建設工事の最終購入時に閉幕を移動する方法

新たな建設の閉鎖のユニークな解剖学

新規建設ホームを購入することは、高度に構造されたトランザクションの複雑さを備えたブランド・ニュー・スペースのスリルをブレンドするマイルストーンです。再販売のホームとは異なり、クローズ・プロセスが公平に標準化され、新しい建設のクローズは追加のレイヤーを含みます。ビルド・ステージ、ビルダー・固有の契約、および予期しないシフト可能なタイムライン。ビルダーは、開発者と売り手の両方として機能し、そのタイムライン、検査プロトコル、および保証規定は、プロセスの多くを支配します。あなたは、特定の状況を把握するために、特定の要件を満たすことができるかもしれませんが、新しい建設の手順をクリアに保つことができます。

ビルダー‐特異的な契約とコンテジェンス

ビルダーとのあなたの購入契約は、通常、ビルダーの有利な負担でより詳細でより重大な重量を量ります標準再販売契約。それは価格と設計の選択だけでなく、完成、保証、および紛争解決に関するビルダーの義務を概説します。注意を払ってください:

[] 閉塞日付の柔軟性 – 多くのビルダー契約は、ペナルティなしで遅延を許す、時には元の日付を超えて30〜60日。しかし、いくつかの契約は、あなたが完了後、セットウィンドウ内で閉じる準備ができていない場合は、あなたを罰することができる「時間は本質のものです」句を意味します。力は慎重に悪用句を読み、どのように天候、労働力が急激に、または材料不足が期限に影響するかどうかを理解するために。
[] 送金削除] – ビルダーが遅延を引き起こしても、時間に閉じられない場合は、収益の損失を失う可能性があります。一部のビルダーは、特定のしきい値を超えて遅延が伸びる場合は、収益を保護する「保証」を提供していますが、これは状態とビルダーポリシーによって変わります。
[Orderを変更します。契約が署名された後の変更は、価格設定とタイムラインに影響します。注文を変更することは、両方の当事者によって書面で署名する必要があります。承認されていない動的な変更は執行できませんので、電子メールまたは正式な文書を介してすべてのリクエストを常に追跡します。
[保証条件] - 新しい家は、ビルダーの保証(多くの場合、作業員のための1年、主要なシステムのための2、構造用10)が付属していますが、カバレッジとクレームプロセスは広く異なります。一部のビルダーは、仲裁を必要とするサードパーティの保証プログラムを使用して、欠陥のスエージを制限します。契約に署名する前に保証文書を見直し、閉鎖しません。

ビルダー契約には、通常、エスカレーション条項、仲裁合意、および陪審裁判の免除が含まれます。あなたが署名する前に、不動産弁護士は契約を見直します。あなたが法的なレビューに費やす数百ドルは、後で高価な紛争を防ぐことができます。

一歩一歩一歩一歩一歩一歩踏み出せる新築工事の終了

1. プレ・クロージング・タイムラインをマスター

閉鎖日は、占有証明書が発行されるまで石で設定されていません。自分の計画を理解するためにあなたのビルダーと密接に作業してください。通常、あなたは30〜45日後に建設完了した後に「閉鎖窓」を持っています。その期間中、あなたは最終的な融資承認、完全な検査を保護し、それ自体を閉鎖するために準備しなければなりません。下記のチェックリストを作成してください。

抵当契約の締結日(通常、45～60日前)を確定します。貸与役員は、残りの条件を全てリストする条件付き承認を提示する必要があります。可能な限り早期にこれらの条件を満足させます。
住宅鑑定書(多くの場合、新しい建設のための貸し手によって必要)を注文してください。新しい建設鑑定書は、購入価格の承認に失敗した場合、鑑定ギャップにつながることができる、同等の販売に加えて「コストアプローチ」を使用します。鑑定評価が低い場合は、オプションを理解してください。ビルダーと交渉し、あなたのダウン支払いを増加するか、または鑑定を争う。
最終回は5～7日前までで、最終回は閉幕します。これは礼儀式ではありません。自宅を所有する前に、問題を特定する最後の機会です。
TRIDルールを閉じる3日前までに、決済ステートメント(開示)を見直し、署名します。3日間のルールは、エラーや予期しない手数料をキャッチする時間を提供します。
タイトルの作業を確認します。あなたの所有権に影響を与える可能性がある報酬、イーサメント、または啓発はありません。タイトル会社はタイトル保険ポリシーを発行しますが、予備のタイトルレポートを確認する必要があります。

