複数のオファーを管理する方法と、成功して閉じる方法

複数のオファーの風景を理解する

今日の競争の激しい不動産市場では、プロパティ上で複数のオファーを受け取ることはもはや例外ではありません。それはますます規範です。低在庫、歴史的に低抵当率、およびバイヤーの人口統計量をシフトすると、望ましいリストが市場第一の日に数回深刻なバイヤーを引き付けることが条件を作成しました。売り手にとって、これはユニークな機会を提示しますが、複雑さをもたらします。目標は、単に最高数を受け入れるだけでなく、価格と最高の価格の組み合わせをうまくいくために、プロセスを戦略的に管理することです。

なぜ複数のオファーがハッペン

特定の領域または価格帯で供給を要求する場合、通常、複数のオファーが発生します。よく価格の、よく販売された家は、バイヤーの間で競争を生成することができます。さらに、買い手はしばしば、入札戦争を激化することができる、プロパティの値の信号として競争を知覚します。複数のオファーの背後にある力を理解することは、売り手と代理店がリスクを最小限に抑えながら最大限に活用するプロセスを促進するのに役立ちます。

入札戦争の心理学

入札戦争は、買い手と売り手の両方から感情的な反応をelicitすることができます。売り手のために、複数のオファーを見ると、複数のオファーは、振動を感じることができますが、それはまた、賭けを上げる:あなたが実際に閉じるオファーを選ぶ方法は? 買い手は、家庭を失う恐れから過剰入札または和らげな輪郭を乗り越える可能性があります。精通した売り手は、各提案を評価するために、各目標基準に基づいて感情を維持します。それは、承認、検証および資金調達を継続しなければならない契約として各オファーを治療することが不可欠です。

オファーを評価する重要な要因

オファーはすべて同じように作成されます。高い購入価格はリスクのある条件で販売を危険にさらすことでオフセットされる場合があります。通知された決定を行うには、売り手はトップライン番号を超えて見なさり、各オファーのいくつかの重要なコンポーネントを調べなければなりません。体系的な評価は、後で落ちるオファーを受け入れる機会を減らします。

価格対. 条件

オファー価格は最も目に見える数字ですが、条件は同様に重要である可能性があります。オールキャッシュオファーは、多くの場合、より少ないコンポジションとより速い閉鎖タイムラインが付属しています。これは、資金調達と広範な検査を必要とする高価なオファーよりも魅力的です。逆に、大規模なダウンペイメント(例えば、20%以上)と、強力な事前承認状が現金としてほぼ信頼できるものになる可能性があります。ネットは、コスト、契約終了、および各オファーを要求した後に進行します。

関係とその影響

条件は、販売のために進むために満足しなければならない条件です。一般的なコンポジションには、次のものが含まれます。

ホーム検査コンテンシビリティ:] 問題が見つかった場合は、買い手が修理やバックアウトを交渉できるようにします。
鑑定結果:[ オファー価格の下落した家庭の鑑定を撤回するために買い手を許可します。
金融のコンテンシビリティ:[ 買い手は、抵当権を保護するための期間を与えます。拒否された場合、取引はキャンセルすることができます。
]現在のホームコンテンシビリティの世話を:[。買い手が自分の財産を最初に販売する能力を結びます。これは、売り手にとって危険です。

少数のコンポジションを提示するか、または、既婚のコンポジションを持つことは一般的に強くなります。しかし、売り手は、買い手が事前オファーの通路を行なったか、デューデリジェンスをしたかを保証することなく、検査コンテンシーの完全なウェイバーを受け入れることを注意する必要があります。法的および倫理的な基準は、売り手がコンテンシーに関係なく既知の欠陥を開示することを要求します。

