農村土地を購入する際の物件の権利の完全ガイド

農村土地を購入することは重要な財務と個人的なコミットメントです。 あなたが作業農場、週末のリトリート、または長期投資を想定しているかどうか、プロセスは、適切な場所を見つけることと価格交渉よりもはるかに多くを含みます。 農村地域の財産権は、多くの場合、層化され、フラグメントされ、歴史的合意、地方の慣習、および州の法律によって支配されます。 これらの権利の明確な理解は、高価な紛争を回避し、あなたの所有権が安全であることを保証するために不可欠です。 このガイドは、あなたの利益を保護するために重要な権利を移動します。

知的財産権のコアコンポーネントの理解

プロパティの権利は、単一、モノリシックな概念ではありません。 農村の土地を購入すると、あなたは権利の束を必要とします、そのうちのいくつかは、以前の所有者、政府の規制、または自然条件によって分離または制限されている可能性があります。 その束に含まれているものを知っていて、そして何ではない - 成功した購入の基礎です。

手数料 簡易所有権

所有の最も完全な形態は、単純です。これは、土地の表面、それに任意の構造を完全に制御し、その財産を販売、リース、またはビーカースする権利を与えます。しかし、農村部の簡単な所有権でさえ、ほとんど常に政府の警察の電力(ゾーニング、環境規制)と既存の囲い(保証、契約者)の対象となります。売り手は、いくつかの農村の財産が、他の限られた生活を有利にしているか、売り手が料金の簡単なタイトルを提供することを確認する。

リースおよび権利契約

リースは、地方の土地取引における財産権争議の最も一般的な情報源の一つです。イースメントは、特定の目的のために土地の一部を使用する権利を他の当事者に付与します。一般的な農村緩和には、次のものが含まれます。

  • []アクセスの緩和:[]]]] 隣人やユーティリティ企業が自分の土地を交差させ、そのプロパティやインフラに到達できるようにする。
  • ユーティリティの緩和:[]] 電線のインストールと維持の権利を電気、ガス、水、または通信会社に付与する。
  • 保全の緩和:] 自然資源を保全するために開発や土地の使用を制限する。 これらは土地で実行し、将来の所有者を結合します。
  • 記述的な緩和:[]] 所有者の許可なしに長期使用から調達する。 隣人があなたの土地を渡る道を使用して、法定期間(10〜20年)のために、彼らはそうし続けるために法的権利を得ることができる。

購入する前に、既存のすべての楽章を識別しなければなりません。タイトル検索とアンケートは記録された楽章を明らかにしますが、記述的または黙示的な緩和は、隣人へのインタビューや履歴記録をチェックするなどのより多くの調査を必要とするかもしれません。記録されていない緩和でさえ、法的暴露を作成することができます。

ミネラル、オイル、ガスの権利

多くの農村部では、鉱物の権利は表面所有権から重度されます。つまり、あなたは地上の上で土地を所有するかもしれませんが、それの下に油、ガス、石炭、または他の鉱物の権利はありません。それらの鉱物の権利の所有者(多くの場合、以前の所有者、法人、または政府機関)は、資源を探索し、抽出し、あなたの表面の使用を損なう権利を有しません。あなたは、常に販売に含まれているミネラル権利を検証する必要があります。それらがなければ、彼らは、国家の所有者が、できるだけ多くの権利を認めていると認めていると、他の所有者が、できるだけ多くは、その土地の所有者が、その土地を認める必要があります。

権利とライパリアンアクセス

農村地域の水の権利は、複雑で地域固有の教義によって管理されます。 米国東部では、農村の権益権は通常適用されます。 自然水路を埋め立てる所有者は、水の使用を合理的に使用する権利を持っていますが、彼らは低流の所有者に不当に干渉することはできません。 西部の州では、事前承認システムが優先されます。 水の権利は、使用のシニアに基づいて割り当てられており、土地の所有権ではありません。 あなたも、州の土地を安全にするために、または水が残留資格を放棄する権利を放棄することができます。

サブサーフェスの権利:洞窟、地熱、および炭素貯蔵

あまり一般的ではありませんが、ますます重要であるのは、洞窟、地熱資源、地下貯蔵(例えば、二酸化炭素または天然ガス)の権利です。一部の州では、これらをミネラルの権利の一部として扱うほか、独立した特性の利益として扱う。農村の土地がカルスト地域または活動的な地熱分野の近くにある場合は、閉鎖前にこれらの権利を調査します。

購入前にあなたの財産権を保護するための手順

閉鎖前の徹底的なデューデリジェンスは、財産権の問題に対するあなたの最善の防衛です。 これらの手順は、いかなる農村の買い手にとっても交渉できません。

総合タイトル検索を行い、タイトル保険を取得

タイトル検索は、所有権のチェーンを検証し、任意の償却、判断、緩和、または他の大使館を特定するために、パブリックレコードを調べます。 農村の土地の場合、古い緩和や権利の移転が最近の提出に表示されない可能性があるため、検索は少なくとも50〜60歳に戻るべきです。 タイトル保険は、検索が偽造された文書、未知のか、または事務的エラーなど、見逃してしまう可能性がある欠陥に対してあなたを保護します。 標準的なポリシーは、貸し手が付随するかどうかをカバーしますが、所有者は、ポリシーが、または関連するリスクを緩和するかどうかを考慮する必要があります。

