはまだ家内検査を実施する必要があります。しかし、あなたはすぐにそれを行う必要があるかもしれません。オファー受諾の2〜3日以内に検査をスケジュールします。ライセンスされた検査官を使用して、ホームインスペクタ(ASHI)]のような専門組織と提携しています。また、害虫、ラドン、またはプロパティや領域がそれを保証した場合の金型のための専門検査も検討してください。

検査が主要な問題(基礎問題、屋根の故障、または寿命の終了に近いHVACシステム)を明らかにした場合、修理やクレジットを交渉する限られた時間があります。競争市場での多くのバイヤーは、「パス/失敗」検査または「非公式検査」を選ぶ。つまり、マイナーなアイテムの修理を求めることはないが、大きな欠陥がある場合に歩く権利を留保します。このアプローチは、あなたの安全を保護する間、描画アウト交渉を回避します。

鑑定は貸し手によって注文され、家が融資額の価値があるかどうかを決定します。競争市場では、販売価格はしばしば鑑定値を超えます。によると、Freddie Macの閉鎖コストガイド]、あなたは鑑定ギャップ条項で自分自身を保護することができます。鑑定値の上の特定の金額まで支払いすることに同意します。あなたはギャップをカバーすることを望んでいない場合は、再交渉するか、売り手が同意しないか、または販売者に合意するかどうかを放棄する準備してください。

クローズド・ドキュメントの組み立て

レンダーは、長い文書のリストを必要とします。事前に準備が整ったので、遅延を防ぎます。 []]の全国Realtorsの国家協会からチェックリストを使用して、ガイドとして、ただし、貸し手固有の要求のために準備されます。典型的な文書には、次のものが含まれます。

最近30日を覆う最近の支払の小切手

W-2s および税は、最新の 2 年間(全ページ) の返還

過去2〜3ヶ月の全てのアカウント(チェック、保存、投資)の銀行口座の声明

寄付金を証明する。署名されたギフトレターと寄付金を提出する能力の文書を含む。

運転免許証またはパスポートのコピー

家庭所有者の保険ポリシー宣言ページ

署名された購入契約とすべてのaddenda

リードベースの塗料開示(1978)年以前に建てられた家のために

最近転職した案件を新規に変更した際に、雇用確認書やスタブを支払います。

貸し手やエージェントと即座に共有できるクラウドフォルダにデジタルコピーを保管してください。時間が短くなれば、ドキュメントへの即時アクセスはプロセスを遮断する日をシェービングできます。多くの貸し手は、リクエストされた時点で、借り手ポータルがリクエストされた時点で文書をアップロードします。後で必要としていると思われます。

閉鎖コストの理解

クローズコストは通常、購入価格の2%から5%の範囲です。貸し手手数料(調整、処理、下書き)、タイトル保険、録音手数料、エスクローは、プロパティ税および住宅所有者の保険、プリペイド利息、および有望な財産税のリザーブを提示します。申請の3日以内に、あなたの貸し手は]を提出しなければなりません。最終:]を3日以内に、あなたの融資番号をキャンセルする場合、重要な問題が3日をキャンセルする場合、あなたは重要な問題が発生した場合をキャンセルする場合、あなたは、あなたは、あなたは、あなたは、あなたの問題が発生した場合、あなたの問題が、あなたの問題が、あなたの問題が発生した場合、あなたは、あなたは、あなたは、あなたは、あなたは、または、または、あなたの問題が、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、

十分に準備されるためには、ワイヤー転送または必要な正確な金額の認定チェックを持参してください。多くのタイトル会社は、閉鎖前の日に配線された資金を必要とします。不動産取引でますます一般的であるワイヤー詐欺を避けるために、電話(信頼できる番号を使用して、電子メールからではなく)上の閉鎖代理店と直接ワイヤ指示を検証します。

ファイナル・ウォーク・スルー

最終ウォークスルーを24時間前にスケジュールします。これは、プロパティの状態を検証する最後のチャンスです。それをチェックしてください。

同意した修理は、お客様の満足度に完了しました

すべての電気器具およびシステム(HVAC、配管、電気)は普通機能します

最終訪問(水漏れ、壊れた窓、移動ダメージなど)以降、新しいダメージが発生しません。

自宅は、あなたが申し出をしたときに非常に同じ条件にある

契約に含まれている任意の個人的財産(例えば、洗濯機/乾燥機、窓のカバー、組み込み棚付け)はまだ存在します

すべてのクラッタおよび売り手の持ち物は取除かれました(他に合意されていない)

問題が生じた場合は、直ちに代理店に通知します。売り手からクレジットを要求したり、終了を延長したり、問題が解決するまで遅延を延ばすことができます。しかし、競争市場では、売り手は遅延に抵抗する可能性があります。対処しなければならない項目の明確なリストで準備してください。

