閉鎖交渉中に修理とクレジットを処理する方法

修理とクレジットの最終交渉のロールを理解する

修理やクレジットの周りの交渉は、不動産取引の最も繊細なフェーズの1つです。 買い手にとって、ホーム検査は、多くの場合、注意が必要な問題を示しています。売り手は、取引を撤退することなく、それらの発見に対処する方法を決めなければならない。 クレジット - 閉鎖で適用される金融調整 - 時間の節約、摩擦を減らし、取引を前進させることができる中間地面をオフ。 この交渉の側面をマスターするには、準備、明確なコミュニケーション、および両当事者の理解の固体が必要です。

初めての住宅所有者や経験豊富な投資家であるかどうか、戦略的に要求するか、または保証クレジットを提示する方法を知っているかどうかは、最終的な販売価格、タイムライン、および関係者全員の全体的な満足に影響を与えることができます。 この記事では、最終プロセス中に修理とクレジット交渉をナビゲートするための包括的なガイドを提供し、実績のある戦術、法的考慮事項、およびウィンウィンウィンウィンウィンウィンウィンの成果に到達するための実用的なアドバイスを提供します。

修理対クレジット:主な違いと各使用時

修理とは?

修理は、チップされた塗料のようなマイナーな化粧品の問題から、失敗した屋根や欠陥のあるHVACシステムなどの主要な構造上の問題に至るまで、プロパティで特定された欠陥を物理的に修正することを指します。 典型的な取引では、売り手が閉鎖する前に、これらの修理を完了することを要求します。 売り手は、合意、カウンター、または拒否することができます、多くの場合、さらなる交渉につながる。

修理は、緊急、安全関連、または移動後に処理するバイヤーにとって困難である問題にとって理想的です。例えば、漏れ屋根または電気危険は、一般的に、占領者や財産への危険性を防止するために閉鎖する前に修理する必要があります。一部の貸し手は、特に、そのプロパティが連邦住宅管理(FHA)または退役軍人公務(VA)が家である場合、融資に資金を払う前に、一定の修理が必要です。

クレジットとは?

クレジットは、買い手が閉鎖時に与えられた通貨の譲受です。買い手が合計融資額を持参または下げる必要が減ります。 売り手が問題を解決するために契約者を雇う代わりに、売り手は購入価格を削減するか、買い手が終了後に問題に対処するために使用できる特定のドル額を提供することに同意します。 クレジットは、修理を管理するために時間やリソースを欠いている売り手にとって、多くの場合、より便利なものであり、彼らは買い手が作業が完了したときに、より大きなコントロールを与える。

クレジットは、消費者がカスタマイズしたいという非緊急の問題、予想される将来のメンテナンス、または化粧品の改善のために特に有用です。また、複数の小さな修理が必要な取引を簡素化することもできます。それぞれに個別に交渉するよりも、単一のクレジットはそれらをすべてカバーすることができます。ただし、貸し手と鑑定規則は、クレジットの合計金額を制限する可能性があるため、両当事者はこれらのキャップを意識する必要があります。

成功する修理と信用交渉の準備

包括的なホーム検査から始める

修理交渉の基礎は徹底的なホーム検査です。バイヤーは、プロパティの主要なシステム(屋根、HVAC、配管、電気)、構造、断熱、および安全機能を検討するライセンスおよび評判の良い検査員を雇う必要があります。検査報告書は、購入者の主な問題を特定し、要求を正当化するためのツールです。売り手は、市場上のプロパティに行く前に、事前リスト検査を注文することからも利益を得ることができます。

検査が完了すると、買い手のエージェントは通常、修理フォームのリクエストを提出し、検査通知または修理のAddendumとしても知られています。 この文書は、希望する修理をリストし、時には要求されたクレジットを含みます。 売り手は、すべての要求に同意し、異なる一連の修理やクレジットをカウンターにするか、または完全に落ちる取引を危険にさらします。

