ゾーニングの公式および計画の権限と効果的にコミュニケーションする方法

造形・企画の権限のロールについて

ゾーニングの公式および計画当局は、コミュニティ内で土地の使用を規制する責任のある政府機関です。彼らは、開発が地域の法律、ゾーニングコード、およびコミュニティ計画と整合することを保証しています。自分の役割を理解することは、適切な文書の作成とプロジェクトの承認を加速できる効果的なコミュニケーション戦略の構築に役立ちます。

最も重要なレベルでは、ゾーニング管理者またはコード執行役員と呼ばれる公式をゾーニングします。通訳およびローカルゾーニング条例を強化します。彼らは建物の許可、占有率の問題証明書を見直し、非遵守に関する苦情に反応します。これらの専門家は、土地使用規則の最前線であり、彼らは通常、あなたの財産に適用する特定のコードセクションの深い知識を持っています。計画当局は、他の手に、計画または委員会を含む、および計画を立てて、彼らは、包括的な計画を計画し、それらを利用し、コミュニティの計画を計画を立て、計画を立て、計画を計画します。

これらの当局は、構造にも変化します。都市や郡は、都市計画の学位と市政の長年の経験を持つフルタイムのプロフェッショナルプランナーを採用しています。他の人は、正式な土地使用訓練を持っていないかもしれないボランティア計画のコミッションに依存していますが、不動産、法律、建築、またはコミュニティの組織のような分野から貴重な視点をもたらすことができます。このスペクトラムを認識すると、あなたのコミュニケーションをいかに調整するかを案内することができます。プロのプランナーは、ゾーニングや規制に適しているかどうかをよく理解します。ボランティアは、あなたの近所の計画を明確に説明するかもしれません。

これらの当局との関係も重要である。多くの管轄区域では、計画委員会は、都市評議会または監督官庁への推奨機関として機能します。これは、計画委員会からの承認を獲得した後であっても、プロジェクトは、選択した公式からの最終投票に直面する可能性があることを意味します。決定の完全なチェーンを理解することは、複数の質問と証言のために準備するのに役立ちます。典型的なゾーニングボード機能のより深い外観については、アメリカンプランニング協会は、適切な概要を[FLT]ページで提供しています[FLT]と、およびそれらの責任のセクションの多くを記述することができます[FOR]。 [FORT]セクションと[FORT]セクションの手順]を参照してください。

これらの公式が動作する法的枠組みを理解することは、同様に重要です。 Zoning 当局は、無制限の裁量を持っていない; 彼らは、ゾーニングコードの特定の言語に従う必要があります。, 状態が法律を有効にします。, 時々裁判所の優先順位. あなたは、ゾーニングの公式と通信するとき, あなたは、基本的に、あなたのプロジェクトがその法的構造内でどのように適合するかについての対話に従事しています. これは、ルールがあなたに適用されるかどうかについての交渉ではありません, しかし、むしろ、ルールがあなたの特定の状況にどのように適用するかについての議論. あなたは、あなたが理解し、より役立つかを理解する傾向があります.

コミュニケーションの準備

準備は、ゾーニングの公式とのコミュニケーションの成功の単一の最も重要な要因です。あなたの宿題を行わなくても会議に歩くだけで、すべての時間を無駄にすることができますが、あなたの信頼性を損傷し、あなたのプロジェクトを数週間または数ヶ月後に設定することができます。あなたが深刻な、専門家であり、システム内で働く準備ができている十分な準備信号。

