プロパティの出入り口を理解する

エンクロージャは、プロパティの値、使用、または市場性に影響を与えることができるプロパティ所有者以外の人によって保持される権利、主張、または興味です。 閉鎖前に解決しない場合、これらのエンクロージャは、新しい所有者としてあなたの責任になります。 異なるタイプを認識すると、タイトル検索プロセス中にアラートを維持し、あなたはきれいなタイトルのための売り手と交渉するレバレッジを与えます。

最も一般的な環境には、以下が含まれます。

  • []Liens - 未払いの債務のための財産に対する金銭の請求。 たとえば、無給税財産または所得税からの税金償却、訴訟から判断報酬、および未払いの評価のためのHOA償却物から。 償却は、債務が支払われていない場合は、販売を強制する権利を与えます。 一部の償却物、連邦税償還のような、特に危険に陥った偽造を犯すために優先的に服用することができます。
  • []信託の住宅や債務 – 貸主の財産に対するセキュリティ上の利益。 売り手は、閉じて、既存の融資を払い、買い手がそれを仮定しなければなりません(今日の取引)。 満足していない場合、貸し手は、予期する権利を保持します。 小さな残りの残高でさえ、クラウドタイトルをすることができます。
  • []Easements] - 他の人に与えられた権利は、電力線または隣のドライブウェイを使用する権利を実行するユーティリティ会社の権利などのプロパティの一部を使用するために、権限。 消去は記録または非記録することができますが、一般的に施行可能です。 彼らは肯定的(アクセスを許可)または負(制限の使用、風光明媚な緩和など)であるかもしれません。
  • [] 契約者、条件、制限(CC&Rs)[ – 所有する所有者の協会またはその所有者が、その財産をどのように使用できるかを判断する開発者によって課される規則。 これらは、フェンスの高さ、ペイントカラー、短期レンタル、またはビジネスオペレーションを制限する可能性があります。 違反は罰金や強制的なコンプライアンスで起因する可能性があるため、閉鎖前にそれらを確認する必要があります。
  • []Encroachments] - 隣接するプロパティ(フェンス、小屋、建物)から構造があなたの土地に交差するとき。 これは、境界紛争やタイトル欠陥を作成することができます。 調査は、導入を検出するための最良の方法です。
  • [Lis Pendens] – 離婚、有給、または防腐訴訟などの財産を含む保留訴訟の通知。 解決まで、タイトルはクラウド化され、あなたは明確なタイトル保険を得ることができません。
  • Judgments] – 財産所有者にお金の合計を支払うことを要求する裁判所の命令。 これらはタイトルに添付し、プロパティが明確なタイトルで売ることができる前に満足しなければなりません。 小さな判断でさえ、主要な遅延を引き起こす可能性があります。
  • []メカニックのライアン - 契約者、請負業者、または財産で作業のために支払われていない材料サプライヤーによって提出された特別なタイプのライアン。 これらは、所有者に事前通知なしに、遡及的に提出することができます。 リリースまたはワーバーは不可欠です。
  • [] 制限付きコベント – 土地の使い方を制限するプライベートな合意は、多くの場合、古いサブディビジョンで発見されます。 彼らはCC&Rsよりも制限され、無期限に土地で実行することができます。

これらのカテゴリを理解することで、タイトルレポートを見直し、売り手と交渉する際に適切な質問をすることができます。

タイトル検索:それが何であるか、そして期待する

タイトル検索は、記録されたすべての大使館、所有権、潜在的な法的欠陥を明らかにするために、パブリックレコードに深いダイビングです。 プロセスは通常、次のものを含みます。

  • タイトルの審査のチェーン] – 元の付与から現在の売り手に所有権のすべての転送をトレースしてギャップや壊れ目を確実にします。 フォアリー、欠けている署名、または誤った公証はチェーンを破ることができます。
  • [税務レコードレビュー[] - すべての財産税が支払われ、税金の償還はありません。 一部の自治体は、特別評価(例えば、下水道や歩道)が上昇しているが、まだ請求されていない可能性があるかどうかをチェックします。
  • コートレコード検索 - 判断、破産、離婚、またはタイトルに影響を与える可能性のある有意事項を探します。 破産の発砲は、裁判所の承認なしに販売を防ぐ自動滞在を意味します。
  • 原則レコードチェック – 建物の許可、ゾーニング違反、コードの執行用償却、および未払い罰金の見直し。 期限切れの許可で終了した作業は、あなたの問題になることができます。
  • [CC&RとHOAレコード[ - 録音制限と優れたHOA手数料または違反を調べます。 一部のHOAは、未払いの評価のために予期しない権利を持っています。
  • [] 消去と右向き検索 - 重荷や財産の利益を享受するすべての記録的な緩和を識別します。 緩和は、特定の領域でフェンスやドライブウェイを構築することを防ぐことができます。
  • [UCCファイリング] - 不動産に取り付けられた家具や個人的財産を囲むような財務諸表(例えば、ソーラーパネル、HVACシステム)をチェックする。