カテゴリーによる修理優先

すべての検査結果が同じ重量を運ぶわけではありません。効果的に交渉するには、買い手は3つの層に問題を分類する必要があります。

• ]安全および構造的問題:[]は、ほとんどのバイヤーのために非交渉可能です。例には、金型、欠陥配線、ラドン、リード塗料、基礎亀裂、または火災危険が含まれます。バイヤーは、これらの項目の修理または対応するクレジットを主張する必要があります。
• [機械的またはシステム障害:[]炉、エアコン、給湯器、または屋根が寿命の終了や機能しないのに近い場合、注意を要求する合理的な。 売り手は、プロの見積もりに基づいて修理またはクレジットを提供する場合があります。
• マイナー化粧品またはデフェレーション:[スクラッチ床材、チップカウンタートップ、またはピーリング塗料は通常交渉可能と見なされます。 彼らは、特に良好な状態にあるように表されていない、買い手は、ここでより少ないレバレッジを持っている可能性があります。

優先順位付けすることで、買い手は最も重要事項について、売り手が評価し、応答するのが容易になります。売り手は、早期に主要な修理の引用を得るためにも準備する必要がありますので、彼らは通知カウンターファーを作ることができます。

バイヤーのための戦略: 最高のアウトカムを得る

見積もりによる特定の修理依頼

「配管を固定する」という漠然とした要求は、拒否または実行不能である可能性があります。 代わりに、買い手は、検査報告書から正確な問題を参照し、可能な場合は、ライセンス契約者から書面による見積書を入手してください。 例えば、売主が「屋根を修復する」と尋ねる代わりに、部分的な修理または完全な交換とその量を信用として見積りを提供します。 このアプローチは、あなたの宿題をやった売り手に考慮する具体的な番号を与えます。

修理が不可欠である場合, 作業や要求のレシートを行うためにライセンスの専門家を依頼. 売り手は、自分自身を修理を処理することに同意した場合, サブスタンダードの作業や未発見の問題のリスクがあります. 多くの購入契約は、修理が満足を確保するために完了した後、買い手が再検査することができます.

クレジットをネゴティエートして、トラック上のディールを維持

クレジットは遅延を避けるための強力なツールであることができます。 売り手が契約者をスケジュールし、完全な作業をスケジュールするのを待つ代わりに(閉鎖日をプッシュすることができます)、クレジットは、あなたが時間に閉じて、自分自身を修理を管理することができます。 量について現実的である:修理費用と予期しない問題のための緩衝を計算します。 例えば、下水道線の修理が$ 4,000で推定されている場合、潜在的なオーバーランをカバーするために$ 5,000を尋ねます。

重要: レンダーは、特に従来のローンの売り手のクレジットに制限を設定しました。 通常、クレジットは購入価格の割合を上回ることはできません(例えば、FHAローンの10%未満の従来のローンの場合は3%)。 最終的な番号に同意する前に、レンダーで確認します。 また、売り手のクレジットは、プロパティの条件に直接関係しないアイテムに使用できないことを忘れないでください。 休暇または個人財産の閉鎖のような。

レバレッジとしてコントジェンシーを使用する

ほとんどの購入契約には、修理が対処されていない場合、買い手がペナルティなしで歩くことを可能にする検査コンテンシビリティが含まれています。 これは、買い手に重要なレバレッジを与えます。 しかし、徒歩圏は、特に競争市場では、または買い手がすでに時間とお金を投資している場合、常に最良の選択肢ではないかもしれません。 交渉ツールとしてコンピテンシーを使用して、あなたが望む家を保護するためにマイナーなアイテムに妥協する準備が整っています。

売り手のための戦略:あなたのポジションを守る

修理するときに知っている対. クレジットを提供

売り手は潜在的なクレジットに対する問題の修理の費用を秤量しなければなりません。買い手の視点を考慮してください。買い手は、より快適な修理自体を処理し、品質を確保する感じかもしれません。逆に、買い手が隠された問題について心配している場合は、販売店が閉鎖する前に修理を完了することを好みます。売り手として、ここにいくつかのガイドラインがあります。

• 迅速で安価である場合の修復:[]) 漏れの蛇口や壊れた窓などの簡単な修正は、直接クレジットを交渉するよりも処理するのが安いです。
• ]大幅な費用や不明な費用でクレジットを渡す:[]]範囲で変化する屋根の交換のために、クレジットは監督と責任の負担を取り除きます。
• 品質管理品質を徹底:[] 信頼できる業者を持っている場合は、作業があなたの基準を満たし、将来の紛争を回避するために修理を好むかもしれません。

決定を行う前に常に複数の引用符を取得します。 盲目にバイヤーの見積もりを受け入れる売り手は、過払いすることができます。 逆に、説明なしですべての修理要求を借りて、関係を調達し、取引を危険にすることができます。