[ローカルのゾーニング法と規制を検索します。[]あなたの自治体のゾーニング条例のコピーを取得します。あなたの財産、許可された使用、および任意のオーバーレイ地区または特別な条件のゾーニング地区を特定します。特別に注意してください。設定バック要件、高さ制限、駐車比率、および造園基準。あなたのプロジェクトが、分散または条件付き使用許可を必要とする場合は、多くのブックマークをオンラインで印刷するか、または関連するセクションをお読みください。
[]すべての関連するプロジェクト文書と計画を監視します。[これは、サイト計画、建築図面、トラフィック調査、環境評価、およびローカルコードで必要なレポートを含みます。文書が明確で、合法で、最新のものであることを確認してください。計画のスロープセットは、コンプライアンスに関するスローガンな思考を示唆しています。デジタルおよびプリントバージョンがあり、論理的な順序でそれらを整理します。シートを最初にカバーし、サイトプラン、その後、フロア、その後、計画、その後、関連する研究を計画します。
[ 特定の質問や懸念を特定します。[ 計画部に連絡する前に、正確にあなたが知る必要があるものを書いてください。住宅の占領がその地域で許可されているかどうかを不明ですか? FAR計算のためにフロア面積が測定されているかを明確にする必要がありますか? あなたのプロジェクトに影響を与える可能性のある最近のコード修正はありますか? 書かれたリストを持つことは、会話に焦点を当て、あなたの時間を値する公式を示しています。
[]プロジェクトをクリアな要約を準備します。[]]は、構築しているもの、どこに、そしてなぜ説明する簡潔な1ページプロジェクトの説明を開発します。提案された使用、正方形の映像、ユニットまたはテナントの数、駐車スペース、および重要なデザイン機能を含みます。この要約はあなたのエレベーターピッチと参考文書です。あなたが建築家やエンジニアと働いているなら、あなたのフィールドが理解できる人であることを理解できる人文でこれを書くのを助けるようにしてください。
[]公開会議プロセスを見直します。[]多くのゾーニング決定は、パブリックヒアリングを通過します。カレンダー、資料提出期限、および証言の規則を理解します。公的なヒアリングが必要な場合、出席する計画、許可されている場合、提示。委託者や近隣からの質問を予測します。過去の会議分は、質問の形式をよく理解し、どのように彼らは同様のプロジェクトに投票する方法を尋ねます。
[アプリケーションプロセスのタイムラインを構築します。[は、レビュー、事前申請会議、スタッフレビュー、公共の補聴器、および最終的な決定の予想されるシーケンスをマッピングします。必要な環境レビューやトラフィック調査などの潜在的なボトルネックを特定し、それらのプロセスを早期に開始します。このタイムラインをゾーニング公式に共有することで、スケジュールについて整理および現実的であることを知っています。

よく準備されたゾーニングパケットのモデルでは、 [デスモインプランニング部門の都市]は、任意の管轄区域に適応できるサンプルの提出履歴チェックリストを提供します。これらのチェックリストは、文書が期待されているものとどのような形式で、あなたは推測からあなたを節約し、複数の再提出物を提供します。

効果的なコミュニケーション戦略

オフィシャル、プロフェッショナリズム、明快さを伴って、重要なのは、プロジェクトの技術的なメリットとして、コミュニケーションのやり方は重要である。これらの戦略に従って、信頼を築き、アプリケーションを前進させ続ける。

すべてのインタラクションで敬意を表し、礼儀正しく

計画とゾーニングの公式は、すべての日、不満の申請者とアングリリーの隣人に対処することが多いです。礼儀式的なデメナーは、あなたが離れてあなたを助けたいとしている人々を置きます。正式なタイトル(例えば、「ディレクター・スミス」または「コンフィナー・ジョーンズ」)の公式に問い合わせると、彼らはあなたに最初の名前を使用するように勧めます。彼らの時間と忍耐のための感謝を示す。会議の後に簡単なコートは、あなたが、あなたが望む長い期間の訓練を必要とするか、または、その専門家が、その期限に従う必要があると良い配当を取ることを保証します。

プロジェクトのクリアーと簡潔に提示

ジャーゴンを避けてください。技術的な用語が必要である(例えば、「床面積比」、「不変な表面」)、それらを使用する初めて簡単に定義します。図、マップ、および写真を使用してください。明確にラベルされた寸法のサイトプランは、書面による記述の千語以上の価値があります。計画委員会に取り組む場合は、プロジェクトの場所、地図、および写真をカバーする短いプレゼンテーションを作成します。動物園の遵守、および目的の練習は、少なくとも3回だけに会うべきではありません。計画委員会は、あなたのプロジェクトの場所を覆う短いプレゼンテーションを作成してください。