バイヤーの Financing 強さ

すべての事前承認が等しいわけではありません。地元の貸し手から事前承認された手紙を持つ買い手は、実績のあるトラックレコード、高いクレジットスコア、および検証された資産は、直前の融資問題に遭遇する可能性が低いです。売り手は、適切な場合は、銀行明細書や雇用検証を含むバイヤーの財務資格を検証するために、彼らの代理店に尋ねるべきです。不足している約束を含むモーゲージ事前承認(一部は「優先的に」)が返されます。

最少のマネー預金

収益性の高い預金(また、良好な信仰預金と呼ばれる)は、買い手のコミットメントを示しています。特に、購入価格の2〜5% - 預金が高い - 、より強い意図を代えて、買い手が有効な取引なしでデフォルトで再コースを売る。オファーを比較するとき、預金額に注意し、それがタイトル会社やエスクロー代理店などのニュートラルな第三者によって保持されるかどうか。

閉鎖タイムラインの柔軟性

一部の売り手は、クイッククローズを必要とします。他の人は、新しい家を見つけるためにより多くの時間を好む。売り手の希望する移動日と一致したり、リースバック(売り手が閉鎖後に家を借りる場所)が貴重な無形の利点であることができることを申し出ます。各バイヤーの提案されたクローズタイムラインとそれがあなたの移動計画を収容するかどうかを考慮してください。

複数のオファーを管理するための戦略

複数のオファーを効果的に管理するには、積極的に組織的なアプローチが必要です。売り手は、強力な入札を促すプロセスを作成するために、彼らのリストエージェントと密接に協力し、公平性を維持し、売り手の利益を保護します。以下は、複数の所有者のシナリオを処理するための実証済みの戦略です。

明確なオファーの期限を設定

最も効果的な戦術の一つは、特定の日と時間によって提供される特定の期限をお知らせすることです。, などの特定の日と時間, 火曜日に午後5時. これは、すべての関心のあるバイヤーに最高の条件を提出し、引き出された交渉を防ぐための等しい機会を与えます. 期限はまた、緊急を作成します, 急に動き、競争上のオファーを提示するためにバイヤーを奨励. 期限は、記載された備考に通信され、プロパティを表示しているすべてのエージェントに.

比較マトリックスの作成

ビジュアル比較ツールは、売り手がサイドバイサイドでオファーを評価するのに役立ちます。あなたのエージェントと協力して、以下の行列を開発します。

オファー価格とネットが進む
支払のパーセンテージを下回して下さい
在庫(点検・鑑定・資金調達・販売)
最少の預金額
最終決算日
バイヤーの貸し手と事前承認ステータス
売り手の譲受依頼(例えば、閉鎖費用の援助、修理)
全面的な強さの評価(低い、中型、高い)

行列を使用して、売り手は、オファーを客観的に比較し、意思決定の疲労を回避することができます。また、紙の上で良いと思われるオファーをフィルタアウトするのに役立ちますが、高いリスクを運ぶ。

カウンターファー戦略によるレバレッジ競争

複数のオフショアの状況では、売り手は、一方のアウトライトを受け入れるよりも、トップコンディオンに対抗する選択するかもしれません。一般的なアプローチは、すべての当事者に「ベストと最終」リクエストを送信し、それらに彼らの用語を改善するための最後の機会を与えることです。または、あなたは、あなたが主要なオファーに対抗し、次のベストバイヤーにそれを打つ機会を与える「ラウンドロビン」に従事することができます。しかし、これは、代理店の法律や倫理基準を遵守するために慎重に処理されなければならない - あなたの代理店は、あなたの市場に最適な方法に助言することができます。

別の技術は、エスカレーション条項を使用することです。エスカレーション条項は、特定の金額(例えば、1,000ドル)の買い手オファーを自動的に増加させ、最大価格まで。売り手として、あなたはあなたがエスカレーション条項なしでオファーを受け入れるか、すべてのバイヤーに通知することができます、そしてあなたはそれに応じてそれらを評価します。これは交渉の複数のラウンドを必要としずに、価格を上方に運転することができます。