タイトル会社または弁護士は、予備タイトルレポート(多くの場合、保証に対するコミットメントと呼ばれる)を生成します。このレポートは、検索中に見つかったすべてのリストをリストします。スケジュールBは重要なセクションです。それは、カバレッジ、つまり、閉鎖前にクリアされていないアイテムが保証されていないという例外が含まれています。一般的な赤いフラグには、オープンな抵当性、未発表の機械的ライアン、未払いの税務ライアン、および未解決の判断が含まれます。いかなるエントリも無視しないでください。あなたのタイトルや、または重要な弁護士が、または何かを記述する場合、それぞれの質問をしてください。

予備タイトルレポートを読む

予備報告書は通常3つのスケジュールを持っています。

  • :Schedule A - 提案された保険料、検索の有効日、およびプロパティの法的説明を表示します。
  • []Schedule B - セクション1[ - リスト標準例外(例えば、税金はまだ、所持している当事者の権利、調査事項)は、免除されない限り、最終的なポリシーに表示されます。
  • [] - B - セクション2[[ - 検索中に見つかった特定の大使館のリスト、このような住宅ローン、ライアンス、イーサメント、CC&Rs。これらは、クリアまたは受け入れなければならない。

エクスラミンスケジュールB、セクション2は慎重に。各項目には、記録参照を含む必要があります。あなたが販売者が支払うと述べているローンから「未発表のモートゲージ」を見た場合は、記録されたリリースを必要とする一般的な欠陥です。

課題解決:戦略とタイムライン

注意を払って、終了日前にゴールをクリアする。メソッドは、そのタイプの制約に依存します。

  • []閉じて金銭の償却を支払い - 売り手は、販売が住宅ローン、税償、判断報酬、およびHOA償還を払うために進むことができます。 閉鎖エージェントは資金を払い、記録された満足度またはリリースを得る。 これは最も一般的なアプローチです。 支払いの需要は、不足を避けるために、毎回利息量を含むことを確認してください。
  • [] 汚れた解放 - メカニックの償いのために、売り手は、請負業者または請負業者から署名されたリリースを提供する必要があります。 作業が支払われた場合、リリースはこれ以上のクレームが存在しないことを確認します。 最近、プロパティで働いたすべての関係者から無条件な賃借者を常に尋ねます。 一部の状態は、リリースが公正に要求される必要があります。
  • []交渉緩和またはCC&R変更[ - 緩和があなたの意図した使用を制限する場合(例えば、フェンスを構築したいが、緩和はそれを防ぐ)、あなたは変更または終了に署名するために緩和ホルダーを必要とするかもしれません。 CC&R違反の場合、HOAは、免除を発症する可能性があるか、または売り手は違反を治すことができる。 これは、時間を取ることができます、そう初期開始。
  • [債券またはエスクローホールバックを投稿してください。 ライアンがすぐに支払わない場合(例えば、控訴中の税額)、タイトル会社は保険会社を補償するための債券を受け入れることができます。 代わりに、販売の一部は、ライアンが解決されるまで、エスクローで保持することができます。 買い手は、金額が合理的で、期限がクリアである場合にのみこれに同意する必要があります。
  • [クォートタイトルアクション] - タイトルのチェーンが壊れているか、または紛争の所有権主張がある場合は、売り手(または買い手)は、タイトルを「終了」し、明確な所有権を確立するために訴訟を提出しなければなりません。 これは数週間または数ヶ月を取ることができ、通常、最後のリゾートです。 コストは重要なので、買い手と売り手の間で分割したり、交渉ポイントとして使用されることが多いです。
  • ]閉じる前に販売者の治療 - 売り手は、個人的な判断を払い、または所有権を明確にする離婚の法令を取得するなどの問題自体を解決することができます。 タイトル会社は満足の証明が必要になります。 事前に文書を提供する売り手を奨励します。
  • ティル社債権 – 特定のマイナーな囲み(例えば、支払われていたがリリースされていない古いモーゲージ)については、タイトル会社は、正式なリリースを必要としない欠陥を保証する方針に支持を発行するかもしれません。