フィードバックや質問に慎重に耳を傾けてください

正式に質問をしたり、懸念を上げたりすると、すぐにあなたの立場を守ることはありません。根本的な問題を理解するために耳を傾けてください。それは交通安全、近接のキャラクター、環境への影響、または何かについてです。懸念事項を承認してください。「このコミュニティにとってトラフィックが大きな問題であることを理解しています。私たちのトラフィック調査は、交差点が追加の旅行に対応できるものを示していますが、私は都市エンジニアの詳細を見直して満足しています。」このアプローチでは、公式の仕事を真剣に受け止め、元の提案ではなく、元の提案に組み込まれているソリューションを開きます。

会議や電話の際には、メモを取る

重要なポイント、決定、期限を書いてください。会議終了後、議論されたもの、あなたが持っているアクションアイテム、および次のステップが何であるかをまとめた簡単なメールを送ってください。これは書かれたレコードとして機能し、両方の当事者が同じページにあることを保証します。また、組織のスキルと信頼性を実証します。複数のチームメンバーが関与している場合は、メモとして1人を設計し、誰が重要な詳細を話しているのを見逃さない。

必要に応じて、書面による要約または追加情報に従ってください

多くの場合、公式は、サプリメント資料を求める:土壌報告、ツリー調査、影の調査、または構造工学者からの意見。それを迅速に配信し、元の会議日と特定の要求を参照するカバーノートで。授権または欠落した情報は、アプリケーションを遅らせたり、あなたが真剣ではない印象を作成したりすることができます。詳細については、追加の時間を収集する必要がある場合は、期限が説明せずに合格を聞かせるよりも積極的に伝えてください。

ビジュアルコミュニケーションツールを効果的に使用

多くのゾーニングの公式とコミッションは視覚的思考です。既存のサイトの写真を撮影し、提案された建物の状況のシミュレーション、および前後の比較は、複雑なアイデアを秒単位で通信することができます。公式が自分の利便性であなたの資料をレビューできるオンラインポートフォリオまたはシンプルなウェブサイトを作成することを検討してください。ズームやGoogleミートなどのバーチャル会議ツールは、予備的な議論のために有用であり、旅行時間を節約し、一緒に文書を歩くために画面を共有することができます。

予測し、それらが調達する前に共通の目的に対処します

あなたのプロジェクトが、隣接する建物を上回る高さ、トラフィックの増加、またはツリーの損失など、潜在的な問題があることを知っているならば、これらの問題は、初期プレゼンテーションで解決します。影響を軽減するために取った手順を説明し、プロジェクトがコミュニティの関心を果たす理由。積極的な問題解決は、複数の視点からプロジェクトについて考えたことを示しています。効果に関して、単に何かを押しようとしていません。

共通の課題とテーマを克服する方法

完全な準備でも、ゾーニングの公式とのコミュニケーションは障害を打たれることができます。これらの課題を事前に理解し、それらに対処するための計画を持つことは、大きな遅延になるのを防ぐことができます。

オフィシャルからの敵意または防御性

個人的な行動をとらないでください。公式は、単に緊張した公共の聴覚から来て、優れた批判を受けたり、その日の以前の困難な申請者と取引したりすることがあります。落ち着いて、あなたのスピーチを遅くし、「私たちはこのプロジェクトがコミュニティのビジョンに適合していることを確認することを望んでいます。あなたは私たちが特定のコードセクションが懸念を引き起こしているかを理解するのを助けることができますか? 敵対性が疑われる場合は、別の会議をスケジュールしたり、スーパーバイザーと話すことができるかどうかを尋ねてください。決してあなたの声を上げたり、または後で会話をしたり、それを解決したり、会話をしたり、適切な方法で会話をしたりすることができます。

不明確または矛盾する情報

ゾーニングコードは複雑で、内部的に矛盾することが多いです。異なるスタッフの競合ガイドを受信している場合は、書面による明確化を依頼してください。計画ディレクターが紛争セクションの公式の解釈を提供することを要求します。書面による記録を持つことは、誰かが物語を変更するか、問題が公聴会で提起されている場合、後であなたを保護する。また、通訳が正しいプロの意見を得るために、ローカル動物園を専門にする土地の使用弁護士に相談することができます。場合によっては、あなたは、特定の都市の解釈を提供することができる特定の都市の決定書を通す必要があります。特定の都市のコードは、特定の時間を提供することができます。