クレジットを制限する どのコンプのサポート

大規模なクレジットを提供する場合、買い手は効果的に割引を受け取ります。 場合によっては、鑑定人は、鑑定人が資産の価値からクレジットを差し引くので、購入価格よりも低いものになる可能性があります。 これは、資金調達の問題を引き起こす可能性があります。 鑑定問題を避けるために、クレジットを合理的に保ち、合意された - アドオンの価格が市場範囲内でまだ保証されます。 あなたのエージェントは、安全なクレジット範囲で助言するために、同等の販売を分析することができます。

ドキュメントすべて

修理またはクレジットに関するいかなる契約は、購入契約の修正として書面で綴じられるべきです。 修理されるべき特定の項目、修理人の資格(修理が選ばれる場合)、完了期限、および任意のクレジットの正確な量と目的を含めてください。 ヴェルバル協定は施行できません、後で混乱につながるだけです。

法的および税務上の考慮事項

開示の法令・免責事項

ほとんどの州では、修理が行われる後でさえ、売主が既知の欠陥を開示することが必要です。修理が不十分で、売主が残りの問題を開示できなかった場合は、売主は法的責任に直面する可能性があります。一方、買い手が信用を承諾し、後で隠された損害を発見した場合、売り手の責任は契約条件によって制限される可能性があります。それは、売主が、クレジット修理のさらなる責任から売り手を解放する条項を提示する賢明です。しかし、法律は、不動産の決定前に、契約を確定します。

クレジットの欠陥税

所得税目的のために、売り手 - 支払いクレジットは、一般的に買い手への収入ではなく、購入価格の減少として扱われます。これは、購入者の税率を低下させ、家が最終的に販売されるときに資本利益に影響を与えることができます。IRSには、特定の規則があります。買い手は、クレジットの量によって基礎を削減しなければなりません。売り手は、販売費用として、彼らの税金にクレジットを差し引くことはできません。両当事者は、将来の税務申告のためのすべてのクレジットと修理を保持する必要があります。詳細については、 [F]を参照してください。 [FIR] [F]: [F] [F] [F]

買い手は、大規模なクレジットが住宅ローンの利益控除の制限に影響を与える可能性があることにも留意すべきです。 クレジットは融資額を削減する一方で、買い手の利息は実際の融資に基づいて残っています。 パーソナライズされたアドバイスのための税制専門家に相談してください。

一般的な落札とテムを避ける方法

トー・ムチのお願い

すべてのマイナーな傷のために修理を要求するバイヤーは、多くの場合、怒りの売り手を要求し、取引を殺します。主要な問題に焦点を当てます。あなたが長いリストを要求した場合、売り手はすべての交渉を拒否することができます。代わりに、トップ3を5つの項目に提示し、残りのクレジットを受け入れることを喜んでいます。

売主の金融制約を無視する

一部の売り手は、単に大きな修理や大きなクレジットを提供するための現金を持っていない. これは、特に不足している販売や、外国為替を通じて販売された家で一般的です. このような場合には, 買い手は、閉鎖後に自分自身を修復するために期待や計画を調整しなければなりません. 買い手のエージェントは、売り手の財政状態の証拠を要求することができます, しかし、その情報は提供されない場合があります. 現実的: 売り手が支払うことができない場合, 交渉の金額は、クレジットを生成しません.

修理品質を検証しない

売り手が修理することに同意した場合、買い手は完了後数日以内に再検査する権利を有します。これは多くの購入契約で標準的な条項です。再検査なしで、買い手は移動し、shoddyの技量を発見するかもしれません。同じ検査官または信頼できる請負業者を使用して作業を確認します。

クローズド遅延の問題

修理は時間がかかります。 閉鎖日が差し迫っている場合は、複雑な修理を完了することは不可能です。 その場合、クレジットはほぼ常により良いオプションです。 両方の当事者は、修理が終了できない場合、バックアップ計画に適時性を早期に議論し、バックアップ計画に同意する必要があります。 一部の契約は自動的に修理のための拡張を付与しますが、それは指定されるべきです。

スムーズな交渉のためのベストプラクティス

公正かつ敬意をもってコミュニケーションをとり、

不動産交渉は、特に買い手がトップドルや売り手に支払うと感じていると感じた場合、感情的になることができます。コミュニケーションの専門家を保ちましょう。あなたのエージェントをバッファとして使用し、個人的な攻撃を回避します。敬意のあるトーンは、両側からより柔軟なオファーにつながります。