マイルストーンでマスタータイムラインを作成し、ビルダー、貸し手、不動産エージェントと共有します。共有カレンダーは、不正なコミュニケーションを減らし、すべてのアカウントを管理します。

2. 早期に資金調達を保証

多くのビルダーは、レートの買いダウンや閉鎖コストクレジットなどのインセンティブを提供するレンダを好まれています。これらは魅力的であるかもしれませんが、あなたはそれらを使用する義務はありません。少なくとも2つの貸し手から融資見積を比較し、あなたの貸し手は新しい建設鑑定を理解していることを確認してください。それはいくつかの比較可能な最近の販売があるため、より複雑になる可能性があります。あなたの家が「屋根が上にある場合」ステージを通過した後にあなたのレートをロックし、あなたは、あなたの閉鎖率が60〜1日未満のロックを解除するかどうかを制限するオプションを解除しないでください。

ビルダーの希望貸し手を使用する場合は、インセンティブの書かれたリストを尋ね、抵当条件が競争であることを確認してください。一部のビルダーは、貸し手を使用するインセンティブを結びますが、貯蓄は潜在的なより高い金利や手数料に対して秤量されなければなりません。消費者金融保護局は、有用な]]を提供します。

もう一つの重要な資金調達検討: ジョブの変更、新しいクレジットカードの申請、ローンの委託、または建設期間中に大きな現金預金を作ることを避けます。貸し手は、閉鎖直前に財務状況を再検証し、変更は融資承認を解除することができます。

3. 重要な最終ウォーク-徹底

最後のウォークスルーは、あなたが家を所有する前に問題をキャッチする最後のチャンスです。それは単純な「周りを見回す」ではありません。あなたの契約、あなたの選択シート、およびカメラ(または電話)のコピーを持って来ます。新しい家のために[Consumer Financial Protection Bureauのチェックリストを使用してください。チェック:

あらゆる機器、備品、仕上げは、お客様の選択にマッチします。モデル番号、塗装色、床材、キャビネット仕上げ、カウンタートップパターンをチェックします。ビルダーは、時には通知なしに材料を代替します。これは、オブジェクトに時間です。
ペンキ、フロアーリング、キャビネット、またはカウンタートップの目に見える欠陥無し。カウンタートップの継ぎ目、開いた引出しおよびキャビネットに沿うあなたの手を動かし、そしてひびかギャップのためのタイルの溝を点検して下さい。
配管、電気、HVACシステムは正しく動作します(すべての蛇口に回し、すべてのトイレを洗い流し、すべてのウィンドウを開き、すべての光スイッチと出口をテストします)。コンセントの動作を確認するには、電話充電器を持ってください。システムが適切に応答することを確認するためにエアコンとヒーターを実行します。
グラデーションと排水は十分です(水は基礎から流れます)。スラブや地下壁の近くでプールをチェックしてください。
Windowsとドアが開いて、閉じて、正しくシールします。ウィンドウフレームの周りのエアリークをチェックし、画面が正しくインストールされていることを確認してください。
すべての安全機能が提示されていることを確認し:煙探知機、一酸化炭素探知機、湿式エリアのGFCI出口、階段の手すり。

写真と書かれたパンチリストで任意の欠陥を文書化します。ビルダーは、修理のためのタイムラインにコミットする必要があります。前方または終了後、しかし、あなたが家の状態に満足しているまで、ウォークスルーでサインオフしないでください。パンチリストが長くしている場合は、最終的なウォークスルー前に、別の新しい建設検査を実施する専門のホーム検査員を雇うことを検討してください。多くの検査官は、あなたが見逃すかもしれない問題を提示するために、$ 400〜$ 800を費用する新しい建設検査パッケージを提供しています。

4. 閉鎖コストを把握

新規工事終了は、ローーンの発祥、タイトル保険、エスクロー料金、プラスビルダー固有の費用、期待できないものの典型的なコストが付属しています。一般的な項目は次のとおりです。