アプリケーションの見直しで長い遅れ

計画部門は、多くの場合、アプリケーションに不備と過負荷されます。アプリケーションがキューに固執している場合、推定レビュー日と遅延の理由を求める丁寧なメールを送信します。物事をスピードアップする可能性のある欠落情報を提供するオファー。遅延が不当になる場合 - 公開されたタイムラインを超えて週 - オープンコメント時間中に計画手数料会議を添付し、バックログに取り組むことを尊重的に尋ねます。コミッショナーは、通常、効率の構築のための合理的な要求に応答しています。スタッフとサポートスタッフは、管理者が、あなたの意見を提示するかどうかを判断することができます。

パブリックオポジショナ

公共の聴覚は緊張することができます。隣人は、誤った情報や本物的な懸念に基づいて強い異議を表明することができます。トラフィック、影、プロパティ値、騒音、および近接のキャラクターのための最も一般的な批判の準備をしてください。あなたが代替を検討していると、適切な場所に妥協する(例えば、造園高さを増加させ、屋根線を変更したり、駐車レイアウトを変更したり)。公共のギャップを埋めるために、あなたの応答を埋める、あなたの仕事は、適切な作業を促進し、適切な作業を促進します。

公共の反対をナビゲートする際のケーススタディでは、の「ワシントンのMunicipal Research and Services Center」は、感情的な証言の処理と建設的な対話を維持する戦略を含む、最高の実践をゾーニングするための優れたガイダンスを提供しています。

スタッフまたはコミッション会員の変更

企画部門は、定期的にターンオーバーを経験し、新しいコミッションを任命しています。 1つのスタッフからの最初のサポートを受けたプロジェクトは、人事変更後に新しいスクラッチを直面するかもしれません。このリスクを軽減するために、書面ですべての重要な相互作用と決定を文書化します。複数のスタッフメンバーと関係を構築し、一人だけではありません。新しいレビュー担当者がプロジェクトの履歴を迅速に理解できるように、アプリケーション材料を現在および組織的に保持してください。重要なスタッフの葉が、自分自身とあなたのプロジェクトを紹介するために、彼らのスーパーバイザーに手を差し伸べます。

予算の制約欠陥レビュータイムライン

一部の計画部門は、レビューのための手数料を請求し、アプリケーションが複雑である場合、それらの手数料はエスカレーションすることができます。逆に、部門が資金不足している場合、レビューは遅くなる可能性があります。手数料構造について尋ねる、および追加の費用で審査を明示するためのオプションがないか。部門が予算のカットを経験している場合は、適時性に柔軟に提供し、レビュープロセスをより効率的にするためにできることを尋ねてください。

長期関係の構築

コミュニケーションは単一のプロジェクトに限定されるべきではありません。開発者やプロパティの所有者は、一貫して同じ合意を築き、時間をかけて構築された関係の利益と協力しています。あなたが尊敬、準備、そして柔軟な申請者として知られるようになったとき、あなたはより迅速な対応とより協力的な問題解決に翻訳する信頼を獲得します。この長期的視点は、効率的なゾーニングプロセスをナビゲートするための最も効果的な戦略の一つです。

議題にアイテムを持っていない場合でも、計画委員会とゾーニングボード会議に参加してください。これは、あなた自身のプロジェクトを超えてコミュニティを世話しているショーです。また、コミッションがどのように考えるか、問題が頭の上部にあるのか、さまざまなコミッションターが投票する方法についての洞察を与えます。数ヶ月以上、あなたは、メンバーがトラフィックを心配するほとんどを気にし、そして、それは密度に対情的であるかどうかを学習します。あなたがあなた自身のプレゼンテーションを準備するとき、この知識は貴重です。また、あなたのプロジェクトに応じて、それらのプロジェクトをプッシュバックできるようにするパターンを識別することができます。

スタッフとコミッションにホリデー挨拶を送信します(地方政府の倫理規則によって倫理的に許可されている場合)。簡単なカードやメールは、彼らのサービスに感謝することはまれで思い出深いです。新しいアプリケーションを提出するとき、スタッフはプロセスを尊重している人としてあなたを思い出させます。感謝の小遣い - 朝の会議や成功した聴覚後に手書きノートを送るような、感謝の寄付をもたらすような - 絶賛の反対を交わさずに永続的な良いものを作成することができます。