経験豊富なエージェントまたは弁護士をレバレッジ

買い手と売り手の両方が、修理交渉の数十を処理してきたベテランの不動産代理店を持つことから恩恵を受けています。 エージェントは、例えば、売り手が家庭保証とマイナーな修理を実行するのに一般的であり、他のクレジットが標準である一方で、あなたの領域で市場規範を理解しています。 不動産弁護士は、特に複雑なクレジットや非標準の修理に対処するとき、あなたの利益を保護するために契約を見直しることができます。 ( Realtorのガイドライン1:[F])

すべてを書いて

すべての合意、修正、およびaddendaは、両方の当事者によって書面で署名する必要があります。 これには、修理のリスト、ドルの金額、完了の期限、および検証の方法が含まれます。 経口約束は結合されず、後で問題につながります。 標準的な不動産購入契約(REPA)は通常、修理クレジットのセクションを持っています。 それを使用してください。

退去時: 作業しないディールを認識する

時には、あなたの最善の努力にもかかわらず、あなたは修理やクレジットに関する公平な合意に達することができません。 売り手が主要な欠陥に対処することを拒み、合理的な信用を提供しないならば、買い手は、特に問題が高価であるか、危険であるならば、契約をキャンセルすることを真剣に検討する必要があります。 逆に、過度のクレジットを要求する買い手は、契約を解除するために売り手を運転するかもしれません。 あなたの預金を保護し、あなたの時間は重要です。 あなたの契約はあなたの取引があなたがお金を失うことなく、点検中に戻って行くことを可能にすることを確認してください。

ギャップが小さい場合は、差分を分割することを検討してください。 買い手が部分的なクレジットを受け入れ、売り手はマイナーな修理を処理します。 これは、善意を維持し、取引が進むことを確認します。

修理とクレジット交渉の実世界例

例1:屋根のジレンマ

買い手の検査は屋根が15歳で、漏れの兆候を示すことが明らかで、推定交換費用が10,000ドルです。 買い手は、完全な屋根の交換または10,000ドルのクレジットを要求します。 売り手は、$5,000クレジットでカウンターを置き、屋根はまだ数年間の生活を持っていることを引用しています。 交渉の後、彼らは$ 6,500クレジットに解決し、買い手は将来のメンテナンスを処理することに同意します。 どちらのパーティーも満足しています:売り手は、買い手が屋根を雇う手間を節約し、買い手が現金業者を選ぶために買い手が買い手がいます。

例2:金型の問題

家庭点検中に、金型は地下室で発見されます。 買い手は、プロの修理と1年間の保証を要求します。 売主は、責任を懸念し、ライセンスされた是正会社を雇い、文書を提供することに同意します。 買い手の見直しは、金型が適切に削除されたことを確認します。 売り手の責任を取ったので、クレジットは必要ありません。 このケースでは、一部の状況がクレジットではなく修理によってより適切に処理される理由を強調しています。

例3:複数の小物

検査リストは20のマイナーな問題:スティッキーウィンドウ、壊れたゴミ処理、ひび割れたタイルなど。各交渉の代わりに、買い手は3つの見積もりの合計を表すフラット$ 2,000クレジットを要求します。売り手は合意し、スケジュール通りに完了します。これは、両方の当事者が単純さを好むときの典型的な結果です。

修理とクレジット交渉に関する最終考え方

閉鎖交渉中に修理やクレジットの取り扱いは、経験を向上するスキルです。キーは準備することです。徹底的な検査を受け、重要なことを明確にし、各オプションの財務および法的限界を理解します。修理やクレジットを選択するかどうかにかかわらず、目標は、他の当事者の利益を尊重しながら、あなたの投資を保護する契約に到達することです。

すべての取引はユニークであることを忘れないでください。 1つの市場で働くか、または1つのタイプのプロパティで他の場所で動作しないかもしれません。 常に最終的な決定を行う前に、不動産代理店や弁護士に相談し、もはや取引が意味しない場合は、決して徒歩を恐れないでください。 明確な戦略と敬意のあるアプローチで、あなたは修理とクレジット交渉をうまくナビゲートすることができます。

さらなる読書のために、これらの外部リソースをチェックしてください: ]CFPB:ホーム検査と修理]、 ]Realtor.com: ネゴティエートホーム修理]、 [[]]]]]IRS出版523売り手クレジットの税情報。