不動産弁護士とあなたのタイトル役員と密接に連携して、最善の戦略を決定します。 ラッシュは、後であなたの問題になる未解決の大使館につながることができます。 チェックリストを保ち、各ステップが資金の前に完了していることを確認します。

タイトル保険:あなたの安全網は隠された欠陥に対して

タイトル検索は、録画されていないものやクローズ後に表示されるものを見逃すことができます。タイトル保険は、そのような欠陥による財務損失からあなたとあなたの貸し手を保護します。2つの主なポリシーがあります。

  • レンダーのタイトル保険 - ほぼすべての抵当金の貸し手によって必要。それは融資額までの貸し手の投資をカバーします。それはあなたの株式を保護しません。
  • []Ownerのタイトル保険[ - 任意しかし強くお勧めします。 これは、あなたのフル購入価格と株式を保護し、法的手数料、決済コスト、および損失をカバーするために覆われたタイトルの問題が生じた場合は、損失を補償します。 ワンタイムプレミアムは、あなたがまたはあなたのヒースが財産を所有している限り、クローズして、持続します。 コストは、それが提供する心の平和と比較して比較的小さいです。

カバーされた問題は、偽造された文書、未開示の相続人、パブリックレコードの間違い、欠落した債権者、および特定の未記録的な緩和を含みます。所有者のタイトル保険なしで、あなたはあなたの所有権を守るために、法的手数料で数千ドルに直面しることができます。 American Land Title Associationは、ALTAタイトル保険リソースで詳細な消費者ガイドを提供しています。

政策の除外を必ずお読みください。例えば、ほとんどのポリシーは、あなたが作成したゾーニング違反、環境の危険性、または欠陥をカバーしていません。あなたは、多くの場合、調査のカバレッジやインフレ保護などの特定のリスクをカバーするために追加の承認を購入することができます。隠されたエンクロージャの広大なため、タイトル保険は最高の保護金を購入することができます。

政策の除外を理解する

オーナーポリシーの標準的な除外事項は次のとおりです。

  • ゾーニングの条例と土地の使用制限(あなたがゾーニングの支持を購入していない限り)。
  • 環境保護法・汚染防止法
  • 公的な記録に示されていない所持者の権利(例えば、あなたが知らないリースを持つテナント)。
  • 税や評価はまだデューデリケートではなく、.
  • アンケートで明らかにしたようなアプローチ(アンケートカバレッジを追加できます)。

追加の承認が必要な場合は、タイトル役員にこれらを開示します。

一般的な落札とテムを避ける方法

いくつかの注意は、見逃せないほど簡単です。 危険性とそれらを横たわる方法は次のとおりです。

  • 非支払業者債務 - メカニックスの償却は、作業が終わった後90〜180日まで提出することができます(州法によって異なります)。 売り手が最近作業していた場合は、すべての請負業者と請負業者から免除を依頼してください。 売り手が顕著な債務の渦の声明を提供するよう要求することを検討してください。 また、閉鎖および無条件売り手が支払った後、あなたはまた、条件付き賃借を要求することができます。
  • [離婚または予報合併症 - 元配偶者は、離婚後に亡くなった場合、まだ法的関心を持っているかもしれません。 同様に、売り手が財産を継承した場合、すべての有意な正式性が完了したことを確認してください。 離婚の決意またはプロオーダーのコピーを要求する。 コミュニティプロパティ状態では、両方の配偶者は、タイトルにのみある場合でも、署名する必要があります。
  • [] フォッテンまたは小さな市営利[ - 歩道の修理のための償却、雑草の議論、または非納税の請求書は、標準検索に表示されていない可能性があります。 地方税当局からの市営利の証明書または税証明書を注文してください。 一部の都市は、このために充電されますが、それは安い保険です。
  • [] 所有権主張] - 土地を公然と継続的に使用している人は、所有権権を得る可能性があります。 現在の土地調査は、そのような主張につながるかもしれない、または使用を明らかにすることができます。 隣のフェンスがあなたのラインの側にいる場合は、土地のストリップを失う可能性があります。
  • [] 未記録的な緩和 – 一部のユーティリティの緩和は記録されませんが、まだ施行可能です。 既知の緩和を開示し、以前のアンケートを見直しるために売り手に尋ねてください。 調査にフェンスを建設またはフェンスを主張する計画。 また、事前の緩和のためにチェックしてください(許可なく長い使用によって作成)。
  • 破産滞在 - 売主が破産のために提出した場合、自動は裁判所の承認なしに販売を防止します。 ケースが閉鎖されている場合でも、タイトル会社は、破産裁判所から再確認または注文を必要とする場合があります。 常に売り手に破産検索を実行します。
  • []委任状の問題 - 委任状を閉じる当事者が委任状を使用する場合は、それが有効であることを確認してください、期限が切れず、具体的に不動産を販売する権限を付与します。 一部のタイトル会社は、偽造または過渡リスクによる委任状を使用して取引を保証することを拒否します。