プロフェッショナルコンサルタントの育成

時には、最高のコミュニケーション戦略は、既に言語を話す専門家を雇うことです。土地は、特定の計画部門と定期的に働く弁護士、ゾーニングコンサルタント、および市民エンジニアが、多くのコミュニケーション障壁を短絡させることができます。彼らは、どのスタッフのスタッフが最も影響力のある、部門が好むもの、そしてどのような詳細が異なるタイプのアプリケーションに必要なものであることを知っています。彼らはまた、あなたが説得力のある答えを準備し、助けることができる質問を期待することができます。この間、この面では、多くの場合、それはより多くの機会を節約し、より多くの機会を逃します。

コンサルタントを選ぶときは、同じ管轄区域のあなたのものと同様のプロジェクトから参照してください。あなたが直面する同じ計画手数料を通して混合された開発を導くコンサルタントは、金で自分の体重の価値があります。決定を行う前に少なくとも2つまたは3つのコンサルタントと会い、そして彼らのコミュニケーションスタイルについて尋ねる - 彼らは会議を直接処理するか、または提示するために材料を準備することを好むか?

コミュニティステークホルダーとのエンゲージメント

ゾーニングの公式はコミュニティの感情に注意を払います。あなたはすでに、あなたのアプリケーションを提出する前に、近所の関連付け、ビジネス改善地区、およびその他の地域の利害関係者と肯定的な関係を構築している場合は、それらの関係は、公共の聴覚の間に強力な証拠になることができます。近くの不動産所有者とプロセスの初期の住民にリーチアウトします。開いた家をホストするか、プロジェクトを提示し、質問に答えるための小さな会議。彼らは正式な異議になる前に懸念をアドレスします。正式なコミュニティのサポートを持っていることがわかるとき、彼らはあなたのアプリケーションを優先的に見る可能性が高いです。

プロジェクトファイルでこれらのコミュニティエンゲージメントの取り組みを文書化します。会議からサイン入りシートを保管し、質問を録音し、回答を録音し、コミュニティフィードバックに基づいてプロジェクトに作成した変更に注意しましょう。このドキュメントでは、あなたが良い隣人であることを気にする責任ある開発者であることを示しています。

ゾーニング法の変更について情報を受け取る

ゾーニングコードは、時間とともに変化する文書を生きています。コード変更、包括的な計画更新、またはゾーニングマップの変更は、アプリケーションを提出した後に、プロジェクトに影響を及ぼす可能性があります。あなたの計画部門のニュースレターに購読し、コードの更新に関するパブリックワークショップに参加し、提案された変更のためのパブリックコメントプロセスに参加してください。通知されると、新しい要件によって驚かれるよりも、プロジェクトを積極的に調整することができます。また、あなたが構築している肯定的な評判を強化する、従事したコミュニティメンバーとしてあなたを配置します。

コンテンツ

ゾーニングと計画の公式との効果的なコミュニケーションは、スムーズなプロジェクト承認のために不可欠です。準備、尊敬、明確さは、肯定的な関係を促進し、あなたの開発目標が効率的に満たしていることを確認するのに役立ちます。ルールを調査することにより、徹底した文書の作成、慎重に聞いて、そしてストレスの下でのプロフェッショナリズムを維持することにより、あなたは、成功した、プロセスであっても、信頼できる、信じられないほどのバーホールのオーデアルになることができるものを変える。これらのコミュニケーションスキルを構築するために投資された時間は、不安、より短い時間、将来のプロジェクトをより簡単にするプロジェクトに費やす。

正式な公式と計画のコミッションは、コミュニティを形作り出す上でのパートナーであり、そのようなようにそれらを扱い、彼らが価値のあるケアであなたのプロジェクトを処理する可能性がはるかに高いことを覚えておいてください。関係と信頼関係が、技術的なコンプライアンスほど重要である分野では、良いコミュニケーションは単なるソフトなスキルではありません。それは、前進するプロジェクトと無期限に立ち向かう1の違いを作ることができる戦略的利点です。準備、専門的、そして本物の誰かのために、あなたのコミュニティを真剣に尊重するような、あなたのコミュニティを尊重するすべての相互作用に近づくことで、あなたは誰が、あなたのコミュニティを肯定的なものにするかを確かめることができるでしょう。