プロフェッショナルな調査員を雇う

境界調査は、郊外のサブディビジョンよりも農村部でより重要である。境界線は、石の壁、古いフェンス、または時間をかけてシフトした自然機能によってマークされる可能性があります。 免許のある調査官は、正確なコーナーとラインを見つけ、任意のエンクロアチャメント(あなたの土地の隣の小屋またはドライブウェイ、例えば)を識別し、潜在的な紛争をフラグします。 調査は、建物、ドライブ、および公共施設を容易にするために、そのような改善を見つける必要があります(または)。 または、公共施設を強制的に確認する必要があります。

ゾーニングと土地利用規則のレビュー

農村は規制されていないという意味ではありません。ほとんどの郡や多くの町村は、最低ロットサイズ、建物の段落、許可された使用、および許可された構造の種類を支配するゾーニング条例を持っています。一部の農村部は、農村や林業の使用のためにのみゾーン化されています。これは、あなたの居住地を建設する能力を制限したり、事業を開くか、またはサブディファイドを開くことができます。さらに、地下水、景色、または野生動物保護区の生息地を保護するオーバーレイ地区を探してください。 最寄りの空港は、または最寄りのデパートナリストに影響を与える計画および計画を計画する計画を立てます。

環境制限・保護に関する調査

連邦および州の環境法は、農村の土地所有者に重大な負担を課すことができます。クリーンウォーター法は、湿地やストリームを妨害する任意の活動のための許可を必要とするかもしれません。 絶滅危惧種法は、土地の使用を制限することができますリストされた種が存在する場合。 一部の州には、侵襲種を管理するための規制があり、火傷を処方するか、または農薬の使用。 フェーズI環境サイトの評価は、特に土地が以前に農場の交渉、ログ、または採掘のために使用されていた場合、または、または汚染の危険物が使用されます。 汚染物質は、廃棄物を浄化する可能性がある。

アクセス権と道路整備協定を検証

農村のプロパティは、アクセスのために隣接する土地を渡る私道、高速道路、または楽観に依存しています。あなたの財産を入退出する法的権利が存在していることを確認し、それはあなたの意図された使用のために十分に広いこと(例えば、大規模な農場機器、大型トラック、または緊急車両)。道路が共有されている場合、費用の共有、修理、および雪の除去を綴る任意の道路メンテナンス契約(RMA)を見直します。明確な合意なしに、紛争はすぐに発生する可能性があります。あなたが道が建設を容易にするために必要とすれば、あなたはすぐに計画を立てるかもしれません。

既存のリースと契約の確認

ファーム・テナント、狩猟リース、木材契約、風力エネルギーリース、またはセルラータワーリースは既に配置されている可能性があります。 これらの契約は、新しい所有者としてあなたを結合することができ、そしていくつかの年のために拡張することができます。 売り手にすべての書面および経口協定を開示するように依頼してください。 各1を慎重に見直します。リースはテナント排他的な狩猟権利を付与するかもしれません、または風力リースは、背の高い構造を構築するための能力を制限するかもしれません。 あなたはそれらの名誉契約や閉鎖の前に終了をしたいかどうかを決定します。

農村土地取引における共通の財産権の落札

慎重に準備しても、特定の問題は頻繁に買い手を追いますガードを追います。 これらの一般的な落とし穴を理解することは、適切な質問をするのに役立ちます。

隣人との境界争訟

農村財産の境界はしばしば不明です。古い塀は法的線に従わないかもしれません、そして長期使用は有害所有権の主張を作成できます。多くの年のために真の境界を越えて塀を保っている隣人は土地を主張することができるかもしれません。ある状態では、そのような紛争を避けるために移る前に調査は法律によって要求されます。無関係、隣人との現在の調査そして開いたコミュニケーションは未来の衝突を防ぐことができます。調査官と隣人との境界を歩くことを考えると合意を確認することを確認するために確認して下さい。

記録されていないか、または記述的なEasements

誰(隣接、ユーティリティ、レクリエーションユーザー)が、あなたの土地を開いたまま、継続的に、そして法定期間の許可なしにパスを使用していないときに、非記録的な記述的な緩和を発生する可能性があります。 それは、任意の逸脱で文書化されていない場合でも、それは法的権利になることができます。 バイヤーは、明示的な緩和をカバーし、所有権を明らかに交差させるパスを検査することにより、自分自身を保護することができます。