ビルバーの転送または準備手数料 - 時々数百ドル。これらは、特にビルダーの優先貸し手またはタイトル会社を使用する場合、交渉可能である可能性があります。
ホアウンタ協会(HOA)移転手数料 - コミュニティがHOAを持っている場合は、資本貢献費、移転手数料、およびおそらく年間デュースの一部を期待してください。
ローカルインパクト料金] - 市が、または占領の証明書で充電する学校、道路、またはユーティリティの改善のための手数料。これらは、場所によって広く異なります。書面で見積もりを依頼してください。
税率 - 再販よりも異なる調達される可能性があります。建設税は、家が完了した後に郡の救済が終わるまで、土地の価値だけに基づいていることが多い。これは、後で税金のエスクローの不足をもたらすことができます。完成した家の価値を反映した税率を尋ねます。
ティル保険料] – ビルダーは、所有者の方針を必要とするが、優先プロバイダーを持っているかもしれません。プロバイダー間のレートを比較します。タイトル保険料は、いくつかの状態で規制されていますが、他の人に相談できます。

閉鎖の2週間前に「コスト見積りワークシートを閉鎖」するために、ビルダーに依頼してください。貸し手からあなたのローン見積もりと比較します。あなたが認識していない手数料を見た場合は、各ライン項目を説明するためにビルダーまたはタイトル会社に尋ねてください。一般的な手数料の詳細については、 ]]]を参照してください。新しい建設閉鎖コストのFHFAのガイド]。

5. 閉幕の調整

クローズミーティング(多くの場合、「決済」と呼ばれます)は、通常、タイトル会社や弁護士のオフィスで行われます。あなたは、住宅ローンノート、信頼の逸脱、および開示の終了を含む文書のスタックに署名します。新しい建設のために、あなたはまた、ビルダー固有のワイバーに署名し、あなたの受け入れを確認する必要があるかもしれません。必ず:

認証されたチェックやワイヤーファンドを、支払いと閉鎖コスト(24時間前に正確な金額を確認)に持ちます。ワイヤー詐欺は重大なリスクです。知っている番号を使用して電話による配線指示を検証することは、電子メールで提供されていない正当なものではありません。
見積もりから変更があった場合は、最終決済明細書をお読みください。ローン・エシミテーションとライン項目を比較し、手数料の10%を超える増加は書面で説明する必要があります。
保証請求やHOA登録などのポスト閉鎖責任について尋ねてください。ビルダーの保証部門、HOAボード、およびプロパティ管理会社に連絡先情報を入手してください。
ビルダーが必要なすべての許可を提出し、占有証明書が発行されていることを確認します。有効なCOがなければ、家は法的に習慣できないかもしれません、そしてあなたの貸し手は融資に資金を供給することはできません。

署名後、すべての文書、遺言、およびあなたのタイトル保険ポリシーのコピーを含む閉鎖パッケージを受け取ります。安全な場所にこれらを保管してください。あなたはあなたの家の中の税記録、保証請求、および将来の販売のためにそれらが必要になります。

一般的な落札とテムを避ける方法

建設完了の遅れ

サプライチェーンの混乱と労力不足は一般的です。あなたのビルダーは、複数の日付をプッシュすることができます。あなた自身を保護するために、あなたのタイトル会社で確認された閉鎖日を持っているまで、返金不可の計画(移動者の予約やリース終了など)を作ることを避けてください。あなたの住宅の移行に30日分のバッファを作成してください。あなたの現在の家を販売している場合は、クローズがない限り、賃貸借契約または一時住宅の手配を検討してください。

ビルダーが契約日を超えて閉鎖を遅らせる場合は、救済のための契約を見直してください。一部の契約は、遅延が一定期間を超えた場合は、利益の全額払い戻しを受け取る権利をあなたに付与します(多くの場合、90日)。他の人は、ビルダーが期限を逃す毎日「パーダイム」補償を請求することができます。あなたがそれらを練習する必要がある前に、あなたの権利を理解してください。

最後の-分融資問題

ビルダーが遅延すると、レートロックが期限切れになる可能性があります。遅延がその欠陥である場合、多くのビルダーは、あなたのレートロックを費用なしで拡張しますが、書き込み中にそれを得ることができます。拡張のために支払う必要がある場合は、通常、費用は、ローン金額の0.25%から0.5%です。あなたの財務状況が変化した場合(クレジットスコアのすくい、ジョブ変更)、あなたは資金調達を失う可能性があります。新しいクレジットを申請したり、建設中に大きな購入をしたりしないでください。新しいクレジットカードの問い合わせ30日前でさえ、あなたのスコアがあなたのレートに影響を受けることができます。

もう一つの一般的な問題:鑑定ギャップ。契約価格よりも少ない家庭鑑定が、貸し手は、鑑定値よりも多く融資しません。あなたは、価格を下げるためにビルダーと交渉することができます、ポケットの違いを支払い、または追加の比較可能な販売で鑑定を挑むことができます。あなたの契約で鑑定ギャップのコンサルトは、将来の道を進んでいます。