アンケートの注文、詳細な売り手の開示を求める、および最近の請負業者の作業の確認などの積極的な手順は、閉鎖後の厄介な驚きを防ぐことができます。 良い不動産弁護士は、売り手と隣人とのインタビューを通じて非記録的なリスクを識別することができます。

州指定の検討

タイトルの法律は、米国各地で大きく異なります。 1つの州で何が動作するかは、別の州では適用されません。 主なバリエーションは次のとおりです。

  • [ホームstead保護] - テキサス、フロリダ、カンザスなどの州には、債務者から家用株式の一部を保護するホームステッド法があります。 これらの法律は、判断に優先順位を影響を及ぼすことができ、配偶者が唯一の所有者である場合でも、亡くなったことを署名するために配偶者を両方必要とすることができます。 いくつかの州では、ホームステッド宣言は免除を主張するために提出する必要があります。
  • []メカニックのライエン期限[ - ライアンを提出するためのタイムウィンドウは、いくつかの状態から180日間までの範囲を他の人に与えます。 一部の州には、他の人がそうでない間、ライアンを右に保つための予備的な通知が必要です。 カリフォルニア州のような状態で、プロセスは非常に技術的で、期限が切れる可能性があります。
  • []税償還期間[ - 税制セール後、元所有者は、一定期間(例えば、いくつかの州で1年)に税金を払って、財産を償還する権利を有するかもしれません。 これは、購入後1ヶ月間クラウドタイトルをすることができます。 常に、プロパティが最近の税制品の対象となるかどうかを確認してください。
  • [Communityプロパティ州 - アリゾナ州、カリフォルニア、イダホ州、ルイジアナ州、ニューメキシコ州、テキサス州、ワシントン州、ウィスコンシン州、結婚中に獲得した不動産は、一般的にコミュニティプロパティです。 プロパティが別である場合を除き、両方の配偶者が販売に参加しなければなりません。 タイトル検索はこれをチェックする必要があります。 Wisconsinでは、法律はマリタルプロパティと国内のパートナーシップの両方に適用されます。
  • [HOAとコンドミウムのレジメス] - 一部の州では、HOAのエスパーまたはコンプライアンスの証明書を必要とし、すべての評価が支払われ、違反が存在しないことを確認します。 これは、計画されたコミュニティに不可欠です。 タイミングはトリッキーすることができます。 いくつかの証明書は30日後に期限が切れます。
  • [ 信頼と不動産] - 売り手が信頼である場合、信託は販売権を有する必要があります。 信託が再発されている場合、助成金はまだ管理しているかもしれませんが、助成金が亡くなった場合は、信託は、侵害され、裁判所の監督を必要とする可能性があります。 常に信託認証のコピーを入手してください。
  • [] 税制プログラム[ - 一部の州(カリフォルニアやテキサス州のような)は、高齢者や障害者が財産税を控除することを可能にします。 控除税は、販売時に支払わなければならない財産に償還することができます。 これらのプログラムをチェックしてください。

これらのニュアンスのために、州のタイトル法を理解している地方の不動産弁護士を雇うことは貴重です。 不動産業者の全国協会は、州の法的リソースを]NAR法的リソースで提供しています。

ステップバイステップ 事前修正チェックリスト

タイトルがきれいであることを体系的に確認するために、このチェックリストに従ってください:

  1. タイトルを、辞任前の2週間以上経って、評判の良いタイトル会社や弁護士から検索してください。複雑なプロパティでは、時間の追加が可能です。
  2. 予備タイトルレポートを慎重に見直し、特にB例外をスケジュールします。理解していない項目について質問してください。 文書の提出(論文、CC&Rsなど)のコピーを要求します。
  3. プロパティがHOAの一部であるか、計画された開発である場合、CC&Rsのコピーを要求します。レンタル、ペット、駐車、建築変更の制限のためにそれらを読んでください。
  4. 埋込や未記録的な緩和を識別するために、現在の土地調査(レンダーで推奨または必要であれば)を注文してください。 ALTA/NSPS調査は最も徹底しています。
  5. 既知の大使館、紛争、使用権に関する書面による開示を依頼する。また、過去3年間に行われたあらゆる作業についても尋ねる。
  6. 代理人と弁護士と協力して、どの大使館が受け入れられる必要があるかを判断し、売り手の責任である。
  7. すべての貸し手、税務当局、およびその他の利息から支払いステートメントを入手してください。 ペイオフの金額が現在のものであることを確認し、ダイムの利益ごとに含めます。
  8. リリースや満足度を安全に記録し、終了前に記録されることを確認します。 タイトル会社は、通常これを処理するでしょう。
  9. エスクローの指示には、各エンクロージャーをクリアする特定の手順が含まれることを確認します。リリースの期限を含めます。
  10. オーナーのタイトル保険ポリシー(書面でなくても推奨されません)を購入してください。アンケート、インフレ、ゾーニングの承認を追加します。
  11. 弁護士または代理人に申し立て、すべての大使館が解決され、タイトルの約束は、以前にリストされた例外が削除されたポリシーを発行します。
  12. 終了後、最終タイトルポリシー、記録されたフィード、および関連するすべての文書のコピーを保管してください。 安全な場所に保管するか、またはあなたの不動産計画紙で保管してください。

閉封後の出面が空に入ったらどうするか

デューデリジェンスにもかかわらず、所有を取った後には、未発見の抱擁が現れます。 所有者の保険ポリシーがある場合、それは通常カバーします。

  • 委任料および裁判所の費用を含むタイトル欠陥に関連する法的クレームに対する防衛。
  • プロパティの値を減らす有効なクレームの支払い、ポリシー金額(通常、購入価格)まで。
  • 古い結束やリリースの録画など、タイトル欠陥をクリアするコスト。

保険を持っていない場合, あなたは弁護士を雇う必要があります, 潜在的に、エンクロージャを払って, おそらく、売主や失業のためのタイトル会社を訴え. 過失を招くことは困難で高価です タイトル会社が見つけたべきレコードを発見できなかったために失敗したことを示す必要があるため. 徹底的な検索と保険による防止は、はるかに信頼性があります. 消費者金融保護局は、有用なチェックリストを提供しています [CFPBFタイトルチェックリスト[:1][:]]

保険であっても、タイトルの問題が現れた場合、すぐに受けるべき手順があります。

  • 欠陥を意識してすぐに書面であなたのタイトル保険会社を通知します。
  • 手紙や訴訟を無視しないでください。保険会社に速やかに転送します。
  • 保険会社法のチームと協力し、主張がカバーされている場合、彼らは防衛を処理します。
  • 欠陥および試みられた決断に関連したすべての文書を保って下さい。

プロフェッショナルと協働: 主役

クリアリングタイトルはチームを楽しませる必要があります。各専門家がどのように役立つかは次のとおりです。

  • 不動産エージェント] - 誰が大使館をクリアし、タイトル会社や弁護士を推薦できると交渉することができます。 彼らはまた、タイムラインを監督します。
  • ティル・カンパニーまたはタイトル・オフィサー – 予備レポートの検索、問題、ペイオフの要求と償還の調整を行います。 それらは、タイトル・プロセスのあなたの主要な連絡先です。
  • 不動産弁護士] - タイトルレポートをレビューし、州固有の法的問題、リリースや静かなタイトルアクションの文書草案を提示し、必要に応じて裁判所であなたを表明します。 いくつかの状態では、弁護士は、タイトル企業の代わりに閉鎖を実行します。
  • ]Surveyor – タイトルレポートに表示されない物理的なエンカレーションと境界の問題を特定します。 ALTA調査は、商用取引のための金標準ですが、境界調査は住宅の十分である可能性があります。
  • [レンダー - タイトル検索とレンダのポリシーが必要です。彼らはまた、すべての前の抵当を排除するなどの資金の前に会うために特定の条件が必要になります。

これらの関係者間の良好なコミュニケーションは不可欠です。 弁護士と代理人に予備的なレポートを共有してください。 問題が発生した場合は、会議コールを設定します。

最終思考

あなたの財産のタイトルを守って、自由に理解することは、急いではいけない重要なステップです。 さまざまな種類のエンクロージャを理解し、専門家と密接に協力し、深さの予備タイトルレポートを見直し、タイトル保険を守って、投資を保護し、心の平和を得ることができる。 きれいなタイトルは、あなたが使用したり、販売したり、または法的ハードルなしでプロパティに渡したりすることができることを意味します。 適切な取得する時間を取る - それは最も重要な保護のページの1つです。 [F] 消費者情報: [F] [F] 詳細情報: [F]