重ねられた鉱物の権利のケイズの表面の損傷

テキサス州、モンタナ州、ペンシルバニア州などの州では、鉱物の権利はしばしば表面の権利から分離されています。新しい所有者は、鉱山、掘削、またはその土地での油圧遮断活動の制御がないかもしれません。鉱物所有者は、道路、井戸パッド、パイプラインを建設することができ、表面所有者は通常拒否することはできません。購入する前に、ミネラルの権利の状況を決定します。彼らが深刻な場合は、既存の契約や将来の探査の可能性について尋ねます。一部の州(コロラド州のような)は、この表面所有者が、この補償を負わないが、この補償は、この補償を負いません。

土地で走る制限付きコベンダー

農村のサブディビジョンまたは旧ランシェットは、あなたができることを制限する制限を拒否することができます。例には、コンテナ、家畜、商業活動、または特定の外部の色に関する禁止が含まれます。コベンツは、他の住宅所有者または住宅所有者協会によって強制することができます。常に、契約者、条件、制限(CC&R)の宣言のコピーを要求し、慎重にそれらを読みます。彼らは郡のクルクのオフィスで記録され、常に販売者に提供されないことがあります。

法的および実践的な検討の追加

農場の保護の権利

多くの州には、ニュアンス法から農作業を保護する「農場への権利」法があります。農村部に移動する場合、騒音、匂い、ほこり、近隣の農場から農機設備を遅くするなど、農村部に移動する場合。これらの法律は、新しい住宅の苦情から既存の農場の操作を保護することができます。あなたが農場にしようとすると、その施設自体が動物保護、動物保護のために修飾されていることを確認してください。

ドメインとリスクの低減

農村地は、パイプライン、電力線、高速道路、またはソーラーファームなどの公共プロジェクトのためにターゲットにされることがあります。政府機関や、自衛的なドメイン権限を持つ民間企業が、あなたの土地に安易性や料金のタイトルを取得したい場合は、単に補償する権利がありますが、あなたは簡単にプロジェクトを停止することはできません。そのようなプロジェクトがエリアで提案されているかどうかを確認してください。地方計画部門またはユーティリティ委員会は、保留インフラ計画に関する情報を持っているかもしれません。

継承と不動産計画の問題

不動産を10年間保持したり、それを相続するために渡したりする場合、プロパティの権利の法律が不動産計画にどのように影響するかを検討してください。 いくつかの状態では、共同所有農村土地は、販売したいかの相続人が分割行動を受けることができます。 タイトルを保持する信託またはLLCを作成すると、柔軟性を提供し、有意な紛争を回避することができます。 また、重度のミネラルの権利は、異なるかかかかかに渡る可能性があることを理解し、さらなる所有権を構成します。

プロフェッショナルで働く

農村財産権の複雑性を保ち、売主の開示にのみ頼ることはできません。 オファーを行う前に専門家のチームを組み立てます。

  • 農村や農村の取引経験を持つ不動産弁護士。 それらは、タイトルレポート、草案の緩和、および州固有の法律で助言をレビューすることができます。
  • ] 地所の記念碑と境界慣行を知っているライセンスされたアンケート[。
  • 所有者の保険ポリシーを適切な支持(例えば、アクセス、ゾーニング、ミネラルの権利)で提供することができる、Title Agent[[]。
  • 【】環境コンサルタント]] 汚染や湿地の問題が疑われる理由がないか。
  • 水流アクセスが不確実な状態にある、水流専門家[]。

専門家の手数料は、余分な費用のように見えることができますが、彼らは境界または緩和紛争を解決する費用よりもはるかに少ないです。

農村土地買主のためのデューデリジェンスチェックリスト

検査期間中に、このチェックリストを実用的なガイドとして使用してください。

  1. 認定されたタイトル検索を取得し、あなたの弁護士とそれを見直します。
  2. 境界調査と改善位置証明書を注文する。
  3. 記録されたすべてのイーサワーメント、コベント、リースのコピーをリクエストします。
  4. 郡のゾーニングと土地使用条例をチェックしてください。
  5. 州水権法を調査し、必要な許可を申し込む。
  6. 鉱物、油、ガス、地熱の権利の状態を判断します。
  7. アクセス権を検証し、道路整備契約を見直します。
  8. フェーズI環境サイトの評価を保証した場合。
  9. 歴史的利用と潜在的な紛争について近隣に話す。
  10. 地域内の農作物や農作物保護の権利を見直します。
  11. 有限ドメインや大規模インフラプロジェクトを保留する
  12. タイトル保険が規定する緩和や境界問題についてカバーしていることを確認してください。

コンテンツ

農村土地を購入する際のプロパティの権利をナビゲートするには、方法的なアプローチが必要です。 手数料の簡単な所有権は、純粋な形でまれです。 緩和、ミネラルの権利、水許容、規制制約のWebを継承する可能性があります。 安全な購入への鍵は、資格のある専門家の助けを借りて徹底的にデューデリジェンスを実行しています。 実際に取得している権利と適用する制限を理解するために時間を取る。 慎重な計画では、高価な法的戦いを回避し、LTAの土地の利益を享受することができます。 [F] LTF] と [F] 農村の所有者: [F]