不完全なパンチリスト項目

ビルダーは、あなたのウォークスルーリスト上のすべての項目が固定される前に閉じるために急いでいます。欠乏が厳しい(非機能化HVACシステム、漏れ屋根)、あなたは、ビルダーが30日以内に修理を完了する書面による合意に閉じることができます。可能であれば、その合意が署名され、通知を得ることができます。 []]HUDニューホーム保証ガイダンス]]は、完了後にビルダーの義務に関する追加のコンテキストを提供します。

すべての欠陥を徹底的に文書化します。タイムスタンプで写真をクリアし、各問題を書き込み、修復に関するすべての通信のログを保持します。ビルダーが合意された-アドオン作業を完了できなかった場合は、法的リコースを持つかもしれませんが、あなたの主張をサポートする証拠が必要です。

ビルダーウォーク-徹底した圧力

ビルダーは、最終的なウォークスルー、ダウンプレイの問題、または書き換えなしでそれらを修正するための有望な方法であなたを急いでしようとするかもしれません。それらをあなたに急いでしないでください。あなたが必要とするように、多くの時間を要してください。可能であれば、友人、家族、または不動産エージェント - あなたは集中して客観的に滞在するのに役立ちます。目の2番目のセットは、あなたが見逃しているものをキャッチします。

ビルダーがパンチリストアイテムを完了する前に閉鎖を主張する場合、ホールドバックを交渉します。ホールドバックは、購入価格の一部(通常、作業が完了するまでの修理の推定コストが1.5%〜2倍)です。これは、タイムリーな完了を確実にするために、レバレッジを与えます。

ポスト‐イノベーション

一般社団法人一般社団法人移行

あなたの新しい家が HOA とコミュニティにある場合、ビルダーは一定の割合が家屋が販売されるまで、ボードを制御します。住宅所有者のコントロールへの移行が期待されると学び、早期に関与します。 HOA 会議に参加し、あなたがデュース、建築ガイドライン、および一般的なエリアメンテナンスに関するあなたの権利と義務を理解しているように、規制文書を見直してください。

保証管理

あなたのビルダーの保証は価値のある資産です。閉じた後すぐにそれを登録し、各カバレッジ期間の有効期限に注意してください。後でそれらを修復する予定であっても、それらを発見するとすぐに書面で欠陥を報告してください。多くの保証は、主張がカバレッジ期間内で行われることを必要とし、遅延はあなたの権利を無効にすることができます。 ] Home Buildersの全国協会は、典型的な保証カバーのリソースを提供します。

初年度は、彼らが発生したように、問題のライブパンチリストを保持します。季節が変化するにつれて、亀裂、ドアアライメント、およびHVACパフォーマンスをセットするためのチェック。閉鎖の1年記念日の前にすべての保証請求を提出してください。多くの保証は12ヶ月以内に作業員の主張を必要とします。

税制上の影響

新しい建設は、潜在的な税のメリットを提供します。あなたは、あなたの住宅ローンに支払われるポイントを差し引くことができるかもしれません、そしてクローズでの不動産税の調達はあなたの最初の年控除に影響を与えることができます。あなたの費用ベースの一部として引き下げられるかもしれない任意のローカルインパクト手数料や特別評価を処理する方法についての税理士に相談してください。

スムーズな新築クローズのための最終ヒント

準備とコミュニケーションは、成功したクローズのツイン柱です。契約、変更注文、検査レポート、ビルダーと電子メール、および貸し手対応のすべての文書で専用のバインダー(デジタルまたは物理的)を保ちます。信頼できる第三者と最終的なウォークスルーに出席してください。経験豊富なホーム検査官または新しい建設を知っている不動産代理店。

あなたのビルダーは、この取引でビジネスパートナーであることを覚えておいてください。コラボレーション関係を早めに構築しますが、あなたの権利を支持することを躊躇しないでください。問題が付随するならば、新しい建設を専門とする不動産弁護士に相談してください。法的アドバイスの小さな投資は、将来の修理や紛争で数千を保存することができます。

最後に、深い呼吸をとります。新しい建設家で閉ざすると、長い旅の最終ステップです。しかし、明確なロードマップと各ステージへの注意を払って、すべての細部が処理されていることを知っている、あなたの新しい家に歩いて行くことができます。キーはあなたの手にあり、あなたが最終的なあなたの基礎から立ち上がった家は最終的にあなたのものです。