エージェントとレンダーとのコミュニケーション

引受期間を経て、日ではなく、あなたの貸し手からすべてのリクエストに応答します。単一の逃されたメールまたは遅延された文書は、あなたの閉鎖日をバックアップすることができます。ローン役員とあなたの不動産代理店との通信の直接ラインを確立します。週刊のチェックインは、亀裂を介して何も落ちません。競争市場では、最も速く通信するバイヤーは、最も速く頻繁に最初に閉じます。期限と文書の提出を追跡するために、あなたのエージェントと貸し手と共有チェックリストを作成することを検討してください。

競争力のある市場で避ける一般的な落札

よく準備されたバイヤーでさえ、転倒することができます。頻繁な問題とそれらを避ける方法は次のとおりです。

]不十分な収入:[ 提供が少しすぎると、弱い約束を信号することができます。逆に、大きな預金を失うコンテンシー保護リスクなしであまりにも多くの提供。バランスを見つけるためにあなたのエージェントと一緒に作業してください。

直前のクレジット変更:[]]は、新しいクレジット口座、共同署名ローンを開くか、またはクローズ後まで大きな購入(家具)を作ることではありません。貸し手は、資金の前にのみクレジットを再チェックします。

] 金利をロックする失敗: 上昇率の環境では、未然に毎月の支払いを増加させることができます。条件に快適にするとすぐにあなたのレートをロックします。

[]ワイヤーの指示を検証しない:[]ワイヤーの不正は本当です。常に信頼できる番号を使用して電話によるワイヤの指示を確認し、電子メールに応答しない。詐欺は、多くの場合、タイトル会社からのメールを介します。

タイトルレポートを無視する:[ 予選の早期に予備のタイトルレポートをレビューするように依頼する。所有権や将来の計画に影響を与える可能性がある緩和、償還を探してください。

これらの落とし穴を予想することで、問題になる前にそれらを横切ることができます。

休館日: 期待するもの

閉店は通常、タイトル会社事務所またはエスクローエージェントのオフィスで行われます。委任状、信頼の委任、開示の終了、およびタイトルのアフィダビットを含む多数の文書に署名します。プロセス全体が60〜90分続くことができます。あなたの写真IDと参照のためのクローズ開示のコピーを持参してください。あなたは残りの資金(または認定されたチェックを提供する)をワイヤーで縛り、任意の優れた手数料を支払うことになります。署名後、タイトル会社は、レコーダーの記録と亡くなった。翌日の鍵が確認されますが、翌日の鍵が、翌日に届きます。

競争の激しい市場では、リモートクローズやモバイルノナリーは、特にあなたが状態から移動している場合、プロセスを明示するために利用可能です。このオプションが利用可能である場合、あなたのエージェントや委任を尋ね、それがあなたのタイムラインをスピードアップすることができます。

ポスト閉鎖ステップ

インクが乾いたときに、あなたの責任は終わらない。閉じた後数日以内に、これらの重要な手順を実行してください。

録音確認:] タイトル会社または終了エージェントに、デドが郡のレコーダーのオフィスで記録されていることを確認し、あなたのタイトル会社に尋ねます。郵送で記録されたコピーを受け取ることができます。

[]ユーティリティとインターネットの設定:[電気、ガス、水、ゴミ、インターネットサービスを1日から有効に転送または確立します。多くのプロバイダは、事前通知が必要です。

[ロックをすぐに変更:[]]セキュリティ、リキー、またはすべての外部ロックを交換します。古いキーのコピーを持っているかもしれない人は知っていることはありません。

] 住宅所有者の保険を更新:[ お使いのポリシーが正しいカバレッジとプロパティの詳細を日1から反映していることを確認してください。閉鎖日の保証代理店。

ホーム・ステッド・エクスプションのファイル:[] 状態が財産税のホームステッド・エクスプションを提示した場合、速やかに書類を提出して税務申告書を提出してください。

[] 文書を安全に保管してください。[]] 署名された文書、特に、機密保持、および保護された場所に、預言者記を保管してください。将来の改良、税金の目的、または再販売のためにそれらが必要になります。

コンテンツ

競争の激しい不動産市場におけるクローズの準備は、スピード、精度、組織との行動についてです。あなたが購入することを決める瞬間から、すべてのステップを、事前承認し、よくあるコンポジションを提供している強力なオファーを生成し、文書を追跡し、あなたのチームと密接に接触して滞在することで、成功の近さに向かって勢を構築します。加速されたタイムラインを理解することで、鑑定ギャップや厳しい検査窓などの一般的なハードルを予測し、あなたのチームを安全に保つことができます。あなたはあなたの目標を達成し、あなたの目標を達成する、あなたの目標を達成する、あなたの目標を達成する、あなたの目標を達成する、あなたの目標を達成することができます。

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