バイヤーエージェントと透明にコミュニケーション

コミュニケーションをやり直すことは、プロセスを追跡するための鍵です。あなたのエージェントは、複数のオファーが受信されたすべてのパーティー(特定の詳細を明らかにすることなく)、期限が配置されていることを知らせるべきです。期限が過ぎると、速やかに対応するように準備されます。無視されたバイヤーは、オファーを撤回するかもしれません。透明性は信頼を築き、バイヤーが最も強い条件を前進させるように促します。

オーバービディングとエスカレーション・クローゼの取り扱い

エスカレーション条項は強力でありながら、慎重に処理する必要があります。売り手は、競合オファーが検証されるかを契約で明確にする必要があります。通常、買い手のエージェントは、競合オファー(買い手の名前が赤字で)のコピーを提供し、エスカレーションをトリガーします。売り手は、エスカレーション量が合理的であることを確認する必要があります。大部分は他のバイヤーを傷つける可能性がありますが、小さすぎると、最高の価格を保証することはできません。一部の州には、特定の規制があなたの不動産に関する特定の規制があります。

法的および倫理的考慮事項

複数のオファーを管理するには、不動産法および倫理的なガイドラインに厳格に遵守する必要があります。そのための失敗は、法的責任、罰金、または販売の損失につながることができます。売り手は、これらの懸念をナビゲートするために、代理店や弁護士に頼るべきです。

開示の要求

買い手が検査を免除しているかどうかにかかわらず、一般的に、資産に関する材料欠陥を開示する必要があります。複数のオファー状況では、許可なく別の買い手への1つのオファーの内容を開示しないことに注意してください。そのため、買い手の代理店関係または機密違反に干渉するとして表示することができます。常にこれらの問題に関するあなたのエージェントのガイダンスに従ってください。

差別の回避

すべてのオファーは、目的、非差別的な基準に基づいて評価されなければなりません。買い手のレース、色、宗教、性別、国家起源、家族的地位、または障害者(フェア・ハウジング・法)に基づいてオファーを支持または拒否することは違法です。売り手は、買い手の保護特性について尋ねることはできません、またはそれらを考慮する必要があります。最良の方法は、財務面、コンポジション、およびクローズする能力に関する唯一のオファーを評価することです。

不動産弁護士の業務

複数のオファーがコンテンツ化されるか、ユニークな条件を伴う場合は、不動産弁護士に相談してください。弁護士は契約を見直し、州および地方の法律の遵守を確保し、カウンターファーを起案するのに役立ちます。法的手数料は、数千ドルの取引を保護するために支払うための小さな価格です。 ]のような外部リソースは、ALTORS®の全国協会は、倫理的なガイドラインと紛争解決サービスを提供しています。

ウィンニングオファーの選択

オファーが提出され評価されると、選択する時間です。これは、人気のコンテストではなく、ビジネスの決定です。目標は、最小限の手間で有利な価格で閉鎖の最高の確率でオファーを選択することです。

リスクと報酬の量

各主要なオファーのためのリスクプロファイルを作成します。一貫性のないオールキャッシュオファーは非常に低いリスクを持っているかもしれませんが、市場価格の下にある可能性があります。資金調達の一貫性と長い検査期間を備えた高価格のオファーは、リスクが高いかもしれません。売り手は、独自のリスク許容度を考慮する必要があります。上記の確実性が必要な場合は、リスクが低いオファーは優れている可能性があります。高い支払いを許容するリスクを受け入れることを喜んでいる場合は、強力な財務目標を提示するが、バックアップオプションを用意してください。

最終条件の交渉

最良のオファーを識別したら、, あなたは、書面としてそれを受け入れるよりも、特定の条件を交渉したいかもしれません. 共通の交渉ポイントは、閉鎖日を調整することを含みます, 収益性の高いお金の預金を増加させる, または価格の減少のための交換に特定のコンポジションを放棄するバイヤーを尋ねる. カウンターファーに準備してください, しかし、買い手が歩くほど多くの譲歩を避ける. あなたのエージェントは、市場条件に基づいて、適切なバランスをアドバイスする必要があります.

同様の強度の2つまたは3つのオファーを持っている場合は、あなたの最初のchoice買い手に限られた時間(例えば、12〜24時間)をあなたのカウンターを受け入れることを考慮してください。これは、勢いを保ち、買い手が整形するチャンスを減らす。

選択後成功に終わり

オファーを受け入れることは始まりです。クローズの実際の作業はすぐに始まります。売り手は、取引が点検、鑑定、資金調達、最終書類作成を通じてスムーズに進行することを確認するために従事し、積極的に行わなければなりません。

Escrow プロセスの管理

契約が批准されると、評判の良いタイトル会社またはエスクロー代理店と開いたエスクロー。すべての期限が、点検期間、コンポジションの取り外し、鑑定期限が明確にカレンダーに通知されることを確認します。あなたのエージェントは、買い手のエージェントとすぐに点検をスケジュールするために調整する必要があります。検査レポートや修理依頼に応答して、買い手が不安や散歩を招く可能性があります。応答し、専門家に滞在してください。

鑑定・検査問題の取扱い

複数のオフのシナリオでは、特に購入価格が入札によって膨脹させた場合、承認された値が受け入れられるオファー価格の不足を招くリスクがあります。鑑定が低い場合は、いくつかのオプションがあります。

]鑑定にマッチする価格の減少[を交渉する。
] 買い手との差[を分割します。
比較可能な販売がより高い値(エージェントが追加のコンプを提供できる)をサポートしている場合、鑑定[をシャレンゲします。
買い手がキャッシュでギャップを上げるようにする[]をマスクします。(もしできる)。

同様に、検査結果は修理リクエストにつながる可能性があります。誠実に交渉するために準備してください。買い手が重要な修理を求める場合は、仕事を実行するのではなく、クレジットを検討してください。それは多くの場合、プロセスを簡素化します。 ]のような外部リソースは、複数のオファーを処理するためのRealtor.comのガイドは、これらの状況のための実用的なアドバイスを提供します。

コミュニケーションを閉じるまで維持する

買い手、代理店、貸し手、およびタイトル会社と通信の行を続けます。単一の欠落したメールは、閉鎖を遅らせることができます。買い手の資金調達が追跡されていることを確認してください。特に、終了日が近づいている場合。エージェント間の定期的なチェックインは、驚きを防ぐことができます。問題が発生した場合は、最後の瞬間まで待つのではなく、すぐに対処してください。

最終提言

複数のオファーをうまく管理するには、戦略、規律、専門主義のブレンドが必要です。ここにいくつかのクローズのヒントを念頭に置いています。

経験豊富な不動産エージェント[ を複数提供して、複数のオファーを処理したパートナー。交渉と市場知識の専門知識は、貴重なものです。
固定整理。]] は、すべてのオファー、カウンターファー、および混乱を避けるために単一のファイルで対応する。
欲張りが取れない。[ 最後のドルをプッシュすると、最強の買い手が消える場合があります。クローズするフェアな取引は、バラバラバラバラバラバラバラバラバラバラバラバラバラ色よりも優れています。
[]スムーズな取引のためにあなたの財産を準備します。[]]は、事前検査レポート、開示、および必要な文書の準備が整っています。これにより、信頼を築き、遅延を削減します。
非日常的な契約条件や複数の交渉のラウンドを扱うときに、法的相談を相談してください。州固有の規則については、 ]のようなリソースを参照してください。NARの不動産フォームライブラリ]。

複数のオファーを管理することは、最も刺激的なものの1つであり、困難です。家を売る部分です。明確な基準、戦略的コミュニケーション、そして成功への焦点を合わせることで、競争上の市場を有利な結果に変えることができます。スターターの家や高級な不動産を販売している場合でも、これらの原則は、複数のオフワープロセスを自信を持ってナビゲートし、成功した閉鎖を達成するのに